[부자노트] 9~12월 유주택자들이 주목해야 할 부동산은?

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지난 18일 정부가 전월세시장 안정방안을 발표했습니다. 민간 신축 다세대 매입 등을 포함해 전월세 주택 공급확대에 직・간접적으로 영향을 줄 것으로 판단되는 대책을 13개나 내 놓았습니다. 추진시기가 오는 9월부터인 만큼 가을 전세시장에 어떤 영향을 줄지 지켜봐야겠습니다.

다들 아시겠지만 이번 대책의 핵심은 ‘민간 임대주택공급 확대를 통한 전월세 시장 안정’입니다. 보금자리로 대표되는 정부표 임대주택 공급이 물리적으로나 시간적으로 쉽지 않다는 것을 여실히 보여주는 것입니다. 그렇다 보니 음성적이던 주거용 오피스텔 임대사업을 양지로 끌어올리고, 매입임대사업자 요건도 완화하게 된 것입니다.

결국 오피스텔이건 아파트이건 부동산 거래를 통해 임대주택 공급을 늘리려고 하는 것이 정부의 의도입니다.

그래서 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 이영호의 부자노트에서는 ‘올 하반기(9~12월) 유주택자들이 주목해야 할 부동산은?’이라는 제목으로 칼럼을 써 보겠습니다. 대놓고 유주택자라고 말하는 이유는 이번 대책의 핵심이 유주택자들로 하여금 임대목적의 주택을 구입하도록 하는 것에 있습니다. 그리고 임대목적의 주택을 구입하게 하기 위해서 양도세 등의 세금에서 혜택을 줄 예정이기 때문입니다.

예를들어 ‘매입임대주택 사업자가 거주하는 주택1호에 대해서는 보유기간(3년 이상) 등 요건 충족 시 양도세를 비과세를 추진하겠다’라고 했습니다.

다시 말해 1가구2주택자의 경우도 양도세를 비과세를 받을 수 있는 기회를 만들겠다는 것입니다. 물론 매입임대주택사업자로 등록을 해야 합니다.

여기에 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록 가능토록 해서 종부세 합산배제나 양도세 중과배제, 재산세 면제(감면), 취득세 면제(감면) 등 임대주택에 준하는 세제혜택을 부여할 예정입니다. 그리고  시행은 10월 이후나 할 것으로 예상됩니다. 그렇다 보니 제목에서 ‘9~12월’이라고 쓴 것입니다. 

주목해야 할 부동산은?

임대사업용 부동산이라면 작은 것이 좋습니다. 그래야 임대료 면에서나 나중에 처분 할 때 유리합니다. 그리고 헌 것 보다는 새 것이 좋습니다. 다시 말해 신축이 좋다는 것입니다. 그래야 임대가 쉽습니다. 그리고 입지적으로도 지하철역하고 멀기 보다는 역하고 가까운 역세권이면 좋겠습니다. 그리고 마지막으로 가격이 1~2억대로 저렴하면 좋겠습니다. 보증금으로 일부 충당한다고 했을 때 초기 자금이 1억대 미만이면 더 좋겠구요.

결국 임대사업을 위한 부동산 이라면 크게 4가지(소형, 신축, 역세권, 저렴한 가격)를 요소를 갖추면 좋습니다. 사실 위 4가지는 등기부등본 상의 면적이나 등기년도, 지도를 통한 위치 파악, 실거래가 등을 통해 파악이 가능합니다. 

아파트

사실 아파트는 위 4가 조건 가운데 3가지만 정도면 충족되면 되겠습니다. 소형이면서, 역세권 여기에 가격까지 저렴하면 좋습니다. 신축 여부는 적당하지 않습니다. 신축 아파트는 대개 가격이 높기 때문인데요. 

위 3가지 조건을 따졌을 때 공교롭게도 지난 7월 28일 작성된 ‘그래도 거래되는 아파트는 있다’에서 소개한 아파트와 일부 일치 했습니다.  

일치된 아파트는 대부분 강북지역 아파트입니다. 지역적으로 노원구, 성북구, 도봉구, 성동구입니다.

노원구 공릉동 태강(도시개발10단지)의 경우 6호선 화랑대역(서울여대입구)을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 아파트입니다. 주택형은 21평형과 25평형의 소형이면서 가격대는 2억~3억대입니다. 물론 전세가격이 1억2천~1억5천 사이 이기 때문에 전세를 안고 사거나 하면 최저 9천만~최고 1억5천만원이 필요한 셈입니다. 실거래가는 2008년 5월 전고점 대비 떨어져 있습니다.

2008년 5월 21평형과 25평형 실거래가는 각각 2억9천1백만원(9층)과 3억1천만원(6층) 이었습니다. 올해 6월 실거래가는 각각 2억2천5백만원(15층)과 2억9천1백만원(14층)을 기록하고 있습니다.

이밖에도 노원구에서 3가지 조건에 충족되는 아파트로는 상계동 주공10단지(25평형 이하), 상계동 주공6단지, 상계동 주공7단지(25평형 이하), 상계동 주공9단지(25평형 이하), 월계동 한진한화그랑빌(24평형), 중계동 중계그린, 중계동 중계무지개입니다.

성북구는 상월곡동 동아에코빌(26평형), 석관동 두산(24평형 이하) 도봉구는 창동 주공3, 4, 17단지, 성동구는 행당동 대림(25평형)입니다.

오피스텔

오피스텔은 일단 4가지 조건을 모두 충족하는 곳을 찾아보는 것이 좋습니다. 실제 마포구 공덕동 소재 신영지웰은 4가지 조건을 모두 충족하는 오피스텔입니다. 먼저 424실 모두 28평 이하 소형입니다. 그리고 2004년 지어져서 현재 입주 7년차입니다. 이용할 수 있는 역은 5호선과 6호선 공덕역으로 1번출구를 이용하면 바로 역을 이용할 수 있습니다.

가격대는 가장 규모가 큰 28평형A2타입이 2억6천만원이며 전세가는 1억9천만원입니다. 매매가와 전세가 차이가 7천만원입니다. 그리고 424실 모두 매매가와 전세가 차이가 1억미만인 오피스텔입니다.

이런 조건의 오피스텔로 7곳 정도가 조사 됐습니다.

마포구 공덕동 현대하이엘, 마포구 아현동 효성인텔리안, 동작구 신대방동 성원상떼빌, 동대문구 답십리동 메트로팰리스, 동대문구 신설동 동대문베르빌, 노원구 중계동 브라운스톤 중계(35평형 이하), 강동구 천호동 동양트레빌 등입니다.

빌라

여기서 빌라는 다세대주택을 말합니다. 그리고 임대 목적이라면 어떤 상품보다 신축이여야 앞서 말한데로 임대가 잘된다는 것을 아셔야 합니다.

몇 일전 어느 카페를 통해 신축 다세대를 비교할 경우가 있었습니다. 과연 임대사업 목적이라면 어떤 다세대를 구입하는 것이 좋을까요? 판단해 보시기 바랍니다.

참고로 다세대는 마포구청역 인근으로 입지는 같습니다.

먼저 아파트 평형으로 하면 32평형으로 방3개에 욕실2개 구조입니다. 등기상 전용 면적은 18평, 대지지분은 10평입니다. 총 매매가는 3억1천만원으로 융자는 2억까지 됩니다.

같은 다세대지만 층이 다른 다세대는 아파트 평형으로 하면 17평형, 방1개 욕실1개 구조, 전용 면적(등기상)은 7평, 대지지분은 4평입니다. 매매가격은 1억2천만원에 융자는 6천만원까지 가능했습니다.

과연 어떤 다세대를 구입하시겠는지요?

설명을 쉽게 하기 위해서 32평형 빌라는 A, 17평형 빌라는 B라고 하겠습니다. 실제 마포구청역 인근 빌라의 시장조사를 해 본 결과 B에서 수익률이 높은 것으로 나타났습니다. 풀옵션으로 해서 전세는 6천만원, 보증금 및 월세는 1천만원에 50만원정도를 받을 수 있었습니다. 수익률로는 5.4% 정도 였구요.

반면 A는 전세가가 1억8천만~2억까지 가능했습니다. 보증부 월세로 전환시킨다면 5천만원에 월110만원 정도로 수익률로는 5% 선 이었습니다.

결론적으로 저 같으면 빌라B를 구입했을 것입니다. 이곳의 지분시세(입주년도, 입지 등에 따라 조금씩 차이를 보였지만 대략 2천만~2천5백만원)를 고려해서 구입한다면 현재 나온 빌라값이 조금 비싼 것 사실입니다. 그래도 큰 평형의 다세대(A) 보다는 작은 평형의 다세대(B)가 수익률 면에서나 투자비용이 적기 때문입니다. 여기에 보증금을 줄이는 대신 월세를 높여서 수익률을 높이는 방법으로 임대사업을 하겠습니다.

빌라(다세대)를 통한 임대사업을 목적으로 하신다면 신축, 소형, 저렴한 가격 순으로 따져보시면 되겠습니다. 여기에 시세차익까지 원하신다면 현재 시장에 형성된 지분시세보다 저렴한 것이면 더 좋겠구요.

도시형생활주택

그리고 최근 주목받고 있는 도시형생활주택을 통한 임대사업자도 생각해 볼 수 있습니다. 어떻게 보면 도시형생활주택은 앞서 말한 4가지 조건인 소형, 신축, 역세권, 저렴한 가격에 모두 적합한 상품입니다.

다만 우려가 되는 것은 현재 판매하는 가격이 높아서 시세차익을 기대하기 힘들다는 점입니다. 그리고 판매할 때 제시하는 수익률은 최상의 기대수익률입니다. 그렇기 때문에 실제 현장에 나가서 받을 수 있는 보증금과 월세를 직접 조사해 볼 필요가 있겠습니다.

현재 도시형생활주택에 대한 광고는 많이 되고 있습니다. 직접 모델하우스나 현장을 찾아가보고 판단하시면 되겠습니다.

마지막으로 이도저도 싫으시다면 전문임대주택관리회사에 맡기는 것도 방법이겠습니다.

이번 대책에서 민간임대주택의 운영・관리 등을 전문적으로 하는 전문임대주택관리회사 제도 도입을 추진한다고 밝히고 있습니다. 실제 지난 6월 30일 발의된 임대주택법 개정안을 보면

주택임대관리업자의 업무를 임대주택 주쇼 시설물의 유지・보수 및 관리, 임대주택 임차인 선정, 임대주택 임대료 징수 및 관리, 임대차계약 체결 및 해지・해제, 기타 임차인의 주거 편익을 위하여 필요하다고 대통령령으로 정하는 업무로 한다(안 제 28조3 신설)고 했습니다.

임차인 유치, 계약, 해지 등등 임대사업을 하려다가도 번거로워서 엄두를 못냈던 다주택자들이 좀 편리하게 임대사업에 나설 수 있게 된 것입니다. 물론 이 제도역시 개정법률안이 발의만 된 상태이기 때문에 시행시기와 시행여부는 좀더 지켜봐야 할 것입니다.