대한민국 아파트의 미래 59부..ANTI 아파트의 진실

[부동산선지자]

대한민국 아파트의 미래 56부..추적60분 아파트 대세하락 다시보기 1부(1/2)
대한민국 아파트의 미래 57부..송파구 가락시영 재건축 무효판결 그 내막
대한민국 아파트의 미래 58부..통계청 소득자료로 증명된 아파트 거품사기극
대한민국 아파트의 미래 59부..ANTI 아파트의 진실

• 지구상의 모든 나라에서는, 티끌만도 못한 대지 지분위에 붕 떠있는 공구리 박스는 토지의 종속물로 간주하여, 아예 아파트는 건물 등기부 자체가 없답니다. 다시 말해 집합건축물법의 적용을 받는 공동 다중 주택인 아파트는 부동산이 아닌 소모품(동산)으로 취급 한다는 뜻이랍니다.

이들 아파트 건물을 등기부에 등록을 못하게 하는 것만으로도, 국민들의 의식 구조에서, 아파트는 간단히 소유의 대상에서 제외 되고 만답니다.

그럼 그동안 토건언론사, 수구언론, 정부, 정치인, 부동산기득권층이

평범한 서민 아파트 실수요자들에게 숨겨왔던 아파트 소유권에 대한 진실을

법률 해석에 입각한 아주 과학적이고 논리적이고, 간단한 방식으로 폭로해 드리겠습니다.

<참고 : 대한민국 아파트에 적용되는 집합건물법(아파트가 완전 소유권이 아님을 증명)>

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제2조 (정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "구분소유권"이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(공용부분)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

(즉, 쥐꼬리 만한 땅인 대지지분은 소유권에 포함되지도 않으며, 아예 법에 건물부분 이라고 못 박아 놓은 겁니다.)

2. "구분소유자"란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

(즉, 구분소유자 = 아파트 집주인 이라는 말입니다. 아예 법에 "구분"소유라고 못박아 완전소유권이 아닌 것이지요)

3. "전유부분"(전유부분)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

(여기에도 확실히 못박고 있지요. 구분소유권의 목적은 = 건물부분, 이제 감이 오시겠나요?)

4. "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

5. "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

6. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분(건물)을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
[전문개정 2010.3.31]

(즉, 어디를 찾아봐도, 땅에 대한 소유권 이란 개념은 지요. 오로지 땅에 대한 사용권 이라는 개념만 있답니다.

건물을 소유하기 위해 대지에 대해 가지는 권리, 그래서 법에서는 아파트에 "대지사용권"이라는 딱지를 붙히고 있는 것입니다. )

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출처: 로앤비(http://www.lawnb.com/lawinfo/contents_view.asp?cid=D65F04C56BCE4CE3963660B90496B06C|0)

이제 아시겠습니까? 아파트 집주인은 완전 소유권이 아닌 구분소유이며, 쥐꼬리 만한 대지지분조차 완전소유권이 아닌 사용권으로 완전재산권 단독행사를 할 수 없다는 사실을.....

선진각국의 아파트들은 매년 5~6% 씩 감가상각 한 값으로 거래 하다가 20년차 지나가는 순간 “거의 빵원” 값 아니면 거래 불가가 되고 만답니다. 이 얼마나 합리적인 거래 방식 인가 말입니다. 내 말이 안 믿긴다면 JAPAN 야후 real estate site 에 들어가 함 확인해 보세요.

이제 대한민국도 지은지 20년차 된 분당,일산 등 1기 신도시 고층 아파트, 그리고 지은치 30년차가 넘어가고 있는 강남3구의 은마,잠실주공5,쌍용,현대 등의 대단지 고층 아파트 “재건축 쓰나미 참사” 순환 주기가, 공구리 박스 역사 40년 만에 찾아오게 됨으로서, 서서히 아파트가 부동산이 아닌 전 가족 알! 거! 지 만드는 사악한 상품 인 것을 눈치 채기 시작 했습니다.

<참고 : 2009년 방영 PD수첩 강남재건축의 덫 다시보기 (http://blog.daum.net/realprophet/286) >

노태우 정권 때 지은, 1기 신도시 포함, 오리지널 바다모래 소금 골재 악파트 인 200만 개,( 이때는 노태우 대선 주요 공약인 200만 개를 이행하기 위해서 바다 모래를 퍼 올리지 않을 수가 없었답니다. 그 때에는 북방 외교가 개방 되지 않은 상태라 북한, 중국에서 모래, 자갈 을 수입 할 수가 없었던 시기 였지요.)

<관련기사 참고>

<1991년 1기 신도시 착공 당시 신문기사 : 불법반입 바다모래 버젓이 거래, 소금물 흘러>

<1991년 1기 신도시 착공 당시 신문기사 : 안씻은 바다모래 곳곳 말썽>

<1991년 1기 신도시 착공 당시 신문기사 : 바다모래도 없어서 못판다>

<1991년 1기 신도시 착공 당시 신문기사 : 70%는 씻지않고 그대로 공급, 눈감아라 운반트럭에 웃돈도>

<참고 : 분당 소금골재 아파트의 진실 폭로 (http://blog.daum.net/realprophet/218) >

그리고 박정희, 전두환 정권 시절에 지은 30년 차 넘어가는 썩다리 고층 아파트 150만 개, 합이 350만 개는 다음 정권 내에서 토지를 강제 수용, 또는 재건축 쓰나미 참사로 모조리 절대 빈곤층으로 전락 할 것입니다.

이 해결 불가능한 대단지 고층아파트 재건축 참상을을 목격한 전국의 아파트 소유자들이 입에서 뿜어내는 으악! 소리와 함께 아파트 시대는 영원히 막을 내리게 될 것입니다.

아파트는 기펜제(Giffen good)

<위키백과사전상 정의>
기펜재(Giffen good) :

대체효과보다 소득효과가 더 커서, 가격 하락에 따라 수요량이 감소하는 재화를 말한다.

기펜제 라 함은 열등 상품 중에 열등상품 임을 뜻합니다. 이들 상품은 수요 공급의 만고 진리의 원칙이 통하지 않는 상품을 뜻합니다. 수요가 아무리 늘어도, 공급이 아무리 줄어도 오히려 값이 내려가는 상품을 말합니다. 즉 기피 상품이란 말이지요.

대체효과( 재건축 ) 대비 소득효과가 쨉이 안 되는 상품이란 말이지요. 그야말로 쓰레기 취급당하는 상품을 뜻합니다.

언제부터? 바로 대단위 단지 내, 고층 아파트 재건축 쓰나미 참사가 단 한 건이라도 쓸고 지나가, 으악! 소리가 들리는 순간부터, 아마~ 은마아파트 나 분당이 시범 케이스가 될 걸요? 근디~ 이것조차도 앞으로는 가망이 없게 될 걸요?

왜?

산업은행, 기업은행, KDI, 상공회의소 등 보고서대로 2011년 초반 까지 50% 폭락을 거쳐

2012년, 33곳에 이르는, 서울 총 면적의 8% 이르는, 강북 뉴타운 동시 다발 입주 완료로 (용적율 상향 조정으로 최하 40만 개 이상) 역전세 대란 아비규환으로 2차 폭락. 경기도 뉴타운 지구는 넘 넘 많아 파악 불능 이니까, 속 편히 빼버리고 말자꾸나요.

2013~2014년, 10개 신도시(75만 개), 서울 그린벨트 내 반 값 보금자리 100만 개 + 이곳에 오세훈 공약 장기 전세 시프트 20만 개 속속 입주로, 빈집대란 기절초풍을 거쳐 3차 폭락

<참고>

(a) 제2동탄-660만평, 파주-550만평, 청라-538만평, 고덕-600만평, 김포-358만평

광교- 340만평, 검단-340만평, 송파-250만평, 마곡- 100만평, 세교-300만평 등등등...

총 6천만 평이 넘는다. 100만호가 훨 넘습니다, 여기에다 수도권 미분양 물량 10만 호를 안고서 말이죠. 게다가~

(b)서울 뉴타운 지구 55곳, 경기 뉴타운지구 67곳, 신규물량만 해도 90만호가 또 넘어요.

여기다가~

(c)이명박 정권이 도시관리계획을 지자체 재량권으로 이관한 결과 그동안 밀렸던

지구단위계획이(100만평 미만 소규모) 무더기로 심의를 통과한 것만 수도권 32개 지자체 전체 물량만 해도 80만 호가 훨 넘는군요. 여기가 끝이면 좋겠습니까?~

(d)수도권 2기 신도시 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등을 다 합친 물량보다 더 큰 2200만평의 대전 행정복합도시가 내년부터 첫 입주를 시작해서 2012년까지 수도권 공무원, 공기업 직원. 그에 따른 연관업체, 대학교 등등 약 60만호가 빠져 나갈 예정이었습니다. 이름도 얄궂은 무슨 기업도시, 혁신도시, 산업복합도시, 등등 따위는 너무 끔찍하니까 걍 빼버리고 생각합시다…….

(e)하이고... 여기에다 서울 반경 20km 전후에 있는 그린벨트에 보금자리 주택 60만개 확정.

∴다주택자 물량 158만개 +(a)~(e) 400 만개 = 558만개→

· 상기한 물량은 수도권 인구 약 2천400만 명 중 1,600만 명이 입주 할 수 있는 물량입니다...

더욱 큰 문제는 2011년 중에, 태평양 건너서 날라 온 파편 몇 조각에 불과한 리먼은 점심 먹고 잔돈도 안 되는, 한반도 한복판에서 벌어지는 한국판 금융위기인, 한국판 서브 발발로, 아파트 는 초토화 될 것이라는 것!

제 2차 한국판 금융위기 강도는 1차 금융 위기 였던 IMF 는 비교조차 할 수가 없습니다. 그 당시 개인 빚은 180조원, 지금은 913조 원( 카드론, 오토론 등 포함) 이 넘는단다. 1차 금융위기 당시에는 가짜 부동산 아파트는 무려 70% 폭락하여 전세 값 이하로 한참 꼬라박히고 말았다는 것. 그리하여 본의 아니게 세입자들이 울며 겨자 먹기로 집 주인이 되고 말았다는 것.~ 을 거쳐

아파트는 반의 반 값 이상 꼬라 박혀, 재건축의 필수 요소인, 수익성, 사업성만을 담보로 하는 PF 대출이 불가능 하게 됨으로서, 그나마 망상에 사로 잡혀 있던 재건축마저도 완전히 물 건너 갈 수밖에......

그럼 남은 건 뭐? 주민 강제 소개 및 강제 토지 수용,

그런데 문제는....국민들이 마구니 상품인 아파트의 실체를 완전히 알게 됨으로서 ANTI 아파트 촛불 시위가 일어나, 주민 강제 소개 되는 족족 아파트 부지에서 단독 부지로 전환 시키지 않을 수 없게 될 것이라는 것. 더구나 일본처럼 국민들이 아무도 아파트를 쳐다보지 않게 됨으로서, 고층 아파트 재건축은 물 건너가고 말 것임.

(수많은 외국의 사례 있음)

이렇게 되면......

33평 기준, 대지 지분이 10평인 아파트는 4평 밖에 보상을 받을 수 없게 된다는 것! 왜?

아파트 대지 지분은 단독과 달리 “단지 전체 면적” 대비 지분입니다.

단지 내 도로, 공원, 등 공공용지 포함 지분이랍니다. 만일 아파트 단지를 단독 동네 같이 구획정리를 시킨다면 60% 정도가 깨박살 나게 된답니다. 철거비, 폐기물 처리비, 부담하고 나면?....... 뭔 보상금?

여기에 해결 방법은 딱 두 가지!

• 아파트 본성인 임대로 돌아가, 전량 국가 예산으로 그 곳에다 임대 아파트 만 짓는 것→ 국민적 저항은 없을 것이나. 정부가 국가 부채를 마구 늘려 놓아, 불가능하게 될 것임.

• 수용가의 40% 이상 자금력이 있는 자들을 15에서 20명 단위로 묶어(4평 * 15 = 60평), 제비뽑기 시켜, 한 명에게 은행융자 처리해 주어, 해결 하는 방식. 나머지는 구릉지 등에 긴급 텐트촌을 만들어, 일단 수용 처리 해 줄 것.

• 한강의 기적이라고? 아닙니다. 울 나라 역사는 아파트 피바가지 분양으로 재벌의 산업자본을 만들게 했으니까. "아파트 피바가지" 로 이룬 기적입니다. 10대 재벌 중에 건설 사 없는 곳 있으면 나와 보라 그러세요.

• 내가 왕년의 건설 족으로서 다시 한 번 말해 주겠습니다. 아파트는 알 공구리 그 자체로서, 평당 실행 원가는 150만 원 이면 떡을 치고도 남습니다.

현재 하도급 단가는 어음으로 결제를 받으면서도 210~ 220만 원 입니다. 이들은 이 단가에서도 30% 이상 마진을 보고 있어요. 2년 이상 공사에서 30% 마진 안 보고 할 업자는 아무도 없습니다. 그런데 가까운 일본 만 하드라도 어음, 하도급 제도는 완전히 철폐 봉쇄 시켰습니다.

수없이 내 글에 달린 댓글 중언 중 현직 공무원의 증언 하나만 첨부하겠습니다.→

 “저는 현직 아파트 공무과장으로써 느낀 점을 적습니다. 참고로 제가 있는 현장은 분양면적으로 따지면

평당 218만원에 공사 중 09.08.31 18:22 IP 61.79.***.243”

그럼 아파트 07년 도 분양 원가 공개 증언을 알켜 줄까나요? 

강서발산지구위치 서울특별시 강서구 내.외발산동 일원 면적 600,323.1㎡ 사업기간 2003년 10월 ~ 2008년 12월 사업시행자 SH도시개발공사 관련정보

발산1단지 33평형 분양원가 1억9천245만원!!

07년 5월 특별 분양하는 발산 1·3·6단지의 분양원가 가 공개됐다. 발산택지개발지구에서 건설하는 주택은 총 5,592세대로 분양아파트 2,787세대, 장기 전세주택 786세대, 국민임대아파트 2,019세대로 이 중 5월 현재 건축 공정률이 80%에 이른 1·3·6단지 33평형 979세대를 특별 분양한다. 특별 분양분에 대한 동ㆍ호 추첨은 5월31일 실시한다.

[출처] 발산 1·3·6단지 분양원가 및 분양가격 공개|작성자 하이서울

무려 천 여 가지에 이르는 원가 항목 중 지면 관계상 아마추어 인 여러분이 이해하기 쉬운 몇 가지만 집고 넘어가겠습니다.

• 33평형 분양 원가가 1억 9천만 원 이라면, 분양원가는 평당 590만 원

• 마곡 지구 바로 앞에 자리 잡고 있는 발산지구는, 보금자리 최고 요지인 강남 세곡 그린벨트 땅 값 보다 훨 비싼 곳인데도 평당 590만 원.

그런데 그린벨트 땅 값에 짓는 33평형 반 값 보금자리를 3억 6천에 분양할 것으로 예상 하고 있습니다.→ 평당 1100 만 원 이라면, 말로만 서민을 위한 생애최초 보금자리라면서, 광박에, 피박에, 쓰리고에, 흔들고 독박인 생애 최후의 무덤자리 가 될 것임.

• 분양 원가 공개 항목을 살펴보면, 도배 비용이 평당 4만 5천 원, 가구 비용이 155만 원! 하이고~ 조슬 까세요,

여러분! 아파트 도배종이는 전부 합지 랍니다. 글고 아파트 도배는 걍 공구리 표면에 발라 버리고 만답니다. 단독 주택 업자는 고급 실크 벽지,+ 공구리 표면에 초배지를 반드시 바르고 도배를 한답니다. 그래야만 곰팡이 쓰는 걸 방지 할 뿐 만 아니라, 기포 현상이 안 일어나고, 수 년 후 재벌 할 때, 손쉽게 할 수가 있답니다. 이런 식으로 철저히 도배를 하더라도 평당 4만 원 이면 떡을 칩니다. 막장 아파트 도배는 평당 2만 5천 원이면, 지글지글 할 수가 있습니다.

가구 비용이 155만 원 이라니? 싱크대 + 신발장이 155만 원 이라니? 155만 원이면 공장도 가격으로 12자 짜리 고급 원목 자개장을 살 수가 있습니다.

여러분! 아파트에 있는 싱크대 신발장 재질은 MDF 재질 이랍니다.( 폐자재인 톳밥 + 접착제 본드 +  콜크 석어찌게 를 압착 시켜 만든 합판 ) 이는 유럽 미국 등에서는 사용 금지시킨, 유해 물질 합판이랍니다. 33평 기준 단 1개만 제작해도, 싱크대, 신발장 포함 35만 원 이면 썼다 벗었다 한답니다. 이걸 수천 개 제작 주문하면? 그런데 가구 원가가 155만 원 이란다. 지금 코미디 하니요?

글고 유리공사가 평당 5만 4천 원 이라니? 하이고~ 말을 말자요.

좋다! 분양 원가가 평당 590만 원 이라고 치지요. 그런데 이 가격도 일본에서는 금지 봉쇄시킨 하도급 가격 이랍니다. 일본처럼 도급 가격으로 만 따진다면?

여러분! 경매 물건에서 감정 평가사들이 단독 주택을 평가 할 때는 대지 따로 평가, 건물 따로 평가 합니다

(복성식 평가 법, 잔존가치 평가 법)

보통 20년 차 단독 주택 건물을 평가 할 때는 관리가 잘된 건물인 경우 평당 잔존가치를 50만 원 전후로 평가 합니다. 20년차 지난 단독 건물 일지라도 최하 신삥 아파트 보다는 수명이 더 오래 갑니다. 왠지 아십니까?

물론 하중 관계 문제도 있겠지만, 아파트 골조는 달랑 목수 철근 공정만 있지만, 단독 골조 공사 에는 미장, 조적이 포함 되어 있답니다. 이로서 단독 골조 공사는 아파트 골조 비용 보다 배가 넘게 들어 감.

미장 공사 → 벽체를 순수 몰탈로 다시 싸바르는 공사

조적 공사 → 외벽을 벽돌로 감싸는 공사

이 두 가지 공사로, 산성화된 빗물 의 공격, 햇빛의 공격 차단으로 공구리 골조의 중성화를 막아 준답니다. 이로서 알 공구리 그 자체뿐인 아파트 보다 수명이 두 배가 넘게 되는 것이죠,

여러분 고층 아파트는 상층부 소음으로 전국적으로다 알게 모르게 일 년에 수건~수십 건 씩 살인 사건이 일어납니다. 소음으로 인한 민감도는 사람의 상상을 초월하게 만들 정도로 노이로제 상태로 몰아넣는 답니다.

<참고 : Sick Bulding Syndrome (고층아파트 증후군이란?) http://blog.daum.net/realprophet/30 >

여러분 아파트 높이는 2m 30 밖에 안 됩니다. 한 층에 방바닥 + 천정 슬래브 두께를 합하여 15cm 만 얇게 쳐도, 15층 기준으로 한 개 층을 더 해먹을 수가 있거든요,(15cm*15층 = 2m 30cm )

그런데 단독은 층고 높이를 더 높게 잡습니다. 그리하여 슬라브도 더 두껍게 칠 수가 있고, 고를 높이 만들어 천장을 덴조 처리 할 수가 있답니다.→

슬라브 천장에 상을 걸어 (약 3~4cm ) 석고보드로 또 한 번 더 마감을 시킨다는 말이죠,

그러니 소음이 전혀 없을 수밖에. 동네 단독 주택 업자한테 물어 봐보세요. 그 들이 얼마에 공사를 맡아 공사를 하는 지...... 아파트 실행가는 평당 150만 원 이면 썼다 벗었다 한다니 까는요?

제번 하옵고, 아파트를 집이라고 떠드는 분들 아파트를 부동산으로 착각하고 사시는 분들, 다시 한 번 말씀 드리지만 아파트는 집이 아닌 집단 공중주택입니다. 아파트는 부동산이 아닌 한 20년 먹다 보면 빵원 되어 전 가족 알거지 되고 마는 치명적인 독약입니다.

<참고 : 이 글 제일 첫부분의 집합건축물법 해석을 10분동안 읽고 또 읽어보세요.

그러고도 아파트가 부동산이라고 생각하신다면 당신은 정말 가망없는 인간입니다.>

아주 간단한 원리

작년에 이미 수도권 주택보급률이 105%를 넘었습니다. 적정포화상태에 왔단 말이죠.

쬠만 더 가면 과잉 포화상태에 도달 할 것입니다. 쬠만 더 가면 분당 은마로부터 아파트 집단 트라우마가 으악! 하고 발발 할 것입니다. 이로서 압축 빵원 시대가 열릴 것입니다.

<재건축 종합비용은 30평 기준으로 최소 6억이상 들어가며, 리모델링은 최소 4억이상 들어감>

<참고 : 은마아파트 재건축의 진실폭로 (http://blog.daum.net/realprophet/317) >

<분당 리모델링 가구당 평균 4억이상 현금필요 (http://blog.daum.net/realprophet/201) >

이로서 아파트는 상기한 기펜제로 전락하고 말 것입니다. 이는 필연입니다. 이제 부터는 외국의 경우처럼 아파트는 매년 5~6% 씩 감가 상각된 값 아니면 아무도 쳐다보지 않게 될 것입니다. 아니, 아예 아파트도 빌라처럼 7년 차 넘어가면 쳐다보지도 않는 압축 빵원 시대가 이미 왔다고 보아야 할 것입니다.

이런 필연적인 결과를 놓고 대비 시켜 봅시다. 이자의 개념을 곰곰이 생각해 보면 복리 아닌 것이 없습니다.

이 복리의 원리로, 년 리 6.75% 씩 10년 상환 하면 원금의 100%가 이자로 지불 됩니다.

예를 들어 4억 짜리 아파트를 2억 대출 받고 분양받은 사람의, 10년 후 경우

이미 이자가 원금만큼 다 들어가고 말았습니다. → 마이너스 2억

앞으로 아파트는 철저히 감가상각된 거래 아니면 거래 불가가 될 것입니다.

외국 선진국의 경우처럼 년 5% 씩만 감각 상각 시켜도 4억 짜리가 10년 후에는 2억

∴이자 지불 금액 2억 + 감가상각 비용 2억 = 4억 날라 갔음. 그러고도 대출 빚은 2억 그대로 남아 있음→ 아파트 잔존가치 대비 남아 있는 대출 원금을 비교 하면 이미 그 사람 재산은 빵원 임.

조만간 금리가 정상화 되어 4억을 은행에 예치한 사람의 돈은 배로 불어나 8억 되었음

빵원 : 8억 이라....... 이미 열차는 떠나 버리고 말았네요? 은하 철도 999가 별거입니까? 이런 걸 두고 은하 철도 999라고 하지요.

06년 도에 그렇게나 말렸던 그때 그 사람,

경제 행위 의 대 원칙은 사람이 바글 거리는 곳에 가지 않는 것이라고 수 없이 말해 주었는데도 고집 부렸던 그 사람,

반값 세븐 다된 버블 세븐 지역에 10억 꼬라박은 그 때 그 사람,

지금은 10억 투자가 5억으로 반 값되고 말았지만 앞으로 썩다리 집합소인 버블 세븐 지역은 조만간 모조리 빵원 임을 깨닫게 될 걸요?

우체국에 왕창 짱 박혀있는 내 돈 이자는 비록 2.6% 밖에 안 되지만 버블 세븐 지역에 들어간 그 사람 대비, 이미 내 돈은 단 1년 만에 50% 이상 불어 난 거네요? 나 참 잘한 거지요? 그치요?

유태인의 탈무드에 나오는, 이자의 원리는 복리가 될 수밖에 없다는 그 정신으로 유대인의 금융자본이 세계의 실물 자본을 지배하고 있자나요 (전세계 역사적으로 어떠한 자본(주식,부동산)도 은행금융자본(은행복리)를 이길 수가 없습니다. 중간중간에 신용에 축소되는 시기에도 은행복리는 계속 늘기 때문입니다.)

세계 대공황 이란 뜻은 피 말리는 구조조정으로, 부채 디플레이션 이 된다는 뜻입니다. 즉 무한 쩐의 증발이 시작 된다는 뜻이지요. 헬리콥터 버냉키가 1조 2천 억 달러 찍어 뿌렸다며요? 근디 미국에서 부채 디플레이션으로 사라진 돈은 얼마나 될 까나?- click! →

http://federalreserve.gov/releases/h15/data.htm

http://taxhistory.org/www/features.nsf/Articles/D6775BEF8915BFC0852574D6005759BD?Opennull

파산 같은 구조조정으로 증발 된 돈만 대충 계산 해 봐도 무려 20조 달러가 넘네요? 앞으로도 계속 증발 될 것이라네요? 여기에는 13조 달러를 돌파한 미국의 국가 빚은 포함 되지도 않았네요? 버냉키가 찍어낸 1조 2천억 달러는 껌 값도 안 되네요? 저렇게 시중 통화량이 계속 무한 증발되면? 당연히 자산 가격도 무한히 폭락할 수밖에.....요

그럼 울 나라는 앞으로 얼마가 증발 될까요? 그건 너도 몰라, 나도 몰라, 왜? 2008년에 다른나라는 거품을 빼고 1차 구조조정을 할 시간에 우리 대한민국은 미적 거리다 이제 겨우 구조조정이 시작 되고 있는 것이거든요? 부동산 대붕괴는 이제 겨우 시작 일 뿐이랍니다.

인플레 같은 소리마라!

내가 즐겨 먹는 아이스바 인, 비비빅, 파시통통 이 무지 올랐더구먼요? 300원 에 사먹던 것이 1000원 되고 말았네요? 50개 들이 박스채로 사다가 냉동실에 보관 해 놓고 먹으니까 개당 850원 되고 말았네요? 그럼 283% 폭등한 겨?

니 맘대로 하세요 거기에 대한 보상은 자산 가치 디플레로 수천만 배 이상얼마든지 반까이 되고도 남을 것이니까요.

이런 부채 디플레이션 시절에는 성급한 불나방 정신을 가진 사람들 에게는 비극 이지만, 나 같이 뚜벅이 정신을 가진 사람들에게는 축복 이랍니다.

지금 강남 단독 주택 값도 무지 폭락하고 있거든요? 지수 상으로 2% 폭락 했다고 보도 되는 것 보면, 가격 상으로는 최대 20% 이상 폭락했단 말이거든요.

두고 봐세요 단독 위주인 미국 영국 같이, 조만간 울 나라 단독 주택도 65% 이상 폭락할 것 이니까요.

여러분! 아무리 아파트 값이 폭락해도 아파트는 사시면 안 됩니다. 부지런히 모아서 로얄제리를 사셔야 합니다. 그것도 빚 한 푼 없이 사실 수 있는 기회가 반드시 오게 되어 있습니다. 이런 사태가 마무리 되려 며는 최하 5년 이상은 걸립니다.

미국이 남유럽을 치고, 남유럽이 동유럽을 치고, 남유럽+동유럽이 서 유럽을 치고, 서유럽이 다시 미국을 치고, 급기야는 미국 + 전 유럽이 중국을 치고 지나가야 만 사태가 마무리 될 수 있답니다. 각 단계별 전이가 1년씩만 잡아도 5년 이상이 걸린단 말인 게죠,

고래들 끼리 서로 치거니 받거니 하는 와중에 울 나라 새우 등짝은 그야말로 거덜덜 나게 되어 있답니다.

(글로벌 경제 위기에서는 원화는 쓰레기 상품권 취급도 못받는게 현실입니다.)

공구리 빚쟁이들아 엄살 부리지마세요. 정치인들의 시장경제 교란 덕분에 우리는 이제 겨우 시작일 뿐이랍니다.

콘드라디예프 파동 같은 소리마라. 우리에게는 350만 개에 이르는 썩다리 아파트 디예프 파동이 있단다.

<참고 :  

1) 1925년 러시아의 경제학자 니콜라이 콘드라티예프는 자본주의 경제체제를 관찰, 연구한 결과,

자본주의 경제환경에는 장기순환주기가 존재한다는 사실을 발견했습니다.

그는 여러 가지 관찰근거를 바탕으로 이 순환주기의 존재를 입증했고, 주기가 48~60년 정도 된다고 결론 내렸습니다.

2) 혁신(Innovation)과 창조적 파괴(creative destruction)라는 개념으로 유명한

경제학자 슘페터 역시 경제에 장기파동이 존재한다는 사실에 동의하고 54~60년 주기의 장기파동에 대해

‘콘드라티예프 파동’이라고 명명했습니다(1935년).

자세한 내용 긴글 참고 (콘트라디예프 파동과 자본주의 60년 공황주기 (http://blog.daum.net/realprophet/4)>

- 부동산선지자 윤상원 -

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부동산선지자 트위터 : https://twitter.com/realprophet

아직 못보신 분들께서는 제가 연재하고 있는 대한민국 아파트의 미래(1~59부)를 꼭 보시기 바랍니다.

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前강남재건축 조합장의 재건축 폭로        (http://blog.daum.net/realprophet/246)

KBS추적60분 아파트 대세하락 다시보기 (http://blog.daum.net/realprophet/484)

대한민국 아파트, 대재앙이 다가옵니다   (http://blog.daum.net/realprophet/211)

강북뉴타운 조합원 재산뜯기 15계명       (http://blog.daum.net/realprophet/439)

시한폭탄으로 돌변한 강북뉴타운            (http://blog.daum.net/realprophet/438)

부동산경력 35년 윤상원씨의 재건축 폭로 (http://blog.daum.net/realprophet/85)

1기 신도시 소금골재 아파트의 진실 폭로 (http://blog.daum.net/realprophet/218)

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[검은돼지]

부동산선지자님 항상 좋은 글 감사합니다...

[잔치국수]

팥든 아이스케키 좋아하시네요 저도 팥이 많이 든 아이스 케키만 자주 사먹습니다,,,어릴적 아이스케키 먹던 추억으로 자주 사먹습니다.ㅋㅋㅋㅋ

[어흥맨]

똑같은글 또

[관명]

경제 행위 의 대 원칙은 사람이 바글 거리는 곳에 가지 않는 것 죽비같은 선지자님 글 또 정신이 번쩍 듭니다. 아파트에 대해서 이렇게 명쾌하게 알 수 있는 이런 글을 사람들에게 설명해주어도 이해를 못하는 사람들 답답합니다. 선지자님 잘 읽었습니다.

[인어허니]

이게 뭔소리래?
토지의 지분이 인정되고 건물의 소유권이 있는데
정말 이해되지 않는 논리네요
또한 시대와 상황에 따라 사람이 선호하는 대상이
다른 것인데 이를 무시하고 일관되게 평가하는것도
이상하고요.
사람에 따라 취향이 드른것처럼 전원주택을 선호하는
사람도 있고 편리하고 독립공간을 원하는 아파트 선호층도 있고
각각의 형편과 취향에 따라 선호하고 그 선호도가 높은곳으로
가격은 형성되는 것인데.....
너무 모난 평가 같군요

[zlcl]

집합건물법의 해석이 저런 식으로 될 거라고는 생각하지도 못했습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은, 명칭에서도 드러나지만, 그야말로 '건물'의 소유와 관리에 관하여 규율하고자 만들어진 법률입니다. 보통 토지와 건물을 일체의 부동산으로 취급하는 서구 각국의 경우와 달리, 우리 나라는 '토지'와 '건물'을 분리된 부동산으로 취급하고 있고, 토지의 소유권과 건물의 소유권은 완전히 별개의 것이 됩니다. 즉, 집합건물법은 토지의 소유권에 관심이 없으며, 다만 건물의 소유 및 관리를 위한 측면에서 토지를 이용하기 위한 권리, 즉 대지사용권의 관점에서만 토지이용관계를 규율할 뿐입니다.

[zlcl]

집합건물 소유자는 그 건물의 토지(대지)의 소유권을 공동으로 취득할 수도 있고(대지지분), 토지소유권자는 별도로 존재하고 다만 지상권, 임차권 등의 용익권만 취득할 수도 있습니다(대지지분 없음). 만일 토지에 대한 지분은 커녕 지상권과 같은 용익물권도 없다면? 토지소유자에 의해 건물철거청구를 당하게 될 것이고 이것이 우리 나라의 일반 민법의 법리인 것입니다. 이러한 이유에서 집합건물법은 건물의 소유만을 규율하고 있는 것이지, 건물이 존재하는 토지의 소유권을 인정하고 말고는 집합건물법이 규정할 수도 없고, 해서도 안 되는 것이죠. 만일 부동산선지자 님의 해석대로 한다면, 이 법은 위헌법률심판대상이 될 겁니다.

[zlcl]

아파트가 토지의 종속물 내지 종물로 인정된다는 얘기는 함부로 하시면 안 됩니다. 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 있기 때문에, 여러 가지 문제가 생기고 있는데, 그 중에 한 예가 이제 막 시공이 시작된 건물은 언제부터 소유권의 대상이 되느냐의 문제 같은 것입니다. 일반적으로는 아직 완성되지 않은 건물이라 하더라도 기둥, 지붕과 주벽을 갖춘 경우에는 독립한 부동산이 된다고 보고 있으며, 이에 이르지 못한 경우에만 토지의 정착물(부합물)로 보고 있습니다. 즉, 이미 완성된 아파트는 어디까지나 독립한 소유권의 목적이 되는 것이지, 토지의 정착물 내지 종물로 보지 않는다는 뜻입니다.

[zlcl]

그리고, 건물등기부가 없다는 것이 무슨 의미인지 정확하게 모르겠는데, 아파트 매매거래를 해보신 분은 알겠지만 아파트도 엄연히 부동산등기부의 기재 대상입니다. 당연히 매매거래시에 아파트 건물등기부등본을 꼭 확인해야 하구요.


전에도 지적한 바 있지만, 저는 부동산하락론 내지 아파트빵원론이 좀더 치밀하고 오류없는 논리를 갖추기를 바랍니다. 아파트와 토지소유권, 대지지분의 법적, 경제적 가치에 대해서는 변호사 등 법률 전문가의 조언을 참고하여 알아보시면 좋을 것 같습니다. 이 카페에도 변호사 몇 분이 계신 걸로 알고 있는데, 이 분들이 해석을 도와주셔도 좋겠군요.

[욕망전차]

zlcl님.. 좋은 글 잘 읽었습니다..

[김석준]

zlcl 님의 부동산이라는 말과,, 부동산 선지자님이 말하는 부동산이라는 말은 그 의미가 다르네요.. zlcl 님의 부동산은 실제 법률상에서 사용하고 있는 그런 뜻이고, 선지자님께서 말씀 하시는 부동산이라는 글자 그대로 또는 일반적인 사람들의 상식적인 내용에 충실한 뜻이네요...
zlcl 님의 글중에 집한 건물이 대지 소유권과 건물 소유권이 분리가 된다고 하시는데,,, 그런것 같지는 않는데요.. 집합건물은 구분 소유 등기가 되면서 자동적으로 대지지분이 할당 되어 있습니다. 아파트의 토지 소유자가 따로 있는 경우는 제가 보질 못했네요... 등기부 등본 떼어 보시면 공동주택(연립주택, 다세대 주택, 아파트) 등은 토지 와 건물의

[김석준]

등기부 등본이 구분되어 있지 않습니다. 그냥 집합 건물이라고 되어 있으며, 등기부 등본이 그냥 하나 입니다. 즉 건물과 땅의 지분이 하나로 합쳐진 상태이죠.. 반대로 단독주택(다가구 주택 포함) 은 구분 등기 되어 있습니다.
그래서 선지자 님께서,,, 집합 건물의 토지는 건물에 종속되어 있다는 말이 거기서 나오게 됩니다. 실제로 집한 건물의 토지는 건물에 종속되어 있는 것으로 저도 이해 하고 있습니다.
물론 아파트가 소모품의 성질을 가지는 것은 분명하지만 세월이 지나면 빵원이 될지는 모르겠네요.. 하지만 재산권의 침해는 상당히 감수 해야 할듯.... 집합건물의 소유권 은 일종의 주식회사의 주주 형태 라고 봅니다.

[김석준]

주식회사의 소유주는 주주 이지만,,, 각각의 개별 주주가 해당 회사의 주인이라고 하긴 어렵죠... 내가 삼성 의 주식을 가질 수 있겠지만, 100% 의 삼성 지분을 가지지 않는한, 삼성의 주주 이지만 삼성이 내것은 아니죠... 지분을 50% 이상을 가진다면, 실제적인 지배를 할 수 있고, 실제적으로는 내 것이라고 할 수 있겠네요. 아파트도 같은 원리라고 보여 집니다.
아파트가 문제가 되는건 그것이 노후화 되었을때, 주민들의 합의가 이루어 질것이냐 라는것이죠... 과거처럼 자기돈 한푼 안들이고, 더 넓은 새집을 얻을 수 있는 마술이 계속 나타 난다면 모르겠지만, 그것은 아주 한시적인 특수한 상황에서나 가능하고, 그만큼 용적율

[김석준]

이 늘어 나기 때문에 같은 토지에 더 많은 구분 소유자가 있으며 , 이는 곧 다은 재건 축 시에 엄청난 분쟁을 각오 해야 한다는 거죠. 즉 재산권 침해가 아주 현격하게 일어 날 수도 있다는 겁니다.
그런 부분이 이제 가격에 반영이 되어야 한다는 거죠... 즉 지금 부동산 이라는 말에 현혹이 되어서, 만고 불편하게 개인 소유의 토지 처럼 그 형태나 소유권이나 재산권이 유지 될수 없다는 것을 이야기 하는 것같습니다. 하지만 항상 같은 말을 봐야 하는건 좀 지겹지요.. 그래도 개념이 좀처럼 쉽지 않아서 다들 헷갈릴 수 잇겠네요...
쉽게 말하면 이렇습니다. 자동차가 있습니다. 바퀴는 A 라는 사람의 소유,,, 운전데는 B 라는 사람의

[김석준]

소유 엔진은 C 라는 사람의 소유 이렇게 나누는게 근본적으로 맞다고 보여 집니까?.... 물리적으로 하나의 객체로 봐야 하고, 소유권의 개념으로 봤을 때,, 자동차 부품별로 소유권을 나누기엔 실제로 문제가 많겠죠?.... 아파트가 현제 그런 상태 라는 겁니다. 건물이 크던 말던 간에.. 근본적으로 하나의 건물 에 수십명의 소유권자가 있는것 자체가 법적인 불안정성을 띠고 있는 것이고 이것은 곧 가격에 반영이 되어야 한다는 거지요.

[김석준]

법적인 불안정성 보다는 좀 더 근본적으로 소유권 구분에 있어서 물리적 불안정성을 띠고 있다고 봐야 하겠지요.. 법적으로는 불안 하지 않겟네요. 단지 합의가 안될경우에 재산권 침해가 심해 진다는 것 밖에는 없죠.

[zlcl]

좋은 말씀 잘 읽었습니다. 그런데, '아파트의 토지소유자가 따로 있는 경우'는 있습니다. 아파트 등기부등본을 떼어보았을 때 대지지분이 표시가 되어 있다면 등기부등본이 하나이지만, 대지지분이 없는 아파트의 경우 '토지별도 등기있음'의 표시가 되어있고, 해당지번의 토지등기부 등본을 따로 떼어보실 수 있습니다.

[zlcl]

소유권대지권등기 등을 아시는 걸 보니 더 간단하게 말씀드리겠습니다. 토지별도등기가 생기는 이유 중에는 고집님께서 말씀하신 대로, 토지매매계약을 하였으나 대금지불 등이 이행되지 않아 이전등기를 하지 못한 경우, 토지를 담보로 저당권 설정하고 대출받았으나 채무를 변제하지 못한 경우도 있습니다. 시행사가 아파트 완공 후에도 잔금 지불을 하지 않고 도망간 경우에는 대지권등기가 이루어지까지 상당한 시일이 걸리며, 때로는 대지권등기 없이 매매되는 경우도 있으니 일시적인 현상이라고만 할 수는 없겠지요.

[zlcl]

그리고 그런 경우와는 별개로, 지상권대지권, 임차권대지권 등을 취득한 경우에는 건물등기부 내에 대지권이 기재되는 것과 별도로 토지등기부가 남아있게 됩니다. 이 경우는 지상권, 임차권 등이 소멸하지 않는 한 계속 유지되므로 종국적인 현상으로 봐도 무방할 것입니다.

[김석준]

zlcl 님 처럼, 종국적인 현상이라고 할지 라도 그것이 일반 적이라고 하긴 어려울것 같습니다. 집합건물이 건물과 토지지분이 별도로 움직이는 경우가 일반적이거나 흔한 경우인지요?

[김석준]

그렇군요.. 그런경우가 있긴 하나 보네요....많이 배웠습니다.. zicl 님 말씀처럼.. 집합건물이라고 할지라도,, 건물과 토지를 꼭 합치라는 법은 없으니까요.. 그렇다면 zlcl 님의 말씀이 맞네요.. 집합건물의 경우 토지가 건물에 종속적이다 라고 집합건물 전체를 일반화 시킬 순 없겟군요...

[zlcl]

제가 주장하는 바를 요약하자면 다음과 같습니다. 1. 아파트의 건물부분은 감가상각재이고, 내구연한에 달하는 시점에는 가치가 0에 수렴하게 될 것이다. 2. 현시점 아파트재건축, 리모델링 등은 추가비용이 과다하게 소요되고 시공후 상승하는 가치에 비해서 큰 비용이 들기 때문에 쉽게 추진되기 어려울 것이다. => 여기까지는 윤상원님의 말씀과 크게 다르지 않습니다.

[zlcl]

그런데 3. 아파트 가격은 건물부분 가격과 대지지분의 가격을 포함하고 있으므로, 내구연한이 다한 아파트라 하더라도, 심지어는 건물이 강제 철거된다 하더라도 대지지분의 가치만큼은 잔존하게 된다. 4. 따라서 건물부분의 감가상각 반영 등 충분한 아파트 가격하락이 이루어진다면, 아파트 가격과 재건축비용의 합이 재건축후 아파트가격 상승액의 크기보다 작아질 수 있고, 그 시점에서 재건축이 활발해질 수 있다고 봅니다. 5. 거기에 미치지 못하여 재건축이 불가능하여 결국 강제철거될 운명에 처하더라도, 최소한 대지지분만큼의 가치는 잔존하므로,

[zlcl]

소유자들은 다수결에 따라 당해 아파트 토지를 건설사 내지 정부에 매도할 수 있고, 어떤 형태로든 다시 아파트가 들어설 가능성이 높다. 6. 그러나 5의 경우에도 기존 소유자는 막대한 손해를 입을 것이 명백하므로, 정부는 어떤 형태로든 규제를 완화하거나 보조금을 지급하는 등 재건축을 촉진하려는 정책을 추진 할 수 있다. 7. 결론적으로 우리 나라에서 아파트라는 주거형태가 단기간에 사라질 것으로 보기 어렵다는 것입니다. 이런 점에서 윤상원님의 의견과 다른 의견을 피력하는 것이죠.

[zlcl]

사실 대지지분이 건물에 종속되었든 아니든 제 논지에서는 크게 중요하지 않습니다. 결국 최악의 상황에서 재건축에 이르지 못한 아파트가 어떤 운명에 처할 것인가.. 그 결과 아파트라는 주거형태가 사라지게 될 것인가에 대한 전망에서 토지에 대한 대지지분의 경제적 가치가 철거 후에도 남아있게 될 것인가가 중요하다고 본 것입니다.