아파트 증여세 절감방법 4가지!
1. 증여세 면제 한도액 활용(미리미리 준비하기)
증여세 면제 한도액은 대한민국 국민이라면 누구나 받을 수 있는 증여 공제 혜택입니다. 가족, 친지 중 가까운 관계일수록 최소 1천만원에서 최대 6억원까지 공제를 받을 수 있습니다. 만약, 증여세 면제 한도액 내에서 증여가 이루어졌다면, 증여세는 0원이 부과됩니다. 따라서, 이를 잘 활용하면 증여세율 구간을 아래 단계로 낮추거나, 세금을 아예 0원으로 만드는 선에서 활용할수도 있게 됩니다.
더불어 이 증여세 면제 한도액은 매 10년마다 합산하여 계산하며, 10년이 지난 이후에는 갱신이 되기 때문에, 증여세 면제 한도액은 빨리, 미리미리 활용할수록 유리합니다. 10년마다 증여세 면제 한도액이 초기화되는 셈이기 때문이죠. 증여세 면제 한도액와 관련하여 자세한 수치와 내용은 '증여세 면제 한도액.. 완벽 정리!' 글을 참고하세요!
2. 신고세액공제
증여세는 증여가 발생한 이후 기준일로부터 3개월 이내에 신고 및 납부를 마쳐야 합니다. 여기서 기준일은 '증여가 발생한 날이 속한 달의 말일'입니다. (증여세 신고 기한 및 납부 방법은 이 포스팅의 제일 아래에 있는 관련 글을 참고하세요! ) 신고세액공제는 기준일로부터 3개월 이내에 신고 및 납부를 마친 경우에 납부 세액에서 3%를 할인 공제해주는 것을 말합니다.
증여세를 계산하고 나온 최종 금액에서 3%를 할인해주는 것인데요. 따라서, 증여가 발생하고 정해진 기간 내에 관할 세무서 또는 국세청 홈택스를 통하여 신고 및 납부를 하는 것이 좋습니다. 정해진 기간이 지난 이후에는 최대 40%에 달하는 가산세를 부과받을 수 있으며, 기간에 따라 계속 증가하기 때문에 유의가 필요합니다. (※ 참고: 국세청 자료)
3. 쪼개기 증여
증여세는 증여를 한 사람(증여자)가 아닌 증여를 받은 사람(수증자)가 납부하는 것입니다. 따라서, 한 사람에게 몰아서 증여하는 것보다, 여러사람으로 나눠서 증여하면 세금 부담이 훨씬 줄어드는데요. 예를 들어 아들과 며느리에게 금액을 나누어서 증여를 한다면 아들의 증여세 면제 한도액(5,000만원)과 며느리의 증여세 면제 한도액(1,000만원)을 모두 활용할 수 있고 증여세율 구간도 둘로 나뉘기 때문에 절세에 있어서 절대적으로 유리해집니다. 이렇게 증여의 대상을 나누어 세금을 아끼는 것도 아주 좋은 방법 중 하나 입니다.
4. 차용증 활용
차용증을 활용하는 것도 증여세를 아끼는 좋은 방법 중 하나입니다. 증여가 아닌 돈을 빌리는 방식을 활용하는 것인데요. 다만 주의할 점이 있습니다. 바로 '법정 적정이자율'을 지켜야 한다는 것인데요. 법정 적정이자율은 4.6%로 '법적으로 가족 간에 증여가 아니라고 간주받는 최소 이자율'을 말합니다.
따라서 부모님께 증여가 아닌 빌리는 것으로 처리하기 위해서는 빌린 금액의 최소한 4.6%의 이자를 지급해야하며, 이에 대한 이자도 매달 납부(송금)해야만 문제가 되지 않습니다. 법정 적정이자율 미만으로 이자를 책정하거나 이자 지급을 하지 않았다면, 이는 증여로 간주되며 가산세까지 붙을 수 있기 때문에 유의해야 합니다.
5. 마치며..
지금까지 아파트 증여세 절감방법 4가지에 대해 알아보았습니다. 본문에도 나와있다시피 증여세는 미리미리 준비하는 것이 절세의 가장 기본적인 부분입니다. 증여세 계산방법, 증여세 면제한도액, 신고방법, 신고기한, 증여세율 등 증여세와 관련된 다른 정보들도 아래에서 함께 얻어가세요!
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2021.05.22 - [경제 뉴스/부동산 뉴스] - 아파트 증여세 계산방법... 쉽게 설명해드려요 (증여세 자동계산기)
아파트 증여세 계산방법
1. 증여세 세율 & 면제 한도액1.1. 증여세 세율표
아파트 증여세 계산을 위해서는 '증여세 세율'과 '증여세 면제 한도액'이라는 것을 알아야 합니다. 먼저 증여세율과 관련된 내용은 아래 글을 참고해주세요! 증여세율에서는 세액 누진공제 등 조금 어렵게 다가오실 수도 있겠지만, 이어지는 '아파트 증여세 계산방법' 부분에서 함께 자세히 서술되어 있으니 끝의 내용까지 천천히 정독해보세요! 아파트 증여세 계산에 필요한 '증여세율', '증여세 면제 한도액' 등에 대해 알아보았습니다. 이제 증여세율과 증여세 면제 한도액 내용을 활용해서 '아파트 증여세 계산방법'에 대해 소개합니다.
2. 증여세 자동계산기2.1. 국세청 홈택스 홈페이지
먼저, 증여세 계산기부터 확인하겠습니다. 증여세 계산기는 여러가지가 있지만, 가장 공신력 있는 계산기를 소개해드립니다. 바로 국세청 홈택스 홈페이지의 증여세 자동계산기인데요. 국세청 홈택스 홈페이지에 접속한 후, 페이지 가운데에 있는 '자주찾는 메뉴 → 세금모의계산' 또는 오른쪽 하단의 '세금종류별 서비스 → 세금모의계산'을 클릭합니다. 우측 상단의 '검색' 기능을 활용해도 괜찮습니다!
국세청 홈택스 홈페이지
'세금모의계산' 페이지에 접속하였으면, 다양한 모의계산기를 만나볼 수 있는데요. 여기서 중앙에 위치한 '증여세 자동계산기'를 클릭합니다.
국세청 증여세 자동계산기
'세금모의계산' 페이지에서 '증여세 자동계산'을 클릭하였으면, 아래 사진 화면을 볼 수 있습니다.
여기서 정말 자세하게 계산하고자 한다면, 아래의 '증여세 자동계산기'를 활용하시면 되며, 간단히 대략적으로 세금을 확인하는 용도라면 '증여세 간편계산기'를 선택하시면 되겠습니다.
대부분은 간편계산이면 충분하기 때문에, 이 글에서는 증여세 간편계산기를 예시로 활용하겠습니다.
국세청 증여세 간편계산기 & 자동계산기 프로그램
2.2. 증여세 간편 계산기 & 사용방법
이전 화면에서 '간편계산하기'를 클릭하였으면, 아래 사진과 동일한 증여세 간편계산기를 확인할 수 있습니다.
먼저, 증여일자는 증여세 면제 한도액 10년 갱신, 증여 발생 후 3개월 이전에 신고하면 3% 세액감면 및 3개월 이후에 신고하면 가산세가 붙는 부분 등에만 활용되기 때문에, 간단히 계산하고자 하는 경우에는 대충 입력하셔도 무방합니다.
둘째, 증여자와의 관계는 '조회' 버튼을 클릭하시면, 가족과 친인척 관계 등을 마우스로 클릭하여 입력할 수 있습니다. 참고로, 증여자는 증여를 하는 사람을 말하며, 수증자는 증여를 받는 사람으로 말합니다.
셋째, 세대를 건너뛴 증여는 조부모 → 손자 등처럼 아버지가 살아계심에도 불구하고 세대를 넘어서서 직접 증여를 하는 경우를 말합니다. 이 경우에는 30%의 가산세가 붙게 되며, 수증자(받는 사람)이 미성년자이면서 증여재산가액이 20억원을 초과하는 경우에는 40%의 가산세가 붙습니다.
위의 내용들을 참고하여, 내용을 입력한 후, '증여 재산 가액'을 입력하면 되는데요. 이는 아래의 '아파트 증여세 계산방법 예시'를 통하여 자세히 설명해드리겠습니다.
증여세 간편계산기 사용방법
3. 아파트 증여세 계산방법 예시3.1. 아파트 증여세 부과 기준
본격적으로 아파트 증여세 계산방법을 예시와 함께 알아보겠습니다. 아파트 증여세 부과 기준은 국세청 자료에서도 볼 수 있듯이 '시가'로 삼습니다.
여기서 '시가'는 증여가 발생한 날의 6개월 전부터 3개월 이후까지의 각종 거래내역, 감정평가액 등을 종합하여 계산합니다. 아파트는 토지나 개별주택, 빌라, 상가 등과 달리 똑같이 생긴 매물이 상당히 많아, 비교적 쉽게 '시가'를 산출하기가 수월합니다.
따라서, 아파트의 증여세 부과 기준은 최근 6개월의 아파트 매매가격을 참고하여 '증여재산가액'으로 삼으면 되겠습니다.
3.2. 예시1
서울특별시 양천구 목동의 한 아파트를 임의로 잡아 증여세 계산을 해보겠습니다. 예시 매물은 목동 신시가지 7단지이며, 16~17평형의 소형아파트입니다. 이 아파트를 부모님이 아들에게 증여하는 경우를 예시로 삼아보겠습니다.
이 아파트의 최근 6개월 거래금액 평균가액은 14억 2,472만원입니다. 증여재산가액으로 삼는 '시가'는 증여가 발생한 후 3개월 이후에 발생한 거래들도 반영이 되기 때문에, 정확하게 알기는 어렵지만, 최근 6개월 매매금액을 통해서 증여재산가액을 어느 정도로 잡으면 되는 지 대략적으로 파악이 가능합니다.
추가로, 아래 사진처럼 국토교통부의 아파트 실거래가 조회하는 방법은 이 글을 참고하세요!
국토교통부 아파트 실거래가 조회 방법
다시 증여세 간편계산기로 돌아왔습니다. 예시 내용을 입력하면, 증여자와의 관계(받는 사람을 입력하면 됩니다. )는 '자(아들)'로 입력하고, 재산가액에는 앞에서 계산한 '시가' 14억 2,472억을 입력합니다.
만약, 전세 세입자가 있는 집 또는 담보대출이 있는 아파트라면, 이를 채무액으로 잡아서 입력하면 됩니다. 보증금이나 대출금만큼 재산가액에서 제외하고 계산하며, 부모님이 아들에게 넘긴 전세 보증금 또는 담보대출금은 아들에게 '양도'한 것이므로 아들은 증여세를, 부모님은 양도소득세를 납부해야 합니다.
하지만, 보통 양도소득세가 증여세에 비해서 훨씬 저렴하기 때문에, 이는 절세의 방법 중에 하나이기도 합니다.
아파트 증여세 계산방법 예시 1
계산기에 모든 값을 입력한 후, '세액계산하기'를 클릭하면, 창이 하나 뜨는데요. 아래의 사진처럼 세부사항들을 확인할 수 있습니다.
간편계산기의 경우에는 증여세 계산, 신고에 있어서 딱 필요한 것들만 입력되어 나오기 때문에 편리합니다. 각 항목들을 해석해보면 다음과 같습니다. 사진과 비교해보면서 확인해보세요!
아파트 증여세 계산결과(예시1)
이 '예시1'에서는 담보대출을 4억을 끼고 증여하게 되면, 증여세가 2억 2천 6백만원 수준으로 약 1억 5천만원을 절감할 수 있죠. 전세 세입자를 낀 상태로 증여하는 것도 아주 좋은 방법입니다.