재건축 아파트에 대한 개인 사견

[라임향]

오전에 처음부동산 이야기를 하였는데 내친김에 한번 더 부동산 이야기 하겠습니다.

우선 먼저 혹여 재건축 아파트를 폄하하고자 하는 것이 아니며 다만 제가 지금까지 부동산을 바라보면서 느꼈던 바를 올리는 것이니 오해는 없으시기 바랍니다.

개인적으로 강남3구 재건축 아파트에 입성을 앞두고 3번정도 심각하게 고민한 시기가

있었습니다.

지금도 능력만 된다면 강남3구 재건축 아파트에 사는 것은 교육문제도 그렇고 투자문제도 그렇고

나쁘지 않다고 봅니다.

그러나 당시 3번의 시기에 고민의 고민을 했고 결국 다른 부동산 투자 선택을 했는데 후회하지는

않습니다.

당시 여러가지 고민을 하였는데 결국은 저한테 맞지 않는 옷이라고 판단했고 지금도 이생각에

변함이 없기 때문이지요.

첫째, 나는 일반 평범한, 정년이 보장되기 힘든 별볼일 없는 직장인이다.

둘째, 큰 규모의 포지션이 들어가는 자산이면서 변동성이 큰 것은 내 처지와 성격에 맞지 않는다.

포지션을 분산할 수 있을 정도의 규모라면 비트코인도 투자하는데 전혀 문제없다고 생각합니다.

(실제로 아직도 일부는 가상화폐도 투자는 하고 있음) .

그런데 재건축 아파트는 저 같은 별볼일 없는 직장인이 자기 자산을 분산해서 매수할수 있을  

규모의 투자자산이 결코 아니며 또한 다른 동종 상품 대비 변동성 (오름폭과 내림폭)이 좁고

안정적으로 계속 우상향하는 자산이 아닙니다.

요 몇 년의 벌어진 강력한 상승차트만을 보지 마시고 약 20년~30년동안의 각 주요 재건축

아파트의 시세변동을 보시고 시기 시기마다 벌어진 경제의 큰 굴곡이 있었던 당시의 가격변화

추이를 살펴보시면 결코 안정적인 시세흐름이 아님을 금방 아실수 있습니다.

더 깊이 이야기 해볼까요..

특정 아파트를 집어서 이야기하기는 그렇지만 15년전 가격과 현재의 가격을 가만히 비교해 보시면 무언가 느껴지시는 것이 있지요..

예..거의 물가상승률 보다 좀더 오른 정도가 꽤 많이 있습니다.

2005년~2006년 제 기억으로 종로구에서 점심값이 대략 4000 ~5000원 정도 였습니다.

현재는?? 거의 8000원 ~ 9000원 정도 입니다.

뭐 느껴지시는 것 없나요??

주위에 식료품값이나 공산품값 미장원값 아이스크림값 등등 15년전과 비교해 보십시오..

예.. 정상적인 물가상승률 (인플레이션=화폐가지 하락분) 에서 약간의 초과수익률 + 훌륭한

교육여건 + 자신만의 PRIDE 입니다.

오를 때 무섭게 오르는 것 같은데 장기차트는 왜 생각보다 많이 오르지 않게 나올까요??

큰 변동성의 함정입니다.

인기가 좋은 만큼 실수요대비 투기수요가 높으니 오를 때는 다른 부동산 보다 더 큰 폭으로

오르고 하락시에는 다른 부동산 보다 더 큰 폭으로 하락함을 보실 수 있습니다.

그러므로 강남 재건축 아파트는 소위 사회적으로 잘나가시는 분들 (풍부한 소득이 안정적으

로 받쳐 주시는 분들)이 투자하기에 안성맞춤인 자산입니다.

높은 세금부분은 말할 것도 없고 결정적으로 이런 분들 만이 위기가 와도 풍부한 사회적 소득을 기반으로 안정적으로 버텨 나갈수 있기 때문입니다.

위에 언급한 부분은 조던형님도 자주 언급하시는 내용인데 그래서 저도 100% 공감하는 내용입니

다.

그런데 요즘 보면 많은 전문가 분들이 강남 재건축 아파트를 주식 초우량주 (삼성전자 or 미국 초우량주)

로 비교들을 많이 하십니다.

글쎄요..

저는 이부분은 수긍하기가 어렵습니다.

주식 초우량주는 공황이 와서 다른 주식과 함께 가격이 하락해도 다른 주식보다 가격이 덜 하락합니다.

즉, 위기시 탄탄한 가격 저항력을 보여줍니다.

바로 그 회사의 재무건전성과 탄탄한 캐쉬카우와 미래성장성에 대해서 시장이 가치를 반영하기 때문입니다.

위기시에 초우량주가 기타 옐로칩이나 다른주식보다 더 많이 빠진다면 그것은 이미 초우량주라고

아니였던 셈이죠.

따라서 강남재건축 아파트를 주식 초우량주로 비유하는 것은 적절치 않습니다.

물론 더 깊이 들어가면 그 이유를 충분히 유추할수 있습니다만, 이부분은 여기까지만 이야기

해 드릴게요.

커다란 가격 변동폭 없이 경제성장의 시기에는 다른 부동산 상품 보다는 덜하지만 나름대로 높은 상승률을 평상시에도 꾸준한 상승을.. 위기가 닦쳤을때는 다른 부동산 상품에 비해 탄탄한 저항력을 보이는 부동산이 바로 주식의 초우량주(삼성전자/애플/마소..)등과 비견될 수 있는 부동산 자산이라고 생각합니다.

저는 이런 부동산은 서울 요지에 있는 건물 or 주택이라고 생각합니다.

건물 or 주택은 기본적으로 땅에 대한 단독적이고 영구적인 소유권을 의미하고 서울 요지의 땅의 가치는 지속적으로 더 큰 규모의 공공주택 (아파트..etc)의 토대가 되는 핵심 요체를 소유하고 있는 것이기 때문입니다.

결론은 무엇이냐??

너무 비싼 아파트에 자신의 모든 것을, 거기다 레버리지까지 무리하게 걸고 너무 목 멜 필요는 없지 않느냐는 것입니다.

부동산 집한채 중요합니다.

그러나 부동산도 본인의 공부와 엄청난 노력이 필요하며 한방에 모든 것을 걸고 뭔가 잡아서 일생 편하게 살려고 하다가 투자세계의 절대지존이신 자기복 (운빨=시대상황)에 잘못 걸려들면 상당히 피곤해 질수가 있다는 것입니다.

자신의 현재자산과 감당할 여력 그리고 그간 쌓은 지식과 노력에 맞게 적당한 선에서 한땀 한땀 늘려 나가는 방법은 주식 뿐만 아니라 부동산에서도 정말 중요한 요소가 아닌가 싶네요.

월요일부터 주식시장이 다시 열리니 저도 지난번 대응메뉴얼에서 실수한 부분도 있고 보완중입니다

내일 다시 보완 정리된 대응 메뉴얼을 올려 보도록 하겠습니다.

[자본가 혜안]

아..내용 감사합니다! 요즘 고민하고 있는것인데..정리해주셨네요,
라임향님은, 최근 규제로 인한 부동산 시장은 어떻게 보시나요? 예측은 의미없지만^^.. 의견 여쭤봅니다.

규제이후 더오를것으로 예측해 패닉바잉한분들이 많으신듯해서요

[라임향]

미래예상이 의미가 있나요?? 한국부동산은 미국주식보다 미래예상이 더 어려운듯 합니다..특히 요즘 들어와서는요.모든 국민들이 혈안이 되어있으니..한가지 자신있게 말씀드릴수 있는것은 시기를 모를뿐 반드시 그 끝은 있다는 것이겠죠. 영원히 상승하는 자산은 그 어디에도 없지요..

[김대표]

엊그제 강변북로를 지나서 원효대교를 건너는데 “50년된 건축물 무너지면 누가 책임지나” 이런 현수막이 곳곳에 있는걸 보면서 여러가지 복잡하고 심란한 생각이 들더군요.

[천공비]

잘 다룰 실력이 되면 부동산이든 주식이든 레버리지 못 쓸 이유가 없죠.
자기 자신을 알자...
(나중에 시간되시면 비트코인투자 이야기도 들려주세요~ 모르는 분야라 궁금하네요ㅎㅎ)

[라임향]

맞습니다. 언급하신대로 레버리지 못쓸이유는 없습니다..그런데 본인이 감당할 수준이 어느정도인지 심각하게 고민을 해야겠죠..

[infinityw]

네 감사합니다. 지구 대표 주식에 집중하겠습니다.

[강릉]

2017년에는 사고싶은데 돈이 없었고 지금은 살수는 있는데 사고싶지 않네요.

[다쵸]

저도 비슷한 생각입니다.. 노후준비를 본격적으로 해야 하는 상황에서의 재건축 아파트에 몰빵은 아닌것 같아서 자산분배를 하려고 합니다. 그런데 아파트는 뭘 사도 다 너무 비싼거 같아서 고민이네요 ㅠ 이고민을 2년째 ㅋㅋ

[라임향]

만약 제가 지금 30대이고 자산이 충분히 여유가 많다면 재건축 아파트 투자할만 하다고 봅니다..그런데...지금은 저한테 맞지않지요..한가지 말씀드리고 싶은것은 부동산이 아파트가 다는 아니다라고 말하고 싶네요..부동산 자산군에도 여러가지가 있지만 항상 아파트가 선도를 하고 시간을 두고 전제 부동산 자산군에 골고루 영향을 미칩니다.하지만 지금은 사실 아파트에 대한 관심도와 상승과 이에따른 정부규제의 집중도가 너무 높다고 보여집니다. 상황을 잘 생각해 봐야 겠지요..

[민안]

감사합니다

[망고312]

좋은 글 감사합니다^^ 도움이 많이 되었습니다

[빌리조]

명쾌한 설명 감사합니다... 어떻게 제 머릿속에 있는 생각을 깔끔히 정리해 주셨네요..감사합니다!

[cwngng]

와 감사합니다. 부동산 이야기도 활성화되면 좋겠어요

[writrstyle]

어찌보면 부동산이 주식보다 더 쉽기도 하죠. 주식으로 두 배 벌긴 힘들지만 부동산으론 투자 대비 몇 배를 안정적으로(?) 버니까요?!

안정적 : 규제, 세법, 대출, 수요와공급, 어떤 집을 많이들 선호하는가 등을 계속 공부해가야하지만 국내 주식이 10년째 박스권이라 또 조던님 말씀처럼 한국전망이 밝지 않아 부동산에 더 몰리는 거 같습니다.

주식은 수치화되고 쉽게 사고 팔 수 있다는 게 오히려 단점이 되는 경우도 많아 보입니다.

[라임향]

맞습니다.언급하신대로 현재까지는 그래왔습니다. 그런데 앞으로는...글쎄요..조던형님의 부동산 조언은 보는사람마다 시각의 차이는 있겠지만,..중장기적으로는 한국부동산은 쉽지 않다는 것이고 그럼에도 버틸만 한것은 강남아파트, 지하철 2호선 역세권의 부동산 이었지요.. 이 말의 뜻은 중장기적으로 강남아파트, 서울요지 부동산만이 그나마 좀 버텨나갈수 있을뿐이지 그렇다고 이런 부동산이 계속 상승할거라는 말은 아니라고 봅니다. 버텨나간다와 계속좋아질것이다라는 말 사이에는 엄청난 차이가 있지요.

[망고312]

명쾌한 말씀입니다.
우상향할게 너무나도 확실한 세계 1등주식이 더 좋은 선택지일 수 있겠네요

[candy77]

좋은글 감사합니다~ 덮어놓고 사버릴까 하는 마음이 중심을 잡게 되네요~

[되어가는]

고민중이었는데 명쾌하게 정리해 주시네요 감사합니다

[김가리온]

좋은글 감사합니다

[하이게인]

요즘은 아파트도 투자 상품의 특성이 높아지면서 앞으로 변동성이 더 커질거 같습니다. 좋은글 감사합니다