올한해 재개발 결산

[정민]

강북권 사업진행 탄력, 개발호재 풍부한 용산,송파 가격 상승

2006년 상반기에는 서울과 부산 등을 중심으로 재개발 사업이 활발했다. 2006년도 상반기 대한민국 부동산정보의 표준 부동산114 (www.r114.co.kr) 기준으로 전국 816개 재개발 구역 중 75개 구역에서 사업진척을 보였다. 75개 구역 중 서울 (48곳), 부산(19곳)으로 전체 89%를 차지할 정도로 서울과 부산에서 재개발 진행이 활발히 이뤄졌다. 서울은 뉴타운사업이 빠른 진행을 보였고 부산의 경우 추진위승인을 받은 사업 초기 단계의 구역이 전체 23%수준에 이른다.

◇사업진행현황 및 거래 현황 - 높은 주민 관심, 동의로 초기 사업단계 진행 탄력

사업단계별로는 추진위원회 승인(29곳), 구역지정(20곳), 사업시행인가(14곳) 순이다. 비교적 초기 사업단계의 구역에서 추진위나 구역지정을 받는 등 진척을 보였다. 하지만 사업완료단계에서는 초기단계단지보다 속도를 내지 못했다.

이는 전체 816개 구역 중 사업시행인가 이전 단계의 구역이 761개 구역으로 약 93%를 차지해 대다수가 초기사업장이기 때문이며 뉴타운이나 균형개발촉진사업 등의 추진과 함께 개선사업에 대한 주민의 관심이 높아져 추진위결성 및 승인 등이 많았기 때문이다.

서울지역의 경우 308개 구역 중 사업진행을 보인 구역은 48개 구역이다. 이 중 뉴타운에 속하는 17개 구역으로 전체 35% 수준이다. 이 중 1차 사업지에 해당하는 왕십리뉴타운2구역, 길음 7,8구역 등은 사업시행인가를 받았다. 2차의 경우 올 상반기 가장 활발한 사업진행을 보였는데, 미아뉴타운에 해당하는 미아6구역과 12구역 등은 3월과 5월 각각 사업시행인가를 받았으며 가좌뉴타운 2구역은 지난 5월 관리처분인가를 받기도 했다. 3차뉴타운 사업지구의 경우 흑석뉴타운 4,6구역이 2월과 4월 조합설립인가를 받는 등 사업진행이 활발했다.

부산의 경우 사업진행을 보인 19개 구역 중 12구역이 추진위 승인을 받은 초기 사업장이며 이외 120개여 구역에서 사업추진을 준비하고 있다. 남구 대연동 대연4구역, 용호4구역, 서구 동대신2구역, 아미1구역 등이 추진위 승인을 받았다.



- 개발 기대심리 커 매물 적어 거래는 한산

지난 3.30대책 발표 이후 상대적으로 규제가 적고 완화 및 활성화 대책이 나오고 있는 재개발/뉴타운 시장으로 소액투자자들을 포함해 전반적으로 관심이 높아졌다. 하지만 실질적으로 재건축에서 재개발로 투자처를 돌리는 수요자는 거의 없어 실제 거래가 활발하진 않았다. 또한 대부분 사업초기 단계로 향후 가격상승에 대한 기대가 커 시중에 저렴한 매물을 찾기란 매우 어려운 상황이다.

하지만 7월부터 시행하는 도시재정비촉진사업으로 서울 강북 등 기성 시가지의 광역적 재정비 추진계획을 발표하고 강북에 2~3개의 시범지구를 오는 9월까지 지정해 연말까지는 사업지구를 본격적으로 가시화 할 계획을 내놓는 등 상대적으로 재개발 및 주거정비 사업 전반에 대한 지원은 늘어날 것으로 예상된다. 이에 따라 하반기 재개발 사업의 진행은 더욱 활발해질 것으로 예상된다.

◇지역별 가격동향 - 사업진행 없지만 송파, 강동, 용산 개발 기대 커 가격 상승

2005년 12월부터 2006년 6월까지의 R114 재개발 매물을 분석한 결과, 2005년 12월 대비 2006년 6월 기준으로 가장 큰 매매변동률을 보인 지역은 광진(58%), 송파(13%), 강동&영등포(10%), 용산(7%) 등의 순으로 상승했다.

- 서울, 성북, 동대문구 등 사업진행 원활
- 송파, 용산, 광진 등 사업진행 없어도 재개발 지분가격 상승

광진구가 평당매매가가 2,310만원 수준으로 2005년 12월 대비 약 58% 상승했다. 특별계획구역인 능동로 6,7지구가 사업진행은 이뤄지고 있지 않지만 광진트라팰리스, the#스타시티 등 입주를 앞둔 주변 단지들의 영향을 받아 큰 폭의 상승세를 보였다. 뿐만 아니라 용산에서 뚝섬까지이어지는 u-턴 프로젝트 개발계획으로 영향을 크게 받았다.

송파구의 경우 약 평당매매가가 약 13% 상승해 2005년 12월 2,209만원에서 2006년 6월 2,503만원으로 올랐다. 거여.마천뉴타운은 3차뉴타운으로 2007년 상반기 뉴타운개발계획 승인을 계획하고 있는 지구로 상반기 사업진행이 활발치는 않았다. 하지만 강남권에 속하는 뉴타운사업지구로 향후 기대가 높아 가격이 상승했다.

용산구의 경우 2005년 12월 평당매매가가 2171만원에서 올 6월 2,331만원으로 7% 가량의 상승률을 기록했다. 한강로 일대의 특별계획구역을 비롯해 한남뉴타운, u-턴 프로젝트 등 개발호재꺼리가 풍부해 투자선호도가 높은 지역이다.



- 강북, 성북, 동대문 등은 사업진척은 가격상승 미비

강북구 미아 10-1구역(3월 구역지정), 동대문 용두3구역(1월 추진위승인), 성북구 석관2구역(2월 추진위승인) 등 강북권 초기 사업지를 중심으로 높은 주민 동의율을 보이며 사업진행을 보였다. 하지만 강북(0%), 성북· 동대문(1%) 등 0~1% 수준의 매매 변동률을 기록했다.

강북권 재개발 구역은 개선사업에 대한 주민관심 및 동의는 높았으나 실제 투자처로써의 수요자의 발길은 드물었다. 또한 3.30대책 이후 아파트 거래시장의 침체가 재개발 시장까지 미쳐 강북권 재개발 거래는 더욱 힘들었다.
하지만 개발 호재가 풍부한 광진, 송파, 용산은 사업 진행이 크게 없었지만 개발 기대심리가 커 여전히 투자처로 높은 관심과 가격도 상승하고 있다. 이는 아파트시장에서 나타나고 있는 지역별, 단지별 양극화 현상이 재개발시장에서도 이어지고 있는 것이다.



◇공급시장 - 하반기 재개발 사업으로 15,265가구 건립 예정

재개발 분양 공급물량이 늘어나고 있다. 올 상반기에는 5개 사업지에서 총 3,048가구가 일반분양으로공급 됐다. 지난해 2005년 4개 구역에서 1,852가구가 재개발 사업을 통해 건립된 것보다 약 1.64배 가량 늘어난 수치이다. 하반기에는 일반분양을 앞둔 재개발 사업지가 총 25개 사업지로 약 15,200여가구가 일반분양으로 공급될 예정이다. 이중 관리처분까지 진행된 구역이 4개 구역, 사업시행인가 8개 구역 등으로 이들 사업지는 하반기 분양을 목표로 막바지 사업 진행으로 분주하다.



상반기 재개발 시장은 서울지역의 뉴타운사업지를 중심으로 빠른 사업진행을 보였다. 하지만 재개발 거래시장은 사업의 진행만큼 활기를 띄지 못했다. 또한 강북지역의 뉴타운지구에 포함되는 재개발사업이 빠른 속도로 진행됐지만 강북, 성북구, 동대문구 등은 지분가 상승률이 1%수준에 머무르는 등 가격대는 크게 변동이 없었다.

이는 상반기 재개발거래시장이 부진함에 따라 소액투자자들이 3.30대책 이후 거래에 나서지 않았고 가격이 상당부문 반영되어 있다는 시장의 분위기에 따른 것이다. 또한 이파트 시장에서 나타나고 있는 지역별 선호도 및 가격편차가 재개발사업지에서도 나타나고 있음을 반영하는 것으로 보인다.

하지만 7월 1일부터 시행된 도시재정비촉진특별법(이하 도촉법)에 따라 재정비촉진지구로 지정시 용도지역 변경, 용적률, 층수 제한 등의 규제완화와 소규모(1만평내외)의 정비사업을 광역적(최소 15만평)으로 개발할 수 있다. 이에 따라 강남.북, 신.구시가지 등의 불균형을 해소하는데 중점을 두고 있어 향후 강북권 재개발 시장에 얼마만큼 영향을 미칠지 주목된다.

[부동산114 백정은]