X. 원룸(One Room)주택개발 사례
1. 개 요
우리 나라 주택부족 문제는 2천년대가 얼마 남지 않은 시점에서 우리 사회가 해결해야 할 시급한 과제로 새로운 주택수요의 양과 질적인 변화가 요구되고 있다. 우선 양적측면에서 주택에 대한 수요가 지속적으로 증가할 것이 예상되며, 핵가족화에 따른 주택수요의 증가가 두드러질 것으로 전망된다.
우리 나라 인구는 2001년에 약 4,715만명, 2020년에는 5,000만명에 이를 것으로 추산되고 있다. 가구당 가구원수는 2천년에는 3.1명으로 예상되고 있으며, 21세기 초반에는 3 명 이내로 낮아질 것으로 본다. 따라서 주택의 질도 다양해져 다원화 사회의 가치관이 주택부문에도 파급되고 핵가족화에 따른 노령가구와 신혼가구의 비율이 증가하면서 사회적으로 다양한 형태의 주택을 요구할 것은 물론이며, 기대수준이 높아짐에 따라 주택환경의 성능 및 구조도 달라질 것이다.
또한 산업구조와 노동인력구조상의 변화가 본격화될 경우 대도시 광역화가 한계에 이르면서 도심부의 고밀화가 진행되고 원룸주택과 직장겸용주택, 레저용 주말주택의 수요도 증가할 전망이다.
1) 주생활 변화전망
(1) 주요구의 변화
① 주택의 기능이 바뀌어 재택근무기능이 강조되는 것과는 별도로 생활수준의 향상에 따른 주요구의 변화도 예상된다. 그렇게 되면 개인의 취미생활이 활발해질 것이고 같은 취미를 갖고 있는 동호인간의 교류기회도 늘어날 것이다.
② 가족단위의 기본적인 주요구와 폐쇄적인 생활방식에 적합하게 설계된 주택의 대명사라 할 수 있는 LDK개념의 주택으로는 수용할 수 없는 새로운 기능을 지닌 주거공간이 요구된다.
즉, 2천년대 여가가 급격히 늘어날 시대의 새롭게 요구되는 주요구를 해소할 수 있는 「LDK+O․A․G」로 표현될 수 있다.
․ O는 주택의 외부공간에서의 생활을 뒷받침하기 위한 이른바 "Out-Living"의 머리문자를 따온 것으로 잘 다듬어진 정원이나 경우에 따라서 아파트발코니를 생활공간으로 활용한 것이다.
․ A는 취미생활을 즐기면서 보다 창조적인 작업을 이루는 방이라 할 수 있는 "Atrium"의 머리말로 자신의 비지니스와는 전혀 무관한 일탈의 공간으로서 자신만의 가치를 추구할 수 있는 공간이다.
․ G는 가족단위의 폐쇄적인 생활양식상의 변화를 뒷받침하기 위한 손님들의 공간으로 Guest - Room 이다.
③ 2천년대 초반이 되면 주택의 중심은 리빙룸(Living-room)에서 다이닝룸(Dining-room) 으로 옮겨질 것이다.
· 가족이 모여 식사와 담소를 나눌 수 있는 식탁은 가족의 단란함을 누릴 수 있는 유일한 장소일 수밖에 없다.
· 다이닝룸이 손님맞이의 기능을 갖고 있는 거실을 대신하여 시간이 가면 갈수록 가족이 지닌 여유로움이 느껴지는 공간으로서의 기능이 새롭게 평가될 것이다.
(2) 가변형 주택의 정착
① 가변형 주택이란 거주자의 생애주기와 기호에 맞추어 주택의 내부구조를 자유롭게 바꾸려는 개인의 욕구와 주택의 낡은 부분을 손쉽게 교체하여 주택의 평균 내구연수를 늘려서 개축에 따른 사회적 비용을 절감하고 이 금액으로 도시환경의 질을 개션하려는 공공의 욕구가 어울려 요구되는 주택이다.
② 최근 들어 주택 가운데서도 가장 하자율이 높은 편이면서 유행에 민감한 욕실과 설비배관부분을 집적시켜 주택내 한 곳에 설치하고 손쉽게 교체할 수 있는 시스템에 관한 연구가 진행되면서 2천년대 초반에는 우리 나라에도 실용화할 수 있을 것으로 전망된다.
(3) 주택기능 변화전망
① 생산기능의 도입
․ 2천년대의 주택은 주거기능은 물론 사무실, 오락실, 교육, 의료의 복합체가 될 것이다. 정보화사회의 도래와 PC의 확대 보급에 따라 정보의 유통이 재화와 노동력의 유통을 대신함으로써 상품과 노동력의 이동이 최소화되기 때문에 직주근접이 가능해지며 재택근무가 확산될 것이다.
② 가사노동의 변화
산업구조의 변화와 사무기기의 발달로 인하여 장시간 노동에 대한 요구는 서서히 해소될 것으로 전망된다. 이러한 변화는 이틀간의 주말에 따른 레저산업에 대한 수요를 확대하는 동시에 주부의 가사노동에 투여되는 노력을 절감시키기 위하여 주택 전반의 기계화, 전자화 및 주방기기산업의 수요확대로 이어지게 된다.
· 자동기기들의 확대보급에 따라 주택의 미래는 방문객을 실내에 앉아서 확인할 수 있는 비디오, 방문자 확인시스템, 침입자가 있을 경우에는 경고벨이 작동되면서 직접 경찰서로 연결되는 현재의 방범시스템에 그치는 것이 아니다.
· 쇼핑의 개념도 바뀌어 컴퓨터에 내장되고 TV화면에 비쳐지는 정보를 근거로 하여 집이나 사무실에 앉아서 물건을 살 수 있는 홈쇼핑은 이미 선진국에서 보급된 시스템이다.
· 기술교육, 각종 수험교육 등 직장인을 위한 교육이 CCTV를 통하여 새로운 전기를 맞이할 것이며, 또한 고가의 개인학습지도가 일정한 수준의 비용만 지불하면 저소득층은 물론 농어촌 벽지까지 보급되는 것이기 때문에 교육의 평균적 수준을 향상시킬 수 있을 뿐만 아니라 CCTV교육을 통하여 사회계층간의 격차 및 지역간 격차를 해소할 수 있을 것이다.
· 저렴한 가격으로 집집마다 마련할 수 있는 자가검진기를 이용하여 정기적으로 스스로의 건강을 체크함으로써 조기진료를 가능케 하거나 병세의 쾌유 정도에 따라 자가치료를 할 수 있는 홈 호스피탈 (Home hospital) 장치들은 미래의 주생활을 영위함에 있어 일반화될 것이다 .
(2) 원룸시스템
1) 공급배경
① 가족구조의 변화
2천년대에 접어들면서 가족형태의 변화, 국민 평균교육기간의 증가, 인구구조, 가치관의 변화 등으로 인해 다양한 주택수요양태가 나타날 것이다.
· 가족형태는 전통적인 확대가족형태에서 점차로 부부중심의 핵가족형태로 변화하고 있으며 , 전반적인 사회의식이 개인적인 성향으로 바뀌어감에 따라 1인 단독세대수도 갈수록 증가하고 있다.
또한 국민 평균교육기간의 연장과 평균초혼연령이 증가, 여성 사회진출의 증가에 따라 첫 자녀 출산연령이 늦어져서 부부 2인 가족유형의 지속기간이 길어졌다.
· 의학의 발달과 인구억제정책은 자녀수를 감소시켜 단산연령이 빨라지게 되었고 더불어 평균기대수명이 증가하게 되어 자녀출가 후 노년부부가 함께 사는 기간도 길어지게 되었다. 이와 함께 노인의 평균수명연장과 노년층의 경제력이 증가하여 미래사회는 노령가구와 핵가족가구가 사회·경제적 측면에서의 중요성이 높아질 것이다.
· 가치관에도 많은 변화가 일어나 과거 서구생활방식만을 선호하며, 개인주의적인 생활을 추구하던 것에서 인간적인 면의 회복을 중시하고 일과 함께 자신의 가족을 중시하는 가족중심의 생활의식도 새롭게 강조될 것이다. 또한 과거 주택의 수가 절대적으로 부족했던 상황이 해소되고 획일화된 공간 보다는 가족의 특성을 고려하여 공간의 개성화, 생활의 합리화 , 쾌적성, 편리성, 안전성을 공간 내에서 추구하게 될 것이다.
② 소형주택 수요
현재 우리 나라의 평균 주택규모는 점차 증가되고 있지만 주택규모 증가율에 비해 가구당 거주규모는 큰 변화가 없는 상태이다.
· 소규모주택의 실수요자는 저소득층의 가구와 가족수가 1~2인 가구로서 경제적인 의미, 전거시 선택성의 확보라는 측면에서 소규모의 주거공간을 필요로 하는 가구이므로 실수요자들의 경제력을 감안하여 정책적 차원에서 최소규모면에서 높은 기능을 갖춘 소형주택의 비율을 일정한 수준으로 확보해야 할 것으로 판단된다.
· 전체 구조를 보면 소형주택(19평 이하)이 45.9%, 중형주택(20~39평)이 42.2%, 대형주택(40평이상) 12.0%의 비율로 분포되어 있다.
(2) 공급의 필요성
① 신혼부부 및 핵가족의 주택수요 증가
· 가구수 증가의 직 접 적 인 요인으로는 결혼가구수의 증가를 들 수 있는데 2천년대에 들어서, 매년 약 40만 가구씩 증가하는 경우 결혼가구수를 감안할 때 결혼 후 거주할 주택마련자금(자가, 독채전세)의 규모, 자금조달방법, 결혼 후 내집마련 소요기간 등을 검토하여 이들에게 적합한 주거를 공급하여 신세대의 주생활안정을 이룩할 수 있는 방안의 모색이 요구된다.
· 주택을 마련한 방법을 보면 중고주택을 구입한 경우가 가장 많았고 다음으로는 신규분양과 신축순이었다.
· 주택자금 마련방법은 저축이 가장 많은 비율을 차지하고 있었으며 상속, 부모, 친척의 보조순으로 나타났다.
② 정책적 대안
· 신혼부부의 증가에 따른 핵가족화의 가속화와 이들 신혼부부의 자금조달능력과 실제 주택의 가격을 고려해 볼 때, 가족수의 증가에 따라 좀더 넓은 주택으로 이주하기 전에 거주하는 주택으로서, 현재 신혼부부들이 마련할 수 있는 전세금 정도의 가격으로 구입할 수 있는 저렴한 가격의 소규모 주택공급이 정책적 차원에서 이루어져야 할 것으로 보인다.
· 현재 우리 나라의 주택문제, 사회인구학적인 변화를 고려해 볼 때 현대의 가족형태에도 적합하며, 실제 주거생활에서 공간의 집약적이며 다목적 이용이 가능한 소규모 주거형태가 필요하다. 이러한 문제해결의 한 방법으로서 원룸주택 공급의 필요성이 제기된다.
· 원룸주택과 원룸주택의 거주성을 극대화할 수 있는 설계측면의 대안으로 개방형 평면 (Open Plan)이 요구되는데 이는 각기 다른 목적으로 사용하는 공간 사이에 내부공간의 분할을 최소한으로 나누어 계획하는 것이다.
즉, 하나의 큰 전체공간을 고정된 벽체로 여러 개의 실로 구분, 분할하지 않음으로써 폐쇄된 공간을 만들지 않고, 필요한 영역만을 칸막이로 구분하여 생활에 필요한 영역은 바닥높이 차이, 천장내림, 마감재료 차이 등 다양한 공간구획의 기법을 사용하여 구분한다.
· 기존의 작은 규모의 공간을 간벽으로 구획하는 경우에는 공간이 폐쇄적이며 공간감의 획득이 어렵고, 일반적으로 협소한 주거면적에도 불구하고 지나치게 실을 구획함으로써 사용하기에 불편하였다. 또한 주거공간 내에서 거실공간은 통로의 역할 정도를 하는 경우가 많으며, 작은 규모의 공간 내 에서도 일조, 채광, 환기에 불리한 공간이 발생하였다.
· 원룸 시스템의 경우 소형의 주거유형에서 간벽을 제거하여 개방적으로 처리함으로써 보다 큰 공간을 확보할 수 있고 공간활용이 보다 자유로와질 수 있다 .
또한, 통로공간으로 인한 공간손실이 없고 필요에 따라 집약적인 공간이용이 가능하며, 한 공간에 여러 기능이 복합되어 좁은 공간을 경제적으로 활용할 수 있다.
③ 문제점의 보완
· 개방된 공간 내에서 프라이버시가 결여될 수 있고, 소음조절이 어려우며 음식조리시 환기가 곤란하며, 공간 전체에 음식냄새가 확산되기도 한다. 또한 개방된 공간의 청소, 유지관리가 불편하며 개인주의적인 경향이 증가될 수도 있다.
· 공동주택 설계의 규범으로 여겨져 온 식사와 침실의 분리원칙이 깨어지는 경우도 생각할 수 있다. 그러나 이러한 원칙도 맞벌이 부부가 늘고 조리기구가 발달됨으로써 극복이 가능할 것이다.
· 주거공간이 개방되면 유사한 기능이거나 상이한 기능이라도 활동패턴이 연결될 수 있는 기능의 공간들을 서로 연결, 통합하여 거실 겸 식당, 가족실 겸 부엌, 침실 겸 작업실 등 다목적 공간이 될 수 있다.
(3) 계획설정
① 수요계층의 설정
· 생활상의 특정 : 원룸주택형 아파트는 하나의 개방된 공간 내에서 거주자의 생활이 이루어지므로 공간의 특성상 가족수가 많은 경우보다는 독신자나 신혼부부, 노부부에게 보다 적합한 공간이라 할 수 있으며, 향후 주택공급 상의 대상계층으로 부각될 신혼부부 계층에게 주로 공급될 것이다.
· 필요공간의 조합 : 원룸주택형 아파트는 작은 규모의 공간 내에 다양한 생활의 내용을 효율적으로 수용할 수 있도록 필요공간들을 좁고 개방된 공간 내에서 각각 영역의 특성을 유지하면서 기능적으로 조합시키는 데 그 목적이 있다고 본다. 특히 개인공간은 개방된 공간 내에서 프라이버시의 유지가 필요한 공간이므로 가구배치, 칸막이의 설치에 의해 그 특성을 유지시켜 주어야 한다.
② 적정규모의 기준
· 원룸주택은 각 공간들의 구별이 명확하지 않고 하나의 공간이 다기능을 행하므로 중복된 공간은 규모 설정시 생략할 수도 있기 때문에 원룸 시스템주택의 적정규모를 설정하는 것은 다소 복잡한 과정을 필요로 한다.
· 원룸주택형 아파트는 소규모를 전제로 계획되기 때문에 공간의 집약적이고 효율적인 이용이 중요하다. 이를 위해서는 공간의 성격에 따른 배치, 설비와 함께 개방된 공간 내에서 부족되기 쉬운 수납공간의 제공과 공간의 다목적 사용을 위해서 가구를 적극적으로 활용하는 것이 필요하게 된다. 붙박이가구(장농, 욕실이나 부엌의 수납장 등)의 설치, 다용도가구의 사용, 조립식 가구 등의 사용이 보편적으로 이루어져야 할 것이다.
(4) 원룸주택 구현을 위한 필요기술
① 기술개발 : 미래사회의 양상을 주거환경이라는 측면에서 재음미함으로써 주거환경 구성상의 수요와 이에 대응할 수 있는 기술개발 요구를 도출할 수 있을 것이다.
· 정보화 사회의 전개는 전자통신기술의 발달에 따른 사회적 가치관의 변화 즉, 정보화의 진전과 정보통신의 편리성에 따라 경제·사회적인 교류의 폭이 전 세계로 확산되는 이른바 국제화의 진전양상을 보여준다.
· 정보화의 진전은 이제까지의 사회적 관행과 관습에서 탈피하여 개개인의 합리적 판단을 존중하는 사회의 모습을 띨 것이며, 재화의 거래가 정보의 거래로 바뀌게 된다. 이러한 의식의 변화에 따라 주택을 중심으로 한 생활양식에도 변화가 일어난다.
· 재택근무가 일반화되고 주택에서의 홈쇼핑 , 홈뱅킹이 가능해질 것이며, 주거 기능의 다양화가 요구된다. 또한 자원과 에너지를 절약할 수 있는 주택 및 주택단지의 건설 그리고 공동주택단지 시설의 충실화가 요구될 것이며, 한 단지에서 오랫동안 거주하고자 하는 이른바 영주 지향성도 나타날 것이다.
<표 2-67> <원룸주택의 기술개발 방향>
주택/건설관련 분야별 구분 |
각종 요소 기술도입 항목 |
기획,설계 |
․ 다양한 주요구에
대응한 주택형 개발
․ 최소규모 고기능
주택의 구현
․ 초고층 주거
설계기술 외관형성
|
․ 1실, 노인주거, HA주택형 개발
․ 공간규모 축소와 기능의 다양화․고도화에 대응한
설계기술
․ 주동내 공용공간 개발기술
․ 초고층 주거형 및 도시형 주거개발
․ 주변환경과의 조화, 시가지, 주택지 사회․구성상
균형확보
․ 건물 입면설계의 중요도 강조 수렴
․ 복합주거유형 개발요구에 대응 |
주생활
대응 |
․ 정보처리기능 등의 확보
|
․ 지역내에서 고도정보통신 시스템, 정보화 도시내에서의
기능 등의 확보
․ 기능의 타당성: 주택관련 정보처리기기 등이 단순소비
적이기보다는 생산적일 것
․ HA시스템의 가격이 고가이나 HA를 다루는 주부의
인식도는 매우 낮음. 따라서 HA의 가격을 낮추되 기능
저하로 전락하지 않을 것
․ 오작동, 컴퓨터 사고, hacker에 대비할 것 |
․ 고령화에의 대응 |
․ 안전성 확보와 자기보존능력 정도와의 관계
․ 훼손된 신체기능을 보완할 수 있는 기기
․ 고령자나 신체장애자의 이상검진 시스템의 유효성 등 |
주거환경 |
․ 쾌적한 거주성의 확보(音, 光, 熱, 風, 衛生) |
․ 한국적 자연조건하에 생활적합성과 인간의 기능을
손상시키지 않는 공조시스템일 듯
․ 자연에너지의 자급체제, 태양열 및 각종 청결에너지
개발
․ 먼지의 양(공기청정도가 너무 높으면 인간의 저항력이
약해짐)조절
․ 가구사용시의 효율, 피로도 등
․ 인간의 거주성의 쾌적도
․ 신소재의 경량함과 내구성 복합 여부 다기능성인가
여부 또한 자원의 유효이용형인지 재생이 가능한지 등 |
건축구조 |
․ 건물구조체의 내진성 확보 및 고층화, 경량화 |
․ 주변환경과의 적응
․ 경량화의 정도, 고강도성(고강도 콘크리트에 의한
RC초고층 주택)등 |
․ 공간가변성 부여(증개축, 개보수 용이성, 공간의 용도변경 용이성) |
․ 새로운 공간의 창조가능성 정도
․ 지하, 지붕공간의 이용도, 수납공간의 효율적 배치,
공간의 여유 여부, 발코니의 이용
․ 재래기술과 전통기술의 복합을 통한 양산성 확보가능
성 여부 |
방재
안전계획 |
․ 방재 안전성의 확보(재해감시체제, 피난, 2차재해의 방지 등을 포함) |
․ 연소방지, 배선, 배관의 보호
․ 피난의 용이성, 지역방재정보 공급시스템의 유효성
․ 센서, 경보기의 부착위치 정확성, 긴급작동성
․ 대규모단지, 인텔리전트 시티내에서의 방재시스템의
유효성 |
․ 범죄의 방지 |
․ 긴급작동성
․ 정확한 연락체제의 유무
․ 컴퓨터 시큐리티, hacker에 대비책이 있는가 여부 |
내구성의 확보, 검사 유지관리 |
․ 건물의 유지관리, 보전 |
․ 유지관리외 컴퓨터 제어 적확성
․ 내구성의 확보, 검사의 자동화 효율 등 |
② 주거환경측면
․ 인구 및 가족구조의 변화는 고령화의 진전, 세대의 다양화와 생활양식변화, 소득수준의 향상과 노동양태의 변화를 초래할 것이다. 고령화가 진전됨으로써 휴식, 평온, 건강, 인간적 접촉을 소중히 여기는 의식의 변화가 일어날 것이며, 사는 보람과 개성을 존중하면서 안심하고 살 수 있는 환경에 대한 요구가 강조될 것이다.
․ 주요 구상 생애주기 및 생활양식에 적합한 주택공급정책이 요구된다. 동거, 인거, 근거와 같은 3대 가족형에 대한 주택수요와 딘크(DINK)족과 독신가구의 증가 그리고 여성의 사회진출이 확대됨에 따라 기능이 높은 소형주택의 수요가 늘어날 것이다. 커뮤니티활동, 종교활동에 대한 공동주택에서의 대응이 요구되며, 24시간 생활지원 서비스, 보행자 공원, 집회시설 등이 필요하게 된다.
․ 도시화의 진전이 가속화됨에 따라 택지확보가 곤란해지고 개인의 토지취득도 한층 어려워지면서 공간에 대한 새로운 가치관이 나타난다. 즉 토지나 주택의 소유개념이 서서히 엷어지고 임대주택에 대한 선호가 증가할 것이며, 도시기능의 완전이용형 라이프 스타일과 각종 임대제도를 이용하는 라이프 스타일이 일반화된다. 아울러 도시공간구조에 있어서도 시간과 공간의 균형을 이룩하기 위한 변화가 예상된다.
․ 미래의 주생활에 대응하기 위해서는 정보화 진전에 따른 주택의 성능을 극대화할 수 있는 기능이 요구되며, 고령화, 핵가족화와 관련된 주택형 개발 그리고 가사작업의 부담을 최소화하면서 주택에서의 자아실현욕구를 해소할 수 있는 원룸주택형 개발이 요구된다.
<표 2-68> <주거환경의 미래를 예측하는 요소>
사회적 환경의
변화요소 구분 |
가치관의 변화
(의식의 변화) |
라이프 스타일의 변화
(행동의 변화) |
주거환경의 기획요소
(환경구성요소) |
1. 고령화의 진전
(사람의 변화)
|
․ 물리적 만족에서 심리적 만족으로
․ 안심하고 살 수 있는 환경
․ 사는 보람, 개성존중
․ 휴식, 평온, 건강
․ 인간적 접촉 등을 존중
|
․ 가족형태의 다양화
․ 친자동거, 인거, 근거
․ 여성의 사회진출, 독신, DINKS(double income no kids)
․ 커뮤니티 활동, 종교 활동 |
․ 생애주기, 생활양식에 맞는 주택공급
․ 3세대 동거, 신혼주택, 의료제공주택
․ 24시간 생활지원서비스
․ 보행자공원, 의료서비스
․ 집회시설, 탁아시설 |
2. 가치관의 다양화
(가치의 변화)
|
․ 일중심에서 레저중심으로
․ 교양, 취미, 스포츠
․ 관람에서 참가로
․ 수동에서 능동으로
․ 관광형에서 장기체재형으로
|
․ 여가활동의 다양화
․ 써클활동
․ 이벤트, 축제
․ 프론티어 활동
․ 생활의 리조트화
․ 산책, 조깅, 체조
|
․ 테니스코트, 수영장, 운동장
․ 문화센터, 스튜디오, 별도의 기능실
․ 홀, 광장, 공용공간
․ 정보네트워크조직화
․ 별장, 리조트호텔
․ 주동내 공용공간
․단지내 자연친화 |
3. 노동구조의 변화
(소득수준 향상 및 노동인력 부족)
|
․ 자아실현
․ 미식가, 아름다움, 촉감
․ 일반화에서 개성화
․ 기능에서 패션으로
․ 전통문화의 재평가
․ 노동력 부족과 해외인력 유입
|
․ 개성있는 직업선택
․ 고급품, 진품지향
․ 의식주의 개성화
․ 환경미화의 활동
․ 지역문화의 부활
․ 여성취업 및 노령취업
기회확대 |
․ 직주근접, 영주지향형 주택
․ HA의 확대
․ 주택의 다기능화
․ 전통건축
․ 미술관, 박물관
|
4. 정보화의 진전
(정보를 중심으로 한 물적변화) |
․ 관습→합리성
․ 계획→정보
․ 경제성→쾌적성
․ 하드→소프트
․ 돈→시간
․ 자원의 한계인식 |
․ 재택근무
․ 홈쇼핑, 홈뱅킹
․ 공동주택의 충실
․ 주거기능의 다양화,
정보기기 수요증가
․ 자원, 에너지 절약 |
․ OA, 위성사무소
․ 인공지반
․ 쓰레기의 고도처리,
태양열 주택
|
5. 국제화
(정보영역, 활동영역의 세계화)
|
․ 국내→세계
․ 세계→국내
․ 다른 문화의 이해
․ 외국어 중시
․ 세계동향에 대한 현실감
․ 일원적→다원적 가치관
|
․ 해외거주자 증가
․ 외국인 거주자 증가
․ 정보영역의 확대와 지방화의 갈등
․ 외국문화의 유입과 흡수
․ 해외출장의 증가
․ 24시간 대응의 생활 |
․ 국제화를 보장할 수 있는 주택기능의 확대
․ 주택수준의 다양화
․ 해외여행 후 주택알선
․ 24시간 서비스의 도시시설
|
6. 도시의 변화
(인구집중, 지가의앙등, 공간구조의 변화)
|
․ 토지확보 곤란
․ 공간에 대한 새로운 가치관
․ 임대주택의 선호
․ 시간과 공간의 균형
․ 신․구세대간의 의식의 괴리
․ 공간에 대한 계층간 갈등심화
|
․ 복합주거형식 개발
․ 입체적 다층주거의 정착
․ 도시기능 완전이용형 라이프 스타일
․ 임대제도 이용형 라이프 스타일
․ 고속전철 통근, 복합주거경향 대두
․ 토지제도 재평가, 개혁의 움직임 |
․ 직장의 지방분산, 다극형 도시로
․ 초고층 주택, 건물옥상, 자하실 이용확대, 도심기능의 강화
․ 임대시장 활성․확대
․ 저소득층 거주지여그이 원교화
․ 재개발, 주택재고 개선
|
2. 사업의 타당성 검토
1) 사업의 컨셉트
(1) 컨셉트의 설정
대상지역이 개발 간으한지 원룸주택으로 개발 컨셉트를 설정한다.
(2) 타당성 검토
구분 |
수익성 |
경쟁도 |
용이도 |
주거환경 |
종합 |
단독주택 |
△ |
× |
○ |
○ |
× |
상가주택 |
○ |
△ |
△ |
× |
△ |
원룸주택 |
△ |
○ |
△ |
○ |
○ |
(3) 원룸주택 설정배경
원룸주택은 첫째, 교통의 편의성이 있는 자하철역을 낀 교통시설과 도로의 접근성이 좋아야한다. 둘째는 생활 및 공공편익시설인 학교, 시장, 병원, 은행, 우체국, 동사무소, 파출소 등이 주변에 있는 것이 좋다. 셋째는 쾌적한 주거지역으로 녹지공간이 있는 환경성이 좋아야 한다.
(4) 건축개요
구 분 |
내 용 |
비 고 |
소 재 지 |
서울시 은평구 역촌동 ○○-○○ |
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용 도 지 구 |
일반주거지역 |
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대 지 면 적 |
106평 |
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건 축 면 적 |
63평(건폐율 : 59%) |
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연 면 적 |
200평(용적률 : 105%) |
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층 별 면 적 |
지하층 |
3세대(50평) |
14세대 |
1층 |
3세대(50평) |
2층 |
4세대(54평) |
3층 |
4세대(46평) |
주 차 대 수 |
8 대 |
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2) 사업수지분석
구 분 |
금 액 |
산출근거 |
수 입 |
원 룸 |
800,000 |
200평×4,000천원/평 |
계 |
800,000 |
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지 출 |
택지비 |
토지대 |
117,900 |
58.6평×2,011천원/평 |
취득비용 |
6,602 |
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소 계 |
124,502 |
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투자비 |
공사비 |
460,000 |
200평×2,300천원/평 |
설계비 |
20,000 |
200평×100천원/평 |
부대비용 |
30,000 |
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소 계 |
510,000 |
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계 |
634,502 |
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순 이 익 |
165,498 |
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※ 상기 임대가는 부대시설(공동세탁장, 에어콘, 가스렌지, 식탁, 붙박이장, 신발장, 샤워부스)을 갖추어 신혼부부 및 독신직장인과 학생 등을 상대로 편리한 교통편과 쾌적한 주거공간을 제공함.
3. 원룸임대주택
원룸주택은 단순세대의 편의적이고 합리적인 생활을 실현하고 뚜렷한 개성표현이 되어야하며, 개인들이 자유롭게 살아가는 새로운 문화적 생활가치도 창조할 수 있어야 한다.
이러한 가치를 수용할 수 있는 주된 대상은 독신자․맞벌이․신혼부부․자취학생 등을 대상으로 개발할 것이며, 앞으로 원룸임대주택의 건설은 늘어날 전망이다.
<사업구성도>
임대주택소유자 |
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임차인 |
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임대료
임대관리
건축비 임대료 수수대행
중개수수료 주택관리
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부동산관련컨설팅
유지관리업무대행 |
임대료
관리비
중개수수료
유지관리 및
주택관련
정보서비스
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기획/시공/판매자 |
지속적 공급 |
수요자
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입주지역/시기 예약 |
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* 기본조사단계 |
시장조사 |
수요예측 |
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부동산 경기파악
임대시장 동향
주택수급 동향 |
수요자 동향
임대료 결정
공급량 결정 |
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1차 대상지 입지조사 |
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지역연구
교통여건 파악
공공․상업․문화․의료 등 여건 |
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정책동향연구 |
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임대주택에 대한 정책변화 연구
세제변화등에 대한 조사, 연구 |
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* 물건지 선정/기획단계 |
물건확보 |
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기획/건설기획 |
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선전에 의한 방법
지역부동산에 의한 방법 |
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입지․임대료 분석
사업규모 산정
향후 지역발전성 평가 |
가격협상 |
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1) 사업분석
(1) 시공․임대관리 및 서비스제도
① 지역분석, 입지확보, 시공, 임대, 관리 등 시공사의 총체적 서비스
․ 지속적인 시장조사와 지역분석을 통해 임대주택의 최적지와 지역내 매수물량의 확보
․ 임대주택에 대한 지속적 연구와 평면개발로 효율적이고 세련된 디자인, 기능의 제공
․ 임대관리팀이 계약서 작성, 임대료 수수 등의 업무를 대행
․ 독립화된 하자보수, 유지관리팀의 관리대행으로 수선, 관리, 청소 등 유지관리 업무의 대행
· 각 임대사업자, 시공자를 매개로 체인화하고 이를 통해 입주시기, 입주희망지역 등에 관한 예약시스템을 구축
(2) 회원관리를 통한 체인화사업
① 사전 회원모집제도
입주자의 취향에 맞게 입주시기, 희망지역, 디자인, 평형, 임대가격 등을 통해 입주자로부터 접수받아 분석검토하여 입주자의 만족을 최대한 반영
② 체인화 사업
사전 회원모집을 바탕으로 각 해당 지역에 원룸주택을 지을 수 있으므로 회원 상호간의 필요에 따라 자유롭게 이전할 수 있도록 체인화
(3) 원룸임대주택 계획사례
-개 요
· 소 재 지 : 서울특별시 광진구 중곡동 ○○-○ 번지
· 면 적 : 325㎡(98.31평)
· 용도지역 : 일반주거지역
· 용 도 : 재건축
· 건축면적 : 197.74㎡(58.60평)
· 연 면 적 : 840.12㎡(256.25평)
· 건 폐 율 : 59.61%(법정 60%이하)
· 용 적 률 : 196.95%(법정 400%이하)
· 규 모 : 지상 4층, 지하 1층
· 주차대수 : 법정 7대, 설치 10대
② 기본목표 설정
· 본건 부동산의 투자수익성 제고
· 본건 부동산의 입지특성 및 경쟁력 강화
· 본건 최적규모에 맞는 적정수익 확보
․ 본건의 차별적 이미지를 통한 세입자의 만족도 구축
③ 추진방법
․ 공간적 범위: 서울특별시 광진구 중곡동 ○○-○필지의 지상, 지하공간
․ 개발적 범위: 계획지 최적이용을 통한 경쟁력 있는 시설의 도입
․ 환경적 범위: 계획지를 둘러싼 거시적, 미시적 입지특성
․ 내용적 범위: 재건축의 성과방안
․ 최종적 범위: 최종검토 및 최종보고
(4) 계획안
① 다가구주택으로서 원룸형과 일반형 주택을 특화시켜 층당배분을 하였다.
․ 4F~2F : 주택 52.42평
․ 1F : 주택 43.52평
․ B1 : 주차장 60.51평
② 공사내역
․ 건축공사비용 : 261.29평×2,100,000원 = 547,709,000원
․ 공사비 합계 : 547,709,000원
․ 일반형 임대주택 : 17.70평, 20.31평
․ 원룸형 임대주택 : 9.61평, 13평형
․ 일반형 : 6가구
․ 원룸형 : 10가구
2) 수익분석
(1) 임대면적 산출
구 분 |
전용면적 |
공유면적 |
임대면적 |
가 구 수 |
일반형 |
13.44평
15.39평 |
4.26평
4.92평 |
17.70평
20.31평 |
6가구 |
원룸형 |
7.03평
9.87평
10.05평
10.40평 |
2.58평
3.62평
3.70평
3.82평 |
9.61평
13.49평
13.75평
14.22평 |
20가구 |
(2) 층별 평당가격 및 임대가격
구 분 |
평 당 가 |
임 대 가 |
1층~4층
일반형 주택
및
원룸형 주택 |
2,880,000원 |
178,099,000원 |
3,210,000원 |
198,506,000원 |
3,420,000원 |
211,493,000원 |
3,190,000원 |
162,913,000원 |
(3) 임대수익
- 총 임대가격 = 751,011,000원
- 공사비 차감후 임대수익 = 751,011,000원 - 547,709,000원
= 202,302,000원
- 4층주택 지주사용시 임대수익 = 202,302,000원 - 178,099,000원
= 24,203,000원
〈원룸주택 개발사업 예시〉
1. 사례개요
1) 기본목표 설정
(1) 기본목표
- 대상부동산의 투자수익성 제고
- 대상부동산의 입지특성 및 경쟁력 강화
- 대상부동산의 최적규모에 맞는 적정수의 확보
- 대상부동산의 차별적 이미지를 통한 세입자의 만족도 구축
(2) 계획대상지
- 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 ○○-○ 번지
- 면적: 325m2(98.31평)
- 용도지역·지구: 일반주거지역, 주차장 정비지구
(3) 계획건축
- 대안 1
· 용도 : 재건축에 의한 원룸주택
· 건축면적 : 197.74m2(58.60평)
· 연면적 : 840.12m2(256.25평)
· 건폐율 :59.61%(법정 60%이하)
· 용적률 : 196.95%(법정 400%이하)
· 규모 : 지상 4층, 지하 1층
· 주차대수 : 법정 7대, 설치 10대
- 대안 2
· 용도 : 재건축에 의한 원룸주택
· 건축면적 : 143.88㎡(43.52평)
· 연면적 : 863.77㎡(261.28평)
· 건폐율 : 44.27%(법정 60%이하)
· 용적률 : 204.23%(법정 400%이하)
· 규모 : 지상 4층, 지하 1층
· 주차대수 : 법정 7대, 설치 18대
<그림 2-12> <계획진행의 흐름>
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기본목표 설정 |
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입지환경 분석 |
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현장조사 |
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자료수집 |
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개발적 범위분석 |
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․ 개발방향 설정 |
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개발방향 설정에 의한
검토자료 |
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계획지 주변
현황보고 |
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사례지 분석 |
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․ 시설별 분석
․ 소비자 행태분석 |
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유사사례지
입지환경 분석 |
가격구조 분석 |
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유사사례지
시장분석 |
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․ 사례지 가격성향
․ 사례지 종합분석 |
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개발Concept 설정
및 대안별 분석 |
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․ 대안별 수익성 분석 |
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총 괄 의 견 |
2) 개발방향 설정
(1) 생활양식과 경제적 환경변화에 대응하여 나타나는 여러 가지 사회현상을 수렴하고 계획지 주택가의 수요기준의 차별화를 반영하는 관점에서 수요층 및 타당성을 분석하고 당 사업부지에서의 적절성과 제반 여건을 파악한다.
① 대상지 여건에 따른 방향
· 생활양식의 다양성에 따른 주거형태의 변화
- 의식기준의 다양화로서 개성추구 욕구의 다양화와 획일성 탈피
- 가정에 대한 기존개념의 보유
- 현재 핵가족화 (독신자 , 동거 포함)에 따른 주거형태이나 지역적 위치로 볼 때에는
교육시설 강화로 주거형태의 복합화가 타당
· 물리적 환경변화에 따른 주거형태의 변화
- 2천년대 사회변화 : 주택정책 및 생산기술분야에 영향
- 역세권으로 인한 주택기능의 변화 : 교통의 편리함에 따른 주택수요 증가
- 특히 주택의 공간 개성화, 쾌적성, 편리성, 안전성 강조
② 수요층에 의한 설정
· 수요층 설정사항
- 원룸 : 신혼부부, 독신가구 등을 중심으로 9~12평
- 투룸 : 맞벌이부부, 노인가구 등을 중심으로 15~20평형
· 공급시 고려사항
- 공간의 집약적이고 효율적인 이용
- 주거공간으로서 편리성
- 주거환경으로서의 안정성
2) 사례지 분석
① 사례지역은 주택가로서 주거환경과 타지역간 연계성 및 접근성이 양호한 지역임.
② 지역별로 지가수준의 차이로 다양한 가격이 형성되고 있으며 금융융자가 차등화 되어 있음.
③ 인구 증가추세에 맞춰 가구증가율이 높아지는 가운데 주택을 찾는 실질적인 입주자 측면에서 볼 때, 사례지는 분양가의 높은 책정이 문제시되며, 대책마련으로 융자금 지원이 크게 높아지고 있으나 분양성이 낮게 나타나고 있음.
3) 관련법령
(1) 일반주거지역의 법적제한
① 주택건설촉진법 : 주택건설기준등에관한규정
· 구매시설 : 식품, 잡화, 의류, 문구, 서적, 운동기구, 기타 생활필수품 및 거주자 편익을 위한 물품판매 (500㎡ 이하)
· 생활시설 : 이·미용원, 대중음식점, 다과점, 다방, 기원, 세탁소, 방앗간, 생활용품수리점, 학원, 금융, 보험, 부동산중개업사무소 등 소개업소 기타 거주자 편익시설(300㎡ 이하)
· 주민운동시설 : 거주자의 체육활동을 위하여 설치하는 옥내, 옥외운동시설, 생활체육시설 등(규정 없음)
· 유치원 등 : 유치원, 새마을유아원, 탁아시설, 어린이놀이터(규정 없음)
· 의료시설, 일반목욕탕(0.5㎡/세대), 종교, 문화시설, 기타
② 건축법(시행령)
· 제1종 근린생활시설
- 슈퍼마켓 일용품 등의 소매점: 1,000㎡ 미만
- 다과점: 300㎡ 미만
- 이·미용원, 일반목욕탕, 세탁소: 규정 없음
- 의원, 치과, 한의원, 침술원, 조산원: 규정 없음
- 탁구장, 체육도장: 500㎡ 미만
· 제2종 근린생활시설
- 종교집회장: 300㎡ 미만
- 대중음식점, 다방, 기원 등: 규정 없음
- 종교시설: 종교집회장(300㎡ 이상), 수도장
- 교육연구시설: 폭 4m 이상 도로에 4m 이상 접한 경우 500㎡ 이하
- 업무시설: 폭 2개 이상 도로에 6m 이상 접한 경우(규정 없음)
- 그 밖의 유치불능시설 : 근린공공시설, 노유자시설, 의료시설, 위락시설, 공장·창고시설 , 위험물저장 및 처리시설, 운수시설, 자동차 관련시설, 분뇨·쓰레기 처리시설, 발전소, 군사시설, 교정시설, 묘지 관련시설, 장례식장, 관광휴게시설, 청소년 수련시설
․ 종합적인 개발적(법률적) 법위로 볼때 위와 같은 시설을 유치할 수 있으며, 주거밀집지역으로서 대단위의 면적보다 소규모 점포로서 유치가 가능하다.
(2) 시설별 부지의 입지제약 요건
입지환경으로 볼 때 크게 세 가지로 볼 수 있는데 상업시설, 업무시설, 주거시설로 나누어 시설에 맞는 개발여건의 적정성을 비추어 본다.
① 상업시설 개발요건
· 대중교통수단의 양호
· 인접지 오피스와의 연계로 인한 부대시설의 근접위치
· 관련회사 및 외부인의 인지도가 높은 지역
· 임대나 분양을 높이기 위한 장래 발전가능성이 높은 지역
② 업무시설 개발요건
· 대로변에 위치 : 접근성이 양호해야 함.
· 대중교통수단의 발달
· 기타 업무시설과의 연계 원활
③ 주거시설 개발요건
- 고급빌라
· 지상주차가 원칙이므로 주차장을 대지면적에서 확보
· 빌라의 고급이미지 : 생활편의를 최대한 제공할 수 있는 첨단시설 유치
· 수요층의 고급화 : 대기업 임원직 , 전문직 종사원(의사, 변호사, 연예인)
- 원룸형 주택
· 신세대층의 편리화, 첨단화 추구
· 독신자, 맞벌이부부 증가
· 주거지 공간으로서 편리성
· 현재 가장 인기 있는 주택
2. 입지환경 분석
1) 입지여건 분석
(1) 인근지역 분석
① 주변 이용형태
· 부지의 3면이 도로와 접하였으며, 실질적 보행자 통행은 서측 6m도로보다 사실상 북측 5m도로를 주로 이용하는 형태임.
· 전면도로인 서측(능동로)과 동측(중독동길)으로 주택가의 편의생활을 위한 소규모 상업시설이 분포되어 있으며, 자동차를 이용한 접근성은 양호함.
· 대중교통 수단은 중곡동길 약 150m 지점 6 개 버스노선 운행(남북방향 80%, 동서방향 20%)
· 부지로부터 지하철 5호선 능동역까지 약 880m(도보 10~15분 소요)
· 현재 공사중인 지하철 7호선 중곡역(97년 12월 개통) 개통으로 부지로부터 약 560m 거리(도보로 5분 소요)
② 주변부문별 형태
· 부지 동측부분: 중곡동길(남북통행)은 교통량 및 인구 이동지수(80%)가 많은 거리로서 계획지로부터 접근성이 양호함. 인근 중·고등학교(용곡중교, 대원중교, 대원여고, 대원외국어학교)와 초등학교(용곡초교)가 위치하며, 주거밀집도가 높음.
· 부지 서측부분: 능동로, 면목동길, 동2로 등(남북통행)이 있으나, 계획지와는 사실상 거리가 있음. 광성시장으로 인해 약 20%가 이용되고 있으며, 주거밀집지역이기도 함.
· 부지 남측부분: 공공시설 및 편의시설 등의 분포가 많으며, 특히 교통량이 증가하는 천호대로변으로 업무시설이 밀집되어 있음.
· 부지 북측부분: 계획지의 약 150m 지점에 국립서울정신병원과 중곡3동이 위치해 있어 인구집객시설로서의 역할은 하나 통행량은 미흡함.
(3) 대상지역 분석
① 대상지
· 부지형태 : 부정형 토지
· 도로접근성 : 6m, 5m 도로가 접해 있으며, 각각 중곡동길과 중곡시장 교차로로 주로 이용됨. 유동객은 주택 상주인구와 학생이며, 차량통행량은 적음.
· 학교주변의 입지로 인해 조용하고 쾌적한 주택가의 이미지 보유
② 대상지역
· 부지가 속한 지역은 주거밀집지역으로서 소도로변을 중심으로 근린생활시설이 다수 분포되어 있음.
· 부지에 영향력을 주는 시설로 상호 보완된 집객력이 강한 시설을 유치할 경우 다수의 인구흡입 가능
· 계획지의 수요인구는 상주인구가 대부분이 될 것으로 예측되며, 유동인구는 사실상 기대하기 힘든 상태여서 인근지역의 상가점포 등의 입지는 극히 취약함.
· 중곡동길의 유동차량은 출퇴근 무렵 러쉬아워에는 많은 정체현상을 보이기도 하나 타지역과 연계성이 우수하여 주간 대부분은 교통상황이 양호한 소통상태를 유지함.
③ 생활권 특성
· 대상지의 생활권 반경은 서울의 서북쪽 지역에 위치하고 있는 지역으로 중곡 1, 2, 3, 4 동 능동 등을 포함한 지역임.
· 이 지역은 총면적 5.44km2 로서 현재 인구규모는 약 14만여명이며, 서울시 평균인구밀도 1.16배로 약간 높은 인구밀도를 나타내고 있다.
· 가구수는 총 3천5백여 가구로서 가구당 인원은 3.26명으로 서울시 가구당 평균인원보다 0.13명이 높게 나타남.
· 지난 5년간 (93~97년) 중곡생활권역의 인구 및 가구 증가추이를 보면 인구증가율 0.93%, 가구증가율 1.9%로 같은 기간동안의 서울시 전체 평균증가율보다 인구는 비슷한 수준이나 가구증가율은 약간 높은 편이다.
· 현재 이 지역의 상권은 광성시장, 용곡시장 등을 중심으로 형성되어 있는데 주간인구수를 보면 상주인구보다 0.84배에 이르고 있어 유동인구는 그렇게 많지 않은 편이다.
· 한편 현재 생활권 내의 사업체수는 6천 2백여 개소가 있으며, 중곡1동 1천 1백여개, 중곡2동 1천2백30여개, 중곡3동 1천2백10여개, 중곡4동 1천3백50여개, 능곡 1천3백10여개가 된다.
2) 상권분석
① 상권력 특성
· 생활권 내의 상권력 특성을 보면 특정한 지역에 구분되어 있지 않고 상가형 소규모 일반점포가 주도하고 있으며 , 재래시장이 다음으로 상권형성을 나타내고 있다.
· 계획지 생활권은 서울의 59개 지구 생활권 가운데 42위로 생활권 중심상권 가운데 하위권을 나타낸다.
· 또한 생활권 내에는 지하철역을 주변으로 한 상권형성이 예상된다. 특히 생활권 내의 유망상권지역을 전망해 보면 다음의 지역을 들 수 있다.
- 지하철 역세권 주변(광성시장 부근)
- 지하철 능동역 주변의 역세권(능동역)은 지하철 5호선과 7호선의 환승역이다.
② 1차 세력권내 상권입지
· 부지를 중심으로 1차 세력권에 소속되는 곳은 중독3동, 중곡4동이 포함되며, 대상지가 위치한 상권은 주거지역으로 주택 밀집지역이라 볼 수 있다.
· 지난 5년간 1차 세력권의 인구, 가구수 및 주택증가율을 보면 중곡지구 생활권보다 높은 각각 10%, 35%, 10% 포인트 증감된 것으로 나타났다.
· 1차 세력권의 사업체수는 약 34%를 차지하고 있으며, 서울시 평균 사업체보다 높은 비율을 점하고 있다.
③ 1차 상권내 인구구조와 주거분포
· 상권형성에 큰 영향을 미치는 연령별 인구분포를 보면 유아층 (0~9세) 13.0%, 청소년층 (10~19세) 20.6%, 청년층(20~39세) 39.5%, 중장년층(40~59세) 21.3%, 노년층(60세 이상) 5.6% 로 30세 미만이 전체 인구의 55.0%를 차지하고 있다.
· 1차 상권내 주택보급률은 54.9% 이며, 주택유형별 분포를 보면 단독주택 77.4%, 아파트 5.0%, 연립·다세대주택 14.1%로 나타났다.
④ 업체별 수 및 종업원 분포
· 1차 상권 내의 사업체 수는 총 2천80여개 업체에 종업원수 약 7천2백여명으로 이를 업종별로 구분하여 종업원수 분포를 제조업 29.9%, 금융·보험·부동산 및 개인업 및 개인서비스업 26.6%, 도소매·음식·숙박업 25.7%로 높은 비중을 차지하고 있다.
· 이를 서울시 평균과 비교해 볼 때 운수·창고·통신업 등에서 비교적 높은 비중을 점하고 있는 것으로 나타났다.
⑤ 1차 세력권의 변수
· 현재 이 지역은 일반시장, 일반상가 등 근린상권을 형성
· 1차 세력권 내에는 지하철이 개통되면 이 지역 주민들의 주요교통 동선역할이 기대되고 있다.
3. 개발컨셉트 및 대안별 분석
1) 개발컨셉트의 구성
(1) 컨셉트의 구성
① 계획지 인근의 부동산 매매의 저하로 다세대주택의 분양성은 경제적, 사회적 측면에서 미흡하나 대안별 성향으로 지정하여 임대 및 분양성을 분류하였으며, 수익산출의 기본적인 개발컨셉트를 하였다.
② 개발컨셉트의 기본목표
· 수익성 확보: 자금의 빠른 회전과 안정성 위주의 분양과 임대사업 일반형 주택과 원룸 시스템의 조화를 통하여 장기적인 운용과 수익성 도모
· 이용자 적극대응 및 수요창출: 역세권+지역특성 등을 고려한 특화
· 주택이미지 특화: 건축물 외장재료 및 청결한 건물관리
· 편의성 추구: 운영, 관리의 고급화, 경제적·기능적 효율성 중시
(2) 대안별 설정 및 평가
① 대안별 분류
부지의 효율적인 이용방법을 설정하기 위해서 사업성, 건축허가 및 수익성의 일정상 문제 없는 사업추진이 가능한 2개안을 설정하고 대안별로 분양·임대로 나누어 평가
대안 1: 소규모 상가점포를 겸한 일반형 주택(원룸형 주택가능)을 분양·임대
대안 2: 일반형 주택+원룸형 주택을 채택하여 분양·임대로 나누어 사업성여부를 평가함.
2) 대안
① 대안 1, 채택시(근린생활시설+주거시설)
① 부지의 통행량을 보면 동측 중·고교의 학생이 교통편의 및 하교를 위한 이용으로 하교시 통행이용이 제일 많으며, 주변 주택지로 인한 일반인의 통행은 30%를 차지하고 있음.
계획지 도로보다 북측(약 150m지점)의 30번지 도로망을 통한 학생의 통행이 더욱 크게 나타나며, 계획지보다는 학생층을 수용할 수 있는 점포로는 실질적으로 북측에 위치한 도로변이 양호함.
② 공사개요
· 대지면적 : 325㎡(98.31평)
· 건축면적 : 197.74㎡(58,60평)
· 연 면 적 : 840.12㎡(256.25평)
· 건 폐 율 : 59.61%(법정 60% 이하)
· 용적률 : 196.95%(법정 400% 이하 )
· 규 모 : 지상 4층, 지하 1층
· 주 용 도 : 근린생활시설, 주거시설
· 주차대수 : 법정 7대, 설치 10대
③ 계획안
․ 4F 주택 45.01
․ 3F 주택 45.01
․ 2F 주택 45.01
. 1F 일반점포 58.61
․ B1 주차장 60.51
- 채택 1(임대): 건축물의 용적은 많은 비율로 확보할 수 있으나 엘리베이터의 설치, 일조권 등으로 인한 사선제한 등으로 지상 5층 이상의 건축물(신축)은 경제성이 없음.
· 건축공사비용 : 256.23평 × 2,100,000원 = 538,083,000원
· 채택 1 의 공사비 합계 : 538,083,000원
· 일반형 주택 및 원룸형 임대주택 : 12.83평, 16.93평, 20.83평
상가점포 : 12.40평, 17.02평, 21.35평
가구수 : 9가구, 점포수 4개 업소
<표 2-69> <임대면적 산출>
층 별 |
전용면적 |
공유면적 |
임대면적 |
2~4층 |
10.31평
13.60평
16.73평 |
2.52평
3.33평
4.10평 |
12.83평
16.93평
20.83평 |
1층 |
9.72평
13.34평
16.73평 |
2.68평
3.68평
4.62평 |
12.40평
17.02평
21.35평 |
<표 2-70> <층별 임대가격>
층 수 |
평 당 가 |
임 대 가 |
4층 주택 |
2,800,000원 |
141,652,000원 |
3층 주택 |
3,100,000원 |
156,829,000원 |
2층 주택 |
3,300,000원 |
166,947,000원 |
1층 점포 |
4,800,000원 |
325,392,000원 |
· 총임대가격 = 790,820,000원
· 공사비 차감후 임대수익 = 790,820,000원 - 538,083,000원
= 252,737,000 원
· 4 층 주택을 지주사용시 임대수익 =252,737,000원 -141,652,000원
= 111,085,000 원
- 채택 2(분양)
· 기초원가
- 지가 : 일반적으로 형성된 통상의 거래가격으로 실질적 구입가격에 비해 산출하여 원가에 접근하였고 구입비용 5백만원/평에 수익산출의 기초원가로 하였음.
- 산출 : 98.31평×5백만원 = 491,550,000원
· 공사비 : 256.23평×2,100,000원 = 538,083,000원
채택 2의 기초원가 합계 : 1,029,633,000원
· 평형 및 가구수
- 일반형 주택 및 원룸형 분양주택 : 12.83평, 16.93평, 20.83평
상가점포 : 12.40평, 17.02평, 21.35평
- 가구수 : 9가구, 점포수 4개 업소
<표 2-71> <분양면적 산출>
층 별 |
전용면적 |
공유면적 |
분양면적 |
2~4층 |
10.31평
13.60평
16.73평 |
2.52평
3.33평
4.10평 |
12.83평
16.93평
20.83평 |
1층 |
9.72평
13.34평
16.73평 |
2.68평
3.68평
4.62평 |
12.40평
17.02평
21.35평 |
<표 2-72> <층별분양가격>
층 수 |
평 당 가 |
분 양 가 |
4층 주택 |
4,800,000원 |
242,832,000원 |
3층 주택 |
5,100,000원 |
258,009,000원 |
2층 주택 |
5,400,000원 |
273,186,000원 |
1층 점포 |
9,000,000원 |
610,110,000원 |
· 총분양가격 : 1,384,137,000원
· 기초원가 차감후 분양수익 : 1,384,137,000 원 - 1,029,633,000원
= 354,504,000 원
(2) 대안 2, 채택시(주거시설)
계획지 주변은 공간상 주택 밀집지역으로 형성되어 있으며, 조용하고 쾌적성이 양호하여 주거생활로는 압도적인 주거환경을 가지고 있다.
- 공사개요
· 대지면적 : 325㎡(98.31평)
· 건축면적 : 143.88㎡( 43.52평)
. 연 면 적 : 863.77㎡(261.29평)
· 건 폐 율 : 44.27%(법정 60%이하)
· 용 적 률 : 204.23%(법정 400%이하)
· 규 모 : 지상 4층, 지하 1층
· 주 용 도 : 주거시설
· 주차대수 : 법정 7대/설치 18대
- 계획안
․ 4F 주택 52.42평
․ 3F 주택 52.42평
․ 2F 주택 52.42평
․ 1F 주택 43.52평
․ B1 주차장 60.51평
- 채택 1(임대) : 대안 2의 건축물은 다가구주택으로서의 최적방안이라 보고 원룸형과 일반형 주택을 특화시켜 층당배분을 하였으며, 이용활용면에서도 경쟁력있는 설정이라 판단됨.
· 건축공사비용 : 261.29평 × 2,100,000원 =547,709,000원
․ 채택 1의 공사비 합계 : 547,709,000원
․ 일반형 임대주택 : 17.70평, 20.31평
․ 원룸평 임대주택 : 9.61평, 13평형
․ 일반형 : 6가구
․ 원룸형 : 10가구
<표 2-73> <임대면적 산출>
구 분 |
전용면적 |
공유면적 |
임대면적 |
가 구 수 |
일 반 형 |
13.44평
15.39평 |
4.26평
4.92평 |
17.70평
20.31평 |
6가구 |
원 룸 형 |
7.03평
9.87평
10.05평
10.40평 |
2.58평
3.62평
3.70평
3.82평 |
9.61평
13.49평
13.75평
14.22평 |
10가구 |
․ 총임대가격: 751,011,000원
․ 공사비차감후 임대수익 : 751,011,000원 - 547,709,000원 = 202,302,000원
․ 4층 주택지주사용시 임대수익 : 202,302,000원 - 178,099,000원 = 24,203,000원
- 채택 2(분양)
․ 기초원가
- 지가 : 일반적으로 형성된 통상의 거래가격으로 실질적 구입가격에 비해 산출하여 원가에 접근하였고, 구입비용 5백만원/평에 수익산출의 기초원가로 하였음.
산출 : 98.31평×5백만원 = 491,550,000원
- 공사비 : 261.29평×2,100,000원 = 548,709,000원
채택 2의 기초원가 합계 : 1,040,259,000원
․ 평형 및 가구수
- 일반형 분양주택 : 17.70평, 20.31평
- 원룸형 분양주택 : 9.61평, 13평형
- 일반형 : 6가구
- 원룸형 : 10가구
<표 2-75> <분양면적 산출>
구분 |
전용면적 |
공유면적 |
분양면적 |
가 구 수 |
일 반 형 |
13.44평
15.39평 |
4.26평
4.92평 |
17.70평
20.31평 |
6가구 |
원 룸 형 |
7.03평
9.87평
10.05평
10.40평 |
2.58평
3.62평
3.70평
3.82평 |
9.61평
13.49평
13.75평
14.22평 |
10가구 |
<표 2-76> <층별 평당가격 및 분양가격>
구 분 |
평 당 가 |
분 양 가 |
1층~4층
일반형 주택
및
원룸형 주택 |
4,860,000원 |
300,542,000원 |
5,200,000원 |
321,568,000원 |
5,620,000원 |
347,541,000원 |
5,180,000원 |
264,543,000원 |
․ 총분양가격: 1,234,194,000원
․ 기초원가 차감후 분양수익: 1,234,194,000원-1,040,259,000원
= 193,935,000원
(3) 대안별 평가
① 수익성 측면에서 볼 때 대안 1의 임대수익은 111,085,000원, 분양수익은 354,504,000원, 대안 2의 임대수익은 24,203,000원, 분양수익은 193,935,000원의 수익이 나타나며, 대안 1, 2의 수익을 볼 때 임대, 분양수익은 대안 1의 상가점포로 이용시 대안 2의 순수한 주거용 주택보다 높은 수익이 형성되고 있다.
② 대안 1의 경우는 수익성 여부는 있어 높은 가격이 형성되어 있으며, 계획지 도로망 이용패턴(통행 인지도)을 볼 때 현재 시점에서 살펴보면 상가점포의 임대 및 분양성 여부가 어려운 상태이고 근린생활시설(소규모 점포)이 양방향으로 시설이 절단된 상태이므로 임대, 분양성이 미흡하여 본건의 대안 1은 지향해야 할 것으로 판단된다.
③ 대안 2의 경우는 지구권 내의 환경분석과 수요자의 인기성향에 맞추어 개발하는 것이므로 일반형 주택, 원룸형 주택으로 병행하여 특화시키는 것이 수익적, 운영관리적 측면에서 양호할 것이며, 안정적인 임차인의 확보와 임대, 분양수익의 가격측면에서 전철역 개통시기에 맞추어 시행하면 수익적 측면에서 임대가는 극대화되어 실질적인 수요시장에서 용이할 것으로 판단된다.
3. 총괄의견
① 본 사례에서는 중곡동 ○○-○번지 소재 부동산의 개발수익성을 전제로 한 타당성 검토를 함에 있어 지역특성, 배후지의 특성 및 개발적 범위, 대안별 분석 등을 배경으로 적정수익을 확보하는 데 목표를 두었다.
② 대상지는 주거밀집지역으로 지역환경생활과 밀착된 용도로 구성되어야 하며, 주변의 도로간 시설로 꾸준한 상가공급이 이루어져 있으나 상가점포들간의 한계성(대상지 주변상가 흡수 무)과 상가 입주 위축으로 문제성이 두드러지고 있는 현상이다.
③ 대상지에 일반주택 및 원룸형 주택을 입지시킴으로써 임대 및 분양용이성을 강화하였으며, 주거인기도에 맞추어 입주자의 안정성, 쾌적성 등을 강조하여 주거환경을 제공한다.
④ 본건의 실질적으로 타당한 대안 2의 주택이 최유효 이용방안이라 생각되며, 대안별 평가를 참조로 지역이 요구하는 최적내용과 수익면에서 적자운영으로 나타날 수 있어 이상의 비용들을 배제하고 건축물을 신축할 때 지하층 공사비의 절감을 감안한 것으로 수익을 보면 다음과 같다.
· 공사비 차감시(임대)
평당공사비 : 1,900,000원
건축공사비 : 261.29평 × 1,900,000원 =496,451,000원
총임대가격 : 751,011,000원
공사비 차감 후 임대수익: 751,011,000원 - 496,451,000원 = 254,560,000원
4층주택 지주사용시 임대수익 : 254,560,000원 - 178,099,000원 = 76,461,000원
․· 공사비 차감시(분양)
지가 : 98.31평×5,000,000원 = 491,550,000원
평당공사비 : 1,900,000원
건축공사비 : 261.29평×1,900,000원 = 496,451,000원
기초원가비 : 지가+공사비 = 988,001,000원
총분양가격 : 1,234,194,000원
기초원가 차감 후 임대수익 : 1,234,194,000원 - 988,001,000원
= 246,193,000 원
⑤ 끝으로 본 사례는 주거 밀집지역 내의 도로변에 위치한 주택으로 상가, 주거 겸용으로 신축할 수 있고 또한 다가구, 다세대를 지을 수 있는 주택 및 원룸을 지을 수 있는 주택으로 재건축시 대상적 주택인 인지도면에서 상승이 형성되는 양호한 입지조건을 갖추고 있으며, 수요자 시장의 선호도 추세가 증가하는 안정적 유입으로 인해 최적임대 및 최적분양수익이 발생되리라 판단된다.
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