-- 중동문제의 근본 해법은 예수와 성경, 그리고 땅과 희년법이다.--
** 에스겔의 희년왕국은 세상 종말이 오기 전에 이 땅에서 실현될 것입니다.
** (1)번 글은 이스라엘 토지문제와 해법, (2)번 글은 중동의 영토문제와 해법에 대한 내용입니다.
이스라엘은 철저한 징계를 당했다.
내게 이르시되 인자야 내가 너를 이스라엘 자손 곧 패역한 백성, 나를 배반하는 자에게 보내노라 그들과 그 조상들이 내게 범죄하여 오늘까지 이르렀나니(겔 2:3)
하나님은 아브라함을 불러서 구원하시고 땅을 주겠다고 했다(창 12:1). 하나님은 아브라함에게 후손들이 땅의 티끌처럼 많을 것이며(창 13:15,16,17), 너는 ‘열국의 아비’가 되고(창 17:5), 땅의 모든 족속이 너로 인하여 복을 받은 것이라고 하셨다(창 12:3), 그러나 그 땅은 쉽게 얻어지는 것이 아니었다.
아브라함을 불러 세운 족장시대 말기는 430년간 애굽에서 종살이를 해야 했다. 애굽 종살이를 마쳤어도 시내산으로 불러내어 다시 40년간 광야에서 떠돌이 유랑생활을 하게 하신다. 왕정시대 말기는 솔로몬 성전이 훼파되고, 나라가 망하여 지도자들이 바벨론으로 잡혀가서 70년~140년 포로 생활을 하게 하신다. 그리고 신약시대는 다시 지은 예루살렘 성전마저 주후 70년에 돌 하나도 돌 위에 남지 않고 무너졌으며, 백성들마저 세계로 흩어지게 하셨다. 132년 이후는 로마의 학정에 대항하여 ‘바르 코크바 반란’을 일으켰다가 하드리아누스 황제에게 예루살렘에 발을 딛지도 못하게 하는 금족령을 당하기도 했다. 이때부터 예루살렘은 이름도 바뀌고, 이스라엘 땅은 팔레스타인 땅으로 지명도 바뀌어 버렸다.
하나님은 자신이 선택하신 아브라함의 후손들에게 이렇게 철저하고, 가혹한 징계를 내리셨다. 그것은 선택받은 백성들이 하나님의 말씀대로 살지 않았기 때문에 내린 징계다. 하나님은 이스라엘 백성들을 특별하게 선택을 하여 구속사를 인도하고 있는데, 그들이 하나님을 정면으로 어기고, 바알신과 바알신이 유혹하는 이방제도를 그것도 너무 길고 오래, 너무 깊이 빠져들어 있었기 때문에 내리신 징계이었다.
그래서 하나님은 포로시대에 에스겔을 이스라엘 민족에게 보내어 하나님의 말씀을 전하게 하신다. 목이 곧은(폐역한) 이스라엘 백성들에게 듣든지 아니 듣든지(겔 2:5, 3:11,27) 주 여호와의 말씀을 전하라고 하신다.
이제 이스라엘은 회복되고 있다.
전에는 내가 그들이 사로잡혀 여러 나라에 이르게 하였거니와 후에는 내가 그들을 모아 고국 땅으로 돌아오게 하고 그 한 사람도 이방에 남기지 아니하리니 그들이 내가 여호와 자기들의 하나님인 줄을 알리라 내가 다시는 내 얼굴을 그들에게 가리지 아니하리니 이는 내가 내 영을 이스라엘 족속에게 쏟았음이라 주 여호와의 말씀이니라(겔 39:28,29)
하나님은 이스라엘을 선택하여 그들에게 복을 주기보다 가혹하다고 할 만큼 중징계를 내리셨다. 지은 성전은 두 번이나 불타고 무너졌으며, 나라는 패망하고 지도자가 포로로 잡혀가서 70년의 고초를 당했다. 그래도 이것은 약과다. 신약시대에는 약 2,000년간 땅을 잃고, 나라를 잃은 백성들이 유럽으로 세계 각처로 뿔뿔이 흩어져 살아야만 했다.
이스라엘의 아픔은 나라 없는 서러움에 그치는 것이 아니다. 그들의 신앙적인 삶과 독특한(이질적) 행동 양식은 유럽에서 미움을 받아서 사람다운 대우를 받지 못하고, 늘 생명의 위협을 받으며 살아야만 했었다. 이런 대우의 극치가 집단 행동의 광기를 드러낸 십자군 원정대의 종교청소와 나치 독일의 ‘유대인 말살 정책’이었다. 그러므로 세계에서 유대인처럼 오랫 동안 생명의 위협을 받거나 멸시를 당하며 살아온 민족은 없었을 것이다,
그러나 하나님은 이스라엘에게 한 약속이 있다. 때가 되면 이스라엘을 회복시켜 준다는 것이다. 이 약속을 따라서 18세기 후반부터 세계에 흩어져 살았던 이스라엘 민족들이 고국, 이스라엘 땅으로 들어오기 시작한다. 이런 계기는 지도자 헤르즐(T. Herzl)이 주도한 시온주의(Zionism) 운동에서 비롯되었다.
이스라엘은 1948년 5월 14일 독립을 선포했다. 이스라엘의 독립에 세상이 놀랐다. 이스라엘이 독립을 선포하자 이를 결사적으로 반대한 아랍 제국들이 그냥 넘길 수가 없다. 이집트를 비롯하여 요르단, 레바논 시리아, 이라크 등 아랍 5개 동맹국이 1차 중동전쟁을 일으켰다. 그 이후에도 중동전쟁은 2차, 3차, 4차까지 이어졌다. 이 전쟁에서 동맹국들은 나라의 수나 군사의 수를 보더라도 이스라엘은 상대가 되지 않을 것 같다. 이스라엘은 지리적으로도 아랍 제국들에게 포위가 된것처럼 에워싸여 있다.
이성적으로 보아도 이스라엘은 아랍 제국의 적수가 될 수 없다. 그런데도 지금까지 연이은 전쟁마다 이스라엘이 이기고 있다. 그래서 이스라엘은 영토가 더 늘어나고 있다. 이러한 이스라엘의 연전 연승은 그것이 좋든, 나쁘든 우리에게 놀라운 사실이 아닐 수 없다.
이스라엘이 독립을 하기 전, 1880년대 초에는 그 땅에 25,000명 정도의 유대인이 살았다. 영국군이 점령 통치를 했던 1917년에는 시온주의 운동으로 약 90,000명, 독립 당시는 약 80만 명으로 늘었다. 지금은 그 10배인 800만이 넘어서고 있다.
그리고, 또 놀라운 것은 이스라엘이 독립하기 전에는 황무지로 있었던 국토가 지금은 옥토로 변모하고 있다. 위성사진을 보면 지금도 이집트를 비롯한 주위 아랍 국가들은 거의가 황무지 상태로 있다. 그들의 자원은 석유 외에 있는 것이 거의 없다. 그러나, 이스라엘은 나무가 자라고 숲이 조성되어 있다. 들판은 농작물이 자라서 풍성한 수확을 가져다준다. 이것은 우리 한반도를 보더라도 비숫하다. 북한은 벌거숭이 산림이 태반이지만, 남한은 울창한 숲으로 덮여 있다.
그래서 이러한 상황을 보면 지금의 이스라엘은 하나님이 인도하고 계신다는 것을 감지할 수 있다. 하나님은 바벨론 포로에서 때가 되면 풀어 주셨다. 이와 같이 이제는 하나님이 이스라엘에게도 긍휼을 베푸시고, 그 백성들을 세상 속에 드러내려고 하신다. 우리가 이스라엘에 대하여 기록한 성경을 살펴보고, 지금 이스라엘이 직면하고 있는 시대 상황을 비추어보면, 이런 인식은 하고도 남는다.
이스라엘이 회복되고 있다면, 그 근거는?
그들에게 이르기를 주 여호와께서 이같이 말씀하시기를 내가 이스라엘 자손을 잡혀간 여러 나라에서 인도하며 그 사방에서 모아서 그 고국 땅으로 돌아가게 하고 그 땅 이스라엘 모든 산에서 그들이 한 나라를 이루어서 한 임금이 모두 다스리게 하리니 그들이 다시는 두 민족이 되지 아니하며 두 나라로 나누이지 아니할지라(겔 37:21,22)
에스겔이 예언한 이스라엘의 회복은 지금 진행되고 있는 것일까? 만약 진행되고 있다면 어느 정도 성취되었다고 할 수 있을까? 필자는 이미 상당한 진행이 되고 있는 것으로 보고 있다. 물론, 에스겔이 예언한 이스라엘의 온전한 회복은 그들이 회심을 하여서 예수 그리스도를 구주로 영접해야 한다. 이스라엘이 예수 그리스도를 다윗의 후손이요, 이스라엘의 왕으로 인정해야 하는 때가 온전한 회복이라고 볼 수가 있다. 그러므로 이런 영성을 기준으로 보면, 이스라엘의 회복은 아직 아무런 진척이 없으며, 요원하다.
또한 이스라엘은 전쟁의 승리로, 또 정착촌 건설로 그들의 영토가 넓어지고 있다. 그러나 이스라엘이 늘리는 영토의 넓이만큼 팔레스타인 주민들은 살아갈 땅이 줄어들고 있다. 그들은 땅을 잃은 만큼 생존의 위협을 받고 있고, 정치적 자유와 삶의 자유가 큰 제약을 받고 있다. 그리고 이스라엘도 주변 이슬람 국가들의 위협과 테러, 연일 터지는 사건들을 볼 때 오늘도 중동은 ‘중동의 화약고’가 분명하다. 이런 사태와 환경이 지속되는 상황에서 에스겔이 말하는 이스라엘의 진정한 회복은 아니라고 보아야 할 것이다.
그러나 이러한 부정적인 요소(영적, 지정학적 불안과 위험)를 제외하고, 한 국가의 존립과 독립의 기초가 되는 주권, 영토, 국민의 3대 요소로만 보면, 지금 이스라엘은 회복되고 있는 것이 분명하다.
첫째, 이스라엘의 영토가 거의 회복되어 가고 있다. 이스라엘 영토는 약 28,000k㎡다. 이 면적은 가나안 진입 당시와 지금이 비슷하다. 그런데 지금 이스라엘이 확보한 영토 면적은 20,000k㎡가 넘어서고 있다. 팔레스타인 자치 정부가 들어선 서안지구와 하마스가 점령한 가자지구(약 365k㎡)를 모두 합해도 7,000k㎡ 남짓이다. 지금 이스라엘 인구는 2020년 기준으로 900만 명을 넘어서 1천만 명에 육박하고 있다(이스라엘 전체 면적에서 500만 팔레스타인 주민을 포함하면 1,400만 명). 이스라엘의 정치적 정체성은 종교적 색채가 강하지만, 그래도 정치적 자유가 보장되는 서구 민주국가의 모델을 채용하고 있다. 그러므로 국가의 구성요소인 영토와 주권, 국민의 수로 보면 이스라엘은 완전한 독립국으로 회복한 상태다. 지금의 팔레스타인 주민들을 이스라엘 영토 주권의 장애 요소로 보더라도 60%~70%는 회복이 되었다고 볼 수가 있다.
둘째, 이스라엘은 에스겔 37장에서 마른 뼈들의 환상이 의미하는 남북통일이 성취되고 있다. 지금 이스라엘은 주전 931년에 남북이 분열되었던 때와는 다르다. 영토와 주권이 거의 하나가 되어 있다. 종교적으로도 지금의 이스라엘은 바알신과 같은 우상을 끌어들이지 않는다. 그때처럼 부자가 가난한 자를 종으로 삼는 일도 없다(렘 34:10,11). 그리고 그들의 민족적 결속력은 시온주의로 똘똘 뭉쳐 있다. 나라가 위급할 때 그들은 자발적으로 뭉치고, 헌신하는 모습은 세계 어느 민족에게도 찾아볼 수 없을 만큼 강한 결속력을 보이는 민족이다.
셋째, 이스라엘 민족이 3,500년간 덮어두었던 성경 희년법에 눈을 뜨고 있고, 그 일부를 정책에 반영했다는 점이다. 사람들은 이 점을 눈여겨보지 않는다. 그러나 필자는 이스라엘의 회복 조짐에서 이스라엘 백성들이 독립의 사상적 기초를 성경 희년법에 두고 있다는 점을 가장 높이 평가하고 싶다. 이스라엘이 독립할 수 있는 정신적 기초가 시온주의 운동인데, 이 시온주의 운동의 원동력이 “땅은 하나님의 것”이라는 레위기 25:23에 기반을 둔 것이다.
필자는 이스라엘이 4차에 걸친 중동전쟁에서도 승리를 할 수 있는 원동력이 바로 하나님에 대한 강한 신뢰와 그 땅이 하나님의 것이라는 신앙고백에 있다고 본다. 그리고 그 희년법 정신을 현실 사회에서 구현하려는 실천적 순종에서 찾고 있다. 곧 하나님은 지금도 이스라엘에서 시행하고 있는 토지제도를 눈여겨보고 있고, 희년법에 대한 온전한 이해와 순종을 기다리고 있다는 뜻이다.
이스라엘의 토지제도, 희년법을 닯았다.
토지를 영구히 팔지 말 것은 토지는 다 내 것임이니라 너희는 거류민이요 동거하는 자로서 나와 함께 있느니라(레 25“23)
이스라엘의 토지제도는 개인 소유와 양도를 금지하고 있다. 그러면서도 그 토지는 시장기능을 따라 사유재산처럼 시장가격이 배분하게 된다. 이것이 레위기 희년법이 가르쳐주는 근본 원리이며, 시장경제의 대원칙이다. 그런데 문제는 이를 정책에 적용하고, 집행하는 과정에서 이해의 부족과 땅에 대한 인간의 탐욕, 그리고 관료적 판단의 한계를 드러내게 된다. 이것은 아직도 우리가 성경 희년법의 시장원리를 잘 모르고 있어서 그러하다. 그러면 우선 이스라엘이 토지제도를 어떻게 운영해 왔는지를 살펴보기로 하자.
키브츠와 모샤브
이스라엘의 키브츠와 모샤브는 주로 농촌에서 시행하는 경제 공동체를 일컫는 말이다. 이 제도가 이스라엘의 정치, 경제의 기초를 다지고, 그 사회를 안정적으로 유지하는 데 큰 역할을 하였다. 키브츠(Kevutzah)는 ‘그룹(group)’이란 뜻이며, 집단농장을 말한다. 그 출발의 바탕은 “땅은 영영히 팔지 말 것은 땅은 다 네 것임이라”라는 레위기 25:23의 말씀에 근거하였다. 이스라엘은 이 구절을 따라서 모든 토지는 개인 소유를 인정하지 않는다. 키브츠의 근본 정신은 골든(A. D, Gotion)의 저서 -노동과 토지-에서 말하고 있듯이 "하나님 사랑, 이웃 사랑, 그리고 토지 사랑"을 내세운 삼애주의 사상이다. 그리고 철저한 애국애족의 정신을 바탕으로 운영되고 있다.
주) 김흔중, 성서의 역사와 지리, 엘맨출판사, 2006, 72쪽.
키브츠는 1909년 갈릴리 드가니아에서 시작하여 1990년 초까지 약 270개이었다. 키브츠는 외국에서 들어온 이주민들에게 생활 터전을 제공하고, 민족을 하나로 묶어서 강한 결속력을 가진 공동체가 되게 하여 이스라엘 경제는 물론, 정치나 안보 등에서도 크게 기여하여 왔다. 그런데 문제가 있다. 키브츠는 집단생활이며, 개인의 사유재산이 인정되지 않는다. 생활 방식이 시장경제가 아닌 사회주의식 공동체로 운영된다는 점이다.
그래서 이 약점을 개선한 방식으로 운영되는 것이 모샤브(Moshav)다. 모샤브는 개인 사유재산이 있으며, 개인소유의 주택에서 생활한다. 다만, 모샤브도 토지의 개인 소유는 인정되지 않는다. 개인의 사유재산을 인정하고, 개인 주택과 사적 소비 생활을 하면서 공동 사업, 기술협력 등을 하는 일종의 협업농장이다. 1920년 이스르엘 계곡에서 ‘나할랄(Nahalal) 모샤브가 세워져서 현재 약 400개의 모샤브가 있다. 이스라엘은 이 모샤브가 농업의 주축이라고 할 수 있다.
그리고 도시의 토지와 주택은 이스라엘 토지청과 주택관리부에서 주관하는 임대제(주택은 소유제)로 운영하고 있다. 도시 토지 역시 개인 소유는 인정하지 않고 있다. 그러나 이런 토지제도에도 문제가 생기고 있다. 그런데 이런 문제가 발생하는 것은 이스라엘 토지제도에 대한 전반적인 정책과 그 골격을 이해해야 한다.
이스라엘의 토지제도는 토지임대제가 기본이다.
이스라엘 토지는 거의 대부분(92%~93%)이 국공유지이며, 농림부 산하의 토지청(ILA : Israel Land Administration)이 관리하고 있다. 토지청의 관리하는 대상 토지는 유대인 민족 기금(JNF, Jewish National Fund), 국유토지, 개발기구의 토지로 세 가지다(토지기본법 제1조).
유대인 민족기금은 20세가 초 유대인 거주지 확보를 위하여 아랍인들에게 토지를 매입하여 시작했다. 이때부터 이스라엘 독립하는 1948년까지 약 94,000ha를 매입했다(1ha = 3,025평 = 10,000㎡). 대부분 농업용지이며, 도시용 토지는 8%에 불과했다. 영국 통치가 종식된 후 영국 소유지는 모두 국유지로 전환되었다. 개발기구 토지는 독립 전쟁 후 떠난 아랍인들의 토지를 매입하여 50년까지 13,904ha를 금전 보상, 18,939ha는 토지교환 형식으로 취득하였다. 이리하여 ILA가 관리하는 토지는 1,875,400ha까지 커졌다.
1960년 제정한 이스라엘의 토지기본법은 토지의 양도를 금하고 있다. 그래서 토지의 용도 배분은 ILA가 임대제로 하고 있다. 임대기간은 49년이다. 이것은 성경 희년법에서 토지거래의 기간이 희년까지이므로(레 25:15,16), 희년 주기 49년을 임대기간으로 정한 것으로 볼 수 있다. 가격은 시장가격을 원칙으로 하고, 정부가 결정 징수하게 되어 있다. 이러한 이스라엘 토지제도, 곧 토지의 임대제는 성경 희년법의 취지를 따르는 것이며, 시장원리에 부합하는 제도다. 토지시장에서 토지의 소유권과 사용권을 분리하여 거래하는 점에서 토지제도에서 가장 진보된 방식이라고 할 수 있다.
1965년 임대 기간을 49년으로 하고 임대료는 땅값의 40%~80%에 상당하는 보증금(FLP : First Lease Payment)을 받는다. 매년 납부하는 임대료는 보증금을 차감한 잔액에 5%를 징수했다. 그리고 임대료는 7년마다 35%를 가산한 금액으로 땅값을 자동 조정한 가격이다.
1974년부터 임대료 제도를 변경한다. 지대는 5%의 요율을 계산한 49년간의 임대료를 일시불 가격(자본가격)으로 바꾸었다. 76년부터는 이를 공공주택에도 적용하였다. 여기에 임차자가 일시불 가격이 부담이 크다는 지적을 받아들여 임대료 납부 방식을 일시불과 분납식(임대료 납부식) 중에 선택하게 했다. 이때 7년에 35%씩 인상하던 임대료 인상폭을 물가상승률 70% 수준으로 바꾸어 가격을 조정하기로 하였다.
주) 정희남, 이스라엘 도시토지임대제도의 전개, 국토연구원, 국토 75권, 1987, 7~10쪽.
이스라엘의 토지제도가 여기까지는 어느 정도 성경 희년법을 닮아있다. 임대기간은 49년 시한부로 정하고, 임대료는 레위기 25:15,16처럼 일시불 거래로 하거나 매년 납부하는 임료 납부 방식을 선택하게 한 것이 그러하다. 그 중에도 7년마다 임료를 35% 인상하는 방식은 임료를 시장가치에 접근시키려는 시도로 옳은 것이다. 그러므로 이스라엘 토지제도는 1970년, 1980년 초반까지는 시장 임대료 수준은 되지 못하지만, 그래도 시장 임대료에 상당히 접근하는 방식을 취했다.
그래서 이스라엘은 이러한 토지제도로 인하여 1948년 독립 이래 그 어려운 지정학적 여건에서도 오늘날까지 세계 선진국 못지않은 경제를 발전시켜 왔다. 이스라엘이 성경 희년법, 곧 토지의 사유제는 아니면서도 토지의 거래는 시장가격에 접근하는 시장 토지제도를 채용한 때문이라는 말이다. 이것이 희년법이 세속 토지법과 다르고, 두드러진 특징이라고 할 수 있다.
이스라엘 토지제도는 1980년 이후 퇴색하고 있다.
그런데 이스라엘은 토지 임료의 징수 방식을 일시불(자본가격)로 거래하면서 문제가 발생하기 시작한다. 일시불 가격은 미래가치를 지금 당겨서 거래하는 것이다. 매년 납부할 임대료를 일시불로 받기 때문에 자본가격이 발생한다. 이런 자본가격은 토지 사유제와 비슷하여 이로써 문제가 발생하기 시작한다. 우리는 이 문제를 바로 알아야 한다.
경제가 성장한다는 것은 노동 단위당 임금과 토지 단위당 임료(토지임대료)가 매년 커지는 경제를 말한다. 그러면 토지임료는 매년 커져야 하는데 이것을 일시불로 징수하면 당장 문제가 발생하기 시작한다는 점이다. 49년 임대료 총액을 지금 시점에서 일시불 가격으로 환산하여 받으면, 가격 구조(메카니즘)에서 시간적 격차로 인한 가격의 시장괴리가 발생한다. 이를 다르게 말하면, 일시불 가격은 미래에 커지는 임대료가 초기인 지금 시점에 미치는 가격 효과 때문이다. 그래서 일시불 가격은 초기에는 지불액이 시장가격에 비하여 높게 매겨져야 하고, 후기에는 시장가격보다 낮게 매겨져야 한다. 그래서 이 가격은 시간 가치에서 격차가 크게 나서 실무적 모순이 생긴다는 뜻이다.
그리고 1980년 임대기간은 49년을 2배인 98년으로 늘리고 보증금도 적용 비율을 높여나갔다. 1999년에는 임대기간을 196년까지 늘릴 수 있도록 허용하였다. 1984년에는 임대기간을 49년에서 999년으로 늘리고 임대권도 양도하는 방식을 제안한 적이 있었다. 임대료도 99%를 일시불로 징수하는 안이다. 여기서 발생한 양도차익도 10년 이내의 것만 환수하는 방향을 제안한 것이다.
이처럼 임대기간의 장기화 하고 99%를 일시불로 하는 것과 보유(사용)기간이 10년 이상이면 양도차익의 환수하지 않으려는 정책은 사실상 토지의 사유제와 같아진다. 이것은 토지제도의 퇴보다. 이스라엘이 독립 당시 시온주의 운동과 함께 그렇게 소중하게 생각했던 레위기 25:23에 기반을 둔 토지거래 제도를 버리고, 다시 바알신이 유혹을 따라서 이방 제도를 따라가려고 하고 있다.
그리고 토지 주택정책에서 토지청은 토지의 국공휴화를 원칙으로 하지만, 주택청이 주택 공급을 목적으로 자꾸 사유화시키려고 한다. 여기에 이스라엘은 토지와 주택에 대한 명확한 구분을 하지 못하고 있다. 토지에 부속한 건물은 토지에 종속되고, 주택에 공급된 토지는 주택에 포함하려는 시도들이 그러하다. 이것은 성읍 안에 있는 주택의 무르기를 1년으로 하고, 성읍 바깥 있는 토지의 주택은 전체를 토지로 간주하는 레위기 25:29~31을 문자적으로 이해하고 적용하려는 데에서 오는 실수인 것 같다. 이에 대한 대안은 한국에서 논의되고 있는 토지임대부주택이다. 이것은 지역의 구분 없이 토지와 주택을 완전히 분리하는 주택은 사유ㅡ 토지는 임대로 하는 것이다.
이스라엘은 이런 임대기간의 연장과 임대료 징수제도의 퇴보(자본가격의 세속화)로 인하여 지금 도시 토지와 주택은 가격이 토지 사유제 못지않게 높아져 버렸다. 토지는 징수하는 임료가 낮으면 그 낮은 임료가 건물 가격에 프리미엄으로 붙어서 주택가격이 토지 사유제와 같이 높아지는 현상 때문이다. 그래서 이스라엘은 지금도 토지의 임대와 매매, 토지 소유권의 공유와 사유, 그리고 공급의 문제와 땅값의 급등 문제를 두고 서로 논란이 일고 있다.
토지임대제에서 발생하는 고질적인 문제
여기서 말이 나온 김에 덧붙이면 세계의 토지임대제도, 곧 공공임대나 시장임대가 바로 이 약점을 극복하지 못하여 문제가 발생하고 있다. 중국에서 토지는 국유제이면서도 주택가격이 높고, 투기가 발생한다. 그 이유는 주택시장에서 토지임료가 없거나 있어도 너무 낮기 때문이다. 그런에 이런 문제가 중국의 학자나 관료들이 토지와 토지가치에 대한 무지 때문에 발생하고 있다.
그리고 세계, 특히 유럽에서는 토지임대제를 도입하는 나라가 상당수다. 유럽의 주요 도시는 70% 이상이 토지는 임대제로 운영되고 있다. 싱가폴도 마찬가지다. 그런데 한결 같은 문제가 토지임료를 시장가치대로 징수하지 못하여 토지 사유제처럼 땅값이 자동으로 발생하기 때문이다. 그래서 토지임대제에서도 집값이 사유제처럼 높아지고 있다.
싱가폴은 토지임대제로 그 좁은 국토애서 경제가 성공하고, 나라가 크게 발전하였다. 그러나 주택 거래는 규제가 매우 심하다. 싱가폴은 주택의 소유와 이동에 그만큼 자유를 제약받고 있다. 이것이 모두 임대료를 제대로 징수하지 못해서 집값에 프리미엄(백해무익한 매매차익)이 붙어서 규제가 생겨나고 커지는 문제다.
그 비근한 예로 한국에서 실시한 ‘토지임대부 아파트’에도 임대료 문제 하나를 해결하지 못하고 있다. 2007년 군포 부곡지구에 시법사업으로 처음 실시한 토지임대부 아파트는 토지임료를 너무 높게 매겨서 실패하였다. 분양 신청자가 없었다는 말이다. 토지임대부 주택은 임대료를 책정할 때 적용하는 이자율은 땅값 성장률만큼 빼 주어야 정상 시장가격이 접근하게 된다. 그런데 사업자는 토지 용적률도 150%로 낮춘데다, 이자율마저 성장률을 빼지 않고 그대로 적용하여 분양자에 부과된 임대료가 시장 임대료보다 2배나 높게 매겼다. 그래서 토지임대부 주택 시범사업은 실패할 수밖에 없었다.
그런데 2010년대 초반, 서울 서초지구와 강남지구에 실시한 토지임대부 아파트는 토지임료가 너무 낮아서 입주자에게 횡재(초과이익)를 안겨 주었다. 분양 당시 2억원 안팎이든 아파트가 지금은 12억원까지 하기 때문이다. 토지임료를 시장가격대로 징수하면 분양가격 2억원 아파트는 감가상각으로 인하여 10년 지난 지금은 2억원 이하로 낮아져야 정상가격이다. 지은지 10년이 넘었으면 감가상각률을 연간 2%만 잡아도 벌써 20%인 4천만원(4천만원 = 2억원*20%) 정도 가격이 내려가야 한다. 그런데도 집값은 그동안 오히려 약 6배(12억원/2억원)가 커져 있다. 이것 역시 징수하는 임대료가 시장가격보다 낮아서 그 낮은 가격이 집값에 프리미엄으로 붙어서 생겨난 문제다.
그러면서도 동일, 동질 규모의 아파트 시장가격 24억원에 비하면 토지임대부 아파트는 반값(12억원/24억원)에 불과하므로, 절반은 성공한 셈이다.
그런데 사람들은 부동산시장에서 토지 임대료와 그 토지임대료의 자본가격인 소유가격에 미치는 가격구조를 거의 이해하지 못한다. 부동산에 대한 전문지식을 가진 학자나 전문가들도 토지의 시장가격에 대해서는 그 메커니즘(가격구조와 시장원리)을 거의 이해하지 못하고 있다. 학자나 전문가들이 집값이 오르면, 이런 임대료와 이자율이 소유가격(자본가격)에 미치는 영향은 거의 모른다. 그래서 전세가격에서 발생한 시장 문제를 수요공급의 법칙으로만 열심히 설명하고 있다.
학자들마저 20~22년 전세가격이 폭등한 원인을 수요공급의 법칙에서 찾는 우둔함을 보인다. 20~22 전세가격의 폭등은 제로 금리에 가까운 초저율 이자율이 만든 것이지, 수요공급의 법칙으로 초래된 것이 아니다. 100년 넘게 아무 문제가 없었던 전제세도에서 갭투자, 전세사기, 깡통전세로 생긴 사회문제는 초저율 이자율로 인한 가격폭등 때문이다.
이러한 문제는 우리가 토지에 대한 가격무지와 소유욕이라는 양면성에서 발생한다는 점을 지적하고 싶다. 다시 말하면 토지임대제에서 발생하는 문제는 바로 임대료를 시장가치대로 매기고, 징수하지 못하는 데에서 기인한다는 뜻이다. 지대를 징수하는 정부 입장은 토지가치에 대한 인식이 둔하여 토지임료를 시장가치대로 평가하지 못하는 것이 그 주된 이유다. 그리고 또 하나의 다른 이유는 지대를 납부하는 자는 시장지대보다 낮은 가격을 선호한다. 그래서 이스라엘도 이런 문제를 벗어나지 못하여 성경 희년법을 바탕으로 시작한 토지제도가 세속적 방향으로 퇴보하고 있어서 아쉬움이 크다.
주) 토지임대제도의 대한 상세한 내용은 필자의 책, 『토지전세주택(수원대학교 국토미래연구소, 2009)』, 176~181쪽, “세계의 토지 임대제도”를 참고 요망.
이스라엘은 희년법으로 시장 복귀를 해야 한다.
이스라엘이 독립할 당시는 땅을 소중하게 여기고, 희년법을 반영한 토지제도와 경제제도의 골격을 세웠다. 그것이 성경 희년법을 따라서 토지 사유제를 금하고, 농촌 토지는 키브츠와 모샤브로, 도시 토지는 49년 기간의 토지임대제로 시작하였다.
그러나 키브츠는 시장원리가 아니어서 효율성에서 문제가 발생한다. 다만, 이스라엘이 아랍의 위협에 대한 집단적 안보의 절실함과 종교적 결속력이 강한 특수성 때문에 사회주의적 성격을 가진 키부츠가 오늘날까지 명맥을 이어오고는 있다. 그러나 이런 경제조직은 시장원리가 아니라서 오래 지탱할 수가 없다. 집산주의는 공동체에서 발생하는 여러 제약과 그 피로감 때문에 오래가지 못한다는 뜻이다. 공산주의가 이념은 좋아도 실패하는 이유가 바로 이것이다.
키부츠가 가지는 경제 공동체의 성격은 그 재산의 소유방식과 생활상의 자유도를 보면, 1991년 소련 붕괴 이전에 시행한 솝호즈와 콜호즈와 비슷하다고 할 수 있다. 솝호즈는 국영농장으로 완전 국유이며, 콜호즈는 지역사회에 경제적 자치를 어느 정도 인정하는 협업농장이었다. 그런데 소련에서도 솝호즈와 콜호즈 모두 경제적 자유가 없거나 제약을 받으니 생산 효율이 떨어져서 실패했다. 토지가 비옥하고, 입지 조건이 좋은 집단농장의 단위당 생산성이 개인에게 분배한 주택지 텃밭의 생산성보다 떨어졌던 것이 그 단적인 증거다.
공산주의의 대표적 실패 사례가 개방전(1990년 이전) 중국의 인민공사와 북한의 집단농장이 그러했다. 북한은 공산주의 초기에 토지를 개인에게 분할하여 남한보다 생산성이 높았고 잘 살은 적이 있었다. 그러나 빈부격차가 생겨서 토지를 집산체제로 바꾸면서 실패한 것이다(북한은 현재 토지를 개별생산체제로 바꾸는 중이므로, 머지 않아서 빈곤 문제는 해결할 수 있을 것이다.).
그러므로 이스라엘은 토지의 소유와 거래를 금지하면서도 시장제도 안에서 토지거래를 허용한 성경 희년법의 시장원리를 깨달아 알아야 한다. 경제는 자유로운 의사결정과 행동이 보장되는 시장이 해결하는 것이다. 그러므로 이스라엘은 다시 토지의 소유와 거래를 금지한 성경 희년법으로 되돌아와야 한다. 그리고 이스라엘은 희년법의 복음적 방법인 예수 그리스도가 비유로 가르쳐 준 “포도원 (토지의 시장임대) 경제법”으로 알고 받아들여야 한다. 이에 대한 구체적 내용은 다음 기회로 미룬다.
특히 이스라엘 토지기본법은 토지의 양도를 금지하고 있다. 그래도 징수 임대료가 저가임대이면, 토지 사유제와 같은 시장문제가 생기는 것을 반드시 알아야 한다. 그런데 이스라엘은 소유권만 공공소유로 두면 저가임대는 문제가 되지 않는다고 보는 것 같다. 중국은 토지가 국유라도 저가 임대료료 인하여 집값에 프리미엄이 붙어서 가격 급등과 투기가 발생했다. 지금은 이 여파로 빈부격차가 커지고, 경기불안과 각종 문제가 커지고 있다. 그러므로 이스라엘도 토지의 임대를 고정임대로 하거나 저기임대로 두면 중국과 같은 부동산 문제가 생기게 된다.
그런데 이스라엘 당국이 이런 토지시장의 성질을 아직 잘 모르고 있다. 여기에서 더 안타까운 것은 성경을 읽고, 전하고, 연구하는 대다수 사람들이 성경의 희년법을 모르는 점이다. 희년법이 완전한 사유재산제이고, 자유시장경제를 지켜주는 강력한 시장원리라는 것을 이해하지 못한다는 말이다. 그 이유는 전통 기독교가 희년은 실현 불가능한 제도라고 하여 관심 밖으로 밀어내어 버렸다. 그 대신 인간의 죄 문제만 다루는 영적, 종교적인 것만 복음이라고 하면서 편중된 성향을 보여왔다.
다른 하나는 보수 기독교가 버린 희년법을 주로 사회주의나 정부의 역할을 앞세우는 진보 세력 또는 사회 운동가들이 희년법을 잘못 이해하고, 희년 운동을 펴왔기 때문이다. 희년법은 100% 시장원리인데 이를 공산주의나 정부원리로 풀려고 하는 오해를 말한다. 그래서 성경 희년법은 3,500년간 유대교와 기독교, 그리고 모든 사람들에게 그 실체를 드러내지 못하고, 덮여있다.
** 중동문제의 근본 해법에 관한 구체적 내용은 (2)번 글에 있습니다. => 이스라엘 땅 13, 중동문제의 근본 해법(2)