서울투자레슨 3주차 -임차권등기명령제도

[복마니]

임차권등기명령제도

임차인의 권리를 보호하기 위한 제도의 하나로서 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택,임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원.지방법원지원 또는 시,군,법원에 신청하여 촉탁등기가 완료되면 대항요건을 유지한 채 주거이전을 보장하기 위한 제도를 말한다(주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물임대차보호법 제6조)

임차권등기명령의 신청을 할때에는 신청의 취지 미치 이유, 임대차의 목적인 주택이나 건물(임대차의 목적이 주택이나 건물의 일부부분인 경우에는 그도면을 첨부), 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된사실은 이를 소명하여야 한다.

임대차기간  종료후, 주거이전을 하여야 할 필요가 있는 임차인에게 간소한 절차에 의해서 등기를 함으로써 대항력과 우선변제권을 유지하면서 주거이전의 기회를 제공하고자 하는 제도이다.

임대차가 종료되어 이사를 가고싶어도 이사를 가게되면 우선변제권을 상실하게 되므로,임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하면 임차인은 부득이한 사유로 이사를 갈수밖에 없는 사유가 잇는 경우에도 이사를 할수없다.때문에 이런 문제를 해결하기 위해 임대차가 종료된후 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 단독으로 임차권등기명령을 신청하고, 법원은 간단한 절차를 거쳐 임차권등기를 촉탁하며, 임차권 등기가 경료된 경우 점유나 주민등록요건에 해당하지 않더라도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하기 위하여 이 제도가 신설되었다.

임차권등기명령의 효력

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면,임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하게된다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선 변제권은 그대로 유지된다.

임차권 등기가 끝난 주택을 그이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.

임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도로고 해주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어볼때 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야할 의무가 있다.

임차권등기명령 제도 요건

 임대차가 종료하여야 한다.

임대차 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할수있고, 따라서 임차인에게는 최단기가 2년 또는 2년 미만의 가간에 대하여 유리한 쪽을 선택할 수 있도록 규정하고있다.

묵시적 갱신

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월부터 1개월전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않으면 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로다시 임대차한것으로 봅니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 한다. 묵시적 갱신의 경우, 임차인은 언제든지 해지통고를 할수있고, 그 통지를 받은 날부터 3개월 지나면 그효력이 발생한다.

그러나 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 위의 법적갱신이 인정되지 않는다.

임차권등기명령신청 절차

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 고나할하는 지방법원등에 임차권등기명령신청을 할수있다. 법원말고도 금융기간등도 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할수있다.

우선 신청서에는 일정사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.

신청서작성 및 제출->법원 심사후 결정->신청인 피신청인에게 서류송달->관할등기소 임차권등기촉탁->임차권등기가 임차목적물에 기입확인

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할수있다

(송달비용, 등기수수료, 등록세, 교육세, 부동산등기사항증명서)

출처:http://blog.naver.com/lion00lion?Redirect=Log&logNo=220579957936

[슈팅스타]

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