전월세 신고제가 실거주자에게 미칠 영향은?

[대자연아파트주민]

전월세 신고제가 실거주자에게 미칠 영향은?

2019년 상반기는 임대주택 시장에 있어 매우 중요한 한 해가 될 것으로 보입니다. 그 이유는 크게 두 가지입니다.

먼저, 임대료 상한 ‘연 5% 인상’ 관련하여 그 기준을 명확히 하고자 하는 법안이 발의 중입니다. 또한, 여기에는 의무임대 기간을 준수하지 못할 경우 과태료를 기존 1천만 원에서 3천만 원으로 상향하는 등 주택임대사업자의 의무를 강화하는 내용이 담겨 있는데요. 아직 최종 결정이 된 게 아니기 때문에 좀 더 추이를 지켜봐야 합니다.

이와 더불어, 지난 21일 국토교통부에 따르면 정부는 상반기 안으로 ‘전월세 신고제’ 도입을 추진한다고 합니다. 전세나 월세 역시 부동산 매매처럼 거래 신고를 의무로 한다는 것인데요. 지금은 집주인이 주택임대사업자로 신고한 경우가 아니라면 전세나 월세 세입자를 받아도 별도 신고 의무가 없었지만, 앞으로는 그렇지 않다는 의미입니다. 이는 관련 법인 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 개정을 해야 하며, 빠르면 상반기 안에 윤곽이 드러날 것입니다.

전월세 신고제가 도입되면 매매뿐 아니라 전세, 월세 거래도 신고가 의무화됩니다.

과세 형평성 제고에는 ‘긍정적’

주택임대소득 역시 엄연히 사업소득 중 하나입니다. 따라서 이에 대해 과세하는 것이 마땅합니다. 전월세 거래 신고가 의무화되면 임대주택 시장의 투명성이 높아짐은 물론, 올해부터 본격적으로 시행되는 주택임대소득 과세 역시 더욱 가속화될 것입니다. 더불어 임대인(집주인)의 세원 노출은 전보다 더욱 구체적이고 빨라질 것이기에 공평 과세에는 분명 도움이 될 것입니다.

물론, 제도 시행 초기에는 이런저런 부작용도 나타날 것입니다. 가령, 집주인이 세입자에게 실제 임대료를 적게 신고하게 한다든지 하는 일도 있을 수 있습니다. 하지만 궁극적으로는 전·월세 거래 역시 모두 실거래가를 기반으로 확인하는 날이 올 것입니다. 지난 2006년 시행된 부동산 매매 실거래가도 이런저런 우여곡절이 많았지만 지금은 정착된 것처럼 말이죠.

주택임대사업자 등록은 더 늘어날까?

이쯤 되면 주택임대사업자 등록에 대한 집주인의 고민은 더욱더 깊어질 수밖에 없습니다. 그렇지 않아도 셈법이 복잡해진 마당에 전월세 신고제가 도입되면 임대소득에 대해서도 더 정확하게 신고해야 하기 때문입니다. 한편에서는 이렇게 반문할 수도 있습니다. ‘어차피, 2019년부터 모든 주택임대소득에 대해 과세하는데 뭐가 문제지?’하고 말입니다.

사실, 임대인의 더 큰 걱정은 임대소득에 따른 세 부담도 세 부담이지만 그에 따라 발생하는 건강보험료 등 4대 보험 부담이 더 걱정일 것입니다. 가령, 지금까지는 직장인 피부양자로 있는 경우 직장 가입자 신분을 유지할 수 있었지만, 주택임대사업자를 등록하고 사업소득이 발생하는 순간, 피부양자 자격이 박탈될 수 있고, 그에 따라 직장 가입자가 아닌 지역 가입자로 전환되어 4대 보험 부담이 급격히 올라갈 수 있습니다. 그렇다면 집주인 입장에서 더 큰 부담을 안고 굳이 세를 놓으려 할까요?

그럼에도 불구하고 주택임대사업자가 늘어난다면?

이미 주택임대사업자 등록을 위한 제반 여건은 사실상 모두 갖춰져 있습니다. 올해부터는 사업자 미등록 시 미등록가산세가 부과되며, 미등록 임대주택에 대해서는 차등 과세합니다. 사회적인 분위기 역시 떳떳하게 등록하고 세 부담하라는 여론이 강합니다.

이에 따라 주택임대사업자가 늘어날 경우, 임대인들은 어떻게 행동할까요? 우선 ‘연 5% 상한’을 피하고자 초기 임대료를 시세대로 올릴 가능성이 높습니다. 다음으로 사업을 운영하면서 기존보다 늘어나는 4대 보험 등 추가 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 큽니다.

여기에 장기적으로는 점차 전세보다는 월세를 더 선호할 것입니다. 어차피 세원이 모두 노출되는 마당에 굳이 전세를 고집할 이유가 없어지기 때문입니다. 또한, 임대주택 물건이 많아질 경우 최소 8년 이상은 매도가 불가능하기에 장기적으로는 부동산 경기가 안정되거나, 현재 침체인 곳은 그 기간이 더 길어질 가능성이 높습니다.

이런 상황에서 실거주 주택을 구하려는 사람들 입장에서는 전세가 더욱더 귀해질 것이며, 그렇다고 부동산 경기가 침체에 빠진 일부 지역에서는 선뜻 매수에 나서지 못할 것입니다.

반대로 주택임대사업자가 줄어든다면?

이번에는 반대로 주택임대사업자가 줄어들면 어떻게 될까요? 가령, 계산기를 열심히 두드려 본 결과 부동산 경기가 안정 내지 침체되고, 세금은 물론 건강보험료 등 4대 보험을 납부하고 난 후 어느 정도 수익이 나는 선에서 전세나 월세를 받으려고 했더니, 도저히 수익이 안 난다고 판단하면 임대주택으로 등록하려는 사람은 급격히 줄어들 것입니다. 즉, 전세나 월세 공급량이 줄어들 것입니다.

그렇다면 상대적으로 저렴한 전세를 찾거나 실거주 주택을 마련하기 전, 잠깐 저렴하게 임차로 살려고 했던 사람들은 어떻게 해야 할까요? 오히려 월세가 더 오르거나, 전세가 더 귀해지는 현상이 나타날 수 있을 것입니다.

특히, 고가 주택이나 신규 주택 전세는 더욱 줄어들 것입니다. 집주인 입장에서 굳이 비싼 돈 들여가면서 새집 혹은 입지가 좋은 아파트를 사서 전세로 놓은 일은 줄어들 것이기 때문입니다. 차라리 본인이 들어가서 실거주하는 경우가 많아질 테니까요.

모두가 정부 정책에 관심을 가져야 합니다.

‘집값 안정화’는 분명 중요한 문제입니다. 이를 위해 정부 역시 다양한 정책을 펼치고 있는데요. 지금까지는 주로 수요 억제책이 그 중심이었습니다. 즉, 투기수요를 억제하고 동시에 공급을 늘려야 집값이 안정화될 텐데, 주택 공급은 시간이 걸릴 수밖에 없어 정책이 수요 억제책에 집중된 것입니다. 이 과정에서 오히려 실거주 마련을 고민 중인 사람들의 ‘정당한 내 집 마련 수요’까지 눌린 게 아닌가 하는 생각이 듭니다.

앞서 우리는 주택임대소득에 대한 과세가 강화될 때, 임대시장이 어떻게 변할지 간단하게 살펴보았습니다. 물론 더 많은 변수가 있기에 꼭 저렇게만 변화된다고 볼 수는 없을 것입니다. 하지만 분명한 건, 조세 정책은 한 쪽에만 영향을 미치는 게 아니라 그 효과가 다른 곳으로 전이된다는 것입니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

[대자연아파트주민]

좋은 정보 되세요.

[관저동사랑]

좋은 정보 너무 감사드립니다.

[전국현]

너무 감사합니다.

[정종호]

역시 중요한 부동산 관련 정보인 것 같습니다. 항상 이렇게 좋은 정보들을 올려 주신 점에 대해 진심으로 감사를 드립니다.