#과제
안전한 삶은 존재하지 않는다. 인생은 위험을 무릎 쓰거나 아무것도 하지 않거나 둘중 하나이다. 책의 내용을 나름대로 요약해 보았다. 정리되지 않은채 머릿속에 저장되어 있었던 부동산 투자에 대한 개념들이 질서가 바로 잡힌듯 하다.
1장 왜 투자를 해야 하는가
통화량의 증가로 인한 인플레이션. 소득의 증가보다 더 빠른 물가상승은 개인의 경제적 생존에 가장 큰 영향을 미친다. 인플레이션과 소득분배 불균형(가계. 기업. 정부간)은 투자가 필요한 이유이기도 하다.
자본주의에서 인플레이션은 필연적. 이로 인해 내가 가진 현금의 가치는 점점 떨어질수 밖에 없는 구조를 가지고 있다. 그리고 늦은 결혼과 출산,고령화로 인해 더욱 오랜 기간 동안 돈을 벌어야 하는 시대를 우리는 살고 있다.
투자목표 1단계: 자신과 가족의 경제적 위험요인 제거
2단계: 경제적 자유와 풍요로운 부자의 삶
2장 당신과 돈이 가야할 방향
시간과 돈을 교환하는 시스템을 가진 직장인에서 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다.
직장인의 비근로소득 창출 6단계
직장에서 열심히 일한 댓가로 급여 받음(시간↔근로소득의 교환)
소비자산에 대한 지출 최소화(절약)
남은돈 모음(자본화)
모은 자본으로 생산자산 구입(투자)
1 - 4단계반복으로 자산시스템 만듦(시스템)
시스템으로 부터 일하지 않고도 소득을 얻음(비근로소득 확보)
생산자산의 종류별 특징
예.적금과 보험: ’상품’ 공산품처럼 가공했다는 의미 - 가공에 필요한 원가 발생 - 비용을 구매자에게 전가시킴. 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄할 수 있는지 확인해 봤을 때 특별한 경우를 제외하곤 투자처로서의 매력은 별로 없음.
펀드: 운용보수를 지불하고 시작하는 펀드는 바람직하지 않은 투자
주식: 노력과 경험을 충분히 쌓은 경우 성공 가능성 충분함. 소액투자 가능.
빠른 환금성.
부동산: 매도 매수자간 거래정보가 비교적 대칭을 이루고 전세금을 레버리지로 활용 가능하며 전세가율이 높을 수록 수익률은 더 커짐.
3장 What(평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과)
*투자자의 무기는 첫째도 둘째도 경험이다.
*투자도 사람과의 관계에서 발생 하는 것, 관련된 이들과의 돈독한 관계, 신뢰감의 형성은 필수이다.
*부동산 투자중 아파트 선택시 고려사항: 1. 입지(일자리, 교통, 주변환경, 학군등) 2. 해당물건이 현재 저평가(가치에 비해 가격이 저렴함)된 상태인지 아닌지의 확인
*입지가 우수한 경우 실수요 자체도 풍부하지만 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승기류가 형성될 때 투자수요도 또한 빠르고 강하게 유입됨.
*투자대상 찾기의 적정한 시기: 장마철이 시작되는 6월초~휴가철이 속한 8월 중순까지, 수능시험이 있는 11월~설명절이 있는 1월말 까지(비수기인 만큼 좋은 물건을 싼값에 구입 가능)가 적기임. 여름에 구입~잔금납부는 가을에 함은 비수기 투자의 정석이라고 봄
*부동산 투자의 성공은 발품에 달려 있다.
*형편에 맞는 투자시 장이 좋지 않을때도 염려하고 신경쓸 필요가 없다.
잃지 않은 부동산 투자를 위해서는:
- 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
- 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화할 수 있는 기술
- 역전세등에 대비한 자금동원력 필요
- 부동산 시장의 동향과 변화에 대한 지속적인 관심과 연구(AI의 답)
*공급 물량만으로 투자여부를 결정하지 말고 가격의 저평가 여부 고려가 우선 되어야 함
*부동산 투자기준 3가지: 저평가, 적은투자금(지은이의 불변의 원칙),자금 동원력
4장 Concept(성공투자를 위한 필수지식)
투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않은 것이 위험한 것이다.
*종잣돈 마련법: 지출체크(불필요비의 정리로 남은 여윳돈을 투자를 위한 도서구입,강의수강에 씀). 지출대상이 소비자산(자동차등)에서 생산자산으로 바뀌며 삶의 만족도가 향상됨.
*자본재배치: 깔고 있는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식
*용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정:
- 노후준비를 목표로 얼마의 자금이 필요한지 구체적인 계산
- 현재의 현금흐름을 파악하고 저축이나 자본재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈 마련
- 보유자산의 크기를 키워 나감(규모에 비례해 수익은 더 커짐)
- 매입한 부동산의 장기보유(수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비 막음)
- 원하는 은퇴시점을 전후로 축적된 자산을 현금흐름화 하거나 매도해 시세차익 얻음.
*인생을 바꾸는 시스템투자의 원리: 비교적 입지가 우수하나 저평가된 아파트위주 구입 - 소액으로 채수를 늘려가는 시스템의 투자 - 회를 거듭할수록 투자의 기술은 늘어간다 - 평생 활용 가능한 무형의 자산 확보
*절대 무너지지 않은 리스크 관리법:
- 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자 - 직장 수요,교통이 우수한 곳
- 신규주택 입주물량이 예정된 곳은 신중하게 접근(투자물건의 주변지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당지역 인구의 1%이상 규모로 주택공급이 예정되어 있다면 피해야 함)
- 마이너스통장, 신용대출 등으로 현금확보
- 세제혜택등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도 매도해 현금화가 가능한 투자물건 한두개 정도는 남겨 둔다.
전세가 하락현상은 IMF(1998년), 리먼브러더스사태(2008년)같은 외부충격에도 전세가 하락 현상은 짧게는 2년 보수적으로 4년 가량 약보합할 가능성에 대비해야 함.
5장 How(누구나 따라 할 수 있는 투자 메뉴얼)
주변에 휩쓸리지 말고 스스로 전문가가 되어라.
*확실한 투자기준 세우기: 저평가된 상태?(입지와 가격을 정확히 아는곳 선택)
투자금은 적게? 리스크 감당 가능? 그중 가장 좋은 아파트는 ‘좋은 입지’ 임
*수도권과 지방 아파트시장의 디커플링은 수요와 공급 그로 인한 대중의 심리변화라고 봄
*아파트는 시장에 엄청난 수요가 몰리더라도 완성품을 즉시 공급할수 없는 재화이다. 즉 수요와 공급간의 시차발생 - 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)반복 - 이에 맞춘 정책 시행됨 - 아이러닉하게도 가격이 오를땐 이전보다 비싼데도 불구하고 사려는 심리가 발생, 떨어질땐 이전 보다 쌈에도 불구하고 사지 않으려 함 - 시장의 가격 싸이클 발생함.
*지역 선정과 기준: 수도권은 하나의 권역, 지방은 시단위로 권역이 나눠짐
- 전세가율과 가격: 미분양이 쌓여 있고 적정물량(지역인구수의 0.5% 가량으로 계산)의 3~4배에 이르는 과다한 입주물량이 향후 3년 이상 대기중인 경우만 아니면, 당장의 입주 물량이 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70%이상) 가격자체가 저렴하다면 조만간 회복기가 도래할 거란 의미로 본다.
- 투자금의 규모: 전세가율이 85%이상,매매가와 전세가의 차이는 3천~5천사이(개인적차이가 있음)
- 입주물량: 부동산지인,호갱노노, 아파트실거래가등 앱 활용, 임장하고자 하는 지역과 가장 근접한 곳의 입주물량도 확인
- 미분양: 부동산지인 사이트 활용
*가격의 감을 잡기: 평균전세가율이 비교적 높고(70%이상) 가격이 저렴하다고 판단되는 곳 선정 - 조인스랜드,네이버부동산에서 한번더 정리(전세가율 85%이상, 매매가와 전세가 차이 3천에서 5천이 다수인 아파트 찾기 - 지금의 시세에도 적용이 가능한지는??) - 임장활동(향후 2년간 매년 적정 입주물량을 초과하지 않는 곳 찾기, 최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지 감소하는 지역 찾기) - 범위를 좁혀 투자 가능성 있는 곳 찾기
*임장 전 지역 조사하기:
일자리: 국세통계 홈페이지 - 시,군,구별 근로소득 연말정산 신고현황 자료보기
월급쟁이 부자들 까페 - 너나위 칼럼 ‘수도권일자리수와 근로소득 수준’
교통: 지하철 기준 강남접근성으로 판단
환경: 편의시설, 자연환경(인터넷검색,포털사이트 지도 활용)
학군: 그지역의 선호도 높은 학교 확인, 초품아 여부
인구구성: ‘통계지리정보서비스’ 이용, ‘국가통계포털’ - 국내통계 - 주제별통계 - 인구가구 - 주민등록인구현황, 나무위키,위키백과에서 다양한 지역정보 확인
가격확인: 시, 구, 동, 마을, 단지, 입주년월일,세대당주차대수, 용적율, 공급면적,전용면적,평형(공급면적기준), 세대수, 구조, 형태(복도식,계단식), 전세가 매매가, 전세가율, 평당매매가, 등 항목을 네이버 부동산에서 찾아 기재함
*임장부동산 인근 부동산중개소에 전화 - 실제시세와 매물여부,주변직장,교통, 환경, 학군,거주민의 연령대등 확인
*현장 조사:
지역주민처럼 - 발이 기억해야 할 만큼 가보기
중개소 방문 - 친절하고 꼼꼼한편, 또는 시원시원한 성격의 중개사 사무실 선택(경험상~)
미리예약 - 초보: 3~4시간 간격(소개 2시간, 정리 1~2시간소요)
익숙해지면 1시간 반 간격도 가능, 일자리, 교통 학군, 환경 단지의 특성등 파악
매물확인: 매도사유,거주자 확인(매도인인지 임차인인지), 이사날짜확인,계속 거주할 임차인이라면 성격정도 파악
중개소로 돌아와서: 동/호수, 거주인확인, 잔금일자,수리상태, 매매가, 전세가등 정리부탁등
6장 Mind 당신의 돈그릇을 키우고 싶다면
돈은 당신의 간절함이 아닌 실력에 담긴다.
- 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝 - 불가능한 일에 에너지를 낭비하기 보단 현실에서 내가 할 수 있는 일을 한다.
- 한번의 성공한 것들 보다 중요한 것 - ‘그래 이거야’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간임을 경계하라.
- 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라.
- 갈등에 대처하는 자세: 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는게 가장 중요
책을 읽고: 젊었을 때 부터 부동산에 관심이 있는 편이어서 관련 도서도 조금 읽어 보았고 같은 생각을 가진 사람들과 원데이투어나 강의도 들으러 다녀보곤 했었다. 그러나 확신에 찬 투자는 세상에 없고 운과 직감과 조금의 알량한 정보가 전부라고 생각 했었다. 지은이 처럼 엄청난 양의 독서는 충분히 자신의 생각과 판단을 정확하게 할 수 있었던 밑바탕이 되었던 것 같다. 가족을 위해 자산가의 삶을 살아가고자 치열하게 움직이고 있는 그에게 박수와 함께 이젠 조금의 쉼도 필요하다고 말하며 토닥여 주고 싶다. 돈이 주는 안전함도 참으로 중요하지만 그보다 더 깊은 의미가 우리들 삶에는 있다고도 생각하니(노파심으로~ㅋ)
첫댓글 장엄정 법우님 감사합니다 .
감사합니다 법우님