스크랩 [펀글]향남가치에관한글(봉담의 위상포함)

[서상현(7-1905)]

퍼왔습니다.

봉담의 위상을 간접적으로 볼수 있는 글입니다(꽤 깁니다)

부동산에 관심이 많은 그냥 그런사람 입니다.
혹 저의 견해가 고수님들의 견해와 다르더라도,
저렇게 생각하는 사람도 있구나 하고 치부해주시기 바라며 몇자 적어 봅니다.
부동산에는 트랜드가 있습니다.
동선과 잠재수요의 가능성입니다.
동선이란 물류의 흐름방향으로
강남 분당 동탄 라인이 해당되겠죠,,
동선라인은 에스커레이터식 가치 이벨류에션이 발생하며, 가장역동적인 지역이라 믿고 있습니다.
그러기에 누구나 가치상승을 쉬 알아 차릴 수 있으리라 생각합니다.

다음은 잠재수요의 가능성 입니다.
현재의 수요가 없더라도, 잠재수요가 숨어있는곳의 가능성입니다.
수요는 존재하는데, 발견되지않는 수요로
엘레베이터 문이 닿히고, 수직상승한 후에나
알아찰리수 있는 엘리베이터식 가치레벨업이 가능한 지역이라 믿고 있습니다.
주변에 IMF시절부터 수십~수백%이상을 폭등했던 지역이 몇몇 있었으며,,
대표적인 곳이 안산 호수공원 지역입니다.
그당시 분당 용인이 움직이기 전이며, 동탄이 대량 미분양 사태일때도..
P만 250%이상 붙었던 몇몇 단지가 있었습니다.(부동산과거시세 확인가)
호수공원앞에 분양당시.. 거의 미분양, 샤시무료제공등....
그러나 입주후 250%상승.. 그 잠재수요는 중소기업 사장님들 이었습니다..
안산과 시화공단의 그 많은 중소기업사장님들...
안산의 오래되고, 노후화된 주택에 살거나, 광명, 서울등지서 출퇴근 하시던 분들이
안산 새집의 중대형에 그것도 환경조망이 가능하 호수공원 아파트 쪽으로
일시에 몰린 거죠,,

향남도 그런 가능성이 있습니다.
향남의 선도 세력은 서울강남이나, 수원등지에서 밀려나오는,
셀러리맨의 세력이 아니라,
직주근접의 인프라를 원하는 중소기업의 사장님이나, 자영업자, 일부대기업 임원이 될 가능성이 높습니다.
현재 열악한 인프라 때문에 어쩔수 없이
원거리 생활을 하는 그런 세력의 존재.. 여기에 저는 한표를 던졌습니다.

주변을 살펴보면, 화성은 대단한 난개발 지역입니다.
아파트가 우후죽순으로 지어지는 용인이 그렇다면,
화성은 중소기업이 우후죽순으로 밀려들고 인는 공장난개발...
시화, 안산지역의 중소기업이 포화된 안산시화를 벋어나,
공장확장과 부동산가치상승의 가능성을 보고 화성에 몰려들고 있으며,,
화성동부 및 용인지역의 개발압력으로 설곳 없는 중소기업이..
향남등의 서부지역으로 반강제 내몰리고 있습니다.
이런 산업시설의 이전으로 인해 현재의 잠재수요가 존재하며,
그 수요는 급격히 팽창하고 있습니다.
그러나 제대로 된 인프라를 가춘 주거지역이 없어,,,
안산 수원, 광명 용인등지에서 출퇴근하는 비작위적
고급수요가 상당히 있다고 생각합니다.....
이런 세력이 향후 향남의 가치상승을 이끌 선도 세력일 것입니다..
교통인프라 개선에 의한 핵심권의 overflow수요는 시세의 갭을 메꾸는 역할를 하겠지만,
가치의 레벨업은 부자들의 정주수요에 의해발생하게 되며, 영통이 수원권의 부촌으로
자리 잡을 수 있었던 것도 overflow수요와 수원권 부자의 정주수요가 그곳에 터를 잡았기 때문에
가능했던 것으로 알고 있습니다.

윗글에 대한 댓글입니다.

좋은 말씀 잘 들었습니다

상당히 선지점 투자의 맥을 지니고 계신분으로 판단됩니다
저 역시 개인적 의견으로 저사람 생각은 저러하구나 했으면 합니다

향남...

개인적으론 좋은 지역임에 틀림없는 곳입니다
향후 교통의 요충지로 손색이 없는 지역입니다 이를 보다 확대해 본다면
사회적 인프라가 이루워진(접근성) 향후 물류 허브지역(평택항 ,
포승국가산업공단)에 배후도시며 제약 공단뿐만 아니라 포승국가 산업공단의
산업도시 그리고 자동차 부품류의 다국적 기업의 유치, IT 산업장비 산업의
다국적 기업들이 전 경기지사 재임시 많은 다국적 기업의 외자 유치에 계약을 조인을 이뤄낸 배후 도시가 바로 향남 택지개발 지구 그리고 안중의 현화지구
향후에 있을 평택 안중면 일부 추가 택지개발 지구들이겠죠

미래를 보면 나무랄데 없는 손색없는 발전 가치가 있는 지역입니다

그러나 아파트 시장은 이러한 빅 미래 호재 속에서도 그 싯점이 너무
이르다거나 너무 늦는다거나한다면 결국 그 진가의 타이밍이 엇박자되는
현실 또한 사실입니다 그러기에 고수는 이런 타이밍을 위해 많은 싯점 조절에
총력을 기울이며 막상 기회가 오기로하면 두꺼비 파리채듯 단숨에 낚아채는 순발력을 발휘하는가 봅니다

본론으로 말씀드리겠습니다

향남은 고집센 위선자들의 콧대꺽는 한판이였습니다
가수요층을 불러모을 틈새를 허용치 않았다라는 뜻입니다 즉 실질적 접근성을
허용치 않았다라는 것이겠지요 전철 계확을 말하는 것입니다

보기좋게 20~30%의 저조한 계약율이 이걸 말하고 있는 겁니다 아마 호되게
혼줄 났을 겁니다 주공이 얼마나 많은 빚을 지고 있는지 아십니까...토개공
얼마나 놀랬겠나 생각하면 향남은 좋은 본보기가 되였을 겁니다

엇그제 재밋는 건교부 발표가 있더군요 신분당선이 화서역을 종착역으로
했다가 그것도 광교까지 한다고 으름장 놨다가 급기야 서수원 호매실지구까지
2019년에 전철 만든다 했지요이리되면 당연히 봉담역을 환전철역으로해서
향남 ==> 안중현화 ==> 포승공단 ==> 평택항으로 그렇게 발표하겠지요
안봐도 비됴입니다

이를 조금만 읽찍 발표했다라면 이런 미분양 사태는 막았을 겁니다 이런
시장의 생태만 조금이라도 고민했더라면...아쉬웠던 당시 생각이였담니다

본론입니다

1. 아파트는 그 생명이 단명임을 잊어서는 않될겁니다

2. 가수요층은 실수요층을 불러오고 실수요층은 시세상승모멘트를 만들어
냅니다.

3. 향남이 제값 받으려면 하방 경직성 받여줄 안중 현화지구의 시세가 받춰
줘야 하고 시세를 리드할 봉담이나 서수원 시세가 추종될만한 시세로 상승
벌어줘야 합니다

4. 다국적 신규 기업이 창립 인원 유입의 힘이 실려야하고 지역적으로 기업의
활성화가 되어야 합니다

5. 인프라 잘 가춰지면 그만큼 자동차 접근 인프라가 잘 가춰진다는 점에서
향남보다는 서수원이나 봉담 그리고 호매실 지역이 더 선호될수 잇음도 잊어서
는 않될 겁니다

이외에도 많은 호재와 변수가 있지만 이쯤으로 접을까 합니다

님이 말씀하시는 안산의 택지배발 지구와의 단순 비교는 자칫 오류도 있을수
있겠다 싶어 몇자 적어봤습니다

"부동산 시세상승 반영은 가수요층에서부터 시작됩니다"

정책을 입안하는 분들의 시장에 대한 신중한 접근이 되였으면 하는 아쉬움이
정말 많이 듭니다

참고 바랍니다

[백명기(1-701)]

요즘 여기저기에서 향남과 봉담을 비교하며 향남이 우위니 봉담이 우위니 하는 분들이 있더군요...하지만 무의미한 싸움입니다..어짜피 두곳은 공생하는 면이 더 많은 곳이라고 생각 됩니다..향남이 발전 한다고 해서 봉담에 해 되는 부분 보다 득되는 부분이 더 많으리라 생각 됩니다..향남에 전철이 가든 도로가 뚫리든 봉담 안 거쳐서 생길 수 있나요..생활권이 멀리 떨어져 서로의 상권이 다르게 형성 될수 있나요..향후 봉담 동탄 향남은 병점과 함께 동일 생활권으로 묶여서 개발이 추진 되리라 봅니다..너무 소모적 논쟁에 동참하지 마시고 지금 상황을 즐기는 현명함이 필요할 때 아닌가 합니다..