대항력?
대항력이란 단어부터 생소할 수 있다. 대항력이란 무엇일까?
세입자의 입장에서 말하자면, 소유권과 같은 권리 사항에 변동이 생기더라도 자신의 보증금은 그대로 보장받을 수 있는 힘을 말한다. 글자 그대로 말하자면 권리 변동에 대해 대항할 수 있는 힘인 것이다.
즉, 경매를 통해 기존 채무관계가 있던 소유자에서 낙찰자에게로 소유권이 넘어가도 해당 물건에 거주하고 있던 세입자가 대항력이 있다면 보증금은 소멸되지 않는다. 낙찰자는 소유권과 함께 세입자의 보증금도 함께 떠안게 된다.
그렇다면 이 대항력은 어떻게 생기는 것일까?
전입신고, 확정일자, 배당요구
대항력 있는 임차인을 판가름 하는데에 가장 중요한 세가지이다.
전세를 구해본 사람이라면 이 세가지 단어가 익숙할 수도 있다.
그 이유가 여기에 나온다.
이 세가지를 적절한 시기 내에 날짜를 받는다면 어느 정도 보증금을 보장 받을 수 있다.
물론 이를 교묘하게 꼬아 전세 사기가 발생하기는 하지만 기본적으로 세입자의 자산을 지켜주는 방안이기는 하다.
우선 대항력 있는 임차인은 말소기준권리 일자보다 빠르게 전입신고를 한 사람이다.
그 후 확정일자, 배당요구에 따라 돈 받는 순서, 낙찰금을 배당 받을 권리 등이 생긴다.
① 전입신고 : 새로운 거주지에 전입한 사실을 관할 주민센터에 신고하는 것이다. 다음날 0시부터 대항요건이 갖춰진 것으로 본다. 말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인은 대항력을 갖는다. 즉, 낙찰자에게 보증금을 받을 수 있는 권리가 생긴다.
※ 전입신고는 다음날 0시부터 효력이 발생한다는 점을 이용한 대표적인 사기가 있다. 계약 후, 당일에 대출을 받아 근저당권 설정으로 말소기준권리를 만든다. 전입신고는 다음날부터 효력이 생기므로 세입자는 대항력이 없어지게 된다.
세입자는 계약 전, 집주인의 채무 사항을 확인하고 대항력을 갖출 수 있겠구나 하고 계약을 하지만 이렇게 되면 보증금을 보장받지 못할 수도 있는 것이다. 일종의 계약 사기로 볼 수 있고 이를 대비해 계약에 특약 사항을 넣는 경우도 있다.
② 확정일자 : 특정 일자에 임대차 계약서가 존재하고 있었다는 것을 증명하는 것이다. 말소기준권리보다 빨리 전입한 임차인이 말소기준권리보다 빠르게 확정일자를 받으면 차순위보다 채권을 먼저 변제 받을 수 있는 권리가 생긴다. 돈 받는 대기표라고 보면 된다.
말소기준권리보다 확정일자가 느리면 다른 채권에 모두 배당된 후 나머지를 배당 받게 되므로 전액 배당 받지 못할 확률이 크다. 전입, 배당요구는 했지만 확정일자가 없다면 이 또한 배당이 후순위로 밀리므로 전액 낙찰자 인수하는 경우가 많다.
③ 배당요구 : 말 그대로 배당을 해달라는 요구이며 배당요구종기일 전에 배당 요구를 하면 배당을 받을 수 있다. 확정일자를 적절히 받고 배당요구종기일 전에 배당 요구를 했다면 낙찰대금에서 우선순위로 배당 받아가므로 낙찰자가 인수하는 권리가 없어지는 경우가 많다. 배당 요구를 했더라도 배당요구종기일 이후에 했다면 낙찰자가 보증금을 인수하게 되니 잘 봐야 한다. 전입신고, 확정일자가 모두 있지만 배당 요구를 하지 않았다면, 살 때까지 살고 나갈 때의 집주인에게 전세보증금을 달라고 하겠다는 뜻이다. 즉, 낙찰자가 다 안아야 한다.
대항력 있는 임차인이 있는 물건이다.
다음과 같이 경매정보지에서 전입, 확정, 배당에 관한 사항을 확인할 수 있다.
세입자의 입장에서 전입신고, 확정일자, 배당요구는 본인의 보증금을 지키기 위해서 중요하다.
경매 입찰자 입장에서도 본인의 자산을 지키기 위해 더 나가야할 금액이 없는지 보기 위해서는 체크해야 할 필수 사항이다.
하지만 '대항력 있는 임차인'이라는 진입장벽이 있기 때문에 잘 체크하고 낙찰금 내에서 모두 해결이 될 수 있다고 판단했다면 수익을 낼 가능성이 높아질 수 있다.
아무 권리 사항이 없는 물건 다음으로 흔한 물건이므로 이에 관한 사항도 잘 알아두자.
[출처] 대항력 있는 임차인. 전입신고, 확정일자, 배당요구 뜻.|작성자 유리듬