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委託管理 制度에 대한 考察 <序論> 위탁관리회사의 정체성과 역할은 과연 무엇이며, 위탁관리제도는 정착되고 있는가? 살펴본다. 공동주택의 위탁관리는 용역관리인 도급인가? 아니면, 위임사무의 대행인가? 위탁관리의 대가인 수수료만 위탁관리의 대상과 대가인가? 재정경제부와 노동부, 국토해양부와 지방자치기관의 조직생리와 사고가 다르다 보니 해석도 가지각색이다. 위탁관리와 도급관리의 차이점은 무엇인가? 위탁이란 위임의 일종으로 본인을 대리하여 위탁자의 이름으로 위임받은 업무를 처리하고 그 수수료를 받는 경우이고(사례로 현재 위탁관리시 위탁관리회사로 송금되는 부분은 위탁관리 수수료밖에 없으나 회계업무의 처리는 통합관리를 하고 있어 법과 현실간 괴리가 발생되고 있음을 참고하여 비교 검토하면 쉽게 알 수 있음) 도급이란 어떤 일의 완성을 목적으로 도급인의 이름으로 도급인이 그 일을 하고 그 댓가로 도급액 전액을 받는 경우(사례로 용역관리(위탁관리가 아닌 단지내 공사. 청소. 경비. 소독등의 하도급 계약사례) 금액을 받는 것을 비유하시면 될 것임) 우리나라는 국민의 60%가 공동주택에 거주하는 국가적 현실을 고려하여, 입주자등의 알권리를 충족하게 하고, 모든 정보를 공개하며. 실질적으로 은폐되어 있는 공동주택의 관리의 제도적 모순을 시급히 해소하여, 건축문화와 공동주택의 시설설계상 문제로 인한 보전.관리과정에서 수선유지비용 과다발생 및 에너지의 낭비요인을 제거하고, 관리의 질을 고급화 할 수 없는 시설상의 한계 등으로 주차공간의 확보 문제와 단지내 상가와 입주자간 끝임 없는 분쟁이 발생되는 문제등을 감안하여야 하며, 공동주거환경의 관리로 인하여 불가분의 관계에 있는 입주민, 주민대표로 구성되는 대표회의, 집행기구인 관리주체가 공동체라는 하나의 집단으로서 아파트 공동체문화를 이해하여야 한다. <本論> 공동주택의 효율적인 관리의 원동력은 입주민의 공동주거 생활에 대한 이해와 참여,입주자대표회의의 구성원의 사심 없고 합리적인 운영과 의사결정, 그리고 단지의 관리 집행업무를 수행하는 관리주체의 직원들의 노력과 그들의 능력에 따라 좌우되는 것임을 알 수 있다. 주거생활에 필수 불가결하고 먹고, 자는데 중요한 전기, 가스, 급수, 난방 및 급탕의 공급을 위한 시설물을 보전. 유지. 보수 및 관리하기 위하여 관리소 직원들이 밤낮을 가리지 않고 얼마나 노력하고 있나를 잘 알지 못할 뿐만 아니라, 월급 100만원도 못 받고 있는 경비근무자가 하는 일에 대하여 평소에는 관심이 없다가, 정작 본인에게 직접 관련된 손해나 사고가 나면 과실여부를 확인치 않고, 관리소장에게 책임을 지우려고 하는 사회풍조가 공동주택 관리제도의 개선에 걸림돌이 되기도 한다. 이것이 입주자의 주거환경 개선에 어떤 영향을 주고 있는가를 분석하고, 관리사무소 직원의 임금지급이 적절하며 이 또한, 입주자의 주거환경 개선과 시설물의 장수명화에 어떤 영향을 주고 있는가를 분석하여야 한다. 또한, 재정경제부가 본 포괄도급으로서 위탁관리회사의 활동에 관리소직원들의 활동을 포함할 것인가? 살펴볼 필요가 있다. 관리비용의 부담주체이자. 시설사용의 수혜자인 주민과 그들의 동별대표자로 구성되는 의사결정기구인 대표회의, 대표회의의 결정에 따라 관리업무를 집행하는 관리사무소로 구성되어 비용부담자와 의사결정기관, 집행기관이라는 3자 관계는 불가분의 공동운명체로서 공동주택단지라는 공동체 속에서 입주자대표회의라는 바퀴와 관리사무소라는 바퀴가 공동주택 단지라는 공동운명체를 끌고 가면서, 입주자(비용부담), 대표회의(의사결정) 관리사무소(집행)라는 각자의 기능과 역할을 분담하여 각자의 소임을 다할 때, 비용부담에 따른 수혜로서 입주자는 안락한 주거생활을 누릴 수 있는 것이다. 이 구조 속에서 위탁관리회사의 역할은 어디에 해당하며 그 정체성과 주 임무는 무엇이며, 그 대가는 얼마인가? 핵심은 여기에 있다. 1. 자치관리와 위탁관리의 문제점은 단순 비교할 수 없는 단지의 실정과 문제점에 대한 입주자의 정확한 판단과 이해, 특히, 공정거래위원회가 그 원인을 파악하지 못하고 위탁관리시 자치관리시 보다 수수료 부담 만큼 관리비가 과다 발생된다고 판단하였던 가장 큰 원인이 치명적인 관리제도의 모순으로 인한 것임을 정부 당국이 자각하고 이을 개선권고 하여야 한다. 그리고 공정거래위원회가 고발한 위탁관리회사들의 담합행위는 공동주택 관리제도를 30년 동안 답보 상태로 몰아온 그들만의 리그전이 아닐 수 없다. 이는 철저히 조사하여 항후 공동주택관리제도 개선의 시금석으로 삼아야 한다. 관리비를 줄이기 위한 수단으로 불합리한 제도나 행태를 발굴하여, 제도를 개선하는 것은 당연히 정부가 할 일이다. 그리고 관련단체들은 이를 지원하여야 한다. 그러나 이와 병행하여 그 제도를 개선하는데 어떤 문제가 도사리고 있는지? 문제점을 찾아 이를 해결하고, 건축물의 장수명화와 입주자의 주거생활을 개선하면서 쾌적한 주거환경의 조성을 위한 대안도 같이 제시하여야 한다. 위탁관리제도의 연구와 제도적 문제점에 대한 검토가 전혀 이루어지지 않고 있다. 위탁관리회사의 정체성과 역할이 무엇이며, 무엇을 개선하여야 하는가? 에 대한 평가가 선행되어야 한다. 이를 살펴보자. 2. 위탁관리제도에 대한 정리 위탁관리란 무엇인가? 우리나라의 공동주택관리방법은 자체관리와 대행관리등도 있으나, 대표적으로 委託管理와 自治管理 두가지 방법을 주택법에서 의무관리 단지에서 적용하도록 규정하고 있다. 위탁관리에 대하여 위임으로 볼 것인가? 도급으로 볼 것인가? 에 대한 논란이 많이 있었다. 그리고 아직 정의되지 못하고 있다. 위탁관리에 대하여 민법과 상법의 규정을 근거로 개념을 살펴보기로 하자. 가. 民法上의 關聯規定 민법 계약편에서 규정되어 있는 위임계약과 도급계약이 있으며, 이는 위탁관리회사와 입주자간에 관리계약을 체결하기 때문에 위탁관리계약을 위임계약으로 볼 것인가? 아니면 도급계약으로 볼 것인가? 에 대한 논란이 제기되었던 것으로 이해된다. 위임계약과 도급계약의 정의를 살펴보면 (1) 委任契約이란 當事者의 일방(委任人)이 상대방(受任人)에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 承諾함으로써 성립하는 계약이다(민법 제680조) (2) 都給契約이란 當事者의 일방(受給人)이 어떤 일을 完成할 것을 約定하고, 상대방(都給人)이 그 일의 결과에 대하여 報酬를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.(민법 제664조) 나. 商法上의 關聯規定 委託管理會社는 株式會社로서 상법상의 규정에 의해 설립되었으며, 또한 상법 제2편에 규정되어 있는 상행위를 영업으로 하는 회사이기 때문이다. 상법 제101조(위탁매매인)와 제113조(준위탁매매인)의 규정을 살펴보면 (1) 위탁매매인(상법 제101조) 위탁매매인 이란“자기의 명의로써 타인의 계산으로 매매를 영업으로 하는 자를 위탁매매인 이라 한다”라고 정의하고 상법 제112조까지 규정하고 있다. (2) 준위탁매매인(상법 제113조) 준위탁매매인 이란“자기의 명의로써 타인의 계산으로 매매 아닌 행위를 영업으로 하는 자에게 상법 제101조에서 제112조의 규정을 준용한다”고 규정 하고 있다. (3) 상법규정과 위탁관리의 개념 상법의 상행위 편에서“자기의 명의로써 타인의 계산으로 賣買를 영업으로 하는 자를 위탁매매인”이라하고 또한“자기의 명의로써 타인의 계산으로 賣買 아닌 행위를 영업으로 하는 자를 준위탁매매인”이라 정의하고 있다. 그러면 준위탁매매인의 규정을 인용하면,“자기의 명의로써 타인의 계산으로 매매 아닌 관리행위를 영업으로 하는 자”라고 정의할 수 있다. 즉, 위탁관리업자는“자기의 명의로써 타인의 계산으로 매매아닌 관리행위를 영업으로 하는 者라고 정의할 수 있다. (가) 자기의 명의로써... 한다는 것은 관리주체가 자기의 명의로써 관리업무를 집행하는 것이 되며 (나) 타인의 계산으로... 한다는 것은 관리업무에 소요되는 금전적 계산는 입주자가 한다.라는 것이 된다. (다) 따라서 위탁관리의 개념은 상법상 준위탁매매인(상법 제113조)의 규정에서 도입된 것이라고 할 것이다. 다. 상법과 주택법의 관계 (1) 민법과 상법과의 관계에서는 민법에 대하여 特別私法인 商法이 優先 適用됨이 당연하다. (2) 商法과 住宅法과의 관계에서 優先的用 順位를 따질 實益이 없다. 서로 규정하는 性質이 다르기 때문이다. 세법(부가가치세법)과 상법은 서로 상관관계가 있을 것이나, 세법과 주택법은 서로 상관관계가 없을 것이다. 또한 주택법규와 노동법규가 상관없듯이 세법과도 상관이 없을 것이다. 만일 주택법과 부가가치세법이 관련이 있고, 노동법과 주택법이 상관이 있다면, 공동주택의 관리는 휠씬 더 빨리 제도가 안정화 될 것이다. (3) 상법상의 준위탁매매인(위탁관리회사)은 위탁매매인(상법 제101조~ 제112 조)의 규정을 준용한다는 규정이 명시되어 있다. (4) 위탁매매인의 거래관계 중 판매를 살펴보면 (가) 委託者와 受託者의 관계로 나누어진다.(위탁매매계약의 체결에 의함) (나) 수탁자는 재화의 판매대금에서 판매를 위한 기타경비와 위탁수수료를 공제하고 위탁자에게 송금하게 되고. (다) 이때 위탁자와 수탁자간에 부가가치세는 어떤 형태로 부과될까. (라) 위탁자가 수탁자에게 재화(상품)을 발송할 때에는 부가가치세가 언급되지 않는다. 단지 위탁수수료만이 부가가치세가 부과된다. (마) 수탁자가 제3자에게 수탁(위탁)받은 재화를 판매할 때 부가가치세를 부과하게 되는데 이때 세금계산서는 위탁자와 제3자의 명의로 판매자와 구매자로 간주하여 발행하게 된다. 수탁자는 세금계산서에 수탁자라는 표시만 한다. (5) 위탁매매인의 거래관계 중 구매를 살펴보면 (가) 委託者와 受託者의 관계로 나누어진다.(위탁매매계약의 체결에 의함) (나) 위탁자가 수탁자에게 재화의 구매를 위탁함. (다) 수탁자는 재화를 제3자로부터 구입하여 위탁자에게 발송함. (라) 수탁자는 위탁자에게 재화의 구매대금, 기타구매비용, 위탁수수료를 합하여 청구하게 됨. (마) 이때 수탁자가 제3자에게 재화를 구매할 때 부가가치세를 부담하게 되는데 세금계산서는 위탁자의 명의로 받게 된다. (바) 위탁자와 수탁자 사이에는 부가가치세가 발생하지 않는다. 단, 위탁수수료는 부가가치세가 부과대상이 된다. (6) 위에서 살펴본 바와 같이 공동주택의 관리과정에서 商法과 住宅法과의 관계 또한 주택법규와 노동법규가 아래와 같이 정의되어 주택법과 부가가치세법이 관련이 있고, 노동법과 주택법이 상관이 있다면, 공동주택의 관리는 휠씬 더 빨리 제도가 안정화 될 것이다. 3. 공동주택의 위탁관리 제도의 현주소 위탁관리회사로서 단지를 계속 또는 새로이 관리하기 위한 업체선정을 위한 수주를 위하여, 시설물의 관리상 문제나 장수명화와 입주자의 공동체 형성 및 주거환경의 개선에는 접근함이 없이, 입주자대표회의와 영향력 있는 일부관계자의 비위를 맞추고 관리업체로 선정되기 위하여, 위탁관리수수료 까지 포기하고 있는 경우가 다반사 이며, 이로 인하여 아무런 수익이 없다보니 관리를 방치한 체 특정의 관계자가 전횡을 하게 하여 그로 인한 사고관리사고 발생되고, 주민의 민원과 분쟁을 조장하면서, 그에 대한 책임이나 죄의식 없이 관리실적을 올린 것으로 만족하고 있는 사례도 발생되고 있다. 작년 공정거래위원회에서 적발한 담화사건은 이 모순의 숨은 그림자에 불과한 사실이다. 정부 당국은 철저히 조사하여 그 모순의 원인을 제거하여야 하는데 이를 정부당국은 간과하고 있다 가. 위탁관리업체 선정시 관리직원의 인력을 줄이고 인건비을 삭감하면서도 관리를 잘 할 수 있다.고 단지운영계획서를 경쟁적으로 제출하고, 또 일부회사는 서로 담합을 하여 이에 의하여 관리업체로 선정되기 때문에, 관리비용을 줄일 수 있는 것, 처럼 위탁관리업체 선정을 위한 프리핑 제안 설명을 하고 있으나, 그 집행은 대표회의의 결정에 따른다.는 단서를 붙여 설명함으로서 위탁관리회사는 사실상 아무런 책임을 부담하지 아니하고, 관리에 수반된 책임은 관리소장과 관리 직원에게 전가하고 있는 것이다. 나. 입주자등이 공동주택의 관리방법을 위탁관리로 결정하였을 때는 주택법령에서 정하는 관리주체의 업무를 주택관리사인 관리소장이 지휘.총괄을 하고 그 책임으로 손해배상을 하도록 법제55조의 2를 신설하여, 위탁관리회사는 전문주택관리 업자로서의 고유의 업무가 사실상 없다. 이는 대단히 잘못 된 것이다.
다. 주택관리업자을 선택하는 기준에서 위탁관리업자로 선정될 때에는 상기에서 살펴 본 주택관리소장의 업무가 아닌 별도의 전문관리 범위를 정하여 위임계약을 체결하며, 그 범위에는 입주자대표회의의 고유업무인 감사, 감독의 기능과 시설물에 대한 안전관리, 안전진단, 하자처리, 경영지도, 법률자문, 의사결정에 필요한 자료 제공, 공동주택의 운영관리에 대한 컨설팅 및 시설물에 대한 리모델링 방안 연구 검토등 입주자대표회의가 할 수 없는 전문적인 부분을 전담 업무로 하여, 이를 대행 관리하여야 한다. (1) 어떠한 인력을 배치(우수한 인력의 확보가 공동주택의 효율적인 관리의 첫째 요건이다.)할 것이며, 그들은 어떠한 인력을 확보하고 있는가? 실제 그 인력을 단지에 배치할 것인가? (2) 그 인력이, 위탁관리 하고자 하는 단지의 관리에 빨리 적응 할 수 있도록 어떤 교육을 실시하고, 그 교육에 대한 대안은 가지고 있으며, (3) 위탁관리 하고자 하는 단지의 시설물의 유지. 관리와 현재 안고 있는 문제점을 어떻게 개선할 것이며, (4) 입주자의 생활편익을 위하여 어떤 정보를 제공하고 관리비등의 납부 조회를 어떻게 확인하게 하여 줄 것인가? (5) 입주자 공동체와 입주자 상호간 커뮤니케이션을 어떻게 활성화하고, 입주자의 알 권리와 제안에 대하여 어떻게 처리할 것인지? 등을 제안하게 하고 그들이 실제관리하고 있는 타아파트 단지의 관리실태를 파악하여 업체선정을 결정되어야 할 것이다. (6) 위탁수수료 20-30원/평(과거 수원 모아파트는 1원이하인 0.5원으로 선정되었으며, 별도 조사되었던,“A”아파트도 5원이하로 계약함(세대기준 30평이면 월 수수료가 900원이다. 월 수십만원이 지급되는 관리비용으로 고려해 볼 때 과연 이 수수료가 관리업체 선정의 핵심문제 인가? 검토를 해 보아야 할 것이다.)으로 수주계약을 하여. 단지관리를 방치하여 입주자에게 불편과 고통을 주면서 시설물의 관리를 방치 할 것이 아니라. 입주자에게 위탁관리의 댓가에 상응하는 재산가치를 높여주고, 그에 적합한 댓가인 수수료를 받아 가는 실질적인 전문관리가 이루어져 건축물의 수명은 50년이상 가도록 장수명화 하여야 한다. 아파트는 안락하고 즐거운 입주자들의 생활의 터전이다. 위탁관리에 의한 전문관리는 양질의 관리가 될 수 있도록 정보를 제공하고 직원들을 교육시켜 입주자등에게 실질적인 서비스를 제공하도록 지원하는 제도가 되어야 한다.
4. 입주자로 부터 관리비등을 징수한 위탁관리회사 본사가 통합회계를 하고 있다. 부가가치세의 문제는 2001년부터 징수하기로 하였지만 8년째 사문화된 법집행의 보류라는 우스광스런 모습을 하고 있다. 가. 위탁관리 수수료를 이유로 자치와 위탁관리에 대한 단순비교의 논리로 자치관리가 관리비가 저렴하다는 이유는 공동주택관리제도의 전문성를 간과 할 수 있어 관리제도 자체가 송두리 체 흔들리고 있다. 나. 위탁관리 제도를 정부가 도입하게 된 원인은 전문성의 제고와 공동주택 거주자의 부담 없는 관리를 통하여 생업에 전념할 수 있게 하고, 자치관리로 인하여 발생되는 낭비요인을 전문관리업자의 전문성으로 통제하고, 효율적인 관리를 통하여 입주자의 재산가치를 높이면서도 일부 특정의 관계자의 전횡을 방지하자는 목적이었을 것이다. 그러나, 현실은 어떠한가? 무임에 가까운 관리수수료 경쟁으로 인하여, 선의의 경쟁을 할 수가 없지 않은가? 수주만 받아 수익도 없이, 방치하는 제도가 위탁관리제도의 목적은 아니었을 것이다. 5. 위탁관리라는 용어가 위임사무에 의한 대행관리로 변경되어야 한다. 다만, 용역관리 형태의 부분 도급은 가능하다고 본다. 향후, 공동주택관리제도가 가야할 길일지도 모른다. 회계와 행정업무의 결재기능은 입주자대표회의가 가지고, 위탁관리회사가 위임사무를 수행하고 있음에도 통합회계의 회계주체가 되고, 근로자에 대하여 급여를 지급하지 않으면서 사용주체가 되는 제도적 모순으로 인하여, 조세문제와 아파트 근로자의 고용안정문제, 각기 소유주체인 아파트 소유자의 재산가치를 부담 없이 자치적으로 관리를 함에도 불구하고, 회계처리를 위탁관리회사가 직접 관리하는 양 통합회계(무거래 임에도 불구) 처리를 하게 함으로서 부가가치세를 발생시야 하는 문제가 대두되어 위탁관리제도가 곱사등이 되어 있다. 시설관리와 안전관리등을 위탁관리회사가 용역관리 또는 대행관리를 하게 함으로서, 소유자인 입주자 그들이 재산가치를 위탁관리회사에 불안하게 맡겨두지 않고도 재산가치를 사적자치의 원칙에 의거 관리하면서 대행관리 또는 부분 용역관리를 하게 할 수 있는 방식인 것이다. 가. 재산적 가치의 관리를 하는 자(관리책임자)는 입주자와 내부적 관계에 있어야 한다는 사실은 인정하지 않을 수 없다. 입주자와 입주자대표회의, 관리사무소는 공동운명체이다. 공동주택 단지라는 공동체 속에서 입주자대표회의(업무를 위탁관리 할 때는 위탁관리회사가 의사 결정기구가 되어야 효율적인 관리가 됨으로 위탁관리회사를 의사결정기구로 보아야 한다.)라는 바퀴와 관리사무소라는 바퀴가 공동주택단지라는 수레를 끌고 가면서 각자의 역할을 분담하여 각자의 소임을 다할 때, 입주자등이 편히 탈(살아)수 있는 것이다. 나. 위탁관리회사가 내부의 재산적 가치를 판단하고 처리하며, 그 효용의 가치와 유용한 시기적 사정을 어떻게 알 수가 있겠는가? 관리소장의 판단에 의존하고 있을 뿐이다. 이는 잘못 되었다. 입주자의 판단에 따라 위탁관리회사가 의사결정에 지원을 하여 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 입주자대표회의와 협의를 하고 그 업무를 위임받아 집행기구인 관리사무소의 업무를 감독하고 통제하여야 하는 것이다. 그렇게 하여야만 비전문가인 입주자대표회의의 비효율성을 제거하고 전문관리업체인 위탁관리회사와 집행기구인 관리사무소가 효율적인 업무협의를 할 수 있어 정확한 의사결정을 내릴 수 있는 것이다. 다. 의사결정기구인 입주자대표회의(위임기구인 위탁관리회사), 집행기구인 관리사무소, 감사. 감독기구인 감사로 구분되어 상호 견제와 보완적 관계에 있어야 하는 것이다. 따라서 1991. 4. 23. 대법원 전원 합치판결(재판장: 대법관 윤관)에서 당사자의 능력을 입주자대표회의에 있음을 확인한 바 있다.
라. 주택관리업자의 업무는 별도의 전문관리 범위를 정하여 관리사무소 업무가 아닌 입주자대표회의의 고유업무인 감사, 감독의 기능과 위임계약 으로 정한 시설물에 대한 안전관리, 안전진단, 하자처리, 경영지도, 법률자문, 의사결정에 필요한 자료 제공, 공동주택의 운영관리에 대한 컨설팅 및 시설물에 대한 리모델링 방안 연구 검토등 비전문가인 입주자대표회의가 할 수 없는 전문적인 부분을 전담업무로 하여 명실상부한 전문기구로 거듭나야 하는 것이다.
<結論> 1. 위탁관리업체 선정시 가장 큰 문제점이 치명적인 위탁관리제도의 모순으로 인한 것임을 정부당국자는 자각하고 이을 개선할 수 있도록 법령을 정비하여야 한다. 가. 위탁관리회사가 위탁관리의 수주를 위하여(위탁관리 수수료만 위탁관리회사의 수익가치에 해당됨) 시설물의 관리상 문제나 장수명화와 입주자의 공동체 형성 및 주거환경의 개선에는 관심을 가져야 하나, 현행 위탁관리 제도가 잘못되어 위탁관리회사가 관여할 수 없는 것이 현실이다. 정부당국은 이를 간과하지 않기를 바란다. 입주자대표회의와 영향력 있는 일부 관계자의 비위를 맞추고 관리업체로 선정되기 위하여, 심한 경우에는 화폐단위에도 없는 0.5원을 위탁관리 수수료로 써넣어 최저가로 관리업체로 선정되어서라도 관리실적을 올려 놓아야 단지를 빼앗겼다.는 소리는 듣지 않는다.이 무슨 장난인가? 이것은 사실상 국정을 농단하는 것이다. 위탁관리회사들이 아무런 수익이 없다보니 관리업무를 지원하고 감독할 인력과 장비를 투입하여 손해를 볼 수는 없는 일로 관리를 방치한 체, 또는 묵인하에 특정의 관계자가 전횡을 하며, 단지의 관리를 좌지. 우지 하여도 이를 통제할 힘도 능력도 없게 되는 것이며, 그로 인한 사고에 대비도 못하고 책임은 부득이 위탁관리업자가 질 수 없음으로 관리소장에게 전가하고 관리실적을 올린 것으로 만족하고 있는 사례도 발생되고 있다. 는 이 모순된 사실을 정부 당국은 간과하지 않기를 바란다. 나. 경제적 어려움으로 하여 관리인력을 줄이고 인건비을 삭감하여, 관리비용을 낮추어 관리할 회사가 좋다.는 입주민의 선호도와 이 입주자의 정서를 반영하겠다는 생각을 가진 대표들의 생각에 따라, 관리업체의 선정기준이 결정되기 때문에, 관리비용을 줄일 수 있는 것으로 위탁관리업체 설명시 프리핑하고 있으나, 그 집행은 대표회의의 결정에 따른다. 는 단서를 붙여 설명함으로서 사실상 책임을 부담할 위치에 있지 않으며, 위탁관리업체로 선정되어 관리하게 되나 그 책임은 입주자대표회의에 있는 것이다. 2. 위탁관리업자와 단지내 배치되어 있는 관리책임자인 관리소장과의 관계 역할 분담을 통한 상호 공생 공존의 관계에 있어야하며, 또한, 안정된 공동주택 관리시설의 유지. 보수와 관리를 위하여, 위탁관리시는 아파트단지에 배치된 위탁관리회사 소속 직원에 대한 처우도 일반 직장인과 같은 제도적 혜택이 있어야만 공동주택의 관리가 안정화되며, 시설물의 장수명화를 통한 50년을 가는 아파트의 유지 관리가 가능하게 된다. 일반 직장에서는 근로자가 근로조건의 개선 및 임금 인상의 협상과 재조정을 위한 쟁의 또는 복지 및 근로조건이 개선되고 있으나, 관리사무소의 직원들은 고용안정문제나 신분보장문제에 사각지대에 있다. 보니 사실상 본인의 기본적 근로자로서 권리에 접근도 하지 못하고, 매년 노사협상이나 물가상승율에 의한 임금이 인상되는 것이 아니라 삭감 당하는 절박한 상황이 연출되면서, 근로조건이 악화되어 이직을 하게 되거나, 그렇지 못한 경우에는 고용자로 되어 있는 위탁관리회사(위탁관리회사에서는 임금을 지급한 사실이 없으므로 사용자가 아님에도 불구하고)와의 근로조건 및 임금에 대하여 협상을 하는 것이 아니라, 입주자대표회의의 처분만 기다리는 근로자로서의 당사자가 제3자의 위치로 밀려나 있는 고용관리의 사각지대로 아파트관리제도가 은폐되어 있는 것이다. 가. 위탁관리회사가 업체선정시 제안하는 그 인력과 인건비로서는 입주자에게 고도의 서비스와 시설물의 효율적인 관리가 될 수 없음을 잘 알고 있음에도 불구하고, 다수의 입주자에게 사실상 불이익이 돌아가는 사실을 밝힐 수가 없기에 그 사실을 은폐한 체, 재수주 계약을 체결하고, 관리소장등을 파견(사실상 알선에 불과함: 입주자대표회의의 승인을 받아 채용을 하고, 전배를 요구하면 조건 없이 수용하야야 하는 갑.을 관계에 있음) 위.수탁관리계약 기간 동안 위탁관리수수료를 받아가고 입주자대표회의의 뒷수습만 하여주는 제도적 모순은 바람직한 공동주택 관리제도라고 할 수 없는 것이다. 정당한 노력을 하고, 정당한 대가를 받아야 하는 것이 근로복지제도이고 고용안정제도인 것이다. 나. 입주자대표회의나 영향력 있는 단지의 관계자도 입주자 일 것인데, 관리비 절감이라는 공명심에 사로잡혀, 시설물의 조기 슬럼화와 사고 발생시 입주자의 불편은 고려하지 않은 체 사고의 책임을 위탁관리회사에 전가하면 된다.는 무책임한 사고의 발상으로 인하여 공동주택 단지의 관리의 질을 떨어트리고 있는 것이다.
다. 관리비를 줄이기 위한, 관리인력의 축소와 인건비의 삭감이 근로자에게 열악한 근로조건이 요구되고, 이로 인하여 잦은 이직이 발생되어 관리업무의 수행이 안정되지 못하고, 1인 2역을 하다 안전사고에 노출되거나, 시설물의 관리를 소홀히 하여, 사고의 예방관리와 안전점검을 방치하는 등 관리비의 인하로 인하여 발생된 문제가 시설물의 장수명화에 치명적인 장애요인이 되고, 입주자의 주거생활을 도리어 불편하게 하는 요인이 된다면, 심각한 사회적 문제를 정부가 조장하는 결과가 된다. 라. 공동주택의 관리에 있어, 위탁관리시는 위탁관리회사 소속직원의 급여와 제충당금이 위탁관리회사의 직원들의 퇴직금과 년차수당의 지급보증금으로 전환되어 위탁관리회사의 전속(고용)계약을 하여 인사관리를 할 수 있게 하고, 산하 관리단지의 계약기간에 따라 전.근배치하고, 자유로이 인사 전배를 할 수 있어야 고용관계에 있어, 명실상부한 위탁관리회사가 직원에 대한 고용주체(사용자)가 위탁관리회사가 되게 하여 그 직원의 능력과 경력에 따라 차등화 하여 직급을 달리(건설회사의 현장 소장을 보면, 이사급 소장이 있는가 하면 과장급 소장도 파견될 수 있어야 하는 것)하거나 호봉을 달리하여 그 능력에 따라 급여의 조정이 이루어져야하며, 일반 직장에서 근로자가 근로조건의 개선 및 임금 인상의 협상과 재조정을 위한 쟁의 또는 복지 및 근로조건이 개선에 대한 협상을 하듯 위탁관리회사와 근로자간 본인의 고용안정문제나 신분보장문제에 접근하여 매년 노사협상이나 물가상승율에 의한 임금조정이 되어야 한다. 마. 그러나 현실은 생활안정을 위한 최소한의 인건비의 인상이 아니라, 생활로부터 외면당하고 있는 절박한 상황이 연출되면서, 근로조건이 악화되어 이직을 하게 되거나, 그렇지 못한 경우에는 고용자로 되어 있는 위탁관리회사(위탁관리회사에서는 임금을 지급한 사실이 없으므로 사용자가 아님에도 불구하고)와의 근로조건 및 임금에 대하여 협상을 하는 것이 아니라, 입주자대표회의의 처분만 기다리는 근로자로서의 당사자가 제3자의 위치로 밀려나 있는 고용관리의 사각지대로 아파트가 은폐되어 있는 것이다. 바. 작금에 위탁관리시에도 입주자대표회의가 위탁관리회사의 인사관리에 관여하여 직원을 해고하라, 교체시켜라, 관리소장에게 특정 직원을 인사상 본인(특정인)과의 친. 원 관계를 고려하여 불이익을 주어라, 특혜를 주어라. 하고 간섭을 할 수 없도록 입주자대표회의가 인사관리에 관여하지 못하도록 명분화하여 이를 위반할 때는 처벌을 할 수 있는 법령정비가 필요하다.(표준관리규약에 규정을 두고 있지만 정부 당국이 감독을 방치함으로 하여 실효성이 전혀 없다.) 3. 공동주택의 효율적이고 적정한 관리란? 입주자의 고객만족도와 주거에 필요한 서비스 제공의 수준과 질을 먼저 비교 분석하고, 살기좋은 아파트 문화와 이웃간의 다정한 공동체를 형성하여 가는 과정에서 관리비의 절감이 고객만족과 필요한 서비스의 제공에 걸림돌이 되지 않는가? 낭비요인은 무엇인가? 의 분석이 선행되어야 하며, 이 분석을 통하여 평가되어야 한다. 아파트 거주의 보편화로 이어진 수준에 대한 평가, 아파트 생활의 여러 면을 고려하여 입주자등의 알권리를 충족하게 하고, 모든 정보를 공개하며. 실질적으로 은폐되어 있는 공동주택의 관리의 제도적 모순을 시급히 해소하여, 공동주택의 시설설계상 문제로 인한 관리비의 과다 발생요인(가장 심각한 관리비용 과다발생 요인임)과 관리의 질을 고급화 할 수 없는 시설상의 한계 등을 감안하여야 한다. 또한, 관리서비스의 질을 무리하게 양질화를 요구하기에 앞서, 입주자가 스스로 아파트 공동체문화의 채질 개선활동에 참여하여, 다수 입주자의 무관심, 입주자대표회의와 무책임, 위탁관리업체와 관리직원의 무권한으로 이어지는 이 3무가 해소 될 수 있도록, 입주자 스스로가 문제점을 찾아 건축물의 장수명화를 통한 재산가치의 보호와 입주자의 주거생활을 개선하면서 쾌적한 주거환경을 조성하기 위한 공동체 문화의 선진화와 관리제도의 개선을 위하여 나서야 하는 것이며, 국민이 아파트를 소유적 가치에서 판단할 것이 아니라 이용적 가치에서 판단하도록 개선권고하고, 이를 정부 당국은 관리 감독 및 계몽하여 아파트의 관리문화와 제도의 개선을 선진화하여야 한다. 이것이 고려된 아파트 관리비용의 평가만이 국민의 주거안정에 기여할 수 있다. 金 快 湜 신지식인/ 주택관리사 타워개발(주) 사업지원본부장 공동주거문화연구소장 E - meil : kskim3210@hanmail.net
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출처: 순치의 자연과 사람의 하모니 원문보기 글쓴이: 김쾌식
