Real Estate Transaction--- 2.Contract(ILLINOIS)

지금 미국에서는 좋지 않은 시장을 살려보려는 정부의 노력하에 여러 제도들이 변화하고 있습니다. 11월 중순부터는 정부에서 운영하는 HUD(Department of Housing and Urban Development) 에서 차압이 되거나 융자로 인해 Under-water 상태에 있는 부동산 소유주를 대폭 지원을 하는 정책을 통과,시행시켰습니다. 특히 이 기관을 통해 집주인들이 저리로 재융자를 받을 수 있도록 하거나, 만약 그렇지 못한 경우 short-sale을 효과적으로 할 수 있도록 하였습니다.물론 전년부터 진행해왔지만 더욱 조건들을 완화시켰습니다. 구매자의 입장에서는 HUD 측의 매물들을 보통 시장가보다 저렴하게,그리고 융자도 저리로 제공을 받습니다. 심지어는 credit을 주는 부동산도 있습니다. 시장을 좀 더 활성화시키려는 이런 노력들이 어떤 영향을 미칠지는 좀 더 두고봐야겠습니다.    realtor의 입장에서는 이런 연유로 계속 update되는 시스템을 따라가려 노력을 해야하지요. 요즘은 경기가 좋을 때에 비해 더 많이 공부하고 알려야 한다는 생각입니다.   이번에는 실질적인 계약순서에 대해 큰 틀을 설명드리고 차차 세부 사항을 말씀드리려 합니다. 거래는 살 경우와 팔 경우를 다른 시각에서 볼 필요가 있는데요. 먼저 구매자의 입장에서 언급하겠습니다.    1. Offer의 작성--- Residential의 경우 NAR의 Multiboard Contract을 씁니다. 총 12장과 1장의 융자예비승인?(Pre-apporoval or Pre-qualification letter)으로 구성됩니다. 이 계약서에 기입되는 가장 중요한 내용은 판매자,구매자,주소,구매가,계약금의 전달 방식, 융자(만약 융자를 신청하는 경우)에 대한 내용, 소유이전일 등 입니다. 기타 기입되는 내용들은 필요에 따라 구매자가 현재의 집을 팔고 구매를 해야 계약이 완료된다는 조건 등 부차적인 내용들도 상세히 기입됩니다. 이 계약서에 구매자가 희망하는 모든 내용을 넣고 구매자realtor--->판매자 realtor를 통해 전달을 하면 offer가 성립이 됩니다.   2. Counter Offer--- 판매자의 입장에서 위 offer의 내용이 본인의 의사와 다르면 판매자는 2가지 선택을 할 수 있습니다. reject(offer에 대한 거부)을 하거나 counter offer(offer에 대해 조정을 시도)를 주는 것인데요. 처음 온 계약서에 스크래치를 하여 금액,융자 승인조건일,소유이전일 등에 대해숫자나 조건들을 바꾸고 이니셜을 하여 다시 구매자에게 보내어집니다. 가격의 경우는 복잡한 과정을 생략하기 위해 realtor를 통하여 구두로 전달되기도 합니다. 이러한 과정은 서로가 어느 점에서 합의할 때까지 수도 없이 반복되는 경우도 많습니다.   3.Acceptance--- 위의 두과정을 지나서 드디어 구매자와 판매자가 큰 조건들에 합의를 하면 판매자가 최종적으로 초창기의 offer에 서명(각 페이지 하단 이니셜)을 함으로서 계약이 완료되며 이것이 계약서이며 executed contract라 합니다.   4.Earnest Money--- 계약금입니다. 계약서에 써진 만큼 판매자의 realtor agency에 전달을 합니다. 보통은 seller's broker's office에서  중도금의 내용도 계약서에 기입 가능하나 생략하는 경우가 많습니다. 우편의 경우 보통은 구매가의 약 5%정도를 요구하지만 구매자의 입장에서는 계약이 무효화 될 경우 다시 전액 돌려받아야 하므로 약간은 낮은 금액으로도 협상을 시작하곤 합니다.      5.Inspection---계약서가 완성된 후 5일 내에 집에 대한 검사를 합니다. 면허가 있는 전문 Inspector에게 의뢰를 합니다. report가 작성되어 각 이해 당사자(판매자,구매자,양측 realtor,양측 Attorney)들에게 전달이 됩니다.   6.Attorney Modification--- 계약서가 구매자의 법률가(변호사), 판매자의 법률가(변호사)에게 전달이 되어 계약서에 대한 검증을 합니다. 대부분의 경우 계약서에 대해 이행이 되지 않는 부분이라든지, 집 검사 후에 문제점이 있을 경우 구매자를 보호하기 위해 7일의 기간 내에는 계약을 무효화 할 수 있습니다.    7.Mortgage Contingency--- 융자 조건부 계약 항목입니다. 융자를 받을 경우 계약이 된 날로부터 융자 신청이 들어가는데요. 구매자가 최선을 다해서 융자를 얻으려 노력했음에도 불구하고 얻지 못한 경우에는 계약이 무효가 된다는 조건입니다. 이럴 경우, 융자 승인이 조건부로 계약이 된 것이므로 그 어느 누구에게도 책임이 없으며 계약금을 돌려받게 됩니다. 융자 조건은 contingency중 가장 많이 쓰여집니다. 그 외에도 구매자가 현재 거주하는 집을 팔아야 계약이 성립하는 조건 등. 얼마든지 많은 조건들을 제시할 수 있습니다. 물론 판매자와 합의가 되어야 하는 내용입니다. 보통의 경우 45일 정도를 기입합니다.   8.Closing---드디어 소유 이전을 확정하는 날입니다. 모든 서류들이 finalize되며 등기를 확정하고 부동산에 대한 열쇠 및 기타의 물품을 전달받으며 모든 서류에 서명을 함으로서 마무리를 짓습니다. Title Company에서 모든 이해 당사자들이 만나게 됩니다.    realtor의 입장에서는 전체적인 schedule과 계약 진행동안의 이행 관계 추가적인 조항과 다른 조건에 대한 내용을 attorney와 상의하여 협상이 되게끔 잘 유도 합니다. 감정에 의해 계약이 깨지는 경우도 있지만 판매자와 구매자가 의사만 있다면 언제든지 다시 계약이 진행되기도 합니다.