구리시는 버블이 아니다

매경에 나온 한 부동산 컨설턴드  가 적은 내용 입니다.   참고 하세요     올해 부동산 시장에서 가장 큰 이슈를 남긴 것은 단연 판교이다. 판교에 당첨되면 로또 라며 많은 이들이 큰 관심을 가진 지역이지만 모든 이들이 판교에 주목하고 있을 때 혼자서 미소를 띄고 있는 지역이 있었으니 그 곳이 바로 구리시 이다. 구리시는 판교의 붐이 끝나고 난 2006년 하반기 부터 사람들의 주목을 받기 시작 하였다. 지리적인 여건상 가장 가능성이 있으면서도 자체 개발, 자체 수요만 유지하며 안정적인 잠재력을 가지고 있던 구리시는 남양주 별내지구와 가운지구, 지금지구, 지하철 8호선 연장 ,암사대교 기공식, 경기도 뉴타운 개발지역 포함이라는 호재를 동시에 업고 급등하기 시작하여 엄청난 부동산 가치 상승 능력을 발휘 하였다. 고속도로와 인접하고 서울 강남과 출퇴근이 가능한 지리적인 요건에도 분당, 일산등에 비해 상대적으로 저 평가 되었던 구리시는 자체 상권으로는 손색이 없는 부동산 가치를 자랑하고 있었으나 지역 자체가 개발 제한구역으로 묶여 있고 군사 보호 시설이 많은 이유로 투자자들로 큰 관심을 가지지는 못 한게 사실이였다. 하지만 현재 향 후 모두 다 구리시에 큰 영향력을 가지고 있는 호재가 많이 있다. 현재 외형상으로 밝혀진 호재로는 경기 도지사의 뉴타운 지역 발표, 아파트 밀집형 주거 환경과 인접한 강변북로, 올림픽대로, 중부고속도로, 서울 외곽 순환도로 완공, 남양주 별내지구, 가운지구, 지금지구의 인접이 소비 도시인 구리시의 큰 영향력이 된다고 볼 수 있다. 구리시가 가지고 있는 현실적인 호재는 구리시가 얼마나 가능성이 있는 지역인지를 보여 주는 기초라고 볼 수 있다. 강남과 출퇴근이 가능한 경기도가 몇 군데 되지 않는 곳 중에 하나인 구리시는 개발과 부동산 가격이 크게 오르지 않는 지역이였다. 군사시설이 많은 서울 동부지역은 부동산 제한이 많은 곳으로 경기 남부에 개발이 미비 했다. 서울과 가장 근접하면서도 개발에 미비 하던 구리시가 눈을 뜨기 시작한 것은 남양주 별내지구의 개발 붐이 결정타였다. 자체 상권으로는 강하였으나 외부 투자 붐이 경기 남부에 대해 미비 하던 구리시는 남양주 별내지구의 교통여건을 강화하기 위해 거쳐가야 하는 관통선으로 도로 및 철도의 기공식으로 인해 순간 개발의 가능성을 많은 투자자들에게 확인 시켜 주는 계기가 되었다. 그리하여 구리시는 중앙선 1호선과 8호선 별내선 환승역 구리역이 생기고 8호선 토평역이 생긴다. 지역적인 규모에 비해 백화점과 대형마트 주거 밀집지역인 아파트가 지역적인 구도에 비해 밀집도가 뛰어나며 단독 주택단지가 밀집한 수택동, 인창동 일부지역의 개발 가능성이 올 8월 제기 되었으며 별내지구와 가운지구의 발전 가능성으로 인한 사회 간접 시설확충으로 인해 충분한 투자 가치성으로 많은 이들의 러브콜이 진행된 상황이다. 구리시의 투자 가치성이 그 가능성으로 검증 받은 시기는 올 추석이 지난 후 9월 16일 구리를 관통하여 토평역과 구리역이 생기는 암사 대교 기공식이였다. 기공식을 시작으로 시작된 구리시의 부동산 가치 상승은 하루가 다르게 오르기 시작하였고 그동안 못오른 가격이 기다렸다는 듯이 엄청난 속도로 올라 메스컴에 집중을 받았다. 8월 초 구리시장의 뉴타운 발표로 그동안 미비 했던 부동산 가치에 대해 `과연 되겠어`라고 의심하던 이들에게 찬 물이라도 껴얻듯 무서운 속도로 구리의 부동산은 멈출 생각을 하지 않았다. 보통 부동산 시장에서 발생하는 호재는 부동산 업에 종사하는 사람들이 가장 많은 정보를 얻고 고객들에게 이야기 하지만 구리시 만큼은 외지 고객들이 부동산업 종사자들의 말을 잘 듣지 않아 이제 와서 후회를 하고 있다. 11월 18일 경기 도지사의 경기도 뉴타운 발표에 구리시가 포함되어 늦게 나마 구리시 부동산을 구입하려는 사람들은 투기세력으로 간주한 정부의 제동으로 선택이 적어지게 되었다. 구리시의 뉴타운 지역은 그동안 구리시를 외면하던 투자자들의 아쉬움을 뒤로 한체 계속하여 오르다 현재 토지거래 허가 구역으로 묷여 지면서 잠시 주춤한 상태였으나 12월 14일 구리시의 뉴타운 지역의 2년간 신규 건축허가 금지라는 공고로 인하여 구리에서의 개발을 꿈꾸던 시행사들은 꿈을 접어야 한다. 다행히 현재 구리에서 신규 인허가가 완료되었거나 아파트 조합 설립이 된 현재 시행회사의 입장은 또 다른 기회로 보고 새로운 전략을 세우며신규 조례에 대해 민감한 반응을 보이고 있다. 구리시는 현재 북으로는 남양주 별내지구와 인접하고 동으로는 남양주 가운지구와 인접하여 경기 동부권에서 유일한 유흥 상권을 가지고 있는 천애의 지리적 요소를 가지고 있다. 별내지구와 가운지구의 영향력과 구리시 자체의 뉴타운 개발은 2010년경이면 윤각이 잡히는 시기이라 구리시가 다시 한번 도약을 할 수 있는 기회가 되리라 많은 이들이 점치고 있다. 현재 밀집되어 있는 구리시 돌다리 상권은 인창동과 수택동의 발전, 근접한 가운지구와 별내지구의 근접성을 볼 때 항아리 상권으로 인식하던 구리시 돌다리 상권이 대학가를 능가하는 별천지 상권이 되리라는 것은 자명한 일이다. 구리시는 지난 1~2년간 다른 곳에서는 볼 수 없었던 개발을 하고 있다. 구리 자체로서는 큰 변화를 보기 어렵지만 구리시와 바로 인접한 지역의 개발로 인해 구리시가 영향력을 발휘 한다고 볼 수 있다. 구리시의 부동산 호재는 중앙선 복선화 개통으로 용산에서 덕소까지 지하철이 다니면서 호재의 불은 붙기 시작하였다. 구리역과 도농역은 주소는 남양주시 이지만 구리시에서 생활을 하던 남양주 일대의 시민들에게 새로운 교통 수단이 되었다. 구리에서 서울 시내를 가려면 적어도 1시간 이상 소요 되던 시간을 단 30분대로 단축 시킨 중앙선 지하철 개통은 구리를 단지 시골이라고 생각 하던 서울 외지 사람들에게 커다란 변화를 주었다. 중량구와 노원구, 도봉구 주민들이 구리를 부러워 하는 이유로 편리한 교통 환경이다. 고속도로와 인접하고 경기 동부지역의 모든 지하철, 버스가 관통하며 쾌적하고 편리한 주거 환경을 꼽는다. 거기다 근접 신도시 개발로 사회 간접 시설 확충으로 인해 생기는 부동산 개발 호재는 서민으로 살고 있는 사람들이 집을 사서 느끼고 싶어하는 내용을 모두다 가지고 있다고 볼 수 있다. 현재 부동산이 버블이라 했는가 하지만 구리시는 버블에서 벗어난 현 가치를 인정 받는 것으로 인정해 주길 바란다. 분댱과 일산이 변화하는 모습에 더 좋은 지리적 요건을 가지고 있으며 변화 하지 못하고 힘들어 하던 구리시가 향후 10년간 얼마나 변화되는지 모두들 눈을 크게 뜨고 지켜 보길 바랍니다.