매물만 있고, 올바로 보는 방법은 없다. 초보자도 전문가 되는 전원주택(지)의 모든 것.

안녕하세요 ~ 뜨디룸입니다.   프롤로그, 도시에 사는 많은 사람들의 꿈 중의 하나가 공기맑고 풍광좋은 곳에 전원주택 한 채 마련하여 가족들과 더불어 자연을 만끽하며 행복하게 사는 것이다.     <IMG style="FLOAT: none; CLEAR: none" id=A_2367373B55717440290FFA class=txc-image border=0 hspace=1 vspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2367373B5571744029" width=515 exif="{}" data-filename="이미지 1.gif" actualwidth="515" id="A_2367373B55717440290FFA"/>   아래에 나오는 글들은 나 뜨디룸이.. 오래전부터 전국 팔도를 돌아다니며 둘러본 산 경험에 의해 전원주택(지) 매입하기전에 누구든지 꼭 알아야 할 필수사항 들이다. 차가 없을땐 눈,비 맞으며 혹은 작렬하는 땡볕아래서 얻어낸 산경험의 결과물이며, 차를 산후에는 눈길에 미끄러 져 구렁텅이에 굴러 떨어져 가며, 또 논둑길 아래로 떨어져 죽을 고비를 넘겨가며 터득한 결과물 이기도 하다. 많이 보았음에 좋고 나쁨을 판별 해 낼 수가 있는 것이다.   전원주택(지)을 매수하려거나 건축 하려면 어떠한 입지조건 을 갖춘 주택(토지)를 매입해야 입주 후..후회없이 만족하게 귀농귀촌 생활을 할 수 있는지 알아 본다.   * 전원주택을 매수 할 때는 먼저 투자성과 환금성을 보아야 한다. 경제적인 측면을 먼저 보라는 것이다. 질병치료목적이 아닌 이상 다시 도시로 나오고 싶을때 언제라도 오른가격에  되 팔수 있는 지역의 전원주택을 매입 해야 한다.     옛날에는 차들이 막혀도 지금 같이 심하지는 않았고 유류 값도 저렴해서 드라이브 삼아 몇시간씩 걸리는 곳에 전원주 택을 마련 해 두었는데..요즘 전원주택을 찾는 패턴을 들여다 보면  주로 서울에서 가까운 지역을 찾고 있는 추세이다..   서울에서 1시간 내외로 갈수 있는 곳 중에서 가평,양평,강화.. 이 세지역이 단연 전원주택지로는 최고의 지역이다. 그야말로 공기맑고 풍광이 수려한 곳이기 때문이다.   또 충남보다는 충북이 낫고.. 영월지방은 분지형이라 초여름 부터 푹푹 찌는 매우 더운 지역이고, 무진장(무주,진안,장수) 이 좋고, 강진, 산청, 청도, 하동지역이 좋다.   * 얼마전에 전원주택부지를 구하러 다녔는데, 넓이가 학교 운동장 만한 2,000 여평의 땅을 돌아 보았는데, 도로에서 이땅으로 들어오는 입구쪽에 육우를 키우는 중형축사가 있 었는데.. 그 냄새가 코를 찌를 듯하여 조금만 (5-10초) 서 있 어도 견딜수가 없어 축사하시는 분에게는 매우 미안한 말씀 이지만,  도저히 같이 살수가 없어 포기한 적이 있었다. 아 ~ 땅은 참 좋았는데.. 마음에 들었는데..   * 혐오시설, 위험시설이 없는 곳.. 축사 (소,돼지,닭,개,기타 보신동물) 염색공장등 오염물질 배출하는 공장, 묘지(공동묘 지와 화장장) 쓰레기소각장, 채석장, 사격장, 원자력 발전소 가스저장소, A1이나 구제역등으로 짐승들의 사체가 묻혀 있는 곳 주변지역은 전원주택 입지로 부적합하다.   위와같은 곳 에 거주하기에는 매우 불편하고 위험시설에 근접하여 생활하다가 신체에 부상(사망)을 당하는 일도 종종 있으므로 전원주택이나 전원주택부지는 되도록 위와 같은 지역에서 멀리 떨어진 곳 을 고른다.   * 고압 송전탑.. 고압 송전탑이 인접 해있는 어느지역 마을 에서 강한 전자파를 맞아서 그런지 모르겠지만 암 환자가 집단(8명)으로  발생했다는 전례(몇년전 뉴스보도)가 있었 는데, 꼭 그렇지 않은 지역도 있는것 같고, 핵방사선은 전리성 이고, 전기방사선(전자파)는 비전리성이라는데.. 그래서 아직 과학적으로 규명 해 내지는 못 했지만, 하여간 집 주변에는 송전탑이 없는게 여러모로 나을 것이다.   * 물가..강가 저수지의 물 주변에 거주하면 여름에는 시원한지 모르겠지만 그 외 계절에는 매우 으스스 춥다. 칼바람이 불고 물안개로 인하여 더욱 추운듯하다.    그런데 한 여름에 시원하게 보여지는 강가와 저수기가에, 거주하는 분 들 중에 풍병에 걸린것을 직접 보았고 또 어떤 저수지 인근마을에서는주민 7, 8명이 집단으로 풍병에 걸렸 다는 사실이 있으니, 물가에 있는 전원주택 (부지)이라고 해서 그렇지 않은 일반지역의 토지나 주택보다 비싸게 나온매물을 군침을 흘리며 관심을 두고 있다.. 이는 다시 한번 더 숙고해야 할 것이다.   실제로 춘천 소양호가 내려다 보이는 지역에 아파트를 지어 분양하였는데.. 처음에는 인기폭팔이었으나..늘 뿌연 물안개 나 오염물질이 포함된  박무,연무등으로 시야가림 호흡기 질환 기타 생활의불편등으로 인해 아파트값이 많이 하락 했 음에도 불구하고 매매가 수월치 않다는.. 주변 거주인의 전언 이 있는 것이 사실이다.   특히, 나이많고 심혈관질환이나 가족력이 있는분이라면..   다시 한번 생각 해보기 바람. 그러나 젊고 건강한 사람에게는 괜찮은 것같다. 바닷가도 그렇지 않은것같다. (연구 해 볼 가치가 있다.)   * 그러므로 배산임수(뒤에 산이 있고 물을 내려다 보는) 지형 보다는 나, 뜨디룸이 세계최초로 만들어 낸 신조어인 배산임판 (뒤에 산이 있고 넓은 들판을 내려다 보는, 그래서 겨울엔 북풍 을 막아주어 따뜻하고 여름엔 앞 들판에서 시원 바람이 불어와 에어콘이 필요 없는)지형이 만수무강에 이롭고, 여기에 남향이 며 조금 높은 지대.. 즉, 남고북저의 지형이 전원주택 입지의 최고 에이급 지형인 것이다.   전원주택매물 들을 둘러 보다 배산임판형의 멋진 매물을 발견 하게 되면.. 와 ~ 하고, 나도 모르게 절로 탄성을 지르게 된다. 옆사람이 깜짝 놀라 쳐다봄..  미안 ~..   * 격년으로 지나치게 눈이나 비가 많이 오는 지역, 홍수시 물이 잘 안 빠지는 낮은 지역, 비로 늘어난 계곡물이 순식간에 넘쳐 오르는 계곡 지역, 산은 높고 심어져 있는 나무가 부실하여 산 사태가 나기 쉬운 지역.. 산으로 빙 둘러쌓여 바람이 통하지 않 아 무더위가 심한 지역 (이런지역 거주 고령자는 한 여름에는 절대 외출삼가, 목숨 잃을수도) , 주변정리가 안되고 잡초가 우거져 있는지역(이런 지역엔 뱀,이름모를 해충등이 많아 매우 위험하고 불편 함) 은 전원주택 입지로 안좋은 곳이니 피하고 봐야 한다.   <DIV id=bbs_contents class=bbs_contents> <DIV class=bbs_contents_inbox> <DIV id=user_contents class="user_contents tx-content-container scroll" name="user_contents"> <TABLE id=protectTable class=protectTable> <TBODY> <TR> <TD> * 진입로가 넓으며 주도로에서 가까운 부지.. 진입로가 비좁고 거칠면 여러가지로 불편하다. 진입로가 넓어야 쉬익 나갔다가 들어 오고 할 수 있는데,  진입로가 좁아 차 한대 겨우 다닐 정도라면..   차와 차가 마주쳤을때 어떤차는 어렵게 후진을 해서 비켜 주어야 하므로, 초보운전자는 한참을 진땀을 흘려야 한다. 또 잘못해서 어긋나면 길 아래 논밭이나 도랑에 빠져서 빠진 차를 꺼낼려면 한참을 고생 해야 한다.   * 아주 옛날에는 맹지(지금도 경상,전라 일부 낙후지역에서는 가능) 에도 걸어 다닐수 있는 길만 확보 되었다면,  건축허가 를 쉽게 내주어 집을 지을수 있었는데.. 언제부터인가 지적도 면에 4m이상 도로에 해당토지가 2m이상 접해 있어야 건축 허가를 내준다. (경우에 따라 3m 도로도 가능) 또 도면에는 없으나 현황도로(상시도로)가 있다면 건축허가 가 가능하다.   가격이 저렴해서 깊은 산골짜기에 땅을 매입하였는데 길이 좁아서 건축허가가 나지 않는다면 이건 낭패이다.  길이 좁아 고개가 갸우뚱 해진다면 주위를 살펴서 가옥들이 있다면, 과거에 이 도로를 기준으로 건축허가를 내준 것이므로 건축 가능한 곳이라 판단해도 될것이다. 또 주도로와의 거리가 너무 멀면 불편하고 하다못해, 민박펜션도 할수 없으니 주 도로와의 거리가 너무  멀지않은 곳이 좋다.   * 큰 나무가 있고 공기 맑고 경관이 수려한곳.. 언젠가도 언급했듯이 큰나무가 있는 부지라면 정말 좋은 입지조건을 갖추었다고 말 할 수 있을 것이다. 거기다가 공기맑고 피톤치드가 코끝에 와 닿는 곳, 경관이 멋진곳,   아 ~ 더 말 해서 무엇하리..   * 정남향에 기후가 온화 한 곳.. 시골더위 정말 무섭다 노약자는 햋볕에 탈진하여 사망에 이르기도 한다. 시골추위 이 또한 무지막지하다. 옷을 세겹 네겹을 껴입어도 춥다. 추우니 불을 때야 하는데 연료비가 엄청 나온다.(도시3배)   그러므로 여름에 시원하고 겨울에 따듯한 지역, 자연재해가 없는지역이 그야말로 넘버원 지역이다. 여름에 시원한 지역 은 주로 파주, 연천등 경기북부지역이고 따뜻한 지역은 아무 래도 남부지방이다.    * 홍수시 물빠짐이 용이한 적당히 높은 지역.. 홍수 무섭다. 누가 말했다 불도 무섭고, 물도 엄청 무섭다고,  불은 인재여서 조심하면 막을수도 있지만,  물은 천재이다. 인간이 막을 수 없으므로 물이 더 무서운거다.  시골마을, 산속마을에 장마철에 내린 폭우가 빠지지 않으면 매우 위험 하다.  그러므로 마을에서 적당히 높아 물도 잘 빠지고 전경 이 확 트인곳이 좋다.그렇다고 잡목만 있는 부실한산에 너무 붙어 있으면 산사태 우려가 있으니,약간만 높은 곳을 찾는다.   * 땅 모양이 네모반듯하고 편평한 부지.. 땅이 운장 관우의 청룡언월도처럼 길고 삐죽하게 튀어나온 땅이라면..1,000평이라면 제대로 사용할 수 있는땅은 60-70% 밖에 안되므로 이런 모양의 땅은 나중에 사정이 생겨 되팔려 할때 아주 오랫동안 안팔릴수가 있다. 또 땅이 편평하지 못하 고 경사가 있거나 계단식으로 되었다면 이 또한 60-70%정도 만 활용가능 하므로, 이런땅을 살때는 많이 깍아서 계약 해야 한다.   * 주택건축비용에 관하여.. 옛날 (15년 - 30년전) 에는 집을 사고 팔때 건축비를 평당 200만원씩쳐서 감각상각을 년10% 로 해서 일년에 20만원씩 감가하여, 10년된주택은,수명이 다한 철거대상 구옥으로 취급하여 땅값만 계산하여 거래를 하곤 했다. 요즘엔 자재의 고급화로 주택의 수명을 20-30년 으로 본다. (아파트 재건축년한 20-30년)  그러므로 전원주택 을 사고팔때도..준공년도에 따른 감가상각을 위와같이 계산 하여 주택값을 산정해야 제대로 된 거래라 하겠다.   그런대 어찌된 일인지, 5년된집이나 10년된집이나, 신축당시 건축비로 계산하여 감가상각하지 않은채로 매물을 내 놓고있 는데,이런 합리적이고 근거있는 계산법을 모르고 거래하는것 은..매도인은 어떨지 몰라도 매수인에게는 매우 안타까운일이 될 것 이다. 중고차값이 신차값과 같을 수가 없는 것 이다.   * 주택을 먼저 볼거냐..땅을 먼저 볼거냐.. ? 아무리 고급자재를 사용해서 지었다 하더라도 10년후면 새로운 형태, 뉴 모델의 주택들이 나오게 마련이므로.. 내가 산집은 구옥 (구식주택)이 되어 버리고 또한 땅값이 올라주지 않는다면, 가만히 앉아서.. 매년 주택이 감가상각되는 손해를 보게 되는것이다. 그러므로 주택보다는 땅을 더 귀히 여기는 마음으로 다가 갈 것..   * 전원주택의 입지조건... 진출입하기가 수월 해야 하므로... 우선적으로 진입로, 주도로와의 거리, 향, 땅의모양과 형태(평지,계단, 경사.. 이중에 편평한 평지가 제일 좋겠지요), 홍수시 물빠짐이 용이한 지대의 높낮이, 재판매시 판매의 수월함, 생활의 편리함, 주변의쾌적함, 토질과수질, 구제역이나 조류독감 으로 폐사한 소, 돼지, 오리등을 매몰한 곳이 가까이에 있지 않나 확인하며, 또 주변에 여러 혐오 시설물들은 없는지 등. 그외, 여러가지 꼼꼼하게 체크 해본다. 모든것이 양호 해야 한다.   * 큰 나무 있는 집을 찾아라... 어느 귀농귀촌카페이던..매물방에 올라온 수억원짜리 전원 주택 그림을 보면,  집한채 그럴듯하게 덩그러니 서있고 마당 엔 잔디밭 그리고, 작달막한 나무 몇그루와 꽃 이쁘죠 하면서 화초 몇송이 외엔 햋볕 막아줄 그늘 한점없는주택은, 아무리 고급스럽게 지어 놨어도 50점짜리 주택에 불과하다. 이런주택 들은 한여름 땡볕이 내리쬘때 이거 더워서 못 산다. 도시보다 더 뜨겁고 푹푹찌는 정도가 아니라 몸둥아리를 불태워 버리려 하니..텃밭에서 김메던 할머니께서 목숨을 잃을 정도이다.  수억원짜리 집이 멋있게 생겼다고 머가 먼지 모르고 혹 한다면, 이는 매우 위험한 발상이다.   맨땅위에 날림으로 겉만 그렇듯하게 지어논집은 업자들이 장삿속으로 지어 놓은집이다. 땅만큼이나 건축비 부분 에서도 많은 거품이 들어 있으므로 땅에 속고 집에 속고 두번 다 속아 버리면, 나의소중한 생명같은 재산은 순식간에 거덜나고 만다.   실제로가서 보거나 사진에서 보는 외국의 고급주택들을 봐라 집주위에 쭉쭉 뻗은 나무들이 얼마나 많이있는가 그러므로 한여름에도 에어콘 (전원주택에 에어콘이 설치되어 있는 집은, 그야말로 웃기는 집이당)  없이 지낼수있는 시원한지역에.. 큰나무가 많은 주택이 그야말로 에이급주택인 것이다.   또 겨울에 따뜻해야 하므로 벽체에도 배관파이프를 두룬집이 정말 잘 지은 전원주택이며.... 또한 연료비, 난방비가 적게 들어가야 하므로 저렴한비용으로, 겨울을 날수 있는 난방시스 템이 갖추어진 집이 좋은집이라 할 수 있을 것이다.   먼저..매물보다는 지주의 얼굴과 속마음을 보라고 했다. 이보다 더 먼저..가장먼저 볼것은 바로 나무이다. 매미가 울고 새둥지가 있는 그런 정겹고 멋진 큰나무가 있는집과 동시에 적은비용으로 최적의 난방효과를 낼수있는 주택이.. 특 에이급 전원주택이다.   * 향과 진입로, 주변경관은 전원주택입지의 3요소이다. 아무리 고가의 전원주택이라도 주변이 지저분하고 환경이 열악 하다면 또 북서향의 진입하기 불편한 곳에 위치 해 있다면..이런 전원주택은 제대로 평가를 받지 못하고 또 매매하기도 어렵다.   * 나중에 전원주택 값을 많이 받으려면 교통이 편리한곳에 위치해야 하며, 남향 이어야 하고, 또 부지런히 주택주변에 꽃을 심고 돌탑과 천하대장군을 세워놓고 장독대등을 근사 하게 만들어 놓으면 많이 받고 빨리 팔수가 있다.   * 가장 이상적인 전원주택은.. 뒤에 멋진 나무가 심어져 있는 낮으막한 야산이 있고.. 주택 앞으로는 넓은 들판이 시원하게 내려다보여지는 남고북저의 배산임판형의 전원주택이다.   에필로그.. 모든것이 완벽한 것을 찾을 수는 없다. 매물찾는 일이 매무 힘들어 졌다. 그렇지만 스스로 노력하는 자에게 서광이 빛추이는 법, 재벌이 아닌이상 내 형편안에서, 늘..말하는 거지만 내가 가진 총자산의 삼분지 일 이내에서... 투자원칙을 지켜 그래도 좀 더 나은 기준에 가까운 매물을 선택 하면 되는 것이다.   * 전원주택 살 때 십계명..   1) 창호가 이중으로 되어 있는지 살펴 봐라.. 이중창문으로 되어 있는 집이 벽체가 두껍고 보온이 잘되 따듯 하고 살기좋은 집이다. 집살때는 제일 먼저 창호를 볼 것.   2) 욕실에 욕조가 있는지 살펴 봐라.. 욕조가 있는 집이 잘 지은 집이다 하나를 보면 열을 알수 있다.   3) 반드시 남향 집이어야한다.. 무조건 남향 집을 사야 하고 신축할 때도 남향으로 지어야 한다.   4) 큰 나무있는 집이 좋은 집이다.. 집은 허술해서 볼품 없어도 큰나무가 있는 집을 땅값만 주고 사라, 큰 나무가 되기까지 많은 시간이 흘렀을 터, 시간을 벌고 들어가는 것이다.   5) 거실의 창유리가 넓을수록 좋은 집이다.. 주택 거실이 대형 통유리로 되어 있다면 전망이 좋고 한겨울에 햋볕이 잘 들어 따뜻한 잘 지어진 집이다.   6) 같은 평수라도 넓게 보이는 집을 살 것.. 설계를 잘하여 매우 잘 지어진 집이기 때문이다.   7) 목조주택이 아닌이상 외벽은 벽돌집이 좋다.. 요즘 유행하는 화이바사이딩으로 외벽을 마감한 집 보다는  외벽을 벽돌로 마감한 집이 내구성이 강하여 세월이 흘러도 변함이 없다.   8) 업자들이 여러채 지어놓고 분양하는 집은 사지마라.. 붙여 먹을려고 궁리하며 지은 집이기에 날림공사가 되기 싶다.   9) 자기가 오래 살려고 지은집 라고 말하는 집을 고려 해 볼것.. 같은 조건의 두개의 집을 두고 저울질 한다면 자기가 오래도록 살려고 지은집이라고 말하는 주택이, 그 말이 진실이라면 더 튼튼할 것이기 때문이다.   10) 보기좋고 밝은 집을 구입 할것.. 겉에서 보기에도, 보기가 좋으면서 내부에 들어가서도 밝은 느낌이 오는 집을 살 것. 기가 살아나며 하는일이 잘 된다.  </TD></TR></TBODY></TABLE> </DIV></DIV></DIV>