송도 커넬워크 오피스텔 분양분석과 투자요령(송도커낼워크 분양분석)

안녕하세요 회원님~   신도시분양가이드의 페르세우스입니다~~~~~~~~~~^_^         기존아파트 침체의 골이 깊어지고 있고 분양시장도 냉각되고 있습니다   잠실,과천등이 입주물량에 따른 매도물량들의 매도물량과 신규아파트 입주를 위한 기존아파트 매물이   늘어나고 있지만 매수세는 살아나지 않고 있고 하락하는 아파트가 상승할 조짐을 보이지 않자 매수세는   더욱 더 위축되고 있으며 단기간에 급등한 아파트시세는 부담이란 부메랑으로 수요자들을 더욱 밀어내면서   하락세는 멈추지 않고 있습니다   하락세는 분당,평촌,용인,동탄등 경기 남부로 확산된지 오래되었고 판교의 엄청난 입주물량은 판교신도시   입주를 위한 당첨자들의 기존아파트 매물을 늘리면서 또 다른 시세하락압박 요인으로 다가서고 있습니다   급등하고 있는 이율은 경기불황과 맞물리면서 매물의 수를 증가시키면서 급매물이 증가하고 있지만   수요는 꿈적도 하고 있지 않고있는 상황입니다   급등하던 강북도 급등에 따른 부담으로 인해 급매물이 증가하고 있고 뉴타운 지분은 기존아파트 하락압박과   맞물리면서 수요가 자쥐를 감추고 있습니다   따라서 현상황에서는 무리한 투자보다는 주변시세가 받쳐주면서 개발호재가 있는 저가의 분양아파트 청약위주의   투자전략으로 다가서야 할 시기로 보여집니다     <IMG id=ke_attach_556 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds87/6_cafe_2008_08_13_14_10_48a26cbd78a13" border=0>       다음주에는 송도 커넬워크 청약접수가 시작됩니다   모집공고는 지난 8일 나왔고 20일~21일에 청약접수가 이루어지며 26일날 당첨자를 발표합니다   기다리고 기대하던 오피스텔이었지만 분양가가 좀 많이 높다는 아쉬움이 있습니다   송도 커넬워크는 송도의 오피스텔중에서 가장 뛰어난 입지를 갖추고 있습니다   D1~D4블럭에 각 2동씩 총 8EA의 동으로 구성되어 있으며 블럭마다 동과 동사이에는 청계천을 연상시키는   폭 5M의 수로가 있어 시원하고 쾌적한 느낌의 오피스텔입니다   1,2층은 근린생확시설(상가)로 이루어지며 3,4,5층이 오피스텔로 구성됩니다   오피스텔은 4EA의 블럭에 445세대가 공급되며 1사람이 4EA의 블럭에 1개평형씩 4EA를 청약할수 있습니다   예를들어 세대에 20세가 넘는 사람이 4명이면 4EA씩 16건을 청약할수 있습니다       <IMG id=ke_attach_843 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds87/3_cafe_2008_08_13_14_10_48a26cd761ffb" border=0>       송도 커넬워크 오피스텔은 송도에서 가장 인기가 높은 포스코건설에서 시공합니다   우측으로는 1공구 아파트단지가 있고 좌측으로는 대규모 업무단지가 들어서는 오피스텔로 업무단지와   아파트 단지 사이에 자리잡고 있습니다   아파트단지 주변시설과 업무단지의 주변시설을 모두 이용할수 있다는 장점을 갖고 있으며 국제병원,국제학교,   연세대,인천대캠퍼스,국제업무단지등에서 임대수요가 받쳐줄수 있다는 메리트가 있습니다   다만 청라지구 아파트분양가보다 높게 책정된 분양가와 현재 송도의 아파트 약세 거래장은 오피스텔 수요를   감소시키면서 투자가치에는 걸림돌로 작용할수 있습니다       <IMG id=ke_attach_165 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds87/3_cafe_2008_08_13_14_11_48a26ce5367b6" border=0>     송도 오피스텔의 임대수요중 업무단지는 시세형성과 투자가치 상승에 큰 도움을 줄수 있습니다   역삼동 테헤란로의 오피스텔과 서울 도심에 있는 오피스텔이 가치상승이 이루어지고 투자가치가 높은 이유도   엄청난 업무단지 때문이라 해도 과언이 아니라고 보시면 됩니다   국제병원,국제학교,연세대,인천대 캠퍼스에서는 임대수요가 발생하지만 업무단지에서는 임대수요,매매수요가   같이 발생하기 때문입니다   하지만 우려되는 부분은 아직 업무단지가 완공되고 수요가 발생하려면 상당한 시간을 필요로 한다는겁니다   이는 곧 업무단지가 들어오지 전까지 오피스텔 투자가치의 한계점을 들어낼수 있다는 말입니다   물론 국제병원,국제학교,인천대,연세대 캠퍼스등에서 임대수요는 발생하겠지만 1공구 대규모 입주물량에 따른   임대료 하락장세는 오피스텔 임대료상승과 투자가치 상승에는 부담으로 작용하게 됩니다   입주물량이 많은만큼 전세,월세 매물은 증가할것이고 증가한 전세,월세 매물은 임대료를 하락시키게 되면서   커넬워크 오피스텔의 임대료 상승과 투자가치 상승에는 돔움이 되지 못합니다       <IMG id=ke_attach_404 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds87/5_cafe_2008_08_13_14_12_48a26d3a6f81a" border=0>     또 향후 분양가상한제로 분양예정인 송도의 추가물량 8만여세대도 오피스텔 투자가치를 감소시킬수 있습니다   분양가상한제가 적용되면 송도에서도 저분양가 아파트가 나오게 될것이고 저가의 분양가는 오피스텔에 대한   투자가치를 불분명하게 만들 가능성이 큽니다   오피스텔 수요는 고분양가로 인식된 오피스텔에 투자하기보다는 아파트쪽으로 턴을 하게 되면서 오피스텔   투자수요는 감소하게 될 가능성이 크다고 보셔야합니다   따라서 오피스텔 투자는 심사숙고 하셔야하며 언론이나 메스컴등에 분위기에 휩쓸려서 하시면 더더욱 안됩니다   아파트시세상승이 오피스텔 가치를 상승시키거나 업무단지등에 대한 오피스텔 수요가 오피스텔 가격을   상승시키는 요인이지 분위기나 상승예상으로 가치상승이 이루어지지는 않습니다   기존 송도 오피스텔이 상승흐름을 타지못하고 정체되어 있는 이유도 그런 이유때문입니다     <IMG id=ke_attach_13 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/10_cafe_2008_08_11_17_19_489ff5e5259d5" border=0>     <IMG id=ke_attach_397 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/11_cafe_2008_08_11_17_19_489ff5ec664b6" border=0>     전매가 가능하기에 투자가치가 높다는 언론,매스컴 보도등을 한번쯤은 접해보셨을겁니다   아파트전매가 불가한 현상황에서 전매가 가능하다는건 웬지 투자가치가 상승할것 같은 착시현상을 일으키고   가치상승이 예상되면서 투자심리가 살아나는듯한 느낌을 받으셨을겁니다   하지만 실수요없는 부동산 투자는 결국은 성공할수 없습니다   전매가 가능하다고 모두 투가가치가 살아나는건 아니고 수요가 증가하는건 아닙니다     <IMG id=ke_attach_318 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds87/12_cafe_2008_08_13_14_13_48a26d8f329c3" border=0>       현상황에서 수요가 증가하고 시세가 상승하는 오피스텔이 되려면 일단은 기존 오피스텔 분양가보다   저렴해야하고 수요층이 두텁게 형성되어야 합니다   하지만 송도에서 분양한오피스텔 분양가를 살펴보면 더 프라우의 20평대는 650만원 안팎이었고 현대,대우   30평대는 750만원 안팎이었으며 시세는 초반기 프리미엄에서 정체되어 있는 상황입니다   캐널워크보다 저렴한 분양가의 오피스텔이 시세상승 흐름을 이어가지 못하는 이유는 공급물량보다 많지않은   수요 때문으로 분석됩니다   물론 캐널워크가 입지여건나 단지조성등은 더 프라우,현대,대우보다 우수한건 사실입니다   하지만 평당 850만원이 넘는 분양가는 수요자들에게 부담으로 작용하면서 투자수요를 흡수하는 상승재료가   되기 힘든 상황입니다   또 송도는 일반 오피스텔 거래가 침체되어 있는 거래장세로서 투자가치 상승을 예상하기 어렵습니다   세대수가 많지않은 인기높은 송도 오피스텔이 상승하지 못하는 이유는 추격매수층이 실종되었기 때문입니다   따라서 캐널워크보다 저가로 분양한 오피스텔이 추격수층이 없는 상황에서 입지여건이 좋더라도 고가의   오피스텔에 투자하는건 적합하지 않은 투자방법입니다       <IMG id=ke_attach_179 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds87/2_cafe_2008_08_13_14_15_48a26ddd45d25" border=0>     그래도 엄청난 경쟁률을 기록하면서 어느정도의 거품을 만들어 낼만한 오피스텔이 커낼워크입니다   엄청난 경쟁률은 거품장세와 거품거래를 만들어 낼수 있습니다   다만 실수요가 없는 상황에서의 고분양가의 거품거래와 거품장세는 부작용을 만들어 낼수밖에 없습니다   때문에 송도 커낼워크에 중,장기적인 투자전략보다는 단기적인 투자로 접근하셔야 합니다   거품이 형성되기전에 다가서서 거품이 형성되는걸 지켜보다가 거품이 걷히기전에 발을 빼는 초단기 투자전략이   커낼워크에 가장 적합하고 현실적인 투자방법입니다   분위기에 휩쓸려서 거품에 갇히지 마시고 냉정한 분석과 냉철한 판단으로 성공투자 하시기 바랍니다~       ★송도커낼워크,센트로드,청라 엑슬루타워 추가자료는 특별회원방에 비공개로      공지해 드리겠습니다       ☆추가분석자료     1,블럭별 집중 분석자료 (송도커낼워크,센트로드,청라엑슬루타워)   2,평형별 집중 분석자료 (송도커낼워크,센트로드,청라엑슬루타워)   3,군별 청약전략및 투자가치 전망 예상 (송도커낼워크,센트로드,청라엑슬루타워)   4,송도국제도시 수요분석과 송도 미래가치 전망 (송도커낼워크,센트로드,청라엑슬루타워)   5,오피스텔 전매시 알아야할 노하우와 체크포인트 (송도커낼워크,센트로드,청라엑슬루타워)   6,송도국제도시와 청라지구 비교분석및 수요층 분석 (송도커낼워크,센트로드,청라엑슬루타워)   7,입주때까지 벌어질수 있는 돌발변수및 각종호재분석 (송도커낼워크,센트로드,청라엑슬루타워)     <IMG id=ke_attach_924 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds87/9_cafe_2008_08_13_14_14_48a26db4e009b" border=0>     ▼ 동＊호수 배치도 <IMG id=ke_attach_468 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/12_cafe_2008_08_11_17_19_489ff5f4742fc" border=0>   ▼ 101동 배치도 <IMG id=ke_attach_838 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/3_cafe_2008_08_11_17_19_489ff5fd9cefa" border=0>   ▼ 102동 배치도 <IMG id=ke_attach_243 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/13_cafe_2008_08_11_17_19_489ff60046802" border=0>   ▼ 201동 배치도 <IMG id=ke_attach_955 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/14_cafe_2008_08_11_17_19_489ff602efaf7" border=0>   ▼ 202동 배치도 <IMG id=ke_attach_957 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/8_cafe_2008_08_11_17_19_489ff60561585" border=0>   ▼ 301동 배치도 <IMG id=ke_attach_80 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/8_cafe_2008_08_11_17_19_489ff60a48ea4" border=0>   ▼ 302동 배치도 <IMG id=ke_attach_421 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/7_cafe_2008_08_11_17_19_489ff60f6920b" border=0>   ▼ 401동 배치도 <IMG id=ke_attach_830 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/4_cafe_2008_08_11_17_19_489ff611b318a" border=0>   ▼ 402동 배치도 <IMG id=ke_attach_79 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/11_cafe_2008_08_11_17_19_489ff613cf2ab" border=0>   ▼ A01 타입 평면도(청약 신청시 1군) <IMG id=ke_attach_687 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/1_cafe_2008_08_11_17_19_489ff6180f819" border=0>   ▼ B01 타입 평면도(청약 신청시 2군) <IMG id=ke_attach_946 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/13_cafe_2008_08_11_17_19_489ff61a85a9b" border=0>   ▼ C01 타입 평면도(청약 신청시 2군) <IMG id=ke_attach_653 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/14_cafe_2008_08_11_17_19_489ff61c98b32" border=0>   ▼ D01 타입 평면도(청약 신청시 2군) <IMG id=ke_attach_411 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/3_cafe_2008_08_11_17_19_489ff61fd924f" border=0>   ▼ PH54 타입 평면도(청약 신청시 3군) <IMG id=ke_attach_485 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds84/16_cafe_2008_08_11_17_19_489ff62275c5a" border=0>