펜션 구입할때 Tip

[샤이닝핑거]

전원생활을 즐기면서 펜션을 구입하셔서 노후까지 보내시려는분들께..

펜션운영중인 1人으로서 몇가지 팁을 말해보겠습니다. 여기까페분들은 대부분 어느정도 생활에 여유를

가지고 계신분들이 많겠지만 저희집처럼 그렇지 못한 분들도 또한 있을 것으로 생각됩니다. 저희도 펜션을 매입할당시

서울에 살고 있는 아파트를 처분하고 펜션을 운영하는 것 이니까요^^;

여기와서 펜션을 운영하면서 주변의 분쟁이나 솔직한 느낌점을 말해보겠습니다. (기본적인것들로만)

글이 길지도 몰라요;

1. 주변 관광이나 먹거리가 잘 발달되어있는곳

저희집을 예로 들자면 태안입니다 해수욕장 바로 앞에있구요 주변에는 안면도 수목원, 오션파크 등등 

허브농원 쥬라기 박물관 매직아트 선상낚시 좌대낚시 근처에 항에서

수산물 시장과 많은 횟집.. 이상하게 해안가라 그런지 갈비집이 없네요 갈비먹고 싶어서 태안시내로 갔었다는..

2. 서해안에서 펜션을 하실때..

아 바닷가 앞에 좋은 땅이 나와 여기다가 지으면 되겠다 싶은분들.. 잘 생각해보세요 그바다가 해수욕장인지 일반 해루질하는

바다인지.. 해수욕장이라면 여름철에 해수욕이 가능합니다. 해루질하는 그런 바다는 큰돌들과 작은 돌맹이들이 물속에 많기때문에

해수욕은 힘들고 넘어지면 바로 얼굴 까이는 겁니다. 뭐 수영장 지으면 되지 하시는분들.. 바닷가 앞에 해수욕장앞에 수영장 짓고

주차까지 해결할 정도 펜션크기면 정말 최저로 잡아도 20억입니다. ( 저희동네기준 ) 가성비로 봤을때 합당치 않습니다. 물론 지금 글을 쓰는 게시판은 소소한 전원생활을 주제로 쓰고 있기때문입니다.

3. 진입로문제..

우리주변에서 항상싸우는 문제가 바로 이겁니다. 땅만 사서 주차만 해결된다고 되는것이 아니라. 진입로 차가 지나갈수 있는 도로라던지 일반 사람들이 나다니는 길을 잘 알아보셔야합니다. 저희 집 오른쪽 으로 쭉 펜션이 있는데 바다까지 거리는 150미터뿐이

안됩니다. 하지만 해수욕장 맨앞에있는 펜션이 갑자기 다른 펜션 손님들이 자기네 펜션땅을 지나가지못하게 철조망으로 입구를 막아버렸습니다. 나머지펜션손님들은 그러면 해수욕장까지 어떡해 갈까요?

그 나머지펜션 손님들은 150미터밖에 안되는거리를 최소 700미터 최고 1000미터를 걸어서 저희펜션 앞에까지 온다음에 해수욕장으로

갈수 있습니다. 다른손님이 항의할라치면 경비원이 막습니다.

4. 이건 가장 중요한 문제인데 방객실수 를 생각해라

이것이 가장 중요한이유는 처음에는 잘 몰랐습니다. 왜 객실수가 중요하냐면 여러가지 연관이 있습니다 우선

가장첫번째 매출부분. 일반적으로 보통 펜션 10만원 안팎입니다 그런저런한 펜션경우 그런데 펜션의 경우는

사업자가 농어촌민박으로 표시가됩니다. 세금문제등도 혜택이 있는 부분이겠지요 저도 이부분은 자세히 모릅니다.

다만 농어촌민박으로 허가가 가능한 객실수는 딱 6개까지입니다. 그이상부터는 허가를 숙박업으로 내야합니다. 여기서 숙박업이란

리조트 모텔 이런것들을 말합니다. 방 6개인데 펜션에 특성상 지역적인 부분을 고려한다면 저희 태안펜션쪽은 주말장사입니다.

토요일에 6개 나간다치면 60만원 한달꼴랑 240만원일 뿐입니다. 거기다가 유지비 난방비 전기세 이런거 따지면 상상에 맡기겠습니다. 그래서 이쪽일에서 하시는분 말을 들어보면 정작 돈을 번다라는 것은 여름 한철 성수기때 돈을 버는것을 말하는 것이고 평상시에

돈을 번다는것은 일반 생활할때 쓰는 돈이라고 생각하시면됩니다. 문제는 여기서 그치지 않는 문제 광고비가 들어갑니다.

광고비책정 이게 정말 중요한데 펜션은 가만히 있다고 해서 손님들이 알아서 예약하고 오는게 아닙니다 대부분이 인터넷으로

검색하고 모바일로 검색하는 시대에서 이게 다 클릭당 검색하고 나가는 돈입니다. 네이버는 파워링크 다음은 프리미어링크 구글도

요즘에 사람들이 많이 하더군요 그중에서도 네이버는 70%이상이 검색을 대부분사람들이 이용합니다. 문제는 그렇기때문에

클릭당 광고 단가가 네이버가 엄청 비쌉니다. 사업자들끼리 경쟁을 유도한거라 답이 안나올정도로 심각한 수준입니다. 저도

항상 이것때문에 스트레스받는 편입니다. 여기서 이이야기를 왜 꺼냈냐면 방 6개짜리 펜션이라면 이광고를 절대로 할 수 가 없습니다. 그런데 대부분 사람들은 이것을 모르고 광고검색을 보고 예약을 하죠.

참고로 안면도펜션 검색을 네이버에서 했다고 쳐요 혼자서는 못들어갑니다 광고비가 500이상나오기때문에 감당할수 없습니다.

그래서 나온게 펜션을 모아서 묶어서 사이트를 만들어 소비자가 그것을 클릭후 원하는 펜션을 클릭을 하는 것 입니다.

네이버가 이걸로 돈을 벌어요^^; 다음에서 그래서 적극적으로 유치를 해보려고 하지요 다음과 네이트는 같이 연동해서 쓰입니다. 네이버를 견제하기위해..

이것도 순위 3위유지하는데 평상시 한달에 개인적으로 50만원 성수기때 500만원이 들어갑니다 정말 평균적으로 계산했을시.. 그래서

방 6개짜리로 한다면 답이 안나온다는 겁니다 그래도 해결할 수 있는 방법은 펜션을 소개해주는 사이트를 이용하거나

물론 10~15%수수료를 제한 금액을 받습니다 쿠X, 위X프 소셜커머스를 이용하는 방법도 있습니다. 또한 블로그활용법이지요 소셜커머스의 문제점은

다시 자세히 설명드리겠습니다. 강화도, 가평, 양평, 안면도 , 거제도 ,제주도 등등제가 알고 있는 비싼 지역입니다. 여긴 거진다 묶어서 광고를 하는편입니다. 대신 그만큼 사람들이 많이오고 검색을 또한 많이 하는편입니다

그래서 방은 많으면 많을수록 좋고 농어촌민박이라는 세제혜택을 받으면서 사용하려면 건물을 2개지어서 방을 6개씩 명의를 와이프명의 한개 내명의 한개 이런식으로 하는방법이 있습니다. 숙박업으로 하면 위생교육가야하고 한달에 건물당 2만원씩 내야하고

소방점검수시로 나오고 복잡한편입니다.

5. 펜션의 특징을 세워라

요즘 트렌드를 보면 커플펜션이 대세인 편입니다. 조식부터해서 바베큐까지 제공하는 서비스는 물론  경기흐름영향도 가장적게

받는 장점이 있습니다. 단점이라면 정말 멋있고 매혹시킬만한 펜션이 아니라면 장사가 안됩니다. 매혹시킬만한 그런수준이라면

재정적인부담이 엄청나게 많이들어간다는 부분이 있습니다 그밖에 독특한 놀이를 할 수 있는 특징이 있는 펜션들이 있는데

그런데가 장사가 잘되는 편입니다.

6. 수영장펜션.

해수욕장이라고 해도 수영장있는곳과 없는곳의 매출의 차이는 분명합니다. 가급적 수영장있는편이 좋으나 돈이 많이들어가는

단점이 있고 또한 수영장 관리를 잘해야합니다. 녹조현상이런거 방지하기위해.

경험을 말씀드리자면 우선 수영장물관리가 가장 중요한데 흔히 수영장에 쓰는물이 지하수와 수돗물을 사용하는데 서로의 장점과 단점이 있습니다. 지하수는 물값이 안드는데신 약품처리를 한다고해도 벌레가 유독 많이 껴서 매일매일 관리를 해줘야하는 부분이있고

수돗물은 물값이 나간다는 단점이 있는데신 벌레로부터 알까고 막 이런것들 ㅡㅡ 좀더 편합니다.

그리고 안전문제.. 저희주변 펜션에서 2년전 수영장에서 입수금지시간에 들어가서 손님중 어린아이가 다이빙하다가 뇌사 당한 사건이 있었습니다.법적공방까지간결과 판결은 1억 5천만원 그손님한테 배상하라..이리 나왔습니다 솔직히 펜션주인으로서는 억울하지만 어쩔수 가 없는 현실이죠 입수금지시간을 명시해놨는데..

7.텃새

홈 어드벤티지맞나요? 이거 정말 무시못하는 일이네요 저희야 원래 아버지고향이 여기라 다들 동문이고 동창 선배후배들이라

융화하는데 큰 어려움이 없었습니다만 나머지 세얻어서 펜션하시는분들, 서울에서오신분들 엄청 시달립니다.

가장심한부분이 불법행위를 하거나 약간의 이정도는 되지 않나 싶은것들 이런것들도 군청에 막 신고해버립니다. 영업정지라도

나오는날에는 ..

그래도 나 혼자 장사 잘하면 되지 않느냐 이렇게 생각할 수도 있는데 성수기같은경우 주변펜션에서 쓰레기나 음식물쓰레기

때문에 돈을 걷어서 따로 그일만 하는사람들은 씁니다. 그런데 그사람드 지역주민이라 타지역에서 온사람이 운영하는 곳에서는

잘 안치워줍니다. 이러면 바로 구데기생기고 악취가 발생하지요 그밖에도 좀 무시하거나 자기네집 펜션손님들이 꽉차서 다른

손님이 방있냐고 문의오는경우 이럴때 지인펜션에 소개를 시켜주는데 그런거 일절 없습니다. 운영하는데 애로사항과 서로 부딛치는 경우가 종종일어납니다. 그래서 이런분들이 적응못해서 1~2년하다가 팔아버리는분들이 많이 봤습니다.

8.펜션 이불방 지하실..

보통 이불방은 존재하는곳이 많지만 지하실을 왜 만들라고 말을하냐면 여기에 세탁기나 각종쓰이는 공구 이런것들 지하실이 아니더라도 창고를 만들어두면 좋습니다 거기에 세탁기 이런것들을 넣어두는데 보통 펜션에서 1~2개 세탁기로 그많은 빨래를 한다는건

불가능합니다. 거진 빨래 안한다고 봐야지요 저희집도 세탁기가 8개가 돌아가는데 이것도 모자를때가 많습니다. 건조기도 4대가 돌아가는데 비올때는 정말 힘들지요. 왜 세탁기가 중요하냐면 펜션내에서 청결을 가장볼수 있는곳중에 이곳펜션은 진짜 깨끗하다라고

느낄수 있는부분이 바로 세탁실입니다. 어느정도 깨끗이 청소하고 운영해도 이불빨래만큼은 힘들거든요

혹 리조트나 콘도(모든콘도나 리조트가 이런것은 아닙니다 어느특정한 몇군데) 이런데 가보셨으면 아시겠지만 별로 상태가 안좋은데 가시면 온갖 잡내 찌든때와 바닥은 끈적끈적하고

정말 묵고 싶지 않은 곳들 펜션속에서도 존재하고 저희주변에도 많습니다. 이거는 꼭 생각해보셔야합니다.

9. 펜션을 매입하기전에 그전에 썼던 사람이 주인인지 세를 얻었던 사람인지 확인하라

여기와서 알게되었는데 특이하게도 펜션은 년세가 있습니다. 보통 5천에 보증금 1천 이런식으로 년세가 존재합니다. 많은곳은 1억에 보증금2천

주인이 펜션을 부득이하게 운영하기 힘들거나 귀찮을때 세를 주는방법이 있습니다. 근데 문제는 세입자가 관리를 잘해줄지가 의문입니다. 그세입자야 펜션이 더럽거나 도저히 관리하기 힘들면 그다음해에 계약을 안하고 다른곳을 계약하면 그만이기 때문입니다.

100이면 90은 다 더럽게 씁니다. 정말 충격먹었던것이 저희집 오른쪽끝에있는 한펜션이 세를 얻었는데 쓰레기와 음식물쓰레기는 땅에 뭍고

방값은 후려쳐서 쿠x ,위x프 정말 말도안되는가격으로 올려놓고 사람들한테 방을 팔고 빨래나 청소를 하는걸 본적이 없습니다.

쿠팡이나 위메프 이런곳들도 원래는 자기가 감당할수 있는부분에서 할인율을 해서 홍보를 하는것을 쿠팡이나 위메프같은 업체에서도 바랄 겁니다. 싸면 이유가 있구나 이런생각을 하게끔 만드는게 쿠팡이나 위메프에서 바라는건 아니니까요 이펜션세입자가 이번년도까지만 한다고 주인에게 통보한다음 올해에는 뒷쪽 펜션을 얻었는데 그펜션주인이 그세입자 소문을 알고 계약을 중도에 해지했다고

할정도니까.. 물론 모든 세입자가 그런것은 아닙니다만 아무래도 주인과 세를 얻어서 하는 입장에서는 차이는 분명히

존재하거든요  

10. 빚은 적당히..

펜션이 위치좋고 적당하면 가격이 후덜덜합니다. 그래서 결국은 빚을 지고 시작하는경우가 많지요 .

주변에 빚 이자 감당못해서 경매로 나오는경우 무지 봤거든요..

하지만 그빚을 감당할수 있는 경우는 방 6개기준 2억정도라고 생각합니다 흔한 펜션기준으로.. 100만원 안으로 이자만 나오겠지만

그밖에 광고비이런것들 기타들어가는 것들하면 한달에 200은 순수하게 나가거든요 2400이면 성수기때 방6개기준으로 못벌어도 4천은 벌어야하며 나머지는 생활비로 하면 한달에 순이익250~300정도 버는계산이 나와야합니다. 뭐 돈은 은행에서 나오는거 아니냐고

하신다면야 할말이 없지만.. 그런분들이 1~2년안에 바로 다시 팔고 다른데를 알아보러다니시는 분들인데 단골이 어느정도 쌓여서 어느정도 매출에 꾸준히 영향을 끼칠려면 5년정도는 굴려야 답이나오거든요   

뭐 대충 써 봤더니 펜션노하우만 적어놨네요^^;  제가 말씀드리고 싶은것은 펜션이 결코 호락호락하지 않다는 부분이고 직접운영하는것과 놀러온것과의 차이는 엄청크거든요.. 저희도 그차이를 모르고 놀러다닌것만 생각한 나머지(엄마가 펜션이거 사서 했음 좋겠다라고 지르셔서 ㅡㅡ ) 지금 이렇게 고생하고 있는거겠지요.  하지만 차차 자리를 잡아가고 있다고 생각되고 매출이 매년 늘어나는것을 보면 솔직히 기분은 좋습니다.

흔히 이쪽계통에서 하는말들이 성수기때는 청소도 대충해도 어차피 이사람들은 한번 오고 다시는 안오는 사람들이기때문에 대충대충

해도된다고 하지만 저는 반대로 이분들께 진정으로 깨끗이 최선을 다해 편히 모신다면 다시와주지 않을까 싶어서 그렇게 대해왔고

확실히 그분들 소개로 오시는분들이 꽤나 됩니다. 기본중에 기본을 중시한결과라고 생각됩니다.

그 펜션 홈페이지는 아무리 예뻐도 실제로 보기전까지는 아무도 모르는 것이기때문입니다.

경쟁은 엄청치열하지만 확실히 열심히만 한다면 보답으로 되돌아올거라고 저는 확실히 말씀드릴수 있네요

노후에 전원생활하실때 펜션운영도 같이하시면서 하실생각이신분들은 힘드시니까 6개정도 소규모로 시작하셔서 점차 늘리는 방법도 좋구요 다만 이경우에는 단골들을 많이 만들어 운영하면 1년 주말 단골들만으로도 굴릴수 있을정도로 장사 잘되실거라고 생각됩니다.

그리고 펜션사실때 싸게 정확한 분석을 하시려면 그주변 개인세무서를 가셔서 잘 꼬득여서?; 한번여쭤보세요 그분들은 펜션들도 관리많이 하시니 펜션 매출 뻔히 똭 ~!! 하고 보이잖아요 매물나온것중에 추천해달라고 하시면 될 것 같네요 이게 솔직히 가장정확한 방법이라고 생각되요 다만소소한것들은 제가 쓴글을 참고하시구요 ..

30년을 서울살다 이곳에오니 마음만은 편하네요 ^^ 펜션운영하는노하우나 이런거 궁금하시면 쪽지한번 주세요 연락드릴께요

[장안[권민수]]

펜션 운영에 관심있어 읽은 건 아니지만, 관심있는 회원분께 도움이 되시길 바라는 맘에 쓰셨다는 진심이 느껴지네요. 잘 읽었습니다. 그리고 펜션 위치나 연락처 쪽지로 한번 부탁드립니다. 나중에 그곳에 간다면 핑거님 펜션으로 방문하고 싶네요^^

[샤이닝핑거]

좋게 봐 주셔서 감사합니다 고객감동은 진정성에서 나온다고 생각하고 있습니다

[도치(쭌)]

진정성이 엄청 뭍어납니다.위치랑 전번,성함 한번 쪽지주세요.와이프랑 함 놀러갈때 가게요.감사해요~~

[샤이닝핑거]

좋게 봐 주셔서 감사합니다 좋은 접대 받았다라고 생각되실 수 있도록 최선을 다해 모시겠습니다 헤헤 ^^;(아부의달인)

[뉴비지니스맨]

와~~~진심이 느껴지네요~~

제 친한친구도 펜션하는데 함 보여줘야겠네요~~

[샤이닝핑거]

친구분도 펜션하시면 대부분 아는 사실일뿐입니다. 다만 처음 하시는 분들이나 할 예정이신분들이 보셨을때 도움이 되셨으면 하는 마음에 글을 써 보았습니다.

[올블랙스]

몰랐던점 많이 알게해준 글이네요.팬션에 관심이 좀 있었는데 참고가 될것같네요~^^

[샤이닝핑거]

정말 감사합니다 혹시나 궁금한점이 있으시거나 태안쪽에 펜션을 하실 예정이시라면 연락주세요 그 펜션이나 그쪽 지역에대해 자세한 설명을 해드리도록 하겠습니다. 쪽찌로 제 연락처 남기겠습니다.

[페르마 장기철]

감사합니다 좋은정보 잘읽었습니다 ᆢ
위치 연락처 정보부탁 드려봅니다
한번 방문 해보고 싶네요

[초원우에]

진심이 가득 담긴 글입니다.^^
엉터리 없는곳...아무런 관광유도물~자연풍광, 유명 관광지, 해수욕장 등~이 없는 생뚱맞은 촌에 팬션하는분들은
수입이 나올까 싶은곳도 있더군요.^^

[라이너스의담요]

저희 부모님도 펜션을 하는데 공감이 마구마구 됩니다^^
나중에 태안갈일이 있으면 핑거님 펜션으로 가야겠습니다!!

[피노이(박천형)]

펜션을... 은퇴후,노후 생활수단으로 고려하는 분들이 미리 봐둘만한 내용이네요~ 왠지 절절합니다~ ^^;,