부동산경매 리스타트 (경매물건 선정방법 : 다가구주택, 연립 다세대주택)

[박승일2]

1. 단독주택 경매 물건 선정 방법

법원 경매시장에서 크게 관심을 끌지 못하는 종목이 바로 단독주택이다.

다른 물건에 비해 처분하기도 어렵기 때문에 실수요자가 아닌 경우에는 투자하지 않는 것이 일반적이다.

단독주택하면 흔히 권리관계가 복잡할 것이라 생각하거나, 혹은 낙찰 후에도 세입자와 치열한 감정싸움과

혹독한 노력 후에 집을 넘겨받을 수 있을 것으로 지레 짐작하기도 한다.

그리고 단독주택은 수익성이 없을 것으로 생각한다. 그러나 모든 단독주택이 골치 아프거나 수익성이 떨어지는 것이 아니다.

단독주택은 아파트나 상가와 같은 집합건물과 달리 함정이 있으므로 초보자 수준 에서는 건물과 대지가 일괄 입찰되는물건을

고르는 게 좋다.

대지와 건물이 분리 입찰되는 물건은‘법정지상권 성립여지 있음’등으로 재산권 행사를 자유롭게 할 수 없다.

최근 단독주택을 낙찰 받는 사람들의 성향을 보면 낙찰 받은 뒤 구옥을 철거하고 연립·다세대 건축을

목적으로 하는 경우가 종종 있다.

단독주택중 다가구주택은 경매시장에서 인기가 높아지고 있다.

언듯보면 세입자나 권리관계등이 복잡해서 초보자들이 꺼리지만, 제대로만 고르면 그야말로 ‘대박’이다.

다가구주택은 세입자가 많아 명도처리가 어렵다는 점 등의 이유로 다른 물건에 비해 1~2차례의 유찰은 보통이고,

경쟁률도 비교적 낮아 낙찰가격이 전세가격을 밑도는 경우도 있다.

먼저 인근 부동산중개업소를 통해 정확한 거래시세를 파악해야 한다. 감정가격이 시세보다 비싸게 결정되는 경우도 있기 때문이다.

임대를 목적으로 한다면 해당물건의 입지여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 역세권이나 대학가·공단 등지의 주변에 위치한 물건이라야

임차인을 구하기도 쉽고 임대료도 높게 받을 수 있다.또한 대상물건의 임차관계도 꼼꼼히 확인해야 한다.

특히 선순위세입자중 확정일자 등을 받아두지 않아 낙찰대금 배당 대상이 되지 못하는 세입자가 있는지 여부를 체크해야 한다.

법령정비로 다가구주택도 다세대주택처럼 분할등기를 할 수 있게 허용되자 요즘 경매시장에서 다가구주택을

찾는 사람이 부쩍 늘고 있다.

다만 서울 등 조례로 금지하고 있는 지역도 있어서 사전에 확인이 필요하다.

다가구주택을 경매로 낙찰 받아서 원룸으로 리모델링하거나 빌라와 같은 다세대 주택으로 새로 지어 임대사업을 하려면

임대가 잘 나가도록 지하철역에서 5~10분 이내의 역세권을 선택하여야 한다.

특히 학교인근이나, 주변에 공단 또는 사무실이 밀집 되어 있어 독신자들이나 신혼부부가 많은 곳이 임대수요가 좋다.

그리고 주변에 재래시장이나 할인매장, 체육시설, 공원, 학원 등의 생활편의 시설이 밀집되어 있는 곳이 좋다.

낙찰가와 전세값 차이가 거의 없는 주택을 낙찰 받아 곧바로 임대하면 큰돈을 들이지 않고 임대주택사업을 시작할 수도 있다.

그러나 다가구주택은 다른 물건에 비해 권리관계가 복잡하기 때문에 대항력을 가진 세입자가 몇 명인지,

추가로 부담해야 할 인수금액이 얼마인지,누가 소액에 해당하는지, 명도대상자는 누군지 등의 철저한 권리분석이

반드시 필요하다.

2. 연립·다세대주택 경매물건 선정 방법

최근 아파트 전세난이 이어지면서 연립주택과 다세대주택의 인기가 수도권 경매시장에서도 높아지고 있다.

부동산경매정보 전문업체 지지옥션은 2010년 1월 수도권에서 경매에 붙여진 연립주택과 다세대주택의 낙찰가율은

88.7%로 전달보다 3.6%포인트 상승했다고 밝혔다.

낙찰가와 경쟁률이 높았던 물건들은 대부분 뉴타운과 재개발 등 개발호재가 있는 지역이거나 역세권인 것으로 나타났다.

지지옥션은 최근 아파트 전세 값이 오르면서 적은 돈으로 취득 가능하고 대출규제에서 벗어나 있는 다세대에 대한 관심이

높아지고 있다고 설명했다.

연립·다세대주택은 미래가치를 보고 투자하는 경우가 많다. 향후 뉴타운사업이나 재개발 추진방향에 따라 투자 수익률에

상당한 차이가 생길 수 있다.

특히 최근에는 재개발 또는 뉴타운 지정이 어려운 지역까지도 인근의 개발기담감 만으로 무분별한 투자가 이루어지고 있기에

상당한 주의가 필요하다.

재개발 지역의 연립·다세대주택에 투자할 때 사업추진 가능성이 높은지여부를 지자체를 통해, 탐문을 통한 지역분석을

통해 확인한 후에 접근 하여야 부동산투자로 인한 리스크를 최소화 할 수 있다.

최근 서울의 재개발과 뉴타운 투자 기대감이 커지고 있다. 정부와 서울시가 재개발·뉴타운 용적률을 올려주기로 한 때문이다.

뉴타운은 빠르면 2010년 상반기중 기준 용적률을 20%포인트 올릴 수 있다. 사업이 마무리 단계인 시범뉴타운을 제외한

2~3차 뉴타운 대부분이 혜택을 볼 수 있다.

늘어나는 용적률은 모두 전용 60㎡이하 소형으로 지어 모두 일반분양 할 수 있다. 용적률이 20%포인트 오르면 건축 연면적은 10%정도 늘어난다.

건축 연면적이 10만㎡정도인 동작구의 한 뉴타운은 소형아파트를 100여가구 더 지을 수 있다.

뉴타운을 제외한 재개발구역의 용적률은 올해중 법정상한선(1종 200%, 2종 250%, 3종 300%)까지 허용된다.

지난해 정비구역으로 지정된 관악구의 한 재개발 구역(3종)은 250%이내인 지금의 용적률을 법정 상한선인 300%까지 올리면

일반분양 물량이 지금보다 150여가구 내외로 늘어날 것으로 예산된다.

하지만 신중해야 한다. 지역별 높이제한, 일조권, 도로폭 사선제한 등의 건축법에 의한 규제 때문에 용적률 상한선까지 높일 수 없는 경우도 많고,

 정부와 서울시에서 모든 재개발구역의 용적률을 법정상한선까지 보장하는 것이 아니기 때문이다.

Tip. 재개발 구역 내 조합원들의 분양 자격

구 분	주택  소유여부	최소면적	2003년12월30일	지목여부
토지만 소유한 경우	유주택자	90㎡(약 27.5평)이상	등기 분할은 이전	관계없음
	무주택자	30㎡(약 9평)이상	등기 분할은 이전	지목이 도로이면 현황상이용은 분양자격 없음
건물만 소유한 경우	여러 주택 소유에 관계없음	건물면적이 작아도 등기만 있으면 가능	다가구 등기 분할은 이전(단 20평형대 이하만 공급)	관계없음
무허가 건축물을 소유한 경우	국공유지 점유자	건물면적이 작아도 구청에 등록되어 있으면 가 능	단 무허가건축물 대장에 올라가 있을 것	관계없음
토지+건물을 소유한 경우 (일반적인 경우)	소유에 관계없음 단,1가구 다주택 소유한 경우는 1분양자로 봄	관계없음	등기 분할은 이전. 단 면적 제한 있음 (토지만 소유의 경우에 해당)	대     지

* 현재 서울시의 조례에 의하여 작성한 표이므로 다른 시, 도는

별도의 조례를 참고하기 바란다.

     

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