수성구 만촌동 신축 다가구가 반값으로 나온다고 진짜

[서정욱]

20년 신축 입지도 만촌동 대구 명문학군 아시죠. 그리고 반값입니다. 

만촌네거리 인근의 현제 다가구 최저가 반값으로 나왔습니다. 
무수한 학원가 그리고 수성구 명문학군 때문에 수성구는 땅값이 떨어지지 않는데죠. 
자녀 때문에 꾸준한 수요를 가지는 지역의 반값 다가구 입니다. 
대구 입지 중에 최고의 안정적으로 수요가 기대되는 지역입니다. 

도면상에는 
최신축 3층 다가구이며  되어 있습니다. 
총 근린사무소1개와 룸6개  되어있습니다. 
발코니와 다락 지하층은 연면적에 포함이 안되어 있죠. 
건물 규모가 다가구의 연면적 풀로 채웠고 
지하1층에 근린생활 사무실로 나와있는 
꽉 채운 규모가 큰 다가구입니다. 

그리고 호재도 있죠. 
얼마전 홍준표 대구시장이 발표한 
대구 노후 주택지 통개발 마스터 플랜에 범어지구에 속하는 
지역입니다. 그렇게 되면 민간주도개발활성화와 규제는 최소화하고 
인센티브 최대화하는 방안을 마련하였고 대규모 통합마스터플랜으로 
노후된지역이 변화가 일어 날 거 같네요. 
시간은 많이 걸리겠지만 프랜에 범어지구에 속하는 경매물건입니다. 

2020년식 근린주택으로 -1층 근생과1,2,3층으로 대형6개 배치됩니다. 
툼룸과 쓰리룸구조로 되어 있어서 
특히 3층은 다락까지 배치가 되어 있어서
좀 더 금액을 받을 실수 있을거 같네요.  
실거주에 좋은 것 같습니다. 
하지만 실제 공부상과 비교해봐야 합니다. 위반건축물이 없는지 
아님 방구성이 다가구에 속하는지 다시 한번 확인을 해봐야 합니다. 

20년 신축이어서 건물 외벽은 대리석과 드라이비트 마감으로 
상태가 좋은 것 같습니다. 
경매 진행하는 동안 잠깐 정돈과 관리가 안 된거 같지만 
신축이어서 조금만 청소 관리를 하시면 
깨끗한 컨디션을 가질 수 있는 다가구인거 같습니다. 
하지만 위치는 좋지만은 이지역이 고가 있는 언덕 지역이라서 
이부분은 감안을 하셔야 겠습니다. 하지만 
한 블럭이어서 바로 앞 공경로가 이어져 있으며 
버스정류장도 인근3분안에 위치하여 있어 
세입자는 뷰도 나올거 같은 단점이지만 장점으로도 
보여지네요. 

제일 좋은 위치가 역세권과 대형수요층이 있거나 
그리고 평지의 반듯한 모양이 제일 좋지만은 
대구 만촌동의 입지를 더 우선일까 싶네요. 
관리가 잘된 다가구로 깨끗한 컨디션인거 같습니다. 
건설비가 40%이상 상승한 시점에 
이런 건물을 짓는다면 불가능이죠.

안녕하세요.대구 자산부동산 중개 경매 서소장입니다. 
경기가 힘들수록 현제 시점에 좋은 경매 물건 들이 많이 
나오고 있는 듯 합니다. 앞으로 꾸준히 직접 발로 
찾아가서 영상 올리며 소계 해드리겠습니다. 
자산부동산에 문의 주시면 정성을 다하겠습니다. 

영상으로 보고 싶으시면 꼭 구독해주세요. 
https://youtu.be/mMpA7VvlK3s

2023 타경 3612  대구지방법원 6계
매각기일 3차 2024-05-21 862,039,000원 
대구광역시 수성구 만촌동 656-20

1) 사건정보와 권리분석

1 경매 일정 및 상세정보입니다.
감정가(100%) 1,759,262,880입니다. 
3차 최저매각가격 862,039,000 (49%)
보증금은 86,203,900 (10%)원입니다. 

2.물건정보와 도면확인 

사건번호:2023 타경 3612  
물건 다가구 원룸 
토지면적:91.2평
건축면적:219.34평

다가구는 연면적이 660제곱 200평 이하면서 
층수가 3층 이하여야 하며 19세대 이하가 다가구 입니다. 
다가구는 단독주택에 속하며 1주택자는 비과세도 받을수 있습니다. 
공부상가구수와 실제 가구수는 현장조사가 꼭 필요합니다. 
연면적이 초가되면 다세대 주택으로 세금이 발생합니다. 
다세대로 빠지면 각호당 주택수로 
포함이 되지요. 
근린상가시설도 가능한지 
꼭 지자체나 세무소에 물어 보시길 바랍니다. 
그리고 공부상과 현상황을 비교해보세요. 

토지감정가:66,300만 평당 727만
49%최저가:32,487만 평당356만 

건물감정가:10,959만 평당 499만 
49%최저가:53,699만 평당244만 

외벽: 본타일, 석재붙임 등
내벽: 벽지도배, 타일 등
바닥: 강화마루, 내장타일 등
창호: 하이샷시 창호임.

공부상에는 
-1층-주차6대/근생(사무실) 실사용은 주거 가능성이 있습니다. 
1층,2층,3층-투룸1/쓰리룸(주인세대)1
총 근린사무소1개와 룸6개로 구성이 됩니다. 

현상황은 
지하1층 다가구원룸과 사무실로 구성 되며 
1층은 1-5호 원룸으로 되어 있는 것 같습니다. 
2층도 1-5호 원룸으로 되어 있는 것 같네요. 
3층은 공부상그대로 투룸과 쓰리룸 
4층도 있는데 다락을 개조한거 같은데 확인이 필요합니다. 
공부상하고는 틀린 것 같습니다. 

구독과 좋아요. 부탁드립니다. 

3.입지분석 
만촌역까지 인근이어서 무수한 학원가를 이용하기 수월하네요. 
수성구의 메인이 범어네거리와 만촌네거리 입니다. 
그리고 청수로청호로의 학군이죠. 이인근은 학군과학원가때문에 
언제든지 1순위로 꼽히는 지역입니다. 
그리고 만촌동은 주택밀집지역이며 버스정거장이 있어 학군,학원가의 
입지를 누릴 수 있는 지역입니다. 
동부중학교는 도보권으로 인접되어 있으며 
대구만촌초등학교는 도보10분권에 위치하여 있습니다. 

저는 만촌동이 주택이 밀집되어 있으며 학군과학원가의 인접이 가장 1순위
라고 생각이 듭니다. 만촌네거리까지 버스로 3분안에 도착하는 위치이며 
앞으로 추친하는 대구 노후 주택지 통개발 마스터 플랜에 범어지구에 속하는 위치라서 
좋은 컨디션을 유지 시킬수 있을 거 같습니다.  

학군과학원가의 자녀 때문에 
꾸준한 수요가 예상이 되는 지역입니다. 
다가구 상태로 컨디션이 좋고 년식도 20년식이며 
연면적이 꽉채운 대규모 다가구이며 
지하1층만 정돈과 청소를 한다면 
추후 리모텔링은 하지 않아도 되는 컨디션이라 
수요가 있어 보입니다. 
오늘의 물건 주위 시세
토지면적:91.2평
건축면적:219.34평 비교사례는 최대한 이조건에 맞추어서 평가하시길 바랍니다. 
참조용으로 보시길 바랍니다. 

본건은 20년 신축했으며  19년에 부지를 매매했습니다. 평당307만원에 싸게 샀네요. 
인근에 비슷한 다가구가 24년3월 최근거래가 연면적은 작지만은  약15억 거래가 되었네요. 
땅값만 본다면  바로 옆에 평지고 중간도로 접합된 토지가 평915만원 거래되었고
고가 있는 부지라서 500-600만원 선으로 생각듭니다. 그리고 건축물은 감정가로 보시고 
판단하시는게 좋을 거 같습니다. 

현제 시점에 감정가가 조금 높게 나온거 같습니다. 
최저가로 보시면 좋은 컨디션이지만 
현제 이정도의 꽉찬 대규모 다가구를 짓는다면 건설비용이 많이 
듭니다. 
현제 본건은 20년식 컨디션을 고려하면 더 좋은 금액이 예상이 됩니다. 

 
주변원룸시세 공부상으로 기재했습니다. 
(지하1층은 사무실과 다가구로 되어 있어서 그냥 통으로 잡았습니다.) 
원룸은 컨디션에 차이는 있지만 
보수적으로 잡겠습니다. 투룸과 쓰리룸 구조이며 
다락이 있는 3층은 10만원 정도 더 받을 수 있을거 
같네요. 

투룸 
500/40만원 관리비10만원 
쓰리룸 2천/80만원,관리비10만원으로 보수적으로 잡았습니다. 
예상금액입니다. 
그리고 다락이 있는 3층은 투룸1천/50만,쓰리룸은 3천/90만 

예상 임대수익은 (개인 마다 다릅니다. 자기의 기준으로 
예상 임대수익을 다시 계산 바랍니다.)
지하1층근생(주거)40만원 보증금500만원
1,2층-투룸2x40=80만/쓰리룸2x80만원=160만원 
보증금 투룸은 500만x2=1000만/쓰리룸 2천x2=4천만
3층(다락) 투룸1천/50만원,쓰리룸3천/90만원   
총 보증금은9500만,월세420만원 
현상황으로 기재하면 몇 백만원은 더 올라가겠네요. 

신탁대출 80%,현제기준 이자률5.5%      
잔금과 등기까지 가져 올려하면 
취득세+법무사+기타경비=2% (약1900만원)
낙잘가8억6천 기준=연수익률 13%나오네요. 

단 등기까지 잔금치는 금액은 있어야 합니다. 그 뒤 임대세팅으로 
보증금을 받아서 차감하는 구조이므로 초기비용은 가지고 있어야 가능합니다. 
담보대출과 신탁대출로 활용하시고 레버레지를 활용하시면 더 좋은 결과가 예상됩니다. 
신탁대출로 80% 활용하시고 등기 완료 후까지는 2억 이상 자기 자본금이 들어갑니다. 
보증금 세팅하면 약1억 받으니깐 
최종 투자금 1억이 소요되는 겁니다. 그리고 약 100만원 수익이 생기는 거죠.

낙찰가는 보편적으로 잡으시길 권장합니다. 
수익률이 잘나와야 낙찰받은 물건을 잘받으시는 겁니다. 
경매는 더 낮게 낙찰 받아서 수익을 낼수 있어야지 경매입니다. 
제일 중요한 시세를 경기에 반영하여 입찰을 하시기 바랍니다. 

법원등록된 자산부동산 &경매 문의 주시면 
권리분석/낙찰/명도까지 
원스톱으로 도와드리겠습니다.

권리분석   
권리분석상 깨끗한 물건 같습니다. 
토지 대지권에 문제는 없어 보이며  
근저당이 말소기준 권리 뒤에 권리는 다 소멸 예상됩니다. 
대항력이 있는 세입자는 없으며 인수되는 권리는 없어 보입니다.
시세만 잘 파악하셔서 하시면 좋은 경매 물건인거 같습니다. 
임장과 정확한 시세조사는 본인이 해야 합니다. 참조용으로 봐주시길 바랍니다. 
이물건에 관심이 있으시면 
정성으로 발로 뛰는 자산부동산문의 주시고 
법원등록업체 권리분석/낙찰/명도까지 
원스톱으로 도와드리겠습니다.

정성이 가득한 자산 부동산이 되겠습니다.

대구 부동산 물건들도 접수 다 가능합니다.
최고의 조건으로 최대의 결과를 내겠습니다.
*회원님께서 거래를 원하는 부동산이 있으시면 
문자로 주소와 평단가 남겨주시면 
최대한 신속하게 처리해드리겠습니다.
010-4226-3407

대리입찰,경매컨설팅,물건분석언제든지 연락주시고
물건의 낙찰,유찰,최저가 변동이 있을 수 있으니, 해당부분 반드시
확인하여 진행여부 판단하시기 바랍니다. 현장시세 조사와 임장을 통해 다시 
한번 확인하시길 바랍니다. 위의 영상과 내용은 참조형으로 봐주시길 바랍니다. 
일일이 변경부분 수정 고지하지 못할 수 있습니다. 
본 채널에서 소개하는 내용은 면책조건의 매물소개 영상이므로, 
응찰전 법원비치공부 및 전문가 및 허가권자의 도움을 통해 가치,
개발행위등을 판단 결정하시기를 당부합니다.
소유자 이해관계인등의 비공개 요청이 있을시, 
즉시 삭제처리토록 하고 있습니다.

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