* 경험담 * 임대사업자 등록의 모든 것

[Re born리본(초급반19,월투반 3기)]

초급반 19기, 월투반 3기 리본입니다.

올해 4월 단기임대주택사업자 등록 조건이 변경되었죠?

그전에 저도 임대사업자를 등록했습니다. 

그때 정리한 절차입니다. 여러사이트를 보고 정리해둔 자료이니 

분명 유용하게 쓰일 거라 생각합니다.

도움이 되시기를 바랍니다~^^

그런데 임대사업자를 등록하고 후회한 부분이 있습니다.

임대사업자로 등록한 물건의 경우

매도시 벌금을 내거나 매수자가 주택임대사업자로 포괄승계를 해야 벌금을 안낼 수 있는데

향후 5년의 부동산 시장의 흐름을 정확히 알 수 없기 때문에 " 매도하고 싶을 때 어려움이 많을 것 같다." 입니다.

만약 다시 돌아가도 저는 양도세 중과 때문에 등록을 하긴 했겠지만 양도세 중과 문제가 없으신 행크 분들은

신중하게 알아보고 등록하셨으면 합니다~^^  

취득세 감면을 위해서는 잔금 전 등록하기

의무 임대 기간 4년 -4년 의무임대기간 채울 경우 주택수 미포함

재산세 25% 감면/종부세 합산 배제

연 임대소득 2000만원 이하 비과세 (월 임대료 160만원인 경우 2000만원 이하임)

단점)　임대료 인상률이 연 5%로 제한되고、부가세를 환급받을 수 없음

3월 5일날 계약서 작성ー내가 주택임대사업자 등록 신청(일주일 소요)

ー　3월 9일쯤에 잔금- 12월에 셀프등기

1. (민원 24) 주택임대사업자 등록신청서 제출(본인 거주지 주택과)

매매계약서, 신분증 스캔

등록증은 찾으러 가야함

등록증과 등록세납부고지서, 표준임대차계약서 양식수령

등록세 납부(9천원)

등록증수령하면서 민원실에 납부(매년 납부해야 함)

2. (홈택스) 사업자등록 신청(본인 거주지 세무서)

개인 사업자등록(주택임대사업자 등록증, 신분등, 주민등록초본, 사업자등록신청서(세무서 비치) 사업장소재지-> 본인 주소지로 등록하고 주소지 세무서에 등록하는 것임(임대주택 주소가 아님) 사업자등록신청이 완료되었다고 문자옴

3. (민원24)　임대조건 신고(물건 소재지 주택과)

표준임대차계약서, 임대조건신고서(주택과 비치) 임대차계약시 표준임대차계약서를 사용해서 임대차조건신고 해야함 / 임대차 계약 체결일부터 3개월 이내 신고

신고위반시 1000만원 이하 과태료 부과이건 물건지 시군구청에 신청(민원24에서 가능)

4．임대차 계약 신고 (물건지 세무서의 재산과)에 임대 개시일 10일 전에 임대신고 해야함

5．종합부동산세 합산배제 신고(물건 소재지 세무서)***9월

종합부동산세 합산배제 신고를 해야 함

국세청 신고 사항은(미네르바님 첨삭)

1월 1일~2월 10일 사업장현황 신고 및 주택임대사업자 수입금액검토표

☞ 주택임대사업자는 부가가치세법상 면세사업자이므로 1년간 수입금액을 1.1~2.10일까지 면세사업자 사업장현황신고를 해야 합니다. 단, 주택임대사업자가 사업장현황신고를 누락할 경우에도 가산세는 없습니다.

     - 5월 종합소득세 신고(주택임대소득과 타 소득을 합산하여 종합소득세 신고)
     - 단, 2018년까지 주택임대수입금액이 2천만원 이하인 자는 소득세 비과세이므로 신고의무 없음

     - 이런 신고 하고 계신가요? 전 안하고 있는데요.

     - 아래는 사업장현황 신고 및 종합소득세 신고 관련 블로그입니다.

     - https://taxpeaker.blog.me/220594659679

     - https://blog.naver.com/ys_lee77/70169616092

     - 9월 종부세합산배제 신고- 장기임대주택으로 등록한 주택은 매 년 9월 16일~9월 30일까지 종부세 합산배제 신고(한 번 합산배제 신고하면 그 다음해부터는 자동으로 합산배제되므로 신고할 필요는 없으나 가끔 합산배제가 누락되는 경우가 있으므로 합산배제 여부 확인해 봐야 함)

- 임대인 거주지 변경 : 1가구 1주택 비과세 적용 때문에 신고해야 한다고 합니다.

24. 시군구청 신고 사항은?
- 임대인 거주지 변경 : 지방세 관련해서 신고하는 듯 합니다.- 임대조건 신고 : 임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료, 임대주택 분양전환시기 및 분양전환 가격산정기준(임대주택을 분양전환하려는 경우)을 신고. 5% 인상 제한 등의 이유로 신고하는 듯 합니다. 국세청도 5% 인상 제한 등의 이유로 받아야 할 것으로 보이는데 신청하지 않는다고 합니다(사실 양도세 감면 서류에 금액을 적는 칸이 있기도 합니다).

25. 임대소득세는 어떠한가?(확인 부탁드립니다)

- 현재 임대소득을 신고하는 사람만 과세하나 향후 모든 주택임대사업자에게 과세할 것으로 보인다.(28번의 글과 연계해서 보시면 되겠습니다)

- 연간 임대수입 2천만원 초과는 현재도 종합과세 중이며, 연간 임대수입 2천만원 이하는 2018년까지 과세하지 않으나 2019년부터는 분리과세한다. 결국 2천만원 이하도 종합과세하겠다는 취지로 보인다.

- 임대소득 = 임대수입의 70%(필요경비이며 2019년부터)를 뺀 금액- 임대소득에 대해 단기임대주택(4년)은 30%, 준공공임대주택(75%)의 세액 감면 해준다고 하는데 향후에는 세액 감면이 없어질 것으로 보인다(국민주택이며 6억원 이하 주택만 해당).- 연간 임대수입이 20백만원이면 연간 임대소득세 = 6백만원(20백만원*30%)*분리과세율 15.4%= 92.4만원으로 부담이 없다. 연 임대수입의 5%라고 보시면 되겠다. 100백만원이면 5백만원이다.

- 2019년부터 준공공의 경우 75% 세액 감면이지만, 국민주택이며 6억원 이하 주택만 해당할 뿐더 나중에 정부에서 없앨 것으로 보이는 세액 감면은 안했다.

- 현재는 임대수입의 60%를 필요경비로 인정하며, 그 값에서 기본공제 4백만원을 뺀 것이 임대소득이라고 한다.

- 계속 바뀌므로 우리는 개념만 알고 넘어가면 됩니다. 계속 대책이 나오느라 뭐가 뭔지도 모르겠습니다.

      * 아래 작은 글씨는 다른 분께서 보충해 주신 글입니다*

         1. 임대수입이 연간 2천만원 이하인 경우 2014년 부터 2018년 귀속은 소득세가 비과세, 2019년 부터 분리과세 시행
           2. 보증금에 대한 간주임대료 산정시 적용하는 정기예금이자율은 1.6%
           3. 주택임대 과세요건(2017년 귀속) : 수입금액(월세 + 간주임대료) 2천만원 초과시 전액과세

           4. 월세 : 부부합산 2주택 이상 소유자만 과세(단, 기준시가 9억원 초과 주택 및 국외소재 주택은 1주택도 과세)
           5. 간주임대료 : 부부합산 비소형주택(전용면적 60제곱미터 초과하거나, 기준시가 3억원 초과주택) 3채 이상 소유

              자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 1.6%를 임대료로 간주

[빵강]

왜이리 복잡하나요....그래도 많은 도움이 될거같아요..감사합니다

[턴업]

밑에 긴글은 필요없으시면 스킵하세요.
등록은 초간단합니다

[파촐리]

문의 드려봅니다.
5월 종합소득세 신고(주택임대소득과 타 소득을 합산하여 종합소득세 신고/
위 글에서말하는것이
제 경우 (임대수익2천만원 미만 + 근로소득 1천5백미만) 이렇게 되는데요. 이걸 합산해서 신고해야 하는지요 ?

[흥해촌놈]

궁금한게 있습니다.
대출을 위해 임대사업자 내고 다가구주택을 등록한다음 단기로 다가구를 팔고 임대사업자 폐지를 하면 불법인가요?

[턴업]

혜택이 취소되어 세금혜택 받은거
토하고
기간내에 매도하면 벌금 내야합니다

[흥해촌놈]

혜택을 안받고 임대가안되서 폐지하는것도 벌금을내야하나요

[턴업]

케이스마다 달라서
관련부처에 문의하셔야 합니다

[트리플285]

꼼꼼하게 필요한 내용을 다 넣어주셨네요^^
좋은 정보 잘 활용하겠습니다.
감사합니다~

[미미아빠]

좋은 정보 감사드립니다.^^ 어려워서 다시 한번 읽고 있습니다.
그런데 의무 임대 기간을 채우지 못한 상태에서 실거주 하게되면 어떻게 되는 것일까요?

[턴업]

흠 관련부처에 문의하시는게
정확할 것 같습니다

[고독한라이더]

복잡하네요ㅠ 낙찰받은 물건 임대등록 예정인데. 등록은 잔금납부 후부터 가능한건가요?

[댄디박]

정말 중요하고도 알뜰한 정보 잘 보았습니다.
감사합니다.

[셀라셀라]

정리감사합니다..임대사업자를 낼지말지 매일 고민합니다

[굳은땅]

임대사업자등록은 알것도 같고
모르는 것도 같고 아리송했는데..
자세하게 설명해주셔서..이해가 됐어요^^

소중한 정보 감사드립니다~~!

[한다여신]

세금과 숫자만 나오면 머리가 어질어질해서요. 천천히 정리해야 겠네요. 정보 감사합니다.

[랑땡이]

어.. 어렵군요! 투에이스님 절세의기술 읽고잇은데 거기에도 자세히 나오긴 하던데 정보나눔 감사해요! 나중에 세팅할때 참고해서 임대등록을 해야할지 안해야할지 계산기 두들여보고 결정해여겟네요^ ^

[반석오너]

좋은 정보 감사합니다.^^
꼼꼼히 읽어 보겠습니다.

[린고]

내용이 다소 어려운데 임대사업자 등록하는 내용은 나중에 턴업님 요글 보고 따라서 하면 쉽게 할 수 있을거 같아요~^^

[인천토박이01]

소중한 정보 감사드립니다.

[장탐]

좋은 정보 감사드립니다. 여러번 읽어도 복잡하고 어려워 프린트 하고 정독해야 겠군요 ㅎ
임대등록을 해야할지 고민 하고 있던차 많은 도움이 되는 좋은 자료입니다. 정보 감사합니다. ^^

[플로리다]

좋은정보 감사합니다.
근데, 이미 전세를 준 집인데, 전세계약서를 표준임대차로 다시 작성해야하고 임차인 주민등록증도 복사본 다시 받아야 할까요?
고민입니다

[루비스톤]

어쩜 이리 야무지게 정리를 잘하셨나요~~감탄!!! 감사합니다.

[둘러둘러가자]

정리한 자료 스크랩해갑니다
덕분에 노력도 없이 얻어가네요^^
고마워요

[머스탱]

소중한 정보 감사드립니다. 정말 정리 깔끔하게 해주셨네요!

[SC굿맨]

좋은글 감사드립니다. ^^

[동동이 복숭아]

좋은 경험담 감사합니다. 임대사업자 등록에 대해서 잘 설명해주시고
다시 한번 더 숙지 해야겠어요.

[젬마팩토리]

오~~ 참고 많이 되는 글 정말 감사합니다~~^^

[동녘샛별]

향후 1~2년 안에 고민해야 하는 내용인데 잘 정리했다 다시 봐야 겠어요. 글 잘 읽었습니다.

[호호호-]

저장하여 보겠습니다 감사합니다~

[키억]

프린터 해놓고 봐야겠네요 감사합니다

[뽀송]

우와 완전 자세한 정보 감사합니다.
임대사업자 등록할 때 도움이 정말 많이 되겠어요^^

[경기도]

깔끔한 정리 감사합니다 :) 프린트 아웃 :) 합니당~ㅎㅎㅎ

[이대표]

오~내용이 잘 정리되어있네요~
감사함니다~~^^

[Luke]

처음이라 이해는 안되지만 저장 해놓고 잘 보겠습니다~^^

[스페이드]

정말 몰라서 그러는데요. 경매 받고 임대하려고 하다면 임대 사업자 내야 만 가능 한건가요.
그리고 이런 씩으로 임대하는 물건이 여러게가 된다고 가정했을때 다 주택자가 되서 세금이
많이 나요겠죠?

[리치클루]

요즘 이거때매 고민중인데~~ 고맙습니다~^^

[우행남]

임대사업자 등록 정리 감사합니다^^

[비행]

임대사업 등록시 턴업님 글 참조하며 준비하면 되겠네요.
세법은 상당히 어렸네요. 올려주셔서 감사합니다~~

[따뜻한 시골남자(따시남)]

상세한 정보 감사합니다. ㅎ