* 경험담 * 『유흥주점』에 대하여 알아보기

[행복매니저]

안녕하세요? 여름 휴가는 잘 다녀오셨나요?  올여름 너무 더워서 바다온도가 30도를 넘다 보니 해변가 휴양지가 썰렁하다고 하고 호캉스(호텔), 몰캉스(쇼핑몰) 등이 인가라던데 어디를 가도 덥기는 마찬가지인 것 같습니다. 저는 여름에 강원도 투어를 했는데 모처럼 가족들과 즐거운 시간이었지만 너무나 더웠고 가장 좋았던 피서지는 동굴투어였던 것 같습니다. 너무나 시원해서 춥기까지 했으니 말입니다. 아직까지 여름 휴가를 못 가신 분들에게는 동굴로 막바지 휴가를 다녀오는 것이 어떨지요? 강추입니다.^^

저는 행복재테크 행크4기에서 스터디 활동하고 있는데 행크4기에서는 매달 임장보고서, 복기보고서, 임장추천물건, 격주 주중/주말 단체 임장, 임대시세지도 그리고 월별로 활동보고서 등을 서로 공유하여 함께 공부할 수 있는 집단지성(?)의 힘을 발휘하고 있습니다. 행크4기에는 여러자료를 서로 올리는데 행복재테크에는 모처럼 글쓰기를 해봅니다. 행복재테크에서 요즘 행크스타분들이 너무나도 피가되고 살이되는 좋은 칼럼들을 올려 주셔서 너무나도 공부가 되는 내용들이 많아서 좋습니다. 안 그런가요? 역시 행복재테크가 대한민국 최고의 부동산재테크 카페임이 자랑스럽고 저에게는 행복재테크 카페 On/Off 모임에서 공부하고 투자하여 좋은 기회를 얻고 좋은 분들과 인연이 되어 오랫동안 믿고 의지하며 함께 행복하게 살고 있는 거 같아 항상 감사함을 느낍니다.

이번에 제가 작성하는 경험담은 공투로 비록 패찰은 하였지만 입찰하기 까지 공부한 내용을 공유해 보려고 합니다. 주제는 제목처럼 유흥주점입니다. 유흥주점은 왠지 꺼리고 가능하면 패스하려는 물건 중 하나입니다. 송사무장님 그리고 족장님께서도 낙찰과 임대수익은 물론 좋은 수익으로 매도를 하셨던 물건 중 하나인데 낙찰 후 처리하는 과정에서 거친 저항과  강한 스트레스를 받고 임대 및 매매에 대해 접근할 수 있는 사람이 한정되다 보니 그들만의 리그가 있는 물건이 아닌가 싶습니다. 하지만 공투를 했던 빨간쪼끼님, 하마해님 그리고 흑도님과 함께 임장하고 몇번의 임장을 통하여 임차인을 내편으로 만들고 주변 유흥주점의 생리를 파악한 후 최종 구청, 세무서 등에 알아보고 의기투합하여 경매를 공부했으니 비록 힘든 물건이기는 하지만 좋은 수익을 내보고자 최종 입찰을 하였습니다.

해당 물건은 최근까지 문제가 많고 단속이 심했던 말도 많고 탈도 많았던 송파구 가락시장 옆 가락동 노래타운에 입지한 1종 유흥주점이었습니다. 또한 사업자등록, 영업허가권은 물론 유치권(2.6억)과 건축물대장상의 불법건축물 등재 그리고 유치권으로 인한 대출이 어려워  입찰하려는 사람이 극히 제한이 될 물건이기도 했습니다.

가락동 노래타운은 1종 유흥주점, 단란주점, 노래방이 드라마틱하게 서열(?)화 되어 분포되는 지역입니다. 왜 그런지 확인해 보니 주변 학교로 인해 상대정화구역 및 주거지역의 거리제한으로 인해 위락시설과 2종근생의 거리제한에 따른 주점이 분포가 되고 특히 1종 유흥주점의 자리(허가될 위치)는 이미 정해져 있기 때문에 허가를 받고 싶어도 받을 수 없고 1종 유흥주점의 영업허가권의 거래가 음성적으로 초고가로 거래가 되는 지역이었습니다.

여기서 주점의 허가에 대해 알아보겠습니다.

우선 영업의 정의와 허가 가능지역 및 건물의 용도를 살펴보면 이렇습니다.

이에 대한 해당 지역의 건출물 용도의 허가는 시군구청의 건축과에서 주점의 허가에 관한 사항은 해당 시군구청의 위생과에서 관장을 하고 있습니다.

그리고 업종별 분류를 보게 되면 아래와 같이 분류해 볼수 있습니다.

주점의 허가는 영업에 따른 영업허가의 제한이 따르게 됩니다.

해당 유흥주점의 사업자등록과 영업허가권에 대해 알아보고 만일 임차인의 영업 사업자와 허가권이 승계되지 않을 때 어떻게 사후 일처리를 할지에 대하여 많은 고민을 해보고 다른 용도로 탈출전략에 대해서도 알아보게 되었습니다. 영업 허가권은 임차인에게 두고 부동산에 대한 임대차 수익만 가져오면 수익을 크게 가져올수 없기 때문에 영업에 대한 허가권을 어떻게 가져오느냐가 관건이었습니다. 또한 이 지역은 가락시장의 새벽장사 업주의 손님 수요가 제일 많고 관공서 접대가 많은 지역이기에 특히 낮장사가 더 잘되는 지역입니다. 임대차를 주간/야간으로 할수 있어 임대수익도 기본적으로 생각하는 임대수익의 2배를 상회하는 지역이었습니다. 

이에 대해 해당 해당 구청의 건축과와 위생과에 담당자에 확인해 보니 이렇습니다.

그리고 해당 구청의 세무서에 가서 사업자 지위 승계 절차를 알아보니 이렇습니다.

참 쉽죠~~~?!^^ 영업허가권과 사업자등록까지 경매로 취득하여 임차인만 명도한다면 직권으로 기존 사업자등록을 말소하고 경매로 취득한 사람에게 사업자와 영업허가권을 준다고 하니 쾌재를 부르지 않을수 없습니다.  얼마를 쓸가 고민합니다. 부동산 임대수익에 따른 입찰예정가를 산정하는 게임이 아니니 더욱 그렇습니다. 1종 유흥 주점의 영업허가권 일종의 최고의 권리금을 조용히 거래한다면 양도세(?), 즉 등록세 없이 감정가 정도의  영업허가권을 받을 수 있고 임대수익은 보너스이기 때문입니다. 공투(공동투자)가 공투(공격적인투자)가됩니다. 공투를 하기로 결의한 네명이 머리를 싸메고 입찰가를 산정하여 입찰하기로 결정하였습니다.

여기서 잠깐! 유흥주점은 세금이 아주 중요합니다. 중과대상이기 때문입니다. 

취등록세는 경매취득으로 인해 낼수 밖에 없는 세금이지만 중과세 대상이고 그리고 보유시 세금의 구조를 알아야 합니다. 그래야 임차인에게 임대수익과 보유시 많은 비용까지 협상의 우위를 점할수 있습니다. 재산세를 임차인에게 납부하도록 하는 특약을 넣어 높은 재산세 납부를 피해야 하기 때문입니다. 그리고 재산세가 중과되기에 중과를 피하기 위하여 유흥주점은 대부분 객실을 4개 단위로 사업자를 등록하는 이유가 여기에 있습니다.

낙찰만 된다면 엄청난 수익이 보장될 거란 장미빛 희망으로 평소 몇배의 긴장을 하고 기대를 했지만 결국 3명 입찰에 3등을 하고 말았습니다. ^^ 역시 입찰에 들어올수 있는 사람은 극히 제한되었습니다. 1등과 2등은 우리가 임장을 통해 수집된 정보처럼 이 일대를 아는 선수(?)들이 입찰하였고 과감하게 6억 후반대로 낙찰받아 갔습니다. 너무나 아쉬웠지만 이를 통해 공부도 많이 되었고 허가권리금이 높은 지역의 유흥주점이 경매에 나올 경우 다시한번 도전해 보자고 다짐했던 아주 좋은 경험이었습니다.

이렇게 끝나면 너무 쉽지요...^^;

저는 공투멤버를 대신하여 이를 행크4기에 공부한 내용과 정보를 공유했습니다. 행크4기에는 족장님과 팔콘님이 운영진으로 행크4기 스터디를 이끌고 계십니다. 우리가 공부하고 투자하고 노력한 결과에 대해 피드백을 늘 열심히 최선을 다하여 해 주십니다. 해당 유흥주점에 대해 상가의 넘사벽! 족장님께서 피드백을 해 주셨는데 우리가 알고 있는 정보 외에 모르는 함정이 곳곳에 숨어 있었고 만일 공투멤버가 낙찰 받았다면 큰 장벽에 가로막혀 험난한 여정을 했을지도 모를 힘든 물건이었음을 알수 있었습니다. 식은 땀이 주루룩~ 흐릅니다.^^

족장님께서는 발표당시 확인사항이 있어서 향후 확인후 다시 이야기 해보자고 하시고나서

직접 질의를 통해 확인해 보시고 아래와 같이 피드백을 주셨습니다. 여러분도 정확히 알고 계셔야 할것 같아서 족장님께 동의 없이 아래 피드백 내용 공유해 드립니다.

그리고 가장 중요한 것을 그리고 우리가 투자시 지키고 준비해야 할 사항에 대해 알려 주십니다. 

여러분들은 어떤 생각이 드세요?

저 개인적으로는 족장님의 피드백을 받고 이런생각이 들었습니다. '정말 끝까지 확인했는가?' 입니다. 경매를 통해 공부하고 투자하고 수익을 낼수록 '더 명확하게 확인해야 하는구나' 수익에 눈이 멀고 물건에 사랑에 빠지고 높은 임대수익에 속아 부동산 물건과 허가/권리금 등에 대해서도 더 정확히 알아보고 투자해야 내 재산을 지킬수 있겠구나 하는 생각 말입니다. 이자리를 빌어 자기 일처럼 더 명확하게 알아보고 피드백 주신 족장님께 너무나 감사함을 전하고 싶습니다.  "족장님! 감사합니다.^^"

다음에 이런 유사한 물건이 나오면 정말 끝까지 정확히 확인하고 추적하여 이기는전략으로 투자하여 수익을 낼 수 있도록 하겠다고 다짐을 해봅니다. 

그리고 이 물건에 입찰하기까지 서로 힘이 되어주고 새벽2~3시까지 톡을 해가며 공투에 대한 열정과 경험과 의지를 보여주었던 뛰어난 공투멤버 빨간쪼끼님과 하마해님 그리고 흑도님께 너무 고맙고 감사함을 전합니다. 그러고 보니 제가 행크스타TOP12 중 두분과는 공투를 드리대는 호사를 누렸었네요... 개인적으로 올 한해 큰 힘과 위안이 되어 감사했습니다.(또한 행크4기 여러분들께도 감사함은 변함이 있을수 없지요...ㅎ)

다음에 또 좋은 경험담으로 행복재테크 우리들의경험담에 노크를 하겠습니다.

행복재테크 회원여러분! 건강하게 무더위 이겨내시고 멋지고 아름다운 가을을 준비했으면 합니다.

감사합니다.

[행복매니저]

인천토박이님! 안녕하세요? 좋은 정보와 도움이 되셨다니 다행이고 보람됩니다. 좋은결과 있으시길 응원합니다.

[블루다이아]

행매님~ 유흥주점 도전해 보고 싶은 물건이 있다가도
멈칫하게 되던데... 경험담이 많은 도움이 될 것 같아요~
좋은 글 넘 감사합니다.^^
찬찬히 읽으면서 공부해야겠어요~^^

[행복매니저]

행크스타12분중 한분이신 블루다이아님이시군요.. 다른 스타분들과 더불어 좋은 칼럼 잘 보고 있습니다. 좋은 결과 있으시길 바랍니다. 감사합니다.

[lokjo]

잘 보고갑니다 감사합니다

[행복매니저]

감사합니다.^^

[케빈21]

나중에 물건결정 되시면, 저도 알았으면 싶어요. 제가 그쪽의 정보를 깊게 파낼수 있는 방법이 있거든요. 잘 읽었습니다. ^~^

[행복매니저]

어떤 정보를 말씀하시는지요? 좋은 방법이 있으신가봅니다. 좋은 수익 나시길 바랍니다. 감사합니다.

[케빈21]

오해 없으시기 바랍니다. 두가지 경우가 있을거 같아요. 건물주가 직접운영, 세입자가 운영. 어떤 경우든 장사가 잘 되는지 여부가 향후 낙찰자가 대처할때, 하나의
대처기준이 될거 같아서요. 장사가 잘됐는지 여부를, 알아볼수 있는 방법이 있단 얘기였습니다. 별로 중요하지 않을수도 있겠지만요. (?)

[행복매니저]

케빈21님 답변 감사합니다. 아주 중요한 정보를 알아내는 방법을 알고 계시네요. 이러한 물건을 접하고 입찰하실때 유익한 정보가 되겠네요. 다음에 그런 기회가 있으면 문의한번 드려도 될까요? 댓글 감사드립니다.

[반드시탈출]

잘 봤습니다.

[행복매니저]

네 감사합니다.

[SC굿맨]

좋은글 너무나 감사드립니다.

[행복매니저]

도움이 되셨다니 다행입니다.^^

[키억]

정성 가득한 좋은글 너무 감사합니다
행복메니져님 잘봤습니다 ^^~!

[행복매니저]

키억님! 안녕하세요, 도움이 되셨으면 좋겠네요. 감사합니다.^^

[라때향기처럼]

행복매니저님~ 좋은 글, 좋은 내용 감사합니다~ ^^*

[행복매니저]

좋게 봐주셔서 감사합니다. 도움 되셨으면 좋겠습니다.^^

[완전경매]

진짜좋은정보 상세히 알려주셔서 감사합니다^^
좋은글 감사합니다^^

[행복매니저]

좋은 정보가 되셨다니 다행이네요..감사합니다.^^

[마법의가을]

결국 승계를 해주는 전 하가권자의 동의가 있어야 한다는 말씀이네요 서식에는 신청인의 서명란만 있어서 오해할 수도 있겠네요

[해안소년]

유흥주점에 대해서 공부해볼 수 있는 좋은 경험담이었습니다 승계를 하는 사람과 동시에 작성해야 한다는 점 꼭 기억하도록 하겠습니다!!

[은준서]

좋은 정보 감사합니다
놓히고 있는부분이 많았네요 ㅠㅠ

[새미기픈물]

제가 새롭게 도전해보려는 분야가 있어 영업권 승계에 대한 내용이
너무 궁금했는데 아주 상세하게 쭈욱 풀어주시네요....
너무 감사드립니다. 저는 행온1기 입니다. 행네 선배님의 좋은자료
좋은글 참고하여 행복한 투자 이어나가겠습니다. 감사합니다...

[플러스알파68]

감사합니다. 현재 입찰하려는 물건이 상업지역에 있는 1종 근생 인데, 유흥업종이 주변에 많아 용도 변경이 가능한지 관련해서 조사해보던 중에 잘 정리된 글을 만나 기쁩니다! 아직 모르는 이해가 안되는 내용이 많은데 다시 정독하고 공부해야겠네요! 감사합니다.