동대문 지역 상권은?
과연 이 지역 쇼핑몰 상가를 투자해도 될까-
먼저 동대문 상업지역 내에 있는 상가(쇼핑몰)를 투자하려고 한다면 투자하기 전에 제가 말씀드린 대로 먼저 동대문 상권을 분석해야 할 것이다. 상권이란 소비자들이 오는 지리공간적 범위라고 하였는데, 동대문 상권을 분석한다는 것은 동대문 상업지역에 오는 소비자들의 지리공간적 범위를 분석하는 것이 된다. 과연 우리 투자자들이 동대문 상권을 정밀하게 통계적, 계량적으로 분석할 수 있을까.
동대문 지역은 소매와 도매 상가들이 밀집되어 있는 지역이어서 소매상인과 일반소비자들이 전국에서 온다. 그림상 왼쪽 지역의 두타나 밀리오레 상가에는 일반적으로 소매로 판매하는 상가들이고, 오른쪽은 도매로 판매하는 상가들이 모여 있다. 그래서 보통 동대문은 초광역 상권이라고 표현하는데, 그 이유는 소비자들이 오는 범위가 전국이기 때문이다. 그리고 과거에도 외국에서 관광객들이 방문하여 동대문에 와서 소비하였지만, 지금은 한류 때문에 훨씬 많은 외국 관광객들이 소비하고 있다. 이제 동대문 상권은 범 아시아 상권이라고 표현할 수 있지 않을까.
동대문 지역의 상권 변화에 대하여 보면 2000년대 초반에서 중반까지는 동대문 상권은 매우 활성화된 지역이었다. 그러다가 2000년대 중반부터 후반까지 인터넷 쇼핑몰의 발달, 쇼핑몰의 과잉 공급과 중국으로 의류 공장들의 이전, 대형할인점 증가 등으로 인하여 동대문 지역 상권은 급격히 위축되었다. 상권의 위축은 2000년 대 후반까지 동대문 지역에 있는 쇼핑몰의 공실이 상당히 많았고, 경매시장에 나온 물건도 정말로 많았으며, 입찰가도 매우 낮았다. 보통 우리가 상권이 좋지 않은 지역을 판단하는 근거 중에 하나는 그 지역에 매물이 많이 있거나 공실이 많은 지역은 상권이 좋지 않다고 판단하고, 상권이 좋은 지역은 공실이나 경매 물건이 없다고 판단한다.
그렇다면 현재 동대문 지역 상권은 어떠한가.
먼저 소매상권 A지역부터 보면 자체적으로 문제가 있는 굿모닝시티와 라모도 쇼핑몰을 제외하고 나머지 쇼핑몰은 현재 공실도 거의 없고, 경매 물건도 거의 없다. 2000년 후반에 비하여 상권이 무척 활성화된 것을 피부로 느낄 수 있다. 그리고 도매상권 B지역은 구조적으로 문제가 있는 몇 개의 건물을 제외하고는 역시 공실이 눈에 띄게 줄어들었고, 경매 물건이 없다. 즉 상권의 활성화로 인하여 현재 동대문 상권은 매우 좋다고 할 수 있다.
그렇다면 무슨 이유로 이러한 변화, 상권의 변화가 생긴 것일까?
첫째, 옛 동대문 운동장 자리에 동대문디자인플라자(DDP)가 2014년 3월 개관하였다. 동대문디자인플라자 내에는 컨벤션 센타와 문화역사관 등이 들어서고 서울의 대표 명소가 되었으며, 동대문의 랜드마크가 되었다. 즉 동대문디자인플라자로 인하여 더 많은 사람을 동대문으로 유인하여 동대문 지역 상권 확장에 기여하고 있다.
둘째, 한류 열풍이다. 이미 언론에 의하여 수차례 보도되어 알겠지만 외국인 관광객의 구매력은 우리의 생각을 넘어서고 있다. 동대문 지역은 이제 동남아시아에서 온 관광객의 필수 쇼핑코스로서 상권 확장에 크게 기여하고 있다.
셋째, 동대문역사문화공원역에 있는 패션TV 쇼핑몰과 도로 맞은 편에 있는 라모도 쇼핑몰은 준공된지 약 5년 정도 개관을 하지 못하여 경매시장에 꾸준한 단골 메뉴였다. 그러다 2013년 5월 롯데산업개발이 패션TV와 장기임대계약을 맺고 ‘롯데 피트인’이라는 이름으로 개관을 하였다. ‘롯데 피트인’ 마케팅과 아이템의 다양성으로 인하여 동대문문화역사공원역 인근의 침체된 상권의 분위기가 활기를 띠게 되었으며, 그로 인하여 상권이 더욱 활성화되었다.
넷째, 신도시나 택지개발지구에 상가의 꾸준한 공급으로 인한 창업자의 증가와 청년들의 쇼핑몰 창업이 계속적인 증가로 인하여 소매상가가 증가하고 있다. 소매상가의 증가는 도매상권의 확장으로 나타남으로 동대문 도매상권도 역시 상권이 확장되고 활성화된 것으로 판단된다. 물론 수출도 있겠지만.
결론적으로 동대문 지역 상권은 2000년 중후반 이후에 위의 열거한 이유로 인하여 상권이 더욱 더 활성화되었다. 향후 몇 년간은 이러한 현상을 계속 유지할 것으로 보인다.
그렇다면 동대문 지역에 있는 어느 상가나 경매나 공매 아니면 매매를 통하여 지금 투자해도 괜찮을까? 아니면 여기도 투자해야 할 상가와 투자하지 말아야 할 상가가 있는가?
먼저 동대문디자인 플라자를 중심으로 왼쪽 박스 처리된 지역은 소매상권 지역이다.
소매상권에 있는 쇼핑몰들을 위에서부터 순차적으로 정리하면 '두타', '밀리오레', '헬로우APM', '굿모닝시티' 그리고 도로 건너 '롯데 피트인', 맞은으로 도로 건너 '라모도'가 있다.
이 소매 쇼핑몰들은 현 시점에서 투자가치가 있을까?
쇼핑몰 하나씩 견해를 이야기해보겠다.
먼저 '두타'는 임대 쇼핑몰이라서 개인 투자자는 투자할 수 없는 쇼핑몰이다. 아마도 현재 동대문 소매 상권지역에서 가장 상권이 좋고, 장사가 잘 되는 곳일 것이다. 그러나 투자자에게는 그림의 떡이다.
그 다음은 우리가 너무나 잘 알고 있는 '밀리오레'이다. 밀리오레는 약 1년 전까지만 해도 경매시장에 물건이 많이 나왔다. 그러나 저번 연재글에서 기술한 대로 상권 활성화로 인하여 현재는 공실도 거의 없고, 경매물건도 거의 없다. 과거에는 1층도 나왔었는데..그래도 경매시장에는 항상 나온다. 여러 가지 이유로 인하여.
밀리오레는 두타 다음으로 동대문 소매 상권에서 입지가 좋고, 인지도가 높다. 향후 경매시장에 밀리오레 상가가 나오면 투자해도 괜찬다. 그 이유는 동대문 상권은 한류 등으로 인하여 상권이 더욱 활성화되었기 때문이다. 상권의 활성화는 임대 수요를 증가시키고, 임대료 상승을 가져온다..
그러나 밀리오레의 모든 상가가 투자 대상은 아니다. 각 층 안쪽에 있는 상가들은 입찰 대상에서 제외해야 한다. 향후 상권 위축으로 인하여 언제 공실이 될 지 모른다. 입찰 대상 상가는 에스칼레이터 인근으로만 한정해야 한다. 그리고 밀리오레의 MD구성은 1층 여성복, 2층 여성복, 3층 여성복, 4층 남성복, 5층과 6층은 잡화로 구성되어 있다. 가장 투자대상으로 좋은 층은 물론 1층이다. 임대료도 높고, 권리금도 3천에서 메인 1층은 5천 이상으로 형성되어 있다. 그런데 경매로는 나오기 힘든 층이다.
그러면 다음은 어느 층이 투자 가치가 높은 층일까? 투자가치가 높은 층은 2층, 그 다음은 3층, 그 다음은 4층, 그 다음은 5층일까?
그렇지 않다.
3층 에스칼레이터 옆 상가보다는 4층 에스칼레이터 옆 상가가 더 투자가치가 높다. 투자금액이 4층이 적지만 공실이 될 가능성이 3층보다 낮고, 임대료도 3층보다 조금 높다. 그 이유는 남성복 아이템으로는 4층이 1층이기 때문이다. 잡화가 5층과 6층에 있는데 5층은 잡화 아이템으로는 1층이다. 즉 제일 먼저 고객을 만나는 층이 된다. 그래서 4층 에스칼레이터 주변과 5층 에스칼레이터 주변은 투자 가치가 높다. 매매도 3층 또는 2층 B급자리보다 더 잘 된다. 남성복 장사나 잡화 장사를 하는 임차인에게는 4층과 5층 에스칼레이터 주변이 최고의 입지이기 때문이다. 따라서 밀리오레 상가가 경매시장에 나오면 2층 어중간한 자리나 3층보다 4층과 5층 에스칼레이터 옆 상가들을 투자하는 것이 좋다.
이것은 다른 동대문 쇼핑몰에도 적용되는 것이니, 경매시장에 상가가 나오면 투자 여부를 판단할 때 잘 기억해서 활용하는 것이 좋을 것이다.
그 다음은 헬로우 apm 쇼핑몰이다. 헬로우 apm은 밀리오레에 비하여 상가 수도 적고, 유동인구도 적다. 중간 중간에 공실도 있다. 그 이유는 두타와 밀리오레는 고객들의 머리에 각인되어 있어, 습관적으로 두타와 밀리오레에서 소비를 한다. 이것은 소비자 행동심리에 의하면 반복성, 습관성이라고 말 할 수 있다. 그리고 소비력은 한계가 있는데 두타와 밀리오레에서 소비를 하고 나면 그 다음에 찾아가는 쇼핑몰에서는 소비할 여력이 없어 장사가 덜 되기 때문이라고 생각한다. 그러면 헬로우 apm은 입찰하지 말아야 할까?
그렇지 않다. 위에서 기술한 대로 1층 상가와 에스칼레이터 옆 상가들은 투자해도 된다. 다 아는 내용이지만 쇼핑몰에서는 에스칼레이터 옆 상가가 가장 입지가 좋은 상가이다. 비록 임대가는 두타나 밀리오레에 비하여 낮지만 그만큼 낙찰가가 낮다. 즉 수익률은 비슷하다는 이야기다. 다만, 에스칼레이터 옆 상가들을 제외하고는 되도록이면 입찰하지 않는 것이 좋다. 언제 공실이 되고, 장사가 안되 언제 임차인이 퇴점할 지 아무도 모른다.
그 다음 쇼핑몰은 너무나 유명한 '굿모닝시티'이다. 과거에 참으로 말도 많았고, 탈도 많았던 쇼핑몰이다. 점포수는 동대문 지역에서 가장 많은 약 4천 6백개 정도 되고, 트리플역(2호선, 4호선, 5호선)인 동대문문화역사공원역하고 직접 연결되어 있다. 그러나 현재 굿모닝시티는 2층까지만 영업 중이다. 더구나 1층에도 공실이 상당 수 있고(약 50%), 2층은 더 심하게 공실이 많다. 과연 트리플역하고 지하에서 직접 연결되어 있는데 그 유는 무엇일까.
첫째, 동대문 지역 소매 쇼핑몰 과다 공급이다. 아무리 한류 등으로 인하여 상권이 더 활성화되었다고 하더라도 기본적으로 상가 공급량이 많으면 공실이 생기기 마련이다.
둘째, 건물 자체의 공급량이 너무나 많다. 아마도 가든파이브를 제외하고는 한 건물에 가장 많은 상가가 있는 건물인 것 같다. 동대문 지역 전체 공급량 과다에 자체 건물 공급량 과다이니 당연히 공실이 생기지 않을까. 비록 건물 자체 공급량이 많더라도 고객들을 유인할 수 있는 컨셉으로 쇼핑몰을 개발하면 상황이 나아질 수 있는데 굿모닝시티 컨셉은 두타나 밀리오레와 같다. 고객을 유인할 요소가 없다는 것이다.
현재 시점에서 나는 굿모닝시티 상가가 경매시장에 나오면 입찰을 하지 말라고 권유하고 싶다. 특히 임대수익을 생각하는 투자자 입장에서는 공실 위험성이 너무나 크다. 물론 향후 컨셉 개발이나 어떤 새로운 요인으로 인하여 투자가치가 생길수도 있겠지만 당분간은 투자하지 않는 것이 좋다.
그 다음 쇼핑몰은 굿모닝시티 도로 맞은 편에 있는 '롯데피트인'이다. 롯데피트인은 '패션TV'라는 이름으로 준공되었는데 약 7년간 건물전체가 공실이었다. 즉 오픈을 아예 하지 못했다. 그 기간동안 굿모닝시티와 같이 가장 많이 경매시장에 나온 상가이다(그렇게 된 이유는 여기서 생략하고). 그러다가 2013년에 롯데하고 20년간 장기임대계약을 맺고 2013년 5월에 '피트인'이라는 이름으로 개관하였다. 피트인은 두타 다음으로 매장 공간을 늘리고, 복도도 넓게 하여 공실이 없도록 만들어 고객들을 유인하고 있다. 그렇다면 투자 가치는 어떨까?
향후에 롯데 피트인 상가가 경매에 나온다면 입찰해도 될 것이다. 현재 공실은 전혀 없고, 20년간 장기임대계약을 맺었으니, 월세를 받는데는 문제가 없을 것이다. 다만 입찰가를 얼마로 결정할 지는 입찰자 각자의 몫이지만..
오늘은 동대문 지역 소매상권에 있는 쇼핑몰에 대하여 나름대로 견해를 기술하였다. 다음에는 동대문디자인플라자 오르쪽에 있는 도매상권에 있는 상가들의 투자가치에 대하여 기술해보겠다.
휴...생각보다 쓰는 것이 힘드네요...
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