부동산 세제에 관한 상식

[경제지표]

 

부동산 세제에 관한 상식

1, 부동산의 취득

1) 취득이란?

부동산의 취득이란, 매매,신축,교환,상속,증여,기부,법인에 대한 현물출자,건물의 증축,공유수면의 매립 또는 간척에 의한 토지의 조성,토지의 지목변경 등과 이와 유사한 취득으로서 원시취득,승계취득 또는 유상,무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.

2), 취득시기

①, 사실상의 잔금지급일

가, 국가,지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

나, 경매,공매에 의한 츼득

다, 법인장부에 의하여 객관적으로 입증되는 경우의 취득

※ 주택건설법인으로부터 주택을 분양받은 경우

②, 계약상 잔금지급일(개인간 유상승계취득)

2007년 1월1일부터 과세형편을 유지하기 위하여 실거래가신고제도의 시행으로 인하여 신고한 거래내용이 검증된 취득과 검증되지 않은 취득에 대한 취득시기를 계약상 잔금지급일로 동일하게 적용한다.

③, 등기,등록일

사실상 잔금지급일 또는 계약산 잔금지급일 전에 등기 또는 등록한 경우 그 등기일 또는 등록일

3), 취득세*등록세 계산시 취득가액 산정방법

▶ 취득가액은?

취득자가 신고한 가액으로 하되 신고를 하지 아니하거나,신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산한다.

다만, 국가 또는 법인 등과의 거래로 사실상 취득가격이 입증되는 경우에는 취득가격에 의하여 계산한다.

시가표준액

구    분		산정방법
건    물	주    택	공동*개별주택가액
	주택이외	당해 자치단체장(시장*군수)이 산정한 가액
토    지		개별공시지가

취득가격의 범위(예규와 판례)

~, “수도권정비법”에 의하여 부과되는 과밀부담금은 취득세,등록세의 과세표준에 포함됨.

~, “농어촌발전 특별조치법”에 의한 농지전용부담금,농지법에 의한 농지조성비는 과세표준에 포함되며,“개발이익환수에관한법률”에 의한 개발부담금은 취득세 과세표준에서 제외됨.

~, 대금을 일시불로 납부함에 따라 대금의 일부를 감면받는 경우에는 할인된 금액을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세를 부과한다.

4), 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금

부동산을 취득하였을 때는 취득세와 등록세를 부동산 소재지 시*군*구청에 신고 납부하여야 한다.

①, 취득세 ; 부동산 등 일정한 자산의 취득에 대하여 그 취득자에 부과되는 조세입               니다.

▶ 표준세율 ; 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의20(%)으로 한다.

▶ 중과세율 : 일정한 자산의 취득에 대하여는 취득세를 중과세 한다.

가, 표준세율의 5배(100분의500) ; 사치성 재산

~, 별장,골프장,고급오락장,고급주택,고급선박

※위 사치성재산을 2인 이상이 구분하여 취득하거나 1인 또는 수인이 시차를 두고 구분하여 취득하는 경우에도 중과세 한다.(영 제84조의3 제6항)

※별장이란? ; ⓐ, 오피스텔 등의 건축물이 주거용으로 사용되도록 구조되어 있고 이르 상시 업무용에 활용하지 않고 필요한 때 휴양,피서,위락 등의 용도로 사용되는 건축물

ⓑ, 소유자 이외의 자가 주택을 임차하여 별장으로 사용하는 경우 중과세

ⓒ, 별장용 건축물에 부속된 토지의 경계가 명백하지 않을 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

ⓓ, 별장 중과세 대상에서 제외되는 농어촌주택의 규모를 양도소득세 1세대2주택 면세 기준과 동일하게 대지면적 660m 이내이고 건물의 연면적 150m 이내의 주택으로 하되 광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역에 소재하는 경우에는 종전과 같이 별장으로 중과세 함

※골프장에 대한 중과세는 원시취득 및 증설에 한하여 적용한다.

~, 일반골프장,간이골프장, 골프연습장 및 회원제 골프장을 승계취득하는 경우 제외

※ 고급주택의 범위

구    분	면적 또는 시설		건물가액(시가표준액)
단독주택	① 건물의 연면적	331m 초과(주차장면적은 제외)	9,000만원 초가
	② 대지면적	662m 초과	9,000만원 초과
	③ 시설	엘리베이터(2jrwo하중200kg 이하의 소형 엘리베이터 제외), 에스컬레이터 또는 67m 이상의 풀장 중1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물과 그 부속토지	가액과 무관
공동주택	1구의 건물의 연면적(공용면적 제외)이 245m [복층형의 경우는 274m (각 층의 면적이 245m 를 초과하는 것을 제외한다)]를 초과하는 주거용 공동주택과 그 부속토지

▶ 과밀억제권역 내 공장 신,증설 ; 표준세율의 3배(6%)

~, 중과세 대상 범위 ; 신설-생산설비를 갖춘 공장 연면적 500m 이상

                      증설-20% 이상 또는 330m 초과 증가

~, 중과세대상 ; 공장용건축물, 부속토지,차량과 기계장비

※ 차량과기계장비는 공장 신,증설 후 5년 내 취득하는 것도 포함한다.

~, 중과세 제외대상 ; 공장의 승계취득,당해 대도시 내에서의 공장 이전(서울 외 지역에서 서울로 이전하는 경우 제외), 공장의 업종변경,도시형 공장

▶ 과밀억제권역 내 법인의 사업용 부동산 ; 표준세율의 3배(6%)

신,증축한 것에 한해 중과세(승계취득은 제외)

☛ 과밀억제권역이란? ; 인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 그 이전 또는 정비가 필요한 지역

ⓐ, 서울특별시

ⓑ, 인천광역시(강화군,옹진군,중구 운남동,운복동,운서동,중산동,남북동,덕교동,을왕동,무의동,서구 대곡동,불로동,마전동,금곡동,오류동,왕길동,당하동,원당동,연수구 송도배립지,남동 유치지역은 제외)

ⓒ, 경기도(14개 시)  ;

의정부시,구리시,남양주시(호평동,평내동,금곡동,일패동,심패동,가운동,수석동,지금동,도농동에 한함),하남시,고양시,수원시,성남시,안양시,부천시,광명시,과천시,의왕시,군포시,시흥시(반월특수지역은 제외)

▶ 부동산을 취득한 날부터 30일 이내에 부동산 소재지 시*군*구청에 신               고*납부하여야 한다.

※ 상속 또는 실종으로 인한 취득은 상속개시일 또는 실종선고일로부터 6월(외국 거주시 9월)이내에 신고 및 납부

 ~ 이 기한을 넘기면 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 추가 납부하여야 한      다

     신고불성실가산세 ; 20%

     납부불성실가산세 ; 1일 10000분의3

     중가산세 ; 산출세액의 100분의80(납세의무자가 과세물건을 사실상 취득한                    후 그 취득일로부터 2년 내에 신고 및 납부를 하지 아니하고 매                    각하는 경우)

▶  취득세를 납부할 때에는 부가세인 농어촌특별세를 함께 납부하여야 한다.

     농어촌특별세 ; 취득세액의 10% (감면시 감면세액의 20%)

▶ 비과세

내    용		취득세	등록세	재산세	비고
국가 등에 대한 비과세	국가,지방자치단체,외국정부 등의 취득	비과세	비과세	비과세	대한민국 정부기관에 과세하는 외국정부는 과세
	국가 등에 귀속 또는 기부체납 부동산 취득	비과세	비과세	과세	부동산(토지,건축물)만 비과세
용도구분에 의한 비과세	비영리사업자가 그 사업에 사용하기 위한 부동산	비과시	비과세	비과세	비과세 배제 ▪ 사치성 재산 ▪ 수익사업 ▪ 유예기간 1년(비영리사업자 3년) ▪ 2년 이상 그 용도에 사용하지 아니한 경우
	마을회 등 주민공동체 소유 부동산 및 선박의 취득	비과세	비과세	비과세
	별정우체국사업에 사용하기 위한 부동산	비과세	과세	비과세
	임시용 건축물(1년을 초과하지 아니한 경우)	비과세	과세	비과세
대체취득	천재 등으로 인한 대체취득(파손일로부터 2년이내)	비과세	비과세	과세	▪ 건축물~면적초과 ▪ 선박~톤수 초과 ▪ 차량 기계장비~종전 가액을 초과시 배제
	토지수용으로 인한 대체취득(마지막 보상금을 수령한날로부터 1년이내)	비과세	비과세	과세	▪ 사치성 재산 ▪ 부재 부동산 ▪ 종전 가액을 초과
	환지처분,체비지,보류지	비과세	비과세	과세	청산금을 부담하는 경우 과세
형식적인 소유권 이전	신탁법에 의한 신탁재산의 취득(신탁등기)	비과세	비과세	과세	비과세 배제 ▪ 명의신탁재산 ▪ 주택조합과 조합원간의 신탁재산
	환매권의 행사로 인한 취득	비과세	비과세	과세	매도자와 매수자의 환매등기는 과세
	상속으로 인한 취득 ▪ 1가구1주택(일반주택) ▪ 자경농민의 농지	비과세	과세	과세	상속인이 무주택인 경우
	공뮤물의 분할로 인한 취득	비과세	과세	과세	지분초과시 과세
	건축물의 이전으로 인한 취득	비과세	과세	과세	종전가액을 초과시 과세
기타	지목이 묘지인 토지	과세	비과세	비과세	도시계획세도 비과세
	도로,하천,제방,구거,유지,사적지인 토지	과세	과세	비과세	재산세는 비과세

※기업도시개발사업자와 기업도시 개발구역 입주자 사업용 부동산의 취득 및 보유시

⇨ 취득세 및 등록세 ; 15년간 면제

⇨ 재산세 처음 5년간 완전 면제, 이후 3년간 50% 감면

▶과세표준

 원칙 : 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하며, 취득당시의 가액은

            취득자가 신고한 가액입니다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금

            액으로 합니다..

 예외 : 시가표준액

     - 취득가액을 신고하지 않는 경우

     - 무상 취득해 취득가액이 없는 경우

     - 신고가액이 과세시가표준액에 미달하는 경우

    - 신고가액의 신빙성이 없다고 인정되는 경우

②, 등록세 ; 재산권 기타 권리의 취득,이전,변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에

            등기 또는 등록하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과되

            는 조세입니다.

▶ 취득한 부동산의 소유권이전등기를 하기 전에 부동산 소재지 시*군*구청에 신고     *납부하고 등기신청시 등록세 “영수필확인서”를 첨부하여 제출하여야 한다.

~ 등록세는 등기등록 하기 전까지만 납부하면 신고*납부 불성실가산세는 가산하지

  않는다.

▶ 등록세를 납부할 때는 부가세인 지방교육세를 납부하여야 한다.

    지방교육세 ; 등록세액의 20%

    농어촌특별세 ; 등록세 감면 세액의 100분의20

▶ 과세표준

   -등기,등록당시 가액이 입증되지 않는 경우

      *원칙: 신고가격

      *예외: 신고가액이 없거나 시가표준액 미달시에는 시가표준액

             상속,증여 기타 무상으로 취득한 부동산의 이전등기

  -등기,등록당시 가액이 입증되는 경우: 사실상 취득가액

   *국가,자치단체로부터 취득, 수입취득, 법인장부,판결문에 의해 취득가격이 입증

    되는 취득, 공매취득

품목           세목			취 득 세	농특세(취득세액의10%)		농특세(감면세액의20%)	등 록 세			지반교육세(등록세액의20%)		농특세 (감면세액의20%)				합계 세율
표준세율			2%				2%
06.9.1 이전	개인간 주택	85m 이하	1.5%	비과세		비과세	1%			0.2%		비과세				2.7%
		85m 초과	1.5%	0.15%		감면0.5%*0.2	1%			0.2%		감면1%*0.2				3.15%
	법인간 주택	85m 이하	2%	비과세		-	2%			0.4%		-				4.4%
06.9.1이후 (개정)	모든주택거래	85m 이하	1%	비과세		비과세	1%			0.2%		비과세				2.2%
		85m 초과	1%		0.1%	감면1%*0.21			1%	0.2%			감면1%*0.2		2.7%
신   축			2%		0.2%	-		0.8%			0.16%	-		3.16%
상   속			2%		0.2%	-		0.8%			0.16%	-		3.16%
증   여			2%		0.2%	-		1.5%			0.3%	-		4.0%
상가외거래			2%	0.2%		-	2%			0.4%		-				4.6%
농지		신규	2%	0.2%		-	1%			0.2%		-				3.4%
		2년 이상 (자경)	1%	비과세		비과세	0.5%			0.1%		비과세				1.6%

▶ 세율 ; 취*등록세율 정리표(주택거래)

※지방세법 제273조의2(06.1.1 개정) ; 주택거래에 대한 감면(2006년9월1일부터 2009년12월31일까지 적용함)

유상거래를 원인으로 취득*등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조제1항의 규정에 의한 세율(2%)을 적용하여 산출한 세액의 100분의50을 경감하고 등록세는 제131조제1항제3호(2)목의 규정에 의한 세율(2%)을 적용하여 산출한 세액의 100분의50을 경감한다.

※농어촌특별세법 제4조(비과세) ; 다음 각호의 1에해당하는 경우에는 농어촌특별세를 부과하지 아니한다.

9, 대통령령이 정하는 서민주택에 대한 취득세 또는 등록세의 감면

10, 지방세법 제261조 제1항의 적용대상이 되는 농지 및 임야에 대한 취득세

 시행령 제4조(비과세)1항3호 ; 지방세법 제261조의 규정에 의한 감면

11, 대통령령이 정하는 서민주택 및 농가주택에 대한 취득세

※농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)1항 ;

①, 농어촌특별세는 다음 각호의 과세표준에 대한 세율을 곱하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

 조세특례제한법 및 지방세법에 의하여 감면을 받는 소득세*법인세*취득세 또는 등록세의 감면세액--------- 100분의20

 조세특례제한법에 의하여 감면받은 이자*배당소득에 대한 소득세의 감면세액-----------------------100분의10

 법인세법에 의한 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준 금액(청산소득에 대한 법인세의 과세표준금액을 포함한다)중 5억원을 초과하는 금액----100분의2

 증권거래소에서 거래된 주권의 양도가액-----------1만분의15

 지방세법에 의하여 납부하여야 할 취득세액--------100분의10

 종합부동산세법에 의하여 납부하여야 할 종합부동산세액------100분의20

※지방세법 제261조1항(자경농민의 농지 등에 대한 감면)

①, 대통령령이 정하는 바에 의하여 농업을 주업으로 하는 자로서 2년 이상 영농에 종사한 자, 후계농업경영인 또는 농업계영학교 또는 학교의 이수자 및 재학생(이하 조에서 “자경농민”이라 한다)이 대통령령이 정하는 기준에 따라 직접 경작할 목적으로 취득하는 농지(전*답*과수원 및 목장용지를 말한다. 이하 이 절에서 같다) 및 관계법령의 규정에 의하여 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대하여는 취득세와 등록세의 100분의50을 경감한다.

다만, 2년 이상 경작하지 아니하고 매각하거나 다른 용도로 사용하는 경우 또는 농지의 취득일부터 2년 내에 직접 경작하지 아니하거나 임야의 취득일부터 2년내에 농지의 조성을 게사하지 아니하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 경감된 취득세와 등록세를 추징한다<개정 03.12.11>

②, 1가구 1주택 취득세,등록세 면제

※서울특별시와 인천광역시에 소재한 주택에 한함

(-2007.1.1 인천광역시(서울시)세 감면조례 신설)

- 연면적 또는 전용면적 40제곱미터 이하 의 주택중 취득가액이 1억원 미만의 주택을 취득하여 1가구 1주택(당해주택을 취득한 날부터 30일이내에 종전 주택을 처분(증여제외)한다)이 되는 경우에는 취득세,등록세를 면제 합니다 .단 분양 받은 등기는 건축주가 보존등기 한 날로부터 2개월  안에 기존주택을 처분하면 가능  

- 1가구 1주택이라 함은 취득일 현재(주민등록법)에 의한 세대별 주민 등록표에 기재되어 있는 세대주와 그가족(동거인제외)으로 구성된 1가구(세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다) 가 국내에 1개의 주택를 소유하는 것을 말한다 .

※부담부증여의 등록세율 ; 부동산취득시 일부는 유상으로 취득하고 일부는 증여로 취득하는 부담부증여의 경우 유상부분에 대한 등록세는 지방세법 제131조 제1항 제3호에 따른 부동산가액의 1,000분의20을,증여부분의 등록세는 지방세법 제131조 제1항 제2호에 따른 부동산가액의 1,000분의15를 적용하게 된다.(행자부 세정13407-1170)

4), 인지세 ; 계약서 등 증서를 작상할 때 납부하여야 한다

▶ 납부방법 ; 부동산 취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성하는 경우 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인하면 된다.

기재금액	세액	기재금액	세액
1천만원초과~3천만원 이하	2만원	1억원초과~10억원이하	15만원
3천만원초과~5천만원이하	4만원	10억원초과	30만원
5천만원초과~1억원이하	7만원

 부동산 소유권이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액

※주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원이하인 때에는 인지세가 비과세된다.

5), 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사

■ 자금출처조사 언제 받나?

직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 된다.

조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대하여는 증여세를 물어야 되므로 연소자,부녀자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해 보아야 한다.

■ 자금출처 조사 기준

부동산을 취득한 사람의 당해 연도와 직전 5년간의 소득상황과 자산의 양도ㆍ취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족혐의자를 전산출력하여 취득능력 여부를 사전 검토하게 된다.

사전 검토 결과 증여혐의가 있는 자에 대하여는 조사대상자로 선정하여 조사를 실시한다.

■ 취득자금 소명

 - 취득자금이 10억원 미만인 경우 : 자금의 출처가 80% 이상 확인되면 나머지       부분은 소명하지 않아도 된다.

- 취득자금이 10억원 이상인 경우 : 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원      미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다.

■ 자금출처조사 배제

- 취득한 재산가액과 당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산가액의 합계액

  이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 하지 않는다.

※ 위 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여 사실이 확인되면 증여세가 과세된다.

■ 증여혐의가 있는 경우

미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여를 한 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사받게 된다.

재산을 증여한 것으로 밝혀지면 증여재산가액에 대하여 최저 10%에서 최고 50%에 해당하는 증여세를 부담해야 하고,자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상신고한 때에 비하여 세금을 30%이상 더 물게 된다.

2, 부동산의 보유

1), 종합부동산세란?

지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 국세를 부과하는 제도입니다.

가), 1차적으로 시,군,구에서는 자기 사,군,구내의 부동산 소유자에 대하여 재산세(세율 0.15~0.5%)를 과세하고

나), 2차적으로 국가에서 전국의 부동산을 세대별 또는 인별로 합산하여 일정 기준금액을 초과하는 자를 대상으로 종합부동산세(세율 0.6~4%)를 과세한다.

①, 납세의무자

가), 과세기준일 (매년 6월 1일) 현재

- 매년 6월 1일 현재 과세대상 부동산을 보유한 경우 과세

- 6월 1일 이전 부동산 양도자, 6월 1일 이후 부동산 취득자는 과세대상 아님

※2008년부터 정부부과 방식으로 개정됨

※매년 11월25일 세무서장이 세액을 결정하여 고지한다.

※납세의무자는 매년 12월1일 ~ 12월15일 내에 자진신고,납부할 수 있다.

  (부과고지 납부와 신고납부 중 선택가능)

나), 과세대상 부동산(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)을 보유하고

- 주택 ; 부속토지 포함

- 종합합산토지 : 나대지와 같은 비사업용 토지

- 별도합산토지 : 빌딩이나 상가의 부속토지와 같은 사업용토지

- 상업용 건축물 : 종합부동산세가 과세되지 않고 그 부속토지에 대해서만 과세

- 분리과세토지 : 종합부동산세가 과세되지 않음

다), 기준금액 초과시 과세

과세대상 부동산별로 합산하여 과세기준금액 초과하는 경우 과세

*세대별 합산

2006년부터 주택 및 종합합산토지를 개인이 보유하는 경우 세대 단위로 합산하여 과세합니다.

ⓐ, 독립된 1세대 : 원칙적으로 배우자가 있어야 함

(단, 30세 이상이거나, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 성인으로서 소득세법상 소득이 최저생계비 수준 이상, 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우→ 배우자가 없어도 1세대로 인정)

ⓑ, 혼인을 한다거나 60세(여자는 55세) 이상의 노부모를 봉양하기 위해

세대를 합친 경우→ 2년 동안 각각 1세대로 간주하여 주택이나 토지를 합산하지 않음

※2007년부터 사업용토지에 대한 과세금액이 일률적으로 공시가격 40억초과분에서 서비스업용토지에 대해서는 200억초과분부터 과세로 상향조정

⇨ 세율은 1.6%에서 0.8%로 하향됨

따라서 40억초과시 서비스업용으로의 용도변경도 고려할 수 있다.

서비스업용토지 ; 관광호텔, 유원지시설,휴양,스키장,대중골프장,유통단지,화물자동차공동차고지,도심지역공장용지

구분	부동산의 종류		재산세	종합부동산세
건물	주 거 용	주택(아파트,단독,다가구,다세대), 오피스텔(주거용)	◯	◯
		별장(주거용건물로서 휴양, 피서용으로 사용되는것)	◯	×
		일정한 건설임대주택,매입임대주택 등 장기임대주택	◯	×
		일정한 미분양주택,사원주택,기숙사, 주거겸용 어린이 놀이방	◯	×
	기타	일반건축물(상가,사무실,빌딩,공장, 기타사업용 건물	◯	×
토지	종합 합산	나대지,잡종지,임야,일부농지,목장용지 등	◯	◯
		재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지	◯	◯
		재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지	◯	◯
		재산세 분리과세,별도합산과세대상이 아닌 모든토지	◯	◯
	별도 합산	일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것)	◯	◯
		법령상 인,허가 받은 사업용 토지 (운송사업 차고용 토지 등)	◯	◯
	분리 과세	일부농지,임야,목장용지(재산세 0.07%)	◯	×
		공장용지 일부,공급용 토지(재산세 0.2%)	◯	×
		골프장,고급오락장용 토지(재산세 0.4%)	◯	×

ⓒ, 부동산 유형별 과세대상의 구분

②, 과세표준

 주택 ; 종전에는 건물과 토지를 각각 평가하던 것을 주택전체(건물 및 부속토지)를 통합하여 시가를 반영한 공시가격을 기준으로 세대별 또는 인별로 전국합산한 후 일전금액을 공제하여 과세표준을 산정한다.

 토지 ; 공시가격인 개별공시지가를 기준으로 하며 개인이 보유하는 종합합산 토지는 세대별로 법인 및 기타단체 등이 보유하는 종합합산토지와 별도합산토지는 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하여 과세표준을 산정한다.

과세대상		과세표준	공시가격 기준
주택	개 인	주택공시가격을 세대별로 전국합산한 가액              - 6억원 초과	개별(공동) 주택가격
	기 타	주택공시가격을 인별로 전국합산한 가액                -6억원 초과
나대지 등 (종합합산 토지)	개 인	토지공시가격을 세대별로 전국합산한 가액               -3억원 초과	개별공시지가
	기 타	토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액                -3억원 초과
사업용토지(별도합산 토지)		토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액                -40억원 초과	개별공시지가

※ 법인(기타단체 포함)은 공시가격을 인별로 합산한 금액에서 과세기준금액을 차감하여 계산함

▶ 과세표준 합산배제 대상

주택의 종류	주거전용  면적	주택공시가격	주택수	임대기간	지역
건설임대주택	149m 이하	6억원이하	2호이상	5년이상	동일 시,도  소재
매입임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	5호이상	10년이상
기존임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	2호이상	5년이상	전국

 장기임대 주택

※다가구주택은 1구(독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정(다가구주택과 다세대주택의 과세 형평성 유지)

 기숙사

- 종업원에게 주거용으로 제공하기 위한 기숙사(종업원 공동취사용 주택)

 사원용 주택

- 종업원에게 무상 제공하는 국민주택규모 이하의 주택

※다만,종업원과의 관계가 친족이나 과점주주에 해당하는 주택은 제외

 미분양주택

= 과세기준일 현재 사업자등록을 한 주택신축판매자(주택법의 사업계획 승인 및 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양주택을 말하며 구체적인 적용사례는 아래와 같다.

미분양 기간별 적용구분		합산배제 연도
		2006년	2007년	2008년
사용검사일 또는 사용승인일	03.6.2이후~ 04.6.1이전	V
	04.6.2이후~ 05.6.1이전	V	V
	05.6.2이후~ 06.6.1이전	V	V	V

※건축법의 허가(20호 미만)를 받아 건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년이상인 주택은 합산배제대상에서 제외딤

 가정보육시설용 주택

- 시장,군수,구청장의 인가(06.6.1까지)를 받고 관할 세무서 사업자등록(06.12.15까지) 후 5년이상 계속하여 거정보육시설로 운영하는 주택

※과세기준일 현재 영유아 보육시설 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세,도시계획세,공동시설세,서업소세를 면제ㅘ고 있음(지방세법 제27조⑤)

▶합산배제 신청절차

가), 먼저 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 한다.

 건설(매입)임대주택 ; 과세기준일(06.6.1)까지 임대사업자등록(시,군,구에 신청)과 사업자등록(관할 세무서에 신청)을 하여야 한다.

 기존임대주택 ; 05.1.5이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일(06.6.1)까지 사업자등록을 하여야 한다.

 다가구임대주택 ; 임대주택의 등록기준(다가구는 전체를 1호로 보고 있음) 호수(건설임대 2호이상,매입임대 5호이상)에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는 과세기준일(06.6.1)까지 사업자등록을 하여야 한다.

 기숙사,사원용주택,미분양주택 ; 별도의 등록절차 없다

 가정보육시설용 주택 ; 과세기준일(06.6.1)까지 보육시설 설치인가(시,군,구에서) 및 사업자등록(세무서에 06.12.15까지)을 하여야 한다.

나)종합부동산세 신고기한(06.12.15)까지 신청하여야 과세제외 된다.

 임대주택합산배제 신청 ; 건설임대주택, 매입임대주택, 기존임대주택, 다가구임대주택

 기타주택 합산배제 신청 ; 기숙사, 사원용주택, 미분양주택, 가정보육시설용주택

③, 종합부동산세 산출방법

산출세액 = (과세표준 × 세율 × 적용비율) - 재산세 및 상한초과액

ⓐ, 종합 부동산세의 세율

※ 단, 적용비율은 2009년까지 매년 10%씩 상승 조정될 예정이므로, 세부담이 매년 증가

ⓑ, 종합부동산세 차감세액

가), 기 납부한 재산세액 중 과세기준 초과분에 대한 재산세 상당액

나), 세부담 상한 초과액 당해연도의 재산세와 종합부동산세 합계액이 주택/종합합산토지는 전년도 세액의 300%를 초과하는 금액, 별도합산토지의 경우 전년도 세액의 150%를 초과하는 금액 공제

당해연도 총세액상당액	⪳	전년도 총세액상당액 × 한도비율
재산세 ＋ 종합부동산세		(재산세 ＋ 종합부동산세) × 150% ~ 300%

④, 신고기한

매년 12월 1일~15일

※ 신고기한 내에 신고와 납부를 마치시면 납부할 세액의 3% 공제

⑤, 종합부동산세 분납

 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼수 있다.

 분납할 수 있는 세액

- 납부할 세액이 2천만원을 이하인 때 ; 1천만원을 초과하는 금액

- 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 대 ; 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액

⑥, 농어촌특별세

종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%를 함께 납부하여야 한다.

2), 재산세

보유세로서 매년 6월1일(과세기준일)에 토지와 건물에 대하여 납세의무가 성립하는 조세로서 개인,법인 구분없이 같은 가액의 재산에 대해 같은 세액을 부과하는 대표적인 물세로서 현황부과 원칙에 따라 공부상 등재사항과 사실상의 현황과 상이할 경우 사실상의 현황에 의하여 사실상의 소유자에게부과한다.

※절세방법 ; 매도자는 과세기준일(6월1일) 이전에, 매수자는 그 이후에 잔금을 지급하는 것이 유리하다.

①, 과세표준 ; 토지,건축물,주택,선박,항공기에 대한 재산세 과세표준은 시가표준액으로 한다.

ⓐ, 토지의 과세표준액 ; 개별공시지가 × 적용비율(60%) -- 2007

 2006년부터 2015년까지의 과세표준은 시가표준액에 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

 토지에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의55로 적용하고 2007년부터 매년 100분의5씩 인상하여 2015년부터는 100분의100으로 한다.

ⓑ, 주택의 과세표준액(토지,건물을 통합 평가)

 공동주택의 과세표준액 ; 공동주택가격 × 적용비율(50%)---2007

 단독주택의 과세표준액 ; 개별주택가격 × 적용비율(50%)---2007

~ 주택에 대한 적용비율은 2006년과2007년에는 100분의50으로 하고 2008년부터 매년 100분의5씩 인상하여 2017년부터는 100분의100으로 한다.

ⓒ, 건축물의 과세표준액 ; 시가표준액 × 적용비율(60%)---2007

~ 2006년부터2015년까지는 시가표준액에 적용비율을 곱하여 산정한 가액

~ 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의55로 하고 2007년부터 매년 100분의5씩 인상하여 2015년부터는 100분의100으로 한다.

 시가표준액 ; 매년 1회 이상 국세청장이 산정,고시한다.

※ 주택분과 건물분 재산세는 1개 물건별 개별과세

※ 토지분 재산세는 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산하여 과세

ⓓ, 지방교육세(재산세에 부가하여 고지 함) ; 재산세액의 20%

ⓔ, 공동시설세와도시계획세(재산세 고지서에 병기하여 과세) ;

 도시계획세 ; 재산세 시가표준액의 1000분의15

 건축물의 시가표준액 × 50%

②, 세율

세목	과세대상	과세표준	세 율	비고
재 산 세	주 택	4천만원 이하 1억원 이하 1억원 초과	0.15% 6만원+4천만원 초과*0.3% 24만원+1억원 초과*0.5%	별장용 건축물 4%
	건축물	1)중과대상 건축물 2)공장용 건축물 주거지역및지정지역내 3)기타 건축물	40/1000 5/1000 25/1000	골프장 및 고급오락장용 건축물 4%
	나대지 등 (좋합합산)	5천만원 이하 1억원 이하 1억원 초과	0.2% 10만원+5천만원 초과*0.3% 25만원+1억원 초과*0.5%
	사업용토지(별도합산)	2억원 이하 10억원 이하 10억원 초과	0.2% 40만원+2억원 초과*0.3% 280만원+10억원초과*0.4%
	기타 토지 (분리과세)	1)전,답,과수원,목장용지,임야 2)골프장 및고급오락장용 토지 3)위 이외의 토지	0.7/1000 40/1000 2/1000
공 공 시 설 세	일반 건축물	600만원 이하 1300만원 이하 2600만원 이하 3900만원 이하 6400만원 이하 6400만원 초과	0.05% 3000+600만원 초과*0.06% 7200+1300만원초과*0.07% 16300+2600만원초과*0.09% 28000+3900만원초과*0.11% 55500+6400만원초과*0.13%	화재위험 건축물은 당해 세율의 100분의200 중과세

③, 납세의무자

ⓐ, 원칙 ; 과세기준일 현재 사실상 소유자

ⓑ, 예외 ;

 공부상 소유자 ; 권리변동이 있음에도 신고하지 않은 경우

 사용자 ; 소유권을 알수 없는 경우

 매수계약자 ; 공공단체와 연부로 계약하고 그 사용을 무상으로 하는 경우

 위탁자 ; 수탁자 명의로 된 신탁재산

 주된 상속자; 상속재산으로서 상속인을 알수 없는 경우

 종중재산의 공부상 소유자 ; 종중재산임을 신고 하지 아니한 경우

 사업시행자 ; 사업시행자 명의로 된 채비지와 보류지

 공유재산의 지분권자

④, 납부기한

대  상	납부기한	납부방법	소관기관
▪ 건물분 재산세 ▪ 주택분 재산세 1/2	7/16 ~ 7/31	고지납부	시,군,구
▪ 토지분 재산세 ▪ 주택분 재산세 1/2	9/16 ~ 9.30

※ 주택분 재산세액이 5만원 이하인 경우 7월에 일시부과 징수할 수 있다.

※ 고지서 1매당 2,000원 미만인 경우 재산세를 징수하지 아니한다.

⑤, 물납과분납

ⓐ, 물납

 신청요건 ; 세액 1,000만원 초과

 물납의 대상 ; 관할 구역내 부동산

 신청기간 ; 납부기한 10일 전까지

 허가여부 통지 ; 신청일로부터 5일 이내

 물납 ; 허가통지를 받은날부터 10일 이내

ⓑ, 분납

 신청요건 ; 세액 1,000만원 초과

 신청기한 ; 납부기한까지

 분납가능 금액 ; 세액 2,000만원 이하 ; 1,000만원 초과 금액

                  세액 2,000만원 초과 ; 50% 이하 금액

 분납기간 ; 납부기한 경과 후 45일 이내

3,부동산의 양도

1)양도소득세

과세물건 

 토지, 건물의 양도소득 

부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도소득 

비 상장법인의 주식 출자지분 

기타자산 

♣과세표준 계산방법

양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익 

양도차익 - 장기보유 특별공제(3년이상 보유 양도차익의 10%, 5년이상 보유 15%, 10년이상 보유 30%)  = 양도소득금액 

양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원/년) = 과표

구     분	양도소득세율
	과 세 표 준	세    율
① 토지, 건물 및 부동산에 관    한 권리로서 등기되고 보유    기간 2년 이상인 자산 기타    자산(보유기간관계없음)	1천만원이하	9%
	1천만원초과 4천만원이하	1천만원초과액의18% - 90만원
	4천만원초과 8천만원이하	4천만원초과액의27% - 450만원
	8천만원초과	8천만원초과액의36% - 1170만원
② 1년 미만인 경우(2주택자포함) ·    2년 미만인 경우 ·       미등기 양도자산 ·   3주택보유자(보유기간 관       계없음)	양도소득 과세표준의 50% 양도소득 과세표준의 40% 양도소득 과세표준의 70% 양도소득 과세표준의 60%

구   분	신축주택 취득자(조특법)	한시적 비과세 요건완화(소세법)
대상주택	신축 및 최초 분양주택(고급주택 제외)	모든주택(고급주택 제외)
매입시기	98.5.22∼99.6.30	99.1.1~12.31
매입기준시점	계약체결일	계약체결일
면세기준일	잔금청산일 부터 5년이내 양도	잔금청산일 부터 1년이상 보유 후 양도
면세비율	·5년이내 양도 : 100%감면 ·5년이후 양도 :5년간 상승분 제외하고 그후 양도차익에 대해 20%∼ 40% 과세	·1년이상 보유 후 양도 : 100%감면 ·1년미만 보유 후 양도 : 40%비과세
수혜대상	보유주택수에 관계없이 모든 사람 ※신축(자기가 건설한 주택 및 조합주택, 재개발주택 포함)	ⅰ)무주택자 ⅱ)1세대1주택자(단,1세대 1주택자는 새주택 잔금청산일부터 2년내에 종전주택을 양도해야 됨)

♣IMF 1세대1주택 면제조치

※위와 같은 신축주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례제도는 07년12월31일까지 양도하는 주택에 한해 적용한다.

※위의 신축주택 1채와 일반주택1채를 보유한 거주자가 그 일반주택을 07.12.31까지 양도하는 경우에 한해 해당 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 않는다.(06.112.312개정)

따라서 08.1.1이후 일반주택을 양도시 당해 일반주택은 1세대1주택의 비과세 규정을 적용받을수 없으며 1세대2주택의 양도세 중과세 적용을 받는다.

♣국민 생활 안정 1세대1주택 특례

구 분	정기 임대주택(조특법)	미분양주택(조특법)
감면요건	⊙ 신축주택 매입임대(95.1.1이후 취득분)및 건설임대주택 →국민주택 5호 이상을 5년이상 임대후 양도	⊙ 95.11.1∼97.12.31 및 98.3.1∼ 98.12.31의 기간중에 미분양 국민주택 취득하여 5년 이상 보유 임대후 양도한 경우
감면율	⊙ 100%감면 ※ 단,기존주택 매입임대     (1986.1.1 ∼ 2000.12.31 기간중 신축분)       ·5년이상 → 50%감면       ·10년이상 →100%감면 ※1세대 1주택 판정시 제외	⊙ 다음중 선택적용       ·양도세 세율 → 20%       ·중소세 세율 → 10%∼40% ※1세대 1주택 판정시 제외

♣신고, 납부

 부동산거래자의 양도소득세 예정신고 납부기한은 양도일이 속하는 달의 다음 다음달 말일까지로 10%의 세액공제 혜택을 주되 예정신고를 하지 않은 사람은 다음해 5월 종합소득세 신고 때까지 확정신고 · 납부하여야 한다.

♣예정 양도신고제도

부동산을 매매·수용·교환·현금출자·경매·공매시 당해 거래내용을 세무서에 예정 신고 할 경우 당해 세금을 양도일 이 속하는 달의 다음다음달 말일까지 납부시 10%의 세액 공제를 받는다.

♣양도 소득세를 알기 위한 일반적인 절차와 소요비용

 부동산 소재지 관할구청 등에 가서 양도세 계산에 필요한 서류를 신청 발급받아야 한다.

- 관할구청 - 토지(임야)대장 : 500원(1통), 건축물 관리대장 : 200원(1통), 개별공시지가 확인원 : 300원(1통)

- 관할 등기소 - 등기부등본 : 1,200원(1통)

- 관할 세무서 - 국세청 고시가(기준시가)

(실제거래가로 계산하고자 하는 경우는 취득 및 양도시 계약서 및 매도자 ·매수자의 인감증명이 있어야 함)

 발급받은 서류를 가지고 세무사나 공인회계사 사무실에 가서 수수료를 내고 양도세 계산을 의뢰한다.

- 수수료 : 10∼20만원/1건당

- 관할 세무서 재산세과에 가면 양도세 계산을 무료로 계산해 주나 계산에 필요한 서류를 가져가야 함.

한국 세무사 협의회 수수료 조견표

◎ 양도가액 5천만원 미만 : 10만원
◎ 양도가액 5천만원 이상 1억원 미만 : 10만원+(5천만원 초과금액 × 0.34%)
◎ 양도가액 1억원 이상 2억원 미만 : 27만원+(1억원 초과금액 × 0.28%)
◎ 양도가액 2억원 이상 5억원 미만 : 55만원+(2억원 초과금액 × 0.27%)

♣ 양도 소득세를 계산하는 2가지  

원칙 : 기준시가 (2007년1월1일부터 실거래가 시행함)

기준시가에 의한 계산은 보유기간이 1년이상인 토지·건물에 대하여는 원칙적인 계산으로 실지 매매계약서

상의 거래금액과는 상관없이 세법에서 규정한 공식으로 양도가액, 취득가 액, 필요경비 등을 산출하여

세금을 결정함. (세법에 규정된 기준시가 공식이 아주 복잡하고 해마다 규정이 틀림) 기준시가로 세금을

계산하기 위하여는 부동산별로 필요한 서류가 있어야 함.

- 토 지 : 토지 등기부등본, 개별공시지가 확인원(공시지가, 양도일, 취득일            확인), 토지대장(토지면적, 토지등급확인)

- 아파트 : 등기부등본, 개별공시지가 확인원(공시지가 양도일, 취득일), 건             축물 관리대장(면적, 구조),토지대장(토지 면적, 토지등급), 국세             청기준시가

- 건 물 : 건물등기부 등본, 개별공시지가 확인원(공시지가 양도일, 취득일),            건축물관리대 장(면적, 구조)

예외 : 실지거래가(2007년1월1일부터 시행)

취득가액과 양도가액을 실지거래가(실지 매매계약서상의 금액)로 계산하는 것으로 납세자 는 기준시가에 의한 신고와 실지 거래가에 의한 신고중 유리한 것으로 할 수 있다. 다음 경우에 적용하며 세무공무원의 확인 조사에 의하여 세금이 결정됨.

양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도시

- 부동산을 취득할 수 있는 권리

- 취득 후 1년 이내의 부동산

- 미등기자산을 양도하는경우

- 미성년자 취득 (상속.증여 제외)

- 1세대 3주택

- 고가주택 (6억원이상 공동주택 45평이상)

- 거래단위별로 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 1억원이상

- 1세대기준으로 부동산을 거래(양도또는취득)한 날로부터 소급하여 1년 이    내의 기간동안 3회이상 거래한  경우로서 실거래가액의 합계액이 3억원      이상

- 허위계약서 작성,주민등록의 허위 이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득    또는 양도 경우

- 투기지역

1, 조합원입주권에 대한 양도소득세

(1), 주택 수 산정에 포함하는 입주권의 범위

주택재개발사업, 주택재건축사업의 조합 입주권으로서 다음 중 하나에 해당하는 것을 말한다.

1), 2006년1월1일 이후 관리처분계획인가를 받은 것

2), 2006년1월1일 이후 승계취득한 것

(2), 1세대1주택 양도소득 비과세 특례적용

1세대가 주택과 입주권을 보유한 경우로서 주택의 양도소득에 다음과 같은 비과세 특례를 적용한다.

1), 선 1주택소유 후, 1입주권을 소유한 경우 주택의 양도

①, 입주권 취득일로부터 1년이내 주택의 양도 ~ 비과세

②, 입주권 취득일로부터 1년 경과 주택의 양도 ~ 다음 요건을 모두 갗춘 경우 비과세

가), 관리처분계획에 의한 주택 완성일부터 1년이내 세대전원 이사, 1년이상 거주

나), 관리처분계획에 의한 주택 완성일 전, 후 1년이내 종전의 주택 양도

2), 재개발,재건축기간 동안의 대체주택 양도 ~ 다음 요건을 모두 갗춘 경우 비과세

①, 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년이상 거주할 것

②, 관리처분계획에 의한 주택 완성일부터 1년이내 세대전원 이사, 1년이상 거주

③, 관리처분계획에 의한 주택 완성일 전, 후 1년이내 대체주택 양도

3), 무주택자가 1입주권을 상속받은 후 취득한 1주택의 양도 ~ 비과세

4), 상속받은 1주택과 상속외의 원인으로 취득한 1주택및 1입주권을 소유(즉, 2주택 1입주권 소유)한 경우 일반주택의 양도 ~ (상속받은 주택에 관계없이 1),2)적용)

5), 무주택자가 상속받은 1입주권, 상속받은 후 취득한 1주택 및 상속외의 원인으로 취득한 1입주권을 소유(즉, 1주택 2입주권 소유)한 경우 일반주택의 양도 ~ (상속받은 입주권에 관계없이 1), 2)적용)

6), 직계존속 동거봉양을 위한 세대합가로 /1주택과 1입주권/1주택과 2입주권/2주택과 1입주권/2주택과 2입주권/을 소유하게 된 경우 세대를 합친 날부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택

①, 합가일 전 1주택에 해당한 자가 소유한 주택의 양도 ~ 비과세

②, 합가일 전1주택과 1입주권에 해당한 자가 소유한 주택의 양도 ~ 다음 중 하나의 요건을 갗춘 경우에 비과세

가), 최초 입주권인 경우 ~ 양도주택이 사업시행기간 중 거주하기 위한 주택으로서 취득후 1년이상 거주하였을 것

나), 승계취득 입주권인 경우 ~ 양도하는 주택이 입주권 취득 전부터 소유하였을 것

7), 혼인으로/1주택과1입주권/1주택과2입주권/2주택과1입주권/2주택과2입주권/을 소유하게 된 경우 혼인한 날부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택 ~ 6)과 동일

8), 문화재주택과 그 밖의 1주택 및 1입주권을 소유(2주택과1입주권)한 경우 일반주택의 양도 ~ 문화재주택에 관계없이 1), 2)적용

9), 이농주택과 그 밖의 1주택및 1입주권을 소유(즉, 2주택1입주권을 소유)한 경우 일반주택의 양도 ~ 이농주택에 관계없이 1), 2)적용

(3), 세율 60%적용, 장기보유특별공제 적용 배제

1세대가 주택과 입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 입주권 수의 합이 3 이상인 경우 주택의 양도에는 세율을 60%적용하고 장기보유특별공제를 배제한다.

2, 1세대2주택, 1주택1입주권 양도의 중과세(2007년1월1일 시행)

1세대가 2주택 또는 1주택과 1입주권을 소유한 경우 주택의 양도소득에 대한 중과세 주요내용은 다음과 같다.

①, 실가과세(2주택의 경우 2006년부터 시행)

②, 세율 50%

③, 장기보유특별공제 적용배제

(1), 실가과세 대상 주택

주택 수만으로 2개 이상이면 실가과세를 적용한다.

(2), 50%세율, 장기보유특별공제 적용배제 대상 주택

1), 주택 수 계산에 산입하지 아니하는 주택

①, 주택만 소유한 경우

수도권(서울, 인천, 경기도)및 광역시(군,읍,면 제외)외 지역의 주택으로서 당해주택 또는 그 밖의 주택 양도당시 기준시가 3억원이하

②, 주택과 입주권을 소유한 경우

수도권(서울, 인천, 경기도)및 광역시(군,읍,면 제외)외 지역의 주택 또는 입주권으로서 당해주택의 기준시가 또는 입주권의 가액이 당해주택 또는 그 밖의 주택 양도당시 3억원이하

2), 중과세대상 배제 주택

①, 수도권(서울,인천,경기도)및 광역시(군,읍,면 제외)외 지역의 주택으로서 기준시가 3억원이하

②, 임대주택

가), 세무서 사업자등록과 시,군,구청 임대사업자등록을 하고 임대한 주택

나), 2004년6월30일 이전 임대주택 ~ 같은 시,군에서 2호이상 국민주택 ,5년이상 임대

다), 2004년6월30일 이후 임대주택 ~ 같은 시,군에서 5호이상 국민주택, 10년이상 임대

라), 당해주택 또는 1개의 일반주택 양도당시 기준시가 3억원이하

③, 감면대상 장기임대주택으로서 5년이상 임대한 국민주택

가), 조세특례제한법 제97조

나), 조세특례제한법 제97조의2

다), 조세특례제한법 제98조

④, 종업원에게 무상제공하는 주택으로서 무상제공기간 10년이상에 해당한 주택

⑤, 감면대상 신축주택

가), 조세특례제한법 제99조

나), 조세특례제한법 제99조의3

⑥, 문화재주택

⑦, 상속받은 1주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우)

⑧, 저당권 실행 또는 채권변재에 대신하여 취득한 주택으로서취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

⑨, 시,군,구청의 인가를 받고 세무서 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 사용하지 아니하게 된날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

⑩, 1세대 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 다른 시,군으로 주거를 이정하기 위하여 취득한 1주택을 취득하여 2주택이 된 경우 (직장 소재지 시,군의 주택으로 취득 후 1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우)

⑪, 직계존속 동거봉양을 위한 합가로 2주택이 된 경우(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우)

⑫,혼인으로 2주택이 된 경우(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우)

⑬, 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 소송결과로 취득한 주택(확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우)

⑭, 1주택 소유자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우(다른 주택 취득일부터 1년이 경과하지 아니한 경우)

⑮, 주택의 양도당시 기준시가 1억원이하인 주택(정비구역 내 주택 제외)

⑯, 1세대가 ①내지 ⑬을 제외하고 1개의 주택만 소유한 경우 당해 주택

3, 양도소득세 감면

(1), 농지에 대한 감면

1), 자경농지(100% 감면) 조세특례제한법 제 69조

①, 감면대상

가), 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세.감면 및 소액부징수 대상 포함)이 되는 토지

나), 농지소재지에 거주하는 거주자가 3년이상 직접 경작한 토지로서 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 또는 농업법인에 2010년12월31일까지 양도하는 토지

※ 농지 소재지 ~ 농지 소재지 시,군,구 또는 연접 시,군,구

※ 직접 경작 ~ 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하는 것

②, 감면요건

가), 양도일 현재 농지

나), 취득한 때부터 양도한 때까지 사이에 8년 또는 3년이상 자경한 농지

~, 상속인이 상속받은 농지를 경작하는 경우 경작기간 계산에서피상속인이 경작한 기간을 포함한다.

~, 상속인이 상속받은 농지를 경작하지 아니하는 경우에는 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에 한하여 피상속인이 경작한 기간을 포함한다.

③, 감면배제

가), 양도일 현재 시지역의 주거지역, 상업지역, 공업지역 안의 농지로서 편입된 날부터 3년 경과 농지

나), 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 농지로서 지정일부터 3년 경과 농지

다), 주,상,공지역으로 편입된 농지 ~ 편입일 이후 양도소득

라), 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 농지 ~ 지정일 이후 양도소득

2), 대토농지“조세특례제한법” 제70조

①,감면대상

가), 농지소재지에 거주하는 거주자가 3년이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세,감면 및 소액부징수 포함)이 되는 토지를 경작상 필요에 의하여 대토하는 농지

※ 농지 소재지 ~ 농지 소재지 시,군,구 또는 연접 시,군,구

※ 직접 경작 ~ 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하는 것

②, 감면요건

가), 자경기간(2가지 요건 모두 해당)

~, 대토 전 농지⇒ 3년이상

~, 대토 후 농지 ⇒ 3년이상

나), 대토기간(2가지 요건 모두 해당)

~, 종전 농지를 먼저 양도한 경우 ⇒ 양도일부터 1년이내 다른 농지 취득

~, 새로운 농지를 먼저 취득한 경우 ⇒ 취득일부터 1년이내 종전 농지 양도

다), 대토범위(2가지 요건 중 하나 해당)

~, 면적요건 ⇒ 새로 취득한 농지 면적이 양도하는 농지 면적의 1/2 이상일 것

~, 금액요건 ⇒ 새로 취득한 농지의 가액이 양도하는 농지 가액의 1/3 이상일 것

③, 감면배제

가), 양도일 현재 시지역의 주, 상, 공지역 안의 농지로서 편입된 날부터 3년 경과 농지

나), 농지외 토지로 환지예정지 지정을 받은 농지로서 지정일부터 3년 경과 농지

(2), 주택에 대한 감면

1), 장기임대주택 “조세특례제한법” 제97조

①, 감면대상

가), 1986년1월1일부터 2000년12월31일까지의 기간중 신축주택(국민주택)

나), 1985년12월31일 이전에 신축한 공동주택으로서 1986년1월1일 현재 입주된 사실이 없는 주택(국민주택)

②, 감면요건 및 감면율

가), 50%감면대상

2000년12월31일 이전에 임대를 개시하여 5년이상 임대한 주택

나), 100%감면대상

~, 건설임대주택 중 5년이상 임대한 주택

~, 매입 임대주택 중 1995년1월1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택

2), 신축임대주택“조세특례제한법” 제97조의2

①, 감면대상

가), 건설임대주택

~, 1999년8월20일부터 2001년12월31일까지 기간중의 신축주택

~, 1999년8월19일 이전 신축 공동주택으로서 입주사실리 없는 주택

나), 매입 임대주택

1999년8월20일부터 2001년12월31일까지의 기간중에 이후 취득(매매계약 체결)및 임대를 개시한 주택

~, 1999년8월20일 이후 신축주택

~, 1999년8월19일 이전 신축 공동주택으로서 입주사실이 없는 주택

②, 감면요건 및 감면율

5년이상 임대한 국민주택에는 양도소득세를 면제한다.

3), 미분양 국민주택“조세특례제한법” 제98조

①, 감면대상 주택의 범위

1995년11월1일부터 1997년12월31일까지의 기간중에 취득(매매계약 체결)하여 5년이상 보유, 임대한 주택

②, 감면요건 및 감면율

다음의 방법중 하나를 선택할 수 있다

가), 양도소득세 적용 ⇒ 20% 세율 적용

나), 종합소득세 적용

4), 신축주택“조세특례제한법” 제 99조

①, 감면대상

가), 자기가 건설한 주택

~, 국민주택 ⇒ 1998년5월22일부터 1999년12월31일까지 사용승인을받은 주택

~, 국민주택 이외의 주택 ⇒ 1998년5월22일부터 1999년6월30일까지 사용승인을 받은 주택

나), 주택건설사업자로부터 취득한 주택

1998년5월22일부터 1999년12월31일까지 기간중에 취득(매매계약 체결)안 주택

②, 감면요건 및 감면율

가), 취득일부터 5년이내 양도 ⇒ 100%감면

나), 취득일부터 5년 경과후 양도 ⇒ 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액 차감

5), 신축주택“조세특례제한법” 제 99조의3

①, 감면대상

가), 신축기간별 감면대상

~, 2001년 5월23일부터 2002년12월31일까지 신축주택 ⇒ 전국

~, 2003년1월1일부터 2003년6월30일까지 신축주택 ⇒ 서울, 과천, 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본지역 외의 지역의 신축주택(시행령 부칙제2호,제17829호,2002,12,30)

나) 취득유형별 감면대상

~,, 자기가 건설한 신축주택

2001년5월23일부터 2003년6월30일까지 사용승인을 받은 주택

~, 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택

2001년5월23이부터 2003년6월30일까지의 기간중에 취득(매매계약 체결)한 주택

③,  감면요건 및 감면율

가), 취득일부터 5년이내 양도 ⇒ 100% 감면

나), 취득일부터 5년 경과후 양도 ⇒ 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액 차간

▶ 6억원초과 고가주택의 양도소득세 계산방법

현행 소득세법상 3년보유 및 2년 실거주(서울, 과천 및 5대신도시-분당,평촌,일산,산본,중동만 해당) 요건을 갖춘 1가구 1주택자의 경우 보유한 주택 매도시 양도세비과세 혜택을 받습니다. 그럼에도 불구하고 6억을 초과하는 고가주택의 경우 6억을 초과하는 부분에 대해서는 양도세가 과세되는데, 이 과정에서 많은 분들이 오해하시는 사항이 단순히 6억을 초과한 부분에 대해서 세금이 과세되는 것인가에 대한 것입니다.

그럼, 1가구1주택자로서 상기의 양도세비과세 요건을 갖추었음에도 불구하고 6억초과고가주택의 양도세는 어떻게 결정되는지 사례를 통해서 정리해보겠습니다.

(사례의 전제)

서울소재 7년보유 및 실거주. 양도가액 10억. 취득가액 5억. 취등록세등 각종 필요경비 1억인 주택을 매도하는 경우.

(1) 일반적인 경우에 있어서의 양도차익을 먼저 계산해야 합니다.

양도차익 = 양도가액 10억 - 취득가액 5억 - 필요경비 1억 = 4억

(1-1) 그러면 이제 6억을 초과하는 부분에 적용시킬 양도차익(이를 과세대상 양도차익이라 합니다)을 계산해야 합니다.

과세대상 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액

                  = 4억   * (10억    - 6억원) / 10억 

                  = 1억6천만원

(2) 다음순서로 일반적인 경우의 장기보유특별공제액을 먼저 계산합니다.

장기보유특별공제액 = 양도차익 * 공제율 = 4억 * 15% = 6천만원

<참  고> 보유기간별 장기보유 공제율 - 내년부터 적용될 개정법 기준

          3년이상 : 10%      5년이상 : 15%

          10년이상 : 30%      15년이상 : 45%

(2-2) 역시 6억초과분에 대한 공제액(이를 실공제금액 이라 하겠습니다) 을 계산해야 합니다.

실공제금액 = 장기보유특별공제액 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액

           = 6천만원  * (10억    - 6억원) / 10억

           = 2천4백만원

(3) 또한 기본공제액 250만원이 있습니다.

이상을 정리해보면

양도차익 = 1억6천만원

장기보유특별공제 = 2천4백만원

기본공제 = 250만원

(4) 여기서 세율을 최종 적용할 과세표준을 산출해보면

과세표준 = 1억6천 - 2천4백 - 250만원 = 133,500,000원

이제 최종산출된 과세표준액에다가 세율을 적용해야 합니다.

세율은 과세표준의 크기에 따라 9 -36% 누진율을 적용하게 됩니다.

<참 고>

1천만원이하 : 9%    1 - 4천만원 : 18%

4 - 8천만원 : 27%    8천만원초과 : 36%

이 세율을 적용하는데 있어서 또한 많은 분들이 헷갈려 하십니다.

즉 상기 과세표준이 1억3천정도 이므로 8천만원 초과에 해당한다고 1억3천 전체의 36%가 양도세로 산출되는 것이 아니라는 사실입니다.

해당금액의 구간별 누진과세 임을 다시한번 강조드립니다.

(5) 따라서 최종 산출되는 금액은

90만원 + 540만원 + 1080만원 + 1926만원(133,500,000 - 8천만원 = 5350만원의 36%) = 3,636만원인 것입니다.

(6) 이 금액에 대하여 양도소득세를 자진신고 납부할 경우 10%의 예정신고세액공제를 받게됩니다.

예정신고세액공제 = 3,636만원 * 10% = 363만원(천원미만 편의상 절사)

(7) 자진납부할 양도소득세는 3,273만원(3,636만원 - 363만원)이 되는 것입니다.

(8) 양도소득세 신고금액의 10%가 주민세로 별도 부과되므로

   최종적인 세액의 합계는 3,273만원 + 327만원 = 3,600만원입니다.

▶부동산 양도세 실거래가 전면시행에 따른 취득가액 입증방법을 알자-

취득가액의 입증방법(2007년 양도세 실거래가액과세 전면시행)

2007년 부동산관련 세법의 가장 큰 변화는

첫째, 양도소득세 실거래가액 기준 과세 전면시행.

둘째, 다주택자(1세대 2주택이상) 양도소득세 중과.

셋째, 비업무용 토지 양도소득세 중과입니다.

과거 상가 및 주택은 분양받은 경우가 아닌 경우에는 취득당시 실거래가액의 입증은 쉽지가 않습니다.

최근 많은 전화 상담내용이 상가의 취득당시 취득가액 입증과 관련되어 아래의 문답형식으로 이번강의를 대신하려합니다.

1. 실거래가로 신고를 하려면 실 취득가액 증빙서류가 어떻게 되는지요?

취득가액이라 함은 거래 당시 거래당사자가 당해 자산을 거래함에 있어서 그 대가로 지급하였거나 지급받은 가액으로서 매매계약서 및 기타증빙자료(통장사본, 사실확인서, 거래금액 영수증 등)에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것입니다. 실 취득가액은 각각 입증방법이 될 수 있으며 사실에 입각한 거래계약서만으로도 실지거래사실의 입증서류가 될 수 있습니다.

2. 실거래가로 취득가액을 신고하는 경우 전소유주(매도인)에게 불이익이 돌아오는지요?

전소유자가 실지거래가액으로 양도소득세를 신고함에 있어서 과소 신고한 경우에는 거래상대방에 대하여 양도소득세를 추가 부담될 수 도 있습니다. 하지만 기준시가 신고 대상 이였던 경우는 불이익 없습니다.

3. 매수한지 상당기간이 지나서 계약서도 없고, 과거 매도인 연락처도 모릅니다. 취득가액을 어떻게 신고합니까?

취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 그 취득가액은 취득당시 매매사례가, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용하는 것입니다.

취득당시 객관적인 매매사례가, 취득당시의 감정가액이 없는 경우 환산가액이 적용되는데 환산가액은 '양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가'의 산식에 의하여 계산하는 것입니다.

4. 어떠한 증빙서류가 있으면 양도소득세를 추가로 절세할 수 있는지요?

　취득당시 실거래가액을 입증한 경우

1)취득당시 중개수수료 영수증(복비)

2)취득세 등록세 영수증

3)법무사 비용

4)자본적 지출 영수증(상가의 내용연수, 가치증가 비용 등)을 보관한 경우 추가적인 양도소득세 절세가 가능합니다.

단, 취득당시 실거래가액을 입증 못하는 경우 세법에서 정한 기준시가의 일정액을 비용으로 인정하므로 중개수수료 영수증 등의 준비는 필요 없습니다.

구분	입증방법 및 절세준비서류	비고
실 취득가액 입증	실계약서, 사실확인서, 영수증, 통장사본 등	정형화된 방법 없음
입증한 경우	중개수수료, 취등록세, 법무사수수료, 자본적지출 영수증	거래상대방의 인적사항이 표시된 영수증
입증 못한 경우	준비서류 없음	취득 기준시가 3%(미등기자산 0.3%) 비용인정

제공~상가뉴스레이다

▶양도소득세의 9가지 함정

1. 아파트값 떨어져 양도소득세 자진신고 안한 경우

부득이한 사정으로 인해 취득한 아파트를 양도하는 경우 취득시 가격보다 양도시 가격이 같거나 오히려 낮을 때 현행 소득세법상 기준시가에 의해 양도소득세가 부과된다.

이런 경우 양도한 달의 다음달 말일에 양도소득세 예정신고시 실제 계약서 등 실거래가격을 증명할 수 있는 증빙서류를 첨부해 이 사실을 증명해야 한다. 양도차익이 없다고 양도소득세를 자진신고하지 않으면 취득시 기준시가에 비해 양도시 기준시가가 높으면 그것을 양도차익으로 보아 양도소득세가 부과된다.

2. 아파트분양권을 완공 전 양도한 경우

1세대 1주택을 소유하다 주택이 도시재개발사업으로 헐린 뒤 새로 지어 분양받은 아파트를 완공된 후 팔게 되면 양도소득세가 면제된다(단, 철거 전 보유 또는 거주기간과 완공 후 입주기간을 합산해 3년 보유요건이 되는 경우). 그러나 아파트가 완공되기 전 아파트 입주권을 판 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세된다.

3. 등기지연시 취득시기는 실제로 입주한 날이 기준이다

양도소득세 비과세 기준이 되는 보유기간을 따질 때 취득시기는 사실상 잔금청산일이며, 잔금청산일 전에 등기가 된 경우에는 등기접수일이 취득일이 된다.

그러나 새로 입주한 아파트의 경우 준공검사가 지연되어 등기가 지연된 때는 실제 입주한 날이 취득일이 된다. 또 매도자가 양도소득세 계산을 이유로 등기를 일부러 지연한 때는 공과금납부영수증, 주민등록등본, 이전한 집의 전화등록원부 등 실제로 그 집에 살았음을 입증하는 서류를 제시해야 한다.

4. 건축물이 없는 나대지를 3년 이상 보유한 경우

무주택자가 단독주택지를 분양받은 후 주택을 건설하지 않고 있다가 이를 처분하면 양도소득세가 부과된다. 이 경우 3년을 보유했더라도 나대지 상태이므로 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외된다.

5. 국가에 부동산을 물납한 경우

상속세를 현금으로 납부할 형편이 안 되어 부동산을 국가에 대신 물납한 경우에도 양도자산이 사실상 유상으로 소유권이 국가에 이전되는 것으로 본다. 따라서 양도소득세가 과세된다.

6. 자기 부동산을 경락받은 경우

채권변제를 못해 경매처분된 부동산을 본인이 경락받은 경우도 양도소득세가 부과된다. 그러나 경매처분 전에 부채를 청산해 다시 원상태로 환원한 경우에는 양도소득세가 부과되지 않는다.

경락받은 부동산을 다른 사람에게 양도하는 경우도 유상으로 양도하는 자산이므로 양도소득세가 부과된다. 단, 경락가격과 양도가격이 같은 경우에는 양도소득세가 부과되지 않는다.

7. 이혼 위자료로 부동산을 주는 경우

위자료로 주는 부동산이 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되지만, 1세대 1주택 이상이거나 상가 등 주택 외 부동산이라면 양도소득세가 과세된다.

8. 공동소유자산은 지분의 변동률만큼 양도소득세가 과세된다

여러 사람이 공유 형태로 부동산을 소유하다가 필지별로 구분하여 각자 지분의 몫만큼 분할하는 것은 양도에 해당하지 않는다. 그러나 지분분할에 따라 지분이 변동되는 경우 그 변동분만큼 양도소득세가 부과된다.

9. 같은 날짜에 1세대 1주택을 분할, 양도한 경우

1세대 1주택을 분할, 각각 다른 사람에게 양도하는 경우 먼저 양도한 주택과 그 부수 토지에 대해 양도소득세가 과세된다. 이때 우선순위는 잔금을 지급한 순서에 따라 판단한다.

▶ 1가구2주택자 양도세유형 및 절세전략

1가구 2주택 양도세 중과, 종부세대상 확대 등의 세제 강화 방안이 추진됨에 따라 다주택자들의 절세 방안이 화두로 떠오르고 있다. 특히 새롭게 다주택 범주에 포함되는 1가구 2주택자들의 경우 양도차익이 실거래가로 산정되고, 2007년부터 50% 중과세율이 매겨져 세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 주택 보유 현황에 따른 절세 방안에 대해 알아본다.

☛ 1가구 1주택자= 1주택자의 경우 2007년부터 양도 차익이 실거래가를 기준으로 산정되는 것을 제외하고는 8.31 대책에 따른 별다른 영향을 받지 않을 것으로 예상된다. 1주택자는 기존과 마찬가지로 양도세가 누진과세(9~36%)되며 3년 보유요건(단, 서울, 과천, 5대 신도시 분당, 산본, 중동, 평촌, 일산에서는 3년 보유, 2년 거주)을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또 비과세 요건을 충족시키지 못해 양도세 과세 대상이 된 경우에도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있고, 15년 이상 보유주택에 새로 적용되는 장기보유특별공제 45% 혜택을 받을 수 있다. 이 장기보유특별공제는 실거래가 6억원을 초과하는 고가 주택의 경우에도 확대 적용될 예정이다.

☛ 2주택보유자,=2007년 중과세율 50% 적용

소형평형, 중과대상주택 먼저 파는 게 유리

8.31대책의 영향으로 양도세 부담이 가장 늘어날 것으로 보이는 대상은 1가구 2주택자들이다. 이들은 내년부터 다주택자로 간주돼 실거래가로 양도세가 부과되며 2007년부터는 50% 중과세율이 적용될 전망이다.

수도권•5대광역시의 경우 기준시가에 상관없이 모든 주택이 1가구 2주택 여부를 판단하는 대상이 되며 지방의 경우 기준시가 3억원을 초과하는 주택부터 보유주택으로 간주된다. 다만 수도권•5대광역시에 소재한 2주택 중 기준시가 1억원 이하의 주택을 먼저 팔 경우 중과세율을 매기지 않겠다는 방침이다. 재정경제부 재산세과 관계자는 “지방 아파트 가격이 큰 폭으로 오르는 편이 아니라 투기목적으로 사용될 염려가 적어 기준시가 3억 원을 넘지 않는 경우 중과 대상에는 포함시키지 않는다”고 배경을 설명했다. 이에 따라 2주택자라도 주택의 기준시가와 소재지에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

구분	수도권 5대 광역시		기타지역
	① 1억원 이하	② 1억원 초과	③ 3억원 이하	④ 3억원 초과	주택수
1			2채 이상		0
2	1채		1채 이상		1채
3			1채 이상	1채	1채
4		1채	1채 이상		1채
5	2채		“”		2채
6	2채(모두정비구역내)		“”		2채
7	①-1, 1채 ①, 1채(정비구역내)		“”		2채
8	1채	1채	“”		2채
9	1채(정비구역내)	1채	“”		2채
10	1채		“”	1채	2채
11	1채(정비구역내)		“”	1채	2채
12		1채	1채  (수도권       도농복합시)	1채	2채
13		2채			2채
14				2채	2채
15		1채(감면주택) 1채(일반주택)			2채
16		1채		1채(지방근무1년이상거주 종료 3년미경과)	2채
17		1채		1채(지방근무1년이상거주 종료 3년경과)	2채
18		1채(중과제외       주택)  주1		1채	2채
19	1채(오피스텔)	1채			2채
20		1채		1채(상속5년미경과)	2채
21		1채		1채(상속5년경과)	2채

1세대2주택 주과세(50%)

자료제공;LBA연구소

※주의; ①, “기타지역”의 3억원이하 주택은 중과대상 주택수에서 제외함

       ③, 50%(2주택), 60%(3주택이상, 비사업용토지) 중과시 장기보유특별공제도            배제함

1, 중과대상 보유 주택수 판정기준

①	서울, 광역시(군지역 제외)	모든주택
②	경기도(읍*면지역 제외)	모든주택
③	기타지역	국세청 기준시가(공시지가) 기준으로 3억원을 초과하는 주택 -광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍*면지역, 기타 도지역

2, 주택수 판정시 유의사항

가, 다가구주택 ; 하나의 매매 단위로 하여 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 1주택(단독주택)으로 계산함.

                이 경우 거주자가 선태ㄱ하는 경우에 한한다.

나, 지분으로 소유하고 있는 주택은 1주택으로 간주함

 단, 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주(상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 경우에는 당해 주택에  거주하는 자, 호주승계인, 최연장자의 순서에 의한 자의 주택으로 간주)

다, 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 ; 주택수 계산에 포함

다, 주택신축판매업자의 재고자산인 주택 ; 주택수 계산시 불포함

 따라서 표에서 1,2,3,4,5에 해당하면 일반과세(중과세 아님)가 적용된다.

 표 6.7,9의 경우에는 정비구역에 소재하는 주택이므로 1억원 이하라도 중과세에 해당되며(1채를 선양도시에 만)

 표8~1억초과 주택을 먼저 양도시 중과세

 표10~3억초과 주택 선양도시 중과세

 표11~ 어느것 양도해도 중과세

 표12~1억초과 또는 3억초과 주택은 무조건 중과세

 표13,14~선양도시에만 중과세

 표15,16,18,20~ 어느거나 무조건 일반과세

 표17~무조건 중과세

 표19,21~선양도시에만 중과세

1세대 3주택이상 중과대상 (60%)

구 분	수도권 5대 광역시		기타지역
	① 4천만원 이하	② 4천만원 초과	③ 3억원 이하	④ 3억원 초과	주택수
1		2채	1채 이상	1채	3채
2		1채	1채 이상	2채	3채
3	1채	1채	1채 이상	1채	3채
4	1채(정비구역내)	1채	“”	1채	3채
5	1채(오피스텔)	1채	“”	1채	3채
6	1채	1채(감면주택)	“”	1채	3채
7	1채	1채(중과제외주택)	“”	1채	3채
8	1채(정비구역내)	1채(감면주택)	“”	1채	3채
9		1채	“”	2채(중과제외주택)	3채
10	2채	1채	“”		3채
11		2채(감면주택)	“”	1채	3채
12		2채(감면주택)	“”	1채(비과세 충족)	3채
13	1채	1채(감면주택)	“”	1채(상속주택5년미경과)	3채
14	1채	1채(중과제외주택)	“”	1채(상속주택5년경과)	3채
15		1채 1채 (공동상속 최대지분5년경과)	“”	1채	3채
16		②-11채(오피스텔) 1채(공동상속        소수지분)	“”	1채	2채
17		1채	1채(공동상속     최대지분)	1채	2채
18		②-1,1채 2채(감면임대주택)		1채	4채
19		1채(중과제외주택) 2채(감면임대주택)	1채	1채(중과제외주택)	4채

자료제공;LBA연구소

※주의; ①, “기타지역”의 3억원이하 주택은 중과대상 주택수에서 제외함

       ③, 50%(2주택), 60%(3주택이상, 비사업용토지) 중과시 장기보유특별공제도            배제함

 표1,2~ 선양도시에만 중과세

 표3~ 4천만초과 또는 3억초과 주택 중 선앵도시 중과세

 표4,5~ 양도시 중과세

 표6,7,8~ 정비구역내 또는 3억초과 주택 선양도시 중과세

 표9,11,13,19~ 어느것 양도해도 일반과세

 표10~4천만원 초과 주택 선양도시 중과세

 표12~ 비과세

 표14~3억초과 주택 양도시 중과세

 표15~어느것 양도해도 중과세

 표16,17~4천만초과(오피스텔) 또는 3억초과 주택 선양도시 50%중과세

 표18~4천만초과 또는 3억초과 주택 선양도시 중과세 단),감면주택은 일반과세

◆ 양도소득세의 비과세와 감면

1, 1세대1주택 양도소득세 비과세

1), 1세대가 국내에 1주택 양도시 비과세 요건 충족(고가주택 제외)

[비과세 요건]

▪ 서울, 과천, 신도시 지역 : 3년 보유 2년 이상 거주

※ 신도시 지역 : 택지개발예정지구로 지정,고시된 5대 신도시(평촌, 분당,                     중동, 산본, 일산)

▪ 기타지역 : 3년이상 보유

2), 1세대1주택 범위

▪ 도시지역 : 주택정착 면적의 5배

▪ 도시지역 밖 : 주택정착 면적의 10배

3), 장기저당담보주택의 비과세 특례

▪ 1세대1주택자 장기저당담보대출계약으로 연금식 대출 받은 후 양도시 거주기간요건 배제

▪ 단, 담보대출 계약기간 만료 전 양도시 위 특례 규정 배제

※ 장기저당담보대출계약 요건(①,②,③, 모두 충족)

①, 계약체결일 현재 주택담보 제공 가입자가 60세 이상일 것

②, 계약기간 10년 이상이며,매월 또는 매분기별 등으로 대출금 수령 조건

③, 만기에 당해 주택처분 일시 상환 계약조건

4), 보유기간 및 거주기간 요건 배제

▪ 취학, 질병의 치료*요양, 근무상 타*시군으로 세대전원 이사(1년 이상)

▪ 세대원 모두 해외 이민 또는 1년 이상 해외 취업 및 취학으로 출국 시

 단, 출국 후 2년 이내 양도하여야 함

▪ 재개발,재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중 일시 취득하여 1년 이상 거주 후 재개발,재건축 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 1년 이내)하게 되어 팔게 될 때

단, 재개발,재건축주택의 완공전 또는 완공 후 1년 이내 양도(완공된 주택에서 1년 이상 거주)

▪ 임대주택법에 의한 분양 받은 임대주택 : 주택의 임차일로부터 5년 이상 거주 후 양도시

▪ 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때(사업인정고시일 전 취득한 경우에 한함)

2, 1세대2주택 양도시 비과세

1), 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 소유 시

⇒ 비과세 1주택 소유 중 이사를 위해 새 주택 구입 후 1년 안에 전 주택 양도시

⇒ 단, 수도권 소재 기업(공공기관)의 지방이전시 종사자가 이전(연접)지역으로 이사시 2년안에 양도시

2), 상속받아 두 채의 집을 소유 시

⇒ 1주택자가 1주택을 상속받아 1세대2주택이 된 경우 일반주택을 먼저 양도시(상속주택 먼저 양도시 과세)

3), 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때

⇒ 1세대가 주거용으로 모두 사용시 1세대1주택으로 본다

4), 매수인이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 된 경우

⇒ 비과세 주택을 양도 했으나 매수인이 등기이전을 하지 않아 공부상 2주택이 된 경우 매매계약서 등에 의하여 양도 사실 확인 시

5), 부양으로 인한 세대 합가로 두 채가 된 경우

⇒ 합친날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)

※ 직계존속(배우자의 직계존속 포함): 남 60세, 여 55세

6), 장기저당담보주택의 비과세 특례

⇒ 장기저당담보주택 소유 60세 이상의 직계존속과 세대 합가로 2주택이 된 경우 양도시기(2년 경과 후라도)와 상관없이 먼저 양도하는 주택(비과세 요건 갖춘 경우에 한함)

⇒ 장기저당담보주택은 거주기간 요건 불 적용 함

⇒ 담보대출 계약기간 만료 전 양도시 특례규정 불 적용

7), 결혼으로 두 채가 된 경우

⇒ 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 충족 시)

8), 농어촌주택을 포함한 2주택 보유시

⇒ 1주택(일반주택) 소유 1세대가 농어촌주택 취득 후 일반주택 양도시(비과세 요건 충족시)

* “농어촌주택”이란? : 서울,인천,경기도를 제외한 읍,면지역(도시지역 내는 제외)에 소재한 다음의 주택

- 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

- 이농주택 : 농*어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실               이 있는 주택

- 귀농주택 : 농*어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 이내)

⇒ 03.8.1~08.12.31 기간 중에 농어촌지역 소재 일정규모 이하의 주택을 취득하여 2주택이 된 경우에 일반주택 양도시 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고 판단함

* 농어촌지역 : 읍,면(수도권 및 광역시,도시지역,토지거래허가지역,투기지역,광관단지 지역은 제외)

* 주택규모 : 대지 200평, 건물 45평(공동주택 35평) 이내

* 주택가격 : 취득시 기준시가 7천만원 이하, 일반주택 양도시 1억원이하

 - 이때는 농어촌주택을 3년이상 보유해야 함

3, 이 밖의 비과세

1), 점포가 딸린 건물(상가주택)

⇒ 1주택자가 상가주택을 양도시 주택면적이 상가보다 클 경우 상가 전부를 주택으로 보아 비과세(단, 비과세 요건 충족시)

구   분	비과세 여부
주택 ＞ 점포	점포를 주택으로 보아 비과세
주택 ⪳ 점포	주택부분 비과세, 점포부분 과세

2), 재개발(재건축) 조합원 취득 아파트 양도시

⇒ 종전주택이 사업에 의하여 철거 후 조합원으로서 분양받은 완공 된 아파트 양도시 다음 기간을 통산한 후 요건 충족시 비과세

* 재개발(재건축)주택의 보유기간

 - 종전주택 보유기간+재개발공사기간+재개발주택 보유기간을 통산 함

3), 입주권(재개발,재건축) 양도시

⇒ 종전주택이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동조합원으로서 취득하는 입주권을 양도시 종전주택이 다음에 해당하는 경우 비과세

*비과세 요건

 - 종전주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 1세대1주택 비과세 요건 충족하고 다음 어느 하나에 해당하는 때

▪ 양도일 현재 무주택

▪ 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한날로부터 1년 이내에 조합원입주권을 양도한 경우

4, 농지에 대한 양도세 감면 및 비과세

1), 양도세 감면

① 자경농지의 양도

⇒ 농지소재지에서 8년 이상 재촌 경작한 사실이 있는 농지의 양도

▪ 상속받은 농지는 피상속인 경작기간 포함

▪ 농지소재지 : 농지가 소재하는 시,군,구(자치구)안의 지역이나 인접 시,군,                 구안의 지역

▪ 경작 당시는 농지소재지 이후 행정구역 개편 등으로 달라진 경우 농지소재지 경작으로 본다.

⇒ 농지유동화촉진 및 농업구조개선을 위해 농지를 한국농촌공사 또는 영농조합법인 및 영농회사법인에 양도시 자경농지에 대한 감면요건(자경기간) 완화

▪ 대상농지 및 자경기간

대상농지	자경기간	적용기한
농업진흥지역 내의 농지	5년 이상	2005년12월31일까지
경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지	3년 이상	2010년12월31일까지

⇒ 다음의 농지는 감면 배제

▪ 시지역(광역시의 군지역, 시의 읍*면지역은 제외)의 주*상*공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역(대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지

* 대규모 개발사업지역이란 ?

- 사업지역 내의 토지소유자가 1,000명 이상인 지역이거나

- 사업시행 면적이 100만m (약 30만평) 이상인 지역

  택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만m (약 3만평)

▪ 농지 외의 토지로서 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

▪ 2002. 1. 1 이후 “국토계획법”에 의하여 주*상*공업지역에 편입되거나 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면 요건을 충족한 경우에도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 감면 함

▪ 상속인이 상속받은 농지(8년 자경요건을 충족한 농지)를 경작하지 않은 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지

⇒ 감면 한도액 : 자경농지 대토감면과 합산하여 5년간 1억원(06.1.1 이후)

②, 자경농지의 대토

⇒ 경작상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 팔고 대토한 경우 감면함

▪ 종전 농지를 판 날로부터 1년 이내에 판 농지 면적의 1/2 이상 또는 가격이 1/3이상 취득시(선,대토시 취득한 날로부터 1년 이내 종전 농지 양도)

▪ 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 취득한 날로부터 계속하여 3년 이상 경작 하여야 함

▪ 양도한 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 소유기간 중 3년 이상 경작했어야 함

⇒ 감면 한도액 : 자경농지 감면과 합산하여 5년간 1억원(06.1.1 이후)

2), 양도세 비과세

⇒ 경작상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 교환하는 경우

▪ 교환하는 쌍방 토지가액의 차가 큰 편의 1/4이하

▪ 교환으로 취득한 농지 소재지에서 거주하면서 3년 이상 경작 하여야 함

5, 기타 양도세가 감면되는 경우

1), 장기임대주택에 대한 양도세 감면

⇒ 임대주택 5호 이상 임대하는자가 국민주택규모(25.7평 이하)의 주택을 2000년12월31일 이전에 임대를 시작하여 5년 이상 임대 후 양도시 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도세의 50% 또는 100% 감면함

2), 신축주택 취득자에 대한 감면(07.12.31까지 양도하는 주택에 한해 1주택 비과세 규정 적용)

⇒ 감면대상

▪ 2000. 11. 1~2001, 12. 31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축국민주택을 취득한 경우(2001. 1. 1 이후 양도분부터 적용)

▪  2001. 5. 23~2003. 6. 30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우(2001. 8. 14 이후 양도분부터 적용)

※ 단, 서울시, 과천시 및 5대 신도시 지역내 소재한 신축주택의 경우는 2003. 1. 1 이후 취득분부터 감면 배제함

⇒ 감면내용

▪ 취득일로부터 5년 이내에 양도시 전액 감면

▪ 취득일로부터 5년 경과 후 양도시 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득액은 양도세 과세대상 소득에서 차감하여 양도세를 계산 함

⇒  감면배제

▪ 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도시 배제 함

3), 공공사업용 토지 등에 대한 감면

다음 각 호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도시는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득하여 2006. 12.31까지 양도하고 보상채권으로 받는 경우 양도세의 10% 감면

▪ “공토취보법”이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로 발생하는 소득

▪ “도정법”에 의한 정비구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로서 발생하는 소득

▪ “공토취보법” 및 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

▶1세대 1주택 양도세 비과세 적용시의 거주기간 계산

서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동신도시지역에 소재하는 주택의 경우 1세대 1주택으로 양도세가 비과세되기 위해서는 3년 이상 보유하는 기간 중에 2년 이상 거주를 하여야 하고,

또한 근무상 형편에 의하여 다른 시.군으로 주거를 이전하고 주택을 양도하는 경우에도 비과세특례를 적용받아 양도세가 비과세 되기 위해서는 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우이어야 합니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 적용시의 거주기간 계산과 근무상의 형편 등으로 주택을 양도하는 경우의 비과세특례에 대하여 관련 세법의 규정과 국세심판원의 심판결정사례, 국세청 예규 및 상담사례를 정리하여 올리니 이 코너를 이용하시는 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

1. 거주기간의 계산 

ㅇ 거주기간은 취득일 이후 주민등록표상의 전입일부터 전출일까지의 기간에 의한다. (소득세법 시행령 제154조제5항) 그러나, 주민등록표상의 내용과 실질 내용이 서로 다른 경우에는 실질 내용에 따르는 것이며, 실질 내용이 확인되지 않는 경우에는 주민등록표상의 내용으로 판단하며 이는 관할 세무서장이 사실판단하는 것임.

ㅇ 1세대 1주택 비과세 적용시 거주기간의 계산은 원칙적으로 세대 전원이 당해 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것이나,

ㅇ  세대원의 일부(소유주 포함)가 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제6항의 부득이한 사유(취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편)로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항이 정하는 기간을 거주한 경우에는 거주기간에 관한 비과세요건을 갖춘 것으로 본다.(서면1팀-40, 2004.1.16)

ㅇ 그러나 세대원의 일부가 처음부터 당해 주택에 거주하지 아니하거나(서면4팀-2238 2005.11.17, 인터넷상담사례 332551, 2006.7.13), ｢소득세법 시행령｣ 제154조제6항의 부득이한 사유 이외의 사유로 당해 주택에 거주하지 아니한 경우에는 세대전원이 당해 주택에 거주한 것으로 볼 수 없는 것임. (서면4팀-2191, 2005.11.15)

* 거주는 세대 전원이 거주하여야 하는 것이 원칙인 바, 주택 명의자만 거주하면 되는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많으므로 이점 주의하여야 하며, 양도 주택에 주민등록만 되어 있고 실거주를 하지 않은 때에는 주민등록표상의 내용과 실질 내용이 서로 다른 경우에 해당되고 이 경우는 실질 내용에 따르는 것이므로 사실확인이 되는 경우 거주로 인정되지 않음.

2. 근무상 형편 등 부득이한 사유가 있어 양도하는 경우의 비과세 특례

가) 비과세 요건 (소득세법 시행규칙 제71제3항, 개정 05.12.31, 시행 06.1.1)

① 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우일 것

거주기간의 계산은 취득일 이후 거주일부터 기산하며 다음 ②항의 부득이한 사유가 발생한 날까지의 거주기간을 통산한다. (소기통 89-10)

* 국세청 해석으로는 1년 이상 거주를 부득이한 사유 발생일(직장발령일 등)까지의 기간으로 계산하며, 주거를 이전하는 날 또는 주택을 양도하는 날까지 계산하는 것이 아님을 주의하여야 함.

② 다음의 어느 하나에 해당하는 부득이한 사유로 주거를 이전하는 경우일 것

㉠ 초․중등교육법에 의한 고등학교․특수학교(유치원․초등학교 및 중학교는 제외 함) 및 고등교육법에 의한 대학 등 학교에의 취학

☞ 초․중등교육법상 학교：유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 특수학교 등

         고등교육법상 학교：대학, 산업대학, 교육대학, 전문대학, 방송․통신대학, 기술대학 등

㉡ 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편. 신규 취업의 경우도 포함.

㉢ 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료나 요양

이는 현재 거주하는 지역에서 질병의 치료등이 불가능하여 요양기관이 있는 지역으로 전세대원이 이사하여야 하는 것이며 이에 대하여는 관련 사실을 종합하여 관할 세무서장이 판단하는 것임.

기존주택에서는 질병의 치료나 요양이 불가능하고 새로운 주거환경에서만 비로소 치료나 요양이 가능한 특별한 사정이 있어야 하며, 요양을 필요로 하는 의사의 진단서 및 소견서, 요양증명서등으로 입증하여야 한다.

㉣ 부득이한 사유는 당해주택의 소유자 뿐 아니라 세대원의 경우에도 적용됨

③ 세대 전원이 다른 시․군으로 주거를 이전할 것

㉠ 다른 시에는 특별시와 광역시를 포함하고, 다른 군으로 이전하는 경우에는 광역시지역 안에서 구지역과 읍․면지역 간에 주거를 이전하는 경우 및 ｢지방자치법｣ 제7조제2항의 규정에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 안에서 동지역과 읍․면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다.

｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제3호의 규정에 따라 양도소득세를 비과세받는 경우의 '부득이한 사유'라 함은 취학, 직장변경, 1년 이상 질병치료 등의 사유로 현 주소지에서 통상 출퇴근이 불가능하여 출퇴근이 가능한 다른 시,군으로 세대 전원이 이전하는 경우를 말하며, 이에 해당하는지의 여부는 이전 전후의 구체적인 통학․통근거리, 소요시간, 교통편의 및 비용 등의 관련사실을 종합하여 판단하는 것임.

(재재산46014-334 1998.10.30, 서면4팀-317, 2005.03.03)

㉡ 이전 사유가 발생한 당사자 외의 세대원중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 본다.

나) 참고 해석사례 

① 사업상 형편으로 인한 주거이전의 경우 근무상 형편에 의한 특례적용의 범위에 포함되지 않음

소득세법시행령 제154조제1항제3호 규정에 의하여 직장의 변경이나 전근등 근무상 형편의 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전함으로써 '사유발생일 현재' 1년 이상 거주한 1주택을 양도하는 경우에 한하여 그 보유기간의 제한을 받지 아니하고 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 것이나, 사업상의 형편에 의한 경우에는 근무상 형편 등의 부득이한 사유로 인한 거주이전에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 범위에는 포함되지 아니함. (인터넷상담번호 317415, 317517, 2006.5.16)

② 주택을 취득하여 1년 8개월을 거주하다가 근무지 변경으로 지방으로 거주지를 이전하였고, 그 후 다시 주택 소재지로 근무지가 변경된 후 양도하는 경우.

청구인은 당초 주거이전의 부득이한 사유가 근무상의 형편이었으나 쟁점주택의 양도당시 근무지가 쟁점주택의 소재지로 변경되어 당초 부득이한 사유가 해소되었다고 보는 것이 타당하고, 이러한 상태에서 주택을 양도하는 경우 쟁점주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우로 보기는 어렵다. (국심2006전 2537, 2006. 9. 15)

▶양도세 절세포인트 취득가액 등 필요경비로 인정되는 지출

1. 취득가액

양도가액에서 차감되는 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용이다.

(1) 취득가액

취득가액은 당해 양도자산의 양도가액에 직접 대응되는 비용으로서 당해자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말한다.

1) 취득가액

양도자산을 취득하기 위하여 직접 소요되고 지출된 금액으로 선납하여 할인받은 경우에는 할인받은 후의 금액으로 한다.

* 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액․감정가액․환산가액을 적용한다.

2) 취득시 소요된 부대비용

   소유권 확보를 위하여 직접 지출한 비용으로 양도자가 부담할 의무가 있는 것에 한한다.

① 취득세․ 등록세 등(납부영수증이 없는 경우도 가능), 인지세

② 공제받지 못한 취득시 부담한 부가가치세

③ 소유권 확보를 위해 직접 소요된 소송비용․화해비용, 인지대

④ 대항력 있는 임차보증금

* 경매낙찰자가 부담하는 대항력 있는 임차보증금, 대항력 있는 전세권자가 경락받은 경우 임차보증금 반환채무는 취득가액에 포함한다.

⑤ 취득관련수수료 : 중개수수료, 법무사비용, 취득컨설팅 비용

⑥ 대금지급방법에 따른 이자상당액

   당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가 이자상당액을 가산하여 거래가 확정되는 경우 당해 이자    상당액은 취득가액에 포함한다.

⑦ 건설자금이자

  건물신축관 관련하여 차입하여 준공시까지 지급한 지급이자는 취득원가에 포함하나 단지 매매대금의 지급수단으로 차입한 이자비용은 필요경비에 산입하지 아니한다.

⑧ 이축권 취득비용

⑨ 매수인이 부담한 양도소득세, 각종부담금

3) 취득가액에서 제외되는 지출

① 선납할인액

② 위약금

③ 지급의무가 없는 임의적 지출

 - 채무를 대위변제 하는 경우

 - 전소유자를 대신하여 임차인에게 지급하는 이주비용

 - 취득후 세입자 명도비용

 - 지체상금 및 가산세

 ④ 증여세

    다만, 배우자 이월과세의 경우 수증자가 납부한 증여세는 필요경비에 산입된다.

 ⑤ 감가상각비 등 소득금액 계산서 필요경비에 산입된 것

2. 자본적 지출액

자본적 지출액은 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비로 다음의 것을 말한다.

 - 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

 - 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

 - 빌딩 등의 피난시설의 설치

 - 재해 등으로 인하여 건물, 기계설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해자산의 본래용도로 이용가치가     없는 것의 복구

 - 기타 개량․확장․증설 등

(1) 자본적 지출과 수익적 지출의 구분

자본적 지출	수익적 지출(필요경비로 인정 안됨)
방 확장 공사비	벽지 및 장판교체비용, 외벽도색작업
발코니 샤시	싱크대 및 주방기구 교체비용, 온돌마루시공비
난방시설 교체비	문짝 및 조명교체비용, 붙박이장 설치비용
대수선공사비	보일러수리비용, 홈오토설치비용
개발부담금(택지초과부담금은 제외)	- 옥상방수공사 비, 하수도관 교체비, 오수정화 교 체비  - 타일 및 변기공사비, 파손된 유리 및 기와대체
기부채납 토지	외장복구 도장 및 유리삽입

(2) 입증서류의 보관

필요경비로 인정되는 자본적 지출은 당해자산의 가치를 증가시키는 다액의 지출로 반드시 지출에 대한 입증이 필요하다. 지출시에 세금계산서나 신용카드, 현금영수증, 영수증을 반드시 받아두고 가능하면 금융거래내역을 확보해 두는 것이 필요하다. 또한, 공사사실이 입증되는 날짜가 찍힌 사진촬영, 공사내역에 관한 견적서, 공사계약서 등도 보관해야 한다.

한편 세무서에서는 양도소득세 신고시 자본적 지출에 해당되는 지출증빙서류를 제출하는 경우 건설업자에 대한 부가가치세 또는 소득세, 법인세의 적정 신고여부를 검증한다.

3. 양도비

양도비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이다.

(1) 직접 지출한 비용

  - 중개수수료, 컨설팅비용, 광고선전비

(2) 채권 등의 매각차손

증권거래법에 의한 증권회사 및 은행법에 의한 인가를 받아 설립된 은행에 양도함으로써 발생하는 매각차손으로 개인사채업자 등에게 매각하는 경우에는 필요경비에 산입할 수 없다.

(3) 배우자 증여재산 이월과세시 증여세상당액

(4) 토지초과이득세 납부액

※공익사업으로 수용시(2009년까지 적용)

⇨ 현금보상분은 10%,채권보상분은 15% 감면 적용한다.

※양도소득세 무신고시 ; 등기부에 기재된 거래가액을 실가로 추정하여 양도세를 부과한다.(등기부기재가액이 실거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우 그 확인된 실거래가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 06.12.30 신설)

※국외 이주시 비과세 요건 ; 출국 후 2년 이내 양도시에만 적용

※법인소유 비사업용토지 ; 양도소득의 30%(미등기시 40%)의 법인특별부과세로 징수

※외국 거주자로부터 부동산을 양수할 경우 개인에게 부담시키던 양도세 원천징수의무를 면제 함

※양도소득세 무신고 또는 과소신고시 가산세부과

~ 고의 과소 또는 무신고 ; 해당세액의 40%

~단순과소 세액의 10% 또는 무신고 세액의 20%

~6월이내 수정신고시 가산세의 50% 감면

※부동산매매업자의 비교과세 ;

~ 07년부터 1세대2주택자*1세대3주택자*비사업용토지를 양도하는 자가 부동산매매업자에 해당하는 경우 50%~60%의 높은 중과세율과 9%~36%의 누진종합소득세율을 비교해 높은 세율로 과세함.

♣비사업용토지 양도소득세 중과세

1), 실지거래가액으로 계산한다.(06.1.1 이후 양도분부터)

2), 장기보유특별공제 배제(07.1.1 이후분부터 적용)

3), 세율 60% 적용(07.1.1 이후 분부터)

4),비사업용토지의 판정

비사업용토지란 다음의 기간기준①과 대상토지기준②를 모두 충족하는 토지를 말한다

①, 기간기준 ; 보유기간 중 사업용으로 사용되지 않은 토지(다만,부득이하게 사업에 사용하지 못하는 경우는 제외)

※다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용토지로 본다

 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용

 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용

 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용

②, 대상토지기준

다음 중 하나에 해당되는 토지

 농지 ; 다음에 해당되지 않는 전,답,과수원

~ 재촌,자경논지

~ 농지법에 소유가 인정되는 일부 농지

☛주말,체험영농소유농지,상속,이농농지,20년 이상 소유농지 등

 임야 ; 다음의 임야는 제외

~ 영림계획인가를 받아 사업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야

☛ 도시지역밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야에 한함

~ 재촌하는 자가 소유한 임야

 목장용지 ; 다음의 목장용지는 제외

~ 축산업을 영위하는 개인이 소유하는 도시지역밖의 목장용지로서 기준면적 이내의 토지

~ 종중소유 목장용지(05.12.31 이전 취득분에 한함)

~ 상속받은 목장용지(상속일로부터 5년내 양도시)

~06.12.31까지 20년 이상 소유한 목장용지(09.12.31까지 양도시)

 비사업용 나대지 ; 재산세 종합합산과세대상 토지로서 건물이 없는 나대지,잡종지 등의 토지

~ 다만 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외

▪ 운동장,경기장 등 체육시설용 토지

▪ 휴양시설업용,주차장용,청소년 수련시설용,예비군훈련장용 토지

▪ 개발사업시행자가 조성한 토지,기타 토지

●장기보유특별공제율

 3년 ~ 5년 미만 ; 10%

 5년 이상 ~ 10년 미만 ; 15%

 10년 이상 ~ 15년 미만 ; 30%

  15년 이상 ; 45%

~ 15년 이상 보유주택으로서 45% 적용을 받으려면 1세대1주택으로써 거주요건 미비로 비과세가 안 되는 경우이거나 일시적인 1세대2주택을 포함해 비과세되는 고가주택 등이어야 한다.

4, 상속세

(1),상속과 관련된 법률상식

상속세는 민법 중 상속에 관한 규정을 그대로 적용하고 있으므로 상속세를 정확하게 이해하기 위해서는 민법 규정을 이해하는 것이 필요하다.

따라서 이에 대해 간단히 살펴보자.

① 용어의 정의

- 피상속인 : 사망한 사람 또는 실종선고 받은 사람

- 상 속 인 : 재산을 상속받을 사람

- 상속개시일 : 사망일 또는 실종선고일

②, 상속순위

유언으로 상속인을 지정한 경우에는 유언상속이 우선하며, 유언이 없는 경우에는 민법에서 정한 순위에 따른다

- 민법상 상속의 순위는 다음과 같다.

1순위 ; 직계비속과 배우자 ~항상 상속인이 된다

2순위 ; 직계존속과 배우자 ~직계비속이 없는 경우에 상속인이 된다

3순위 ; 형제자매 ~ 1,2순위가 없는 경우 상속인이 된다

4순위 ; 4촌이내의 방계혈족 ~ 1,2,3순위가 없는 경우 상속인이 된다

-  법정상속인을 결정함에 있어서 같은 순위의 상속인이 여러 명인 때에는 촌수가 가장 가까운 상속인을 우선순위로 하며, 촌수가 같은 상속인이 여러 명인 때에는 공동상속인이 된다

예를 들어 직계비속으로 자녀 2인과 손자녀 2인이 있는 경우에는 자녀 2인이 공동상속인이 되고 손자녀는 법정상속인이 되지 못한다.

- 태아는 상속순위를 결정할 때는 이미 출생한 것으로 본다.

※ 배우자의 상속순위

배우자는 1순위인 직계비속과 같은 순위로 공동상속인이 되며, 직계 비속이 없는 경우에는 2순위인 직계존속과 공동상속인이 된다. 직계비속과 직계존속이 모두 없는 경우에는 배우자가 단독상속인이 된다.

③, 상속지분(相續持分)

피상속인은 유언에 의하여 공동상속인의 상속분을 지정할 수 있으며(지정상속), 유언으로 상속분을 지정하지 아니한 경우에는 민법에 규정된 법정상속분에 따라 상속재산을 분할한다.

※ 법정상속분

같은 순위의 상속인이 여러 명인 때에는 상속분이 동일한 것으로 하며, 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분에 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분에 5할을 가산한다.

※ 법정상속분의 예시

구   분	상   속   인	상 속 분	비 율
자녀 및 배우자가 있는 경우	장남과 배우자만 있는 경우	장남   1 배우자 1.5	2/5  3/5
	장남, 장녀(미혼), 배우자만 있는 경우	장남   1 장녀   1 배우자 1.5	2/7  2/7  3/7
	장남, 장녀(출가), 차남, 차녀, 배우자가 있는 경우	장남   1 장녀   1 차남   1 차녀   1 배우자 1.5	2/11  2/11  2/11  2/11  3/11
자녀는 없고 배우자와 직계존속만 있는 경우	부모와 배우자만 있는 경우	부     1 모     1 배우자 1.5	2/7  2/7  3/7

※ 유류분(遺留分)제도

유언에 의하여 재산을 상속하는 경우 피상속인의 의사가 지나치게 감정에 치우치게 되면 여러 사람의 상속인 중 한 사람에게만 재산을 상속하거나 타인에게 전 재산을 유증(유언에 의한 재산증여)함으로써 사회적으로 바람직하지 못한 상황이 발생할 수 있다.

그래서 민법에서는 각 상속인이 최소한도로 받을 수 있는 상속분을 법으로 정하고 있는데 이를 “유류분”이라고 한다.

상속권 있는 상속인의 유류분은 다음과 같다.

피상속인의 배우자 및 직계비속 : 법정상속분의 1/2, 

피상속인의 직계존속 및 형제자매 : 법정상속분의 1/3

(2), 과세대상

과세대상=본래의 상속재산+증여재산+추정 간주상속재산

1), 본래의 상속재산

상속개시일 현재 피상속인이 소유하고 있던 재산으로서

①, 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 물건

②, 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 권리에 대하여는 상속세가 과세된다.

2), 증여재산

현행 상속세 및 증여세법에서는 사전증여를 통하여 상속세를 횦;하지 못하도록 하기 위하여 다음에 해당하는 증여재산가액은 상속재산가액에 가산하고 있다.

①, 사망하기 전 10년이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

②, 사망하기 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

③, 사망하기 전 피상속인이 상속인에게 창업자금으로 증여한 재산가액

3), 추정,간주상속재산

다음의 경우에도 상속재산으로 보아 상속세를 과세한다.

①, 피상속인의 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 재산종류별로 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 사망하기 전 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우

②, 피상속인이 부담한 채무의 합계액이 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 개관적으로 명백하지 아니한 경우

※위 ①,②의 경우 상속세 과세가액 계산방법

=미소명금액-[처분재산가액 또는 부담채무액의 20% 상당액과 2억원 중 적은 금액]

③, 피상속인의 사망으로 인하여 받게 되는 생명보험금 또는 손해보험금

④, 피상속인이 신탁한 재산과 신탁으로 인하여 피상속인이 받는 이익

⑤, 피상속인의 사망으로 인하여 지급받는 퇴직금 등

(3), 상속세 비과세

①, 전사 및 이에 준하는 사망 또는 전쟁 및 이와 유사한 공무로 사망한 경우 피상속인의 모든 재산

②, 국가,지방자치단체 기타 공공단체에 유증한 재산

③, 문화재보호구역 안의 토지

④, 분묘에 속한 3,000평(9,900m ) 이내의 금양임야와 600평(1,980m ) 이내의 묘토인 농지(한도액 ; 2억원)

(4), 계산방법

상속재산가액-공과금,장례비,채무,감정비용-상속공제

=상속세 과세표준×세율

=산출세액

1), 상속재산의 평가

상속받은 재산의 가액은 상속개시 당시의 시가로 평가하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음의 방법으로 평가한다.

 토지 및 주택 ; 개별공시지가 및 개별(공동)주택가격

 주택이외의 건물 ; 국세청 기준시가(일반,상업용,오피스텔 등에 대하여 국세청장이 매년 산정,고시하는 가액)

2), 공과금 등

상속재산가액에서 차감하는 공과금 등의 범위

①, 공과금

상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세,공공요금,기타 이와 유사한 것

②, 장례비용 ; 다음 각 호의 금액을 합한 금액

ⓐ, 피상속인의 사망일부터 장례일까지  장례에 직접 소요된 금액(그 금액이 1,000만원을 초과하면 1,000만원까지만 공제하며 그 금액이 500만원에 미달하여도 500만원을 공제함)

ⓑ, 납골시설의 사용에 소요된 금액(그 금액이 500만원을 초과하면 500만원까지만 공제 함)

③, 채무

상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음의 방법에 의하여 입증되는 것

ⓐ, 국가,지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

ⓑ, 기타의 채무는 채무부담계약서,채권확인서,담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

3), 상속공제

①, 기초공제

기초공제액은 2억원이며 이와는 별도로 가업상속은 가업상속 재산가액(1억원 한도),영농상속은 영농상속재산가액(2억원한도)을 추가로 공제한다

 가업상속이란?

 피상속인이 5년 이상 영위한 사업의 재산을 당해 사업에 종사하는 상속인(상속개시일 현재 18세 이상으로서 2년 이상 가업에 종사한 자)이 상속받는 경우를 말함

 영농상속이란?

피상속인 및 상속인 모두 상속개시 2년 전부터 영농에 종사하면서 농지,초지,산림지 등을 상속받는 경우를 말함

②, 배우자 상속공제

 배우자가 실제 상속받은 금액을 공제하되,다음의 산식에 의하여 계산한 금액을 한도(30억원)로 한다.

[상속재산의 가액×배우자 법정상속지분]-배우자에게 10년 내 증여한 재산에 대한 과세표준

 상속재산의 가액=총상속재산+상속인의 사전증여재산-상속인이 아닌자가 유증받은 재산-비과세 상속재산-공과금,채무-불산입 상속재산(공익법인출연,공익신탁재산)

 등기 등을 요하는 재산의 경우에는 상속세 결정기한(신고기한으로부터 6월)까지 분할등기를 하여야 한다.

 배우자가 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원을 공제

③ 기타 인적공제

 자녀공제

▪ 1인당 3천만원 공제

▪ 나이나 동거여부와는 무관하며 인원제한도 없다.

 미성년자 공제

▪ 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 20세 미만인 자에 대하여 공제

▪ 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제 함

 연로자 공제

▪ 배우자를 제외한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 60세 이상인 자에 대하여 공제

▪ 1인당 3,000만원을 공제 함

 장애자 공제

▪ 배우자를 포함한 상속임 및 피상속인과 동거하던 가족 중 장애자에 대하여 공제

▪ 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 가산한 금액을 공제 함

④, 일괄공제

기초공제 2억원과 기타 인적공제의 합계금액을 항목별로 공제받는 대신에 일괄적으로 5억원을 공제할 수도 있다.

다만,배우자 단독상속의 경우에는 일괄공제를 적용받을 수 없다.

기초공제(2억원)+기타 인적공제 와 일괄공제 중 선택가능

⑤, 금융재산 상속공제

상속재산 중에 금융기관이 취급하는 예금,적금,신탁,예탁금,출자금 등 금융자산이 포함되어 있는 경우에는 아래의 금액을 공제 한다.

순금융재간가액	금융재산 상속공제액
2천만원 이하 2천만원초과 1억원 이하 1억원 초과	당해 금융재산 가액 2천만원 순금융재산가액×20%(2억한도)

※순금융재산가액=금융재산가액-금융부채

4), 감정평가비용 등

상속세를 신고하기 위하여 상속재산을 감정기관에 평가함에 따라 수수료를 지급한 경우 당해 수수료를 과세표준에서 차감하며 그 대상수수료와 한도금액은 아래와 같다.

①, 감정법인 평가수수료 ; 500만원 한도

②, 평가위원회 평가수수료 ; 평가대상 법인수 및 신용평가 전문기관 수 별로 각 1천만원 한도

5)세율

과세표준	세 율	누진공제액
1억원 이하 1억원 초과~5억원 이하 5억원초과~10억원이하 10억원초과~30억원이하 30억원초과	10% 20% 30% 40% 50%	-- 1천만원 6천만원 1억6천만원 4억6천만원

 세대를 건너뛴 상속에 대한 할증과세

할아버지가 바로 손자에게 상속하는 것과 같이 상속인이 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속인 경우에는 산출세액에 다음의 금액을 가산한다.(대습상속은 제외)

산출세액×피상속인의 자녀를제외한 직계비속이 상속받은 재산가액/총상속재산가액×30/100

※대습상속 ; 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시 전에 사망한 경우 그 직계비속이 있는 때에는 그 직계비속이 사망한 자의 순위에 갈음하여 상속인이 되는 것을 말함

(5), 신고,납부

1), 피상속인의 사망일(상속개시일)로부터 6개월(외국에 주소를 둔 경우 9개월)안에 피상속인의 주소지 관할세무서에 신고 및 납부하여야 한다.

①, 자진납부시 10% 공제

②, 미신고 또는 미달신고시 10% ~ 20%의 가산세

③, 신고후 미납부시 ~ 미납부한 기간에 따라 1일 0.03%의 가산세

2), 물납 또는 분납,연부연납

①, 분납 ; 납부할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 분납할 수 있다.

 분납할 수 있는 세액

ⓐ, 납부할 세액이 2천만원 이하인 때 ; 1천만원을 초과하는 금액

ⓑ, 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때 ; 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

②, 연부연납

 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 세액의 1/4을 납부하고 나머지3/4에 대하여는 세무서에 담보를 제공하고 3년 내에 나누어 낼 수 있는데 이를 “연부연납”이라 한다.

 연부연납 기간은 연부연납허가일로부터 3년내로 한다

~ 다만 가업상속재산의 경우에는 5년,상속재산 중 가업상속이 차지하는 비율이 50%이상인 경우에는 15년 내로 한다.

 연부연납을 하려면 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부기한 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 한다.

※연부연납 허가를 받은 세액에 대하여 일정한 이자를 부담하여야 한다.

③, 물납

 상속받은 재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산가액의 1/2을 초과하고 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 상속받은 부동산이나 유가증권으로도 낼 수 있다.

 물납을 하고자 하는 경우에는 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부기한 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 한다.

 물납할 수 있는 재산

~국내에 소재하는 부동산

~국채,공채,주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권 다만, 상장 및 협회등록법인 주식은 제외 한다.

※ 신고시 제출하여야 할 서류

 제출할 서류(해당하는 서류만 내면된다)

▪ 상속세과세표준신고 및 자진납부계산서

▪ 상속재산명세 및 평가명세서

▪ 상속재산분할명세 및 그 평가명세서

▪ 연부연납(물납)허갓;scjd서 및 납세담보제공서

▪ 기타 첨부서루 ; 주민등본,호적등본 또는 사망진단서,재산평가관련 서류 등(행정정보 공동활용 가능시 제출 생략)

 상속재산의 평가에 관한 서류

▪ 토지의 경우 ; 등기부등본,토지가격확인원

▪ 건물의 경우 ; 등기부등본,건축물대장

▪ 예금의 경우 ; 예금잔액증명서 등

 신고에 사용되는 서식은 인터넷 국세청 홈페이지에서 서식을 다운받아 사용할 수 있다.

5,증 여 세

증여세란? : 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 조세이다.

(1), 과세대상

1), 증여는 당사자의 일방(증여자)이 재산권을 무상으로 상대방(수증자)에게 주는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승낙하므로서 성립하는 계약

2), 수증자는 증여를 받은날부터 3개월 내에 주소지 관할세무서에 신고,납부하여야 한다.

▶ 다음의 사례도 증여로 보아 증여세를 과세한다.

3), 특수관계자간의거래에 한정하여 과세하는 경우

 배우자 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우

 부동산을 무상으로 사용하는 경우

 1억원 이상의 금전을 무상 또는 저울로 대부 받은 경우

 결손,휴업,폐업법인의 주주 등이 재산 또는 용역을 무상 또는 저가로 제공받은 경우

 기업의 합병 또는 증자,감자로 인하여 주주가 이익을 얻은 경우

 전환사채 등을 인수,취득,양도하거나 주식으로 전환,교환 또는 주식을 인수함으로서 이익을 얻은 경우

 유,무상 취득한 주식이 취득 후 5년 이내에 상장됨으로서 얻은 이익

 유,무상 취득한 주식 등이 취득 후 5년 이내 다른 상장(또는 협회등록)법인과 합병되므로서 얻은 이익

다만,허위 기타 부정한 방법으로 상속,증여를 감소시킨 경우에는 특수관계자 및 기간에 관계없이 과세된다.

 재산을 시가의 70% 이하 또는 130% 이상 가액으로 양도하거나 시가와 대가의 차액이 3억원 이상인 경우

다만,특수관계가 아닌 경우에는 시가의 70% 이하 또는 130% 이상 가액으로 양도한 경우에 한한다.

4), 특수관계가 없는 자간의 거래에도 과세되는 경우

 다른 사람의 재산신탁으로  신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우

 보험료를 내지 않은 사람 및 보험계약기간에 보험금을 증여받아 불입한 사람이 보험금을 타는 경우

 채무의 면재를 받거나 다른 사람이 채무를 대신 갚아줌으로서 이익을 얻은 경우

 기업의 증자시 저가로 실권주를 재배정받거나 제3자가 직접 배정받은 경우

5), 기타

 재산을 취득한 자금 또는 채무를 상환한 자금이 출처가 분명하지 않은 경우

 위에 예시된 경우 이외의 타인 재산의 무상사용 등과 법인의 자본거래 등을 통해 얻은 이익

 미성년자 등이 취득한 재산이 타인의 기여에 의해 재산가치가 증가한 경우

 제3자를 통해 우회하거나 거래 형식을 변형함으로서 상속,증여세를 부당하게 감소시킨 경우

(2), 증여세 면제,비과세

1), 증여재산을 반환받거나 재증여하는 경우의 증여세

 증여 후 당사자간의 합의에 따라 증여세 신고기한(증여일로부터 3개월) 이내에 반환하는 경우

~ 당초부터 증여가 없었던 것으로 본다. 다만,반환 전에 정부의 세액결정을 받은 때는 과세한다.

 증여받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월(증여릴로부터 3개월 이후 6개월 이전) 이내에 증여자에게 다시 반환 또는 재증여 하는 경우

~ 반환 도는 재증여에 대하여는 증여세를 과세하지 않는다(당초 증여분에 대하여는 증여세를 과세 함)

2), 농지 등에 대한 증여세 면제

 자경농민이 영농자녀에게 농지,초지,산림지를 2006.12.31까지 증여하는 경우

~ “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”상 주,상,공업지역 및 택지개발예정지구,개발사업지구로 지정된 지역 외에 소재한 농지 등으로서 “99.1.1 현재 증여세 면제 요건을 갗춘 경우에 한함

 자경농민이 직계존,비속, 직계비속의 배우자 및 형제자매로부터 농지 등을 2006.12.31까지 증여받은 경우

~ 농업진흥지역 내의 농지로서 91년말 현재 소유하고 있으며 97.1.1 현재 증여세 면제 요건을 갖춘 경우에 한함

 면제되는 농지 등의 면적은 다음의 범위 내에서만 가능하다.

~ 농지세 과세대상이 되는 29,700m 이내의 농지(비과세 감면 및 소액부징수의 경우를 포함)

~ 초지법에 의한148,000m 이내의 초지

~ 산림법의 보전임지 중 영림계획에 따라 새로이 조림한 기간이 5년 이상인 산림비로서 297,000m 이내의 것(다만,조림기간이 20년 이상인 산림지의 경우에는 조림기간이 5년 이상인 297,000m 이내의 산림지를 포함하여 1,000,000m 이내의 것으로 한다)

~ 세금을 면제 받으려면 주소지 관할세무서장에게 세액 면제 신청을 하여야 한다.

※제출서류

▪ 증여자의 영농자녀의 호적등본 및 주민등록등본(주민등록증 제시도 가능)

▪ 증여자 및 영농자녀의 농지세 납세증명서 또는 영농사실을 확인할 수 있는 서류

▪ 당해 농지 등에 대한 증여계약서 사본

▪ 영농자녀의 농지 등의 보유명세서

~ 세금이 면제된 농지 등을 5년안에 양도하거나 영농에 종사하지 않으면 면제 받은 세액을 추징당하게 된다.

 자경농민이란 당해 농지 등이 소재하는 시,군,구나 이와 연접한 시,군,구에 거주하면서  당해 농지 등의 증여일로부터 소급하여 2년 이상 계속 직접 영농에 종사하고 있는 농민

 영농자녀란 자경농민의 직계비속 중 18세 이인 자경농민을 말함

※자경농민 영농자녀에게 일정규모 이하 농지 증여시

~ 증여세 5년간 1억한도로 면제(2011.12.31까지)

~ 양도시 취득가액은 증여자의 취득가액 적용함(따라서 증여세와 양도세 중 유리한 쪽으로 선택가능)

3), 공익법인 등이 출연받은 재산

 사회복지 및 공익을 목적으로 하는 공익법인 등이 출연받은 재산에 대하여는  증여세를 과세하지 않음

 다만, 공익법인 등에 출연하는 재산에 대해서는 일정한 요건과 규제조항을 두어 조건부로 과세가액에 불산입한 후 이에 저촉될 대에는 증여세를 추징하고 있다.

4), 장애인이 증여받은 재산의 비과세

장애인이 친족(배우자 제외)으로부터 증여받으,s 금전,부동산 유가증권을증여세 신고기한(3개월) 이내에 신탁업법에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익의 전부를 당해 장애인이 지급받을 때에는 5억원까지 증여세가 부과되지 않습니다. 또한 장애인전용 보험상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급받는 경우에는 연간 4천만원까지 증여세를 내지 않아도 된다

①, 장애인의 범위

 장애인복지법에 의한 장애인

 국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률에 의한 상이자 및 이와 유사한 자로서 근로능력이 없는 자

 기타 항시 치료를 요하는 중증환자

②, 다은과 같은 사후관리요건을 위배한 때에는 그 때 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다.

 신탁을 해지하거나 신탁기간 만료시 연장하지 아니하는 경우

 수익자를 변경한 경우

 증여재산가액이 감소한 경우

 신탁이익이 장애인 외의 자에게 귀속되는 경우

③, 다만 다음의 경우에는 부득이한 사유로 보아 증여세를 부과하지 않는다.

 신탁회사가 관계법령 등에 의하여 영업취소 등이 되어 신탁을 해지한 경우로서 신탁해지일부터 2월 이내 동일종류의 신탁에 가입한 때

 신탁회사가 신탁재산 운영 중 그 재산가액이 감소한 경우

④, 신탁기간 만료일부터 1월 이내에 동일 종류의 신탁에 가입한 경우에는 신탁기간을 연장한 것으로 봅니다.

(3), 증여세 계산방법

증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산 공제를 하고 나머지 금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산

증여재산 - 증여재산공제액 = 과세표준

과세표준 × 세 율 = 산출세액

1), 증여재산의 평가

증여받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하되 그 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음의 방법에 의한다.

 토지 및 주택 ; 개별공시지가 및 개별(공동)주택가격

 주택이외 건물 ; 국세청기준시가(일반건물,상업용건물 및 오피스텔 등에 대하여 국세청장이 매년 산정,고시하는 가액)

2), 증여재산공제

증여가 친족간에 이루어진 경우에는 증여받은 재산의 가액에서 다음의 금액을 공제한다

관 계	공제금액
배우자 직계존,비속 기티친족	3억원    (02.12.31 이전에 증여받은 경우에는 5억원) 3,000만원    (수증자가 미성년자인 경우에는 1,500만원) 500만원

다만, 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여에서 공제받을 금액의 합계액은 위의 공제금액을 한도로 한다.

[사례]

 아버지로부터 여러번에 걸쳐 재산을 증여받은 경우

⇨ 10년 이내의 증여재산가액을 합한 금액에서 3,000만원을 공제 함

 아들이 아버지와 어머니로부터 각각 재산을 증여받은 경우

⇨ 아버지로부터 증여받은 재산가액과 어머니로부터 증여받은 재산가액의 합계액에서 3,000만원을 공제함

 아버지와 삼촌으로부터 재산을 증여받은 경우

⇨ 아버지로부터 증여받은 재산가액에서 3,000만원을 ,삼촌으로부터 증여받은 재산가액에서 500만원을 공제함

3), 세율

과세표준	세 율	누진공제액
1억원 이하 1억원초과 ~ 5억원 이하 5억원초과 ~ 10억원 이하 10억원초과 ~ 30억원 이하 30억원 초과	10% 20% 30% 40% 50%	-- 1천만원 6천만원 1억6천만원 4억6천만원

※세대생략 증여에 대한 할증과세 ; 직계비속에 대한 증여 중 한세대를 생략하고 이루어진 증여(예,할아버지가 아버지를 건너뛰어 손자에게 증여하는 경우)에 대하여는 산출세액의 30%를 가산합니다.

(4), 신고,납부

증여를 받은자는 증여를 받은날부터 3개월내에 신고,납부하여야 한다.

1), 주소지 관할세무서에 기간 내 신고 ; 10% 공제

2), 불신고 또는 미달신고시 ; 가산세 10% ~ 20%

3), 신고 후 불납부 ; 미납부 기간에 따라 납부세액의 1일 0.03% 가산세

(5), 물납,분납,연부연납

1), 분납

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있다.

※분납할 수 있는 세액

①, 납부할 세액이 2천만원 이하인 때

⇨ 1천만원을 초과하는 금액

②, 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때

⇨ 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

2), 연부연납

①, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 세액의 1/4를 납부하고 나머지 3/4에 대하여는 세무서에 담보를 제공하고 3년 내에 나누어 낼수 있다.

②, 연부연납기간은 연부연납허가일부터 3년 내로 한다.

③, 연부연납을 할려면 증여세 신고기한(세금고지서를 받은 경우에는 고지서에 기재된 납부기한) 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 한다.

※연부연납 허가를 받은 세액에 대하여 일정한 이자를 부담하여야 한다.

3), 물납

①, 증여를 받은 재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산가액의 1/2를 초과하고 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 증여받은 부동산이나 유가증권으로도 세금을 낼 수 있다.

②, 물납을 하고자 하는 경우에는 증여세 신고기한(세금고지서를 받은 경우에는 고지서에 기재된 납부기한) 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 한다.

③, 물납할 수 있는 재산

~ 국내에 소재하는 부동산

~ 국채,공채,주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권(다만,상장 및 협회등록법인 주식은 제외)

4), 신고시 제출하여야 할 서류

①, 제출할 서류(해당서류만 제출)

~ 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서

~ 증여재산 및 평가명세서, 채무사실 입증서류

~ 연부연납(물납)허가신청서 및 납세담보제공서

~ 기타첨부서류(행정정보 공동활용 가능시 제출 생략)

▪ 주민등록등본, 호적등본

▪ 등기부등본, 토지대장등본

▪ 건축물관리대장 등 재산평가 관련서류

②, 신고에 사용되는 서식은 인터넷 국세청 홈페이지에서 다운받아 사용 할 수 있다.

※07년부터 증여한 것은 5년 이내의 경우까지 부당행위 기간이 강화됨.

[신도사]

감사합니다.

[전희영]

감사합니다.^^

[사라코너]

표 부분이 인쇄를 하닌가 나오지 않네요...머가 잘못되는지요? 답변바래여..

[최낙종]

감사합니다

[와룡검]

유익한 정보 득하고 갑니다 종종 뵈올게요....