스크랩 [2차뉴타운-전략사업] 목동을 꿈꾸는 신월 · 신정뉴타운 옥석은 어디?

[정윤철]

[2차뉴타운-전략사업] 목동을 꿈꾸는 신월 · 신정뉴타운 옥석은 어디?

자료원 : 부동산114

등록일 : 2005/07/25

제2의 목동신도시를 꿈꾸는 신월 · 신정뉴타운이 지난 3월 개발기본계획승인으로 사업추진에 가속도가 붙으면서 관심이 높아지고 있다. 신월 · 신정뉴타운 목동주거단지와 도로 하나를 사이에 두고 있어 사업 완료 후, 목동 수준으로 가치가 상승할 것으로 예상되는 지역이다.

- 신월2동,6동 전략사업구역 포함 총 21만평 규모, 지분쪼개기 거의 없어 수익성 기대

신월 · 신정뉴타운은 신월2동, 신월6동, 신정3동 일대로 총 21만 2천여 평 규모이다. 주택재개발, 도시환경정비사업, 지구단위계획을 혼용하여 계획적인 신시가지로 조성된다. 계획정비구역은 5개 구역으로 주택재개발사업 2구역, 도시환경정비사업3구역으로 전체의 54%를 차지한다. 재개발 구역은 신월6동 551번지(신월2동 일부 포함)의 재개발1구역과 신정3동 1161번지 두 곳이다. 계획관리구역은 3개 구역으로 전체의 13%, 자율정비구역은 6개 구역으로 전체의 33%를 각각 차지한다.

그 중에서 신월2동,6동 지역은 전략사업구역에 포함되어 폭 25m, 길이 55m의 도로가 새로 개설된다. 현재 초등학교 한 곳이 있으며 중학교, 고등학교가 추가 신설될 계획이다.



신월 · 신정뉴타운 일대는 1960년대 철거 이주민을 위해 주택공사가 토지구획정리사업으로 공급한 부지로 필지관계가 복잡하지 않다. 또한, 여타 재개발 및 뉴타운 구역과 달리 지분쪼개기가 거의 없어 더욱 관심을 끌고 있다. 개발방식이 변경된 까닭인데 초기 도시개발방식(공영개발)에서 갑작스럽게 재개발 방식으로 변경되면서 지분쪼개기가 불가능한 뉴타운지역으로 지정됐기 때문이다. 현재, 상당한 수익성이 기대되면서 주요 1군 건설업체에서 수주권을 따내기 위해 경쟁을 하고 있는 상황이다.

▲ 뉴타운 내 신월2,6동과 신정3동, 조합원 적어 투자 수익 기대

신월2,6동(재개발1구역)은 신월 · 신정뉴타운 구역에서 가장 큰 범위를 차지하는 곳이다. 추진위원회가 총 4개이고, 이 중, 3곳이 승인을 받은 상태이다. 앞으로 첫 주민총회를 통해 정비업체 및 설계업체를 선정할 예정이다.



신월6동 고대영중개업소에 따르면 "신월6동 재개발1구역은 추진위원회가 4곳으로 나뉘어져 있고, 상가조합원들의 반대세력이 많은 편이다. 하지만 최근 상가조합원들의 매매 증가로 외부 투자자들이 늘어났다" 며 "외부투자자 대부분은 재개발 사업에 대한 투자로 상가를 매입했기 때문에 재개발 사업이 수월해 질 것이다" 라고 전망했다.

현재, 단독주택 대지 33평 시세는 매매가격이 4억원선, 대지 25평형은 3억7천 만원에 매물이 나와있다. 빌라 지분 9평형은 1억6천만원~1억7천만원 선에 가격이 형성되어 있다.

한편 재개발1구역 중 신월6동은 계남근린공원과 인접하여 녹지율이 높고 쾌적성이 우수하며, 인근에 위치한 아파트 중 계남근린공원 조망이 가능한 경우, 가격이 평균 1,000~1,500만원 가량 더 높게 형성되는 등 향후 친환경 면에서 우위를 보일 것으로 기대된다.

반면 신월2,6동은 인근에 지하철역이 없는 비역세권에 위치해 있다는 점이 단점으로 지적되고 있다. 하지만 최근 서울시에서 경전철 계획을 발표함에 따라 이 단점이 보완될 전망이다. 최근, 양천구에서는 남부순환로 화곡로 입구 교차로~영등포구 당산역을 잇는 12.6km구간의 경전철 건설을 현대산업개발과 사업을 공동추진 하기로 양해각서를 체결했다. 앞으로 서울시의 사업승인 여부가 결정되면 2008년 착공, 2012년 경에는 완공될 예정이다. 양천구청 담당자에 따르면 "서울시에 경전철 사업계획서를 이달 7월 말 제출할 예정이다" 라고 말했다.

신정3동(재개발2구역)은 완만한 경사지로 지하철 2호선 신정네거리역 가까이에 위치한 역세권 지역이며, 목동10단지와 인접해 주변 편의시설을 함께 이용할 수 있다. 현재 추진위원회 두 곳이 모두 승인을 받은 상태이다.

신정3동은 철거민 이주단지로 일괄적으로 조성된 지역이기 때문에 대지 27평형 주택이 많은 편이다. 대지 27평형 시세는 3억8천~4억1천만원 정도로 형성되어 있다.

인근 중개업소에 따르면 "개발기본계획 승인 후 가격이 많이 올랐지만 현재는 보합세를 유지하고 있다. 작년 이맘때 보다는 평당 100~200만원가량 시세가 오른 상태다" 라고 전했다.



▲ 신정1동, 뉴타운 외 지역이지만, 추진속도 가장 빠르고 추후 가치 상승 기대

신정1동은 뉴타운 구역에는 포함되지 않았지만 목동9,10단지와 바로 인접해 있어 목동생활권을 누릴 수 있다. 특히, 부지가 평지에다 역세권에 위치하여 일대 재개발 구역 중 투자가치가 가장 높은 곳이다. 뿐만 아니라 신정1동 추진위원회가 일찍이 승인을 받아 놓은 상태로, 빠른 추진속도 때문에 투자자들의 문의도 많다.

이처럼 신정1동 재개발 구역은 신월6동, 신정3동 재개발 구역보다 사업추진속도가 빠르고, 시공사도 내부적으로 현대산업개발로 결정이 된 상태여서 지분 시세도 다소 높은 편이다. 27평 기준으로 지분 시세는 현재 3억 8천만원까지 오른 상태로, 다소 투자 부담은 큰 편. 1년 전만 해도 2억 5천~2억 6천 만원선에 거래되었고, 올 초만 해도 3억 정도 선에 거래가 가능했던 것과 비교하면 상승세가 가파른 편이다.



▲ 신월 · 신정 뉴타운 지역 옥석은 어디?
▲ 투자비용 여유가 있다면 신정1,3동에, 소액 투자자는 신월6동 쪽으로 접근

현 상황으로만 봤을 때, 신정1동과 3동이 지하철 역세권인데다 목동과 가장 인접해 있어 향후 높은 가치 상승이 예상된다. 특히 신정3동은 입주 후, 목동아파트 인근의 유명 학군을 공유할 수 있다는 점도 큰 장점으로 꼽히고 있다.

하지만, 신정 1동과 3동은 대부분 27평 지분이기 때문에 초기 투자금액이 신월6동보다 많이 필요하다. 따라서 투자금액이 적은 경우에는 신월6동에, 다소 투자금액이 여유가 있다면 신정1,3동에 투자하는 것이 적당하다.

한편 신월 · 신정 뉴타운 일대도 기본적으로 사업추진 속도에 따라 옥석 가리기가 진행되고 있는데, 간혹 일반 투자자들이 재개발 구역이 아닌 곳에 잘못 투자를 하는 사례도 나타나고 있다.

인근 중개업소에 따르면 "최근 투자자들이 재개발 구역 내 매물을 구하기 어렵고, 가격도 올라 있어 재개발 구역이 아닌 곳에 간혹 투자를 한다. 뉴타운 지역권 내에 있더라도 언제 재개발 사업이 될지 모르기 때문에 투자성이 떨어진다" 라고 말했다.

특히 "계획관리구역은 기존 재개발 구역보다 낙후도가 떨어져 향후 재개발 추진까지는 7~8년 정도는 기다려야 한다. 그러므로 뉴타운 구역을 투자할 때는, 현재 재개발구역에 포함이 되는지를 제대로 확인한 후에 투자를 해야 한다. 그렇지 않으면 장기간 투자금을 회수하지 못해 손해를 볼 수 있으니, 유의해야 한다" 고 조언했다.

[부동산114 부동산컨텐츠팀 이미윤,황지영]

[윤오선]

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