하자담보책임기간은 하자보수청구권을 행사하는 기간이지 하자소송제기 기간이 아닙니다.

[현둥이]

필자에게 문의가 많이 오는 것 중 하나가 아파트 하자소송 건입니다.

a 아파트는 2020년 사용검사를 받고 입주를 시작했습니다.

2022년이 되면서 a 아파트 입주자대표회장에게 b법무법인 사무장이 찾아가 다음의 내용을 언급하며 하자보수청구권 보전을 대행해 주겠다고 제안합니다.

1. 공동주택관리법 제37조, 동법 시행령 제38조~39조를 종합적으로 해석하면

사업주체(시행.시공사)의 하자담보책임기간은 "과거 주택법상의 하자담보책임에 대한 해석인 하자발생기간"이 아니라, "공동주택관리법 시행령 제38조~39조에 따라 하자담보책임기간내에 청구권을 행사해야 하고 이를 청구하지 않고 기간을 넘길 경우 하자보수청구권은 없어진다"는 이른바 제척기간이다.

2. 또한 현재의 집합건물법에도 '공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 「주택법」 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다.'라는 부칙을 없애고 직접 하자담보책임기간을 정하고 그 기간 내에 하자보수청구권 행사를 하라고 규정한다.

3. 따라서 이제는 "반드시 하자담보책임기간내에 하자보수청구권을 보다 전문적인 업체에 면밀한 사전 조사를 의뢰하고 그 조사보고서를 기반으로 법적 청구권 보전절차를 충실히" 해야 한다.

상기 b법무법인 사무장이 언급한 내용은 틀린 것이 아닙니다.

다만 청구권 보전절차라는 단어를 사용하며

"#하자조사 용역업체를 통한 하자조사보고서를 사업주체에 하자담보책임기간내에 반드시 내용증명을 보내 보수청구를 해야 하고, 이에 사업주체가 성실한 하자보수이행을 하지 않을 경우 소송제기까지 일괄적으로 위임을 받는 계약"을 제안합니다.

입주자대표회의는 상기 제안이 있을 경우 다음을 반드시 유념해야 합니다.

• 상기 예시에서 법무법인이 제안하는 '하자여부를 판단하기 위한 조사'의 비용은 어떻게 마련되어야 하고 사용되어야 하는지 공동주택 관리법에서 별도 규정하고 있는 바 없습니다. (공동주택관리법 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용은 여기에 해당하는 규정이 아닙니다)

• 공동주택관리법은 취지상 "하자여부판단에 대해 사업주체와 소유주, 입주자대표회의간의 분쟁이 있는 경우 보수청구의 절차, 하자보수범위에 대한 분쟁시 조정방법" 만을 규정하고 있습니다.

• 하자소송은 오로지 소유주와 입주자대표회의 당사자의 사적 결정이며 소송이행에 따른 그 여파는 당사자의 몫입니다. 공동주택관리법이 보호하고 있는 영역이 아닙니다.

• 필자의 결어 : "공동주택관리법에서 규정하는 하자담보책임기간은 하자보수청구권을 행사하는 기간이지 하자소송제기 기간이 아닙니다."