[고향집바로알기⑪] 농막에 대한 이해 및 오해
주택이 아닌 농지에 설치하는 창고
임대 불가능, 펜션처럼 사용할 수 없어
고향에 농지가 있는데 집짓는 것은 이래저래 부담되기 때문에 농막을 설치해 사용하겠다는 사람들이 많다.
농막은 먼 거리에서 농사를 짓는 사람들이 농기구·농약·비료·종자를 보관하거나 잠깐의 휴식을 취하기 위해 농지에 설치할 수 있는 창고다. 논이나 밭, 과수원 등에 농지전용허가 절차를 거치지 않고 20㎡(6평)까지 컨테이너박스처럼 갖다 놓을 수 있다.
도시에 살면서 시골에 농지를 마련해 두고 농사를 짓는 사람들이 농막을 설치한 후 주말주택처럼 쓰기도 한다. 집을 지으려면 까다로운 절차를 거쳐야 하고 비용도 많이 들지만, 농막은 그렇지 않다. 주택이 아니기 때문에 다주택자 양도세 중과 등 세금에서도 자유롭다.
하지만 농막은 주택이 아니기 때문에 주택처럼 사용할 수 없다. 최근까지 주거시설로 이용되는 것을 막기 위해 전기·수도·가스 시설 등을 설치할 수 없었지만, 2012년부터 농막에 간단한 취사나 농작업 후 샤워를 할 수 있도록 간선공급설비 설치를 허용했다. 농막에도 전기·수도·가스 설치가 가능해진 것이다.
농막으로 주로 사용됐던 아이템은 컨테이너박스였다. 창고 외의 용도로는 활용하기 힘들었지만 최근엔 많이 고급화 되고 있다. 모양이나 구조, 사용하는 자재 등이 전원주택과 차이가 없다. 외관도 화려하게 변하고 있다. 농사철에 잠깐씩 쓸 집으로는 손색이 없을 정도로 편리한 시설에 겨울철에 이용해도 문제가 없을 정도로 단열도 뛰어나다.
현장에서 지을 수도 있지만 대부분 집 짓는 업체에 주문하면 공장에서 제작해 트럭에 싣고 와 설치해 준다. 사용하다 다른 곳으로 옮겨갈 수 있는 이동식 건축물이다.
아무리 작아도 주택으로 사용할 목적이라면 필요한 인허가를 정식으로 마쳐야 한다. 농지전용을 하고 건축신고 후 사용승인(준공)을 받아 사용해야 문제가 없다.
하지만 농사를 지으면서 창고처럼 사용할 목적의 농막은 이런 복잡한 절차가 필요 없다. 면사무소에 신고만으로 농지나 임야에 설치할 수 있다. 다만 지역마다 설치기준이 차이가 있으므로 확인이 필요하다.
간혹 마당에 농막을 설치가 가능한지를 묻는 사람들이 있는데 주택의 마당은 지목이 대지가 일반적이다. 앞서 언급했지만 농사를 짓는 사람이 자신의 농지에 20㎡ 미만 크기로 설치할 수 있는 농사용 창고가 농막이다. 농지는 지목이 전, 답, 과수원인 토지고, 농지법에서는 지목과 관계없이 현황이 농지면 농지로 본다.
주택의 마당은 지목이 대지이므로 농막을 설치할 수 없다. 창고나 주택이라야 하고 증축신고가 필요하다. 이때는 건폐율에 여유가 있어야 한다.
농막은 한 사람이 몇 개나 설치할 수 있는가를 궁금해 하는 사람들이 많지만 그 기준은 없다. 농사용 창고가 다수 필요한 경우 명분이 있다면 다수 설치할 수도 있겠으나 농사 이외의 목적으로 다수를 사용한다면 당연히 불가능하다.
“농막을 여러 개 설치한 후 임대하거나 펜션처럼 운영을 해도 되느냐?”는 질문도 많다. “농지를 1천평을 소유하고 있는데 100평씩 분할해 필지마다 농막 1채씩 모두 10채를 놓고 펜션처럼 임대해도 문제가 없지 않느냐?”고 묻는 경우도 있다.
하지만 이것은 불가능하다. ‘농막’은 개발행위허가나 농지(산지)전용허가, 건축신고나 건축허가 등 복잡한 절차를 거치지 않아도 농지에 설치할 수 있는 농사용 창고다. 농사를 짓는 사람만이 농막을 설치할 수 있기 때문에 농사를 짓지 않는 사람은 농막을 설치하거나 이용할 수 없다.
또, 주택이 아니기 때문에 주택처럼 임대할 수 없다. 펜션은 제도권 내에서 관리하는 민박이다. 민박 영업은 주택이라야 가능하다. 주택으로 신고하거나 허가받은 후 주택으로 준공 난 건물만 펜션으로 이용할 수 있다.
농막은 원거리에서 농사짓는 사람을 위한 시설이다. 필지마다 몇 개 설치할 수 있는 규정은 없다. 한 사람이 여러 개를 설치할 수 있느냐에 대한 규정도 없다.
하지만 농사를 짓기에 불편할 정도의 원거리가 아닌 곳에 설치하는 것이나 한 사람이 같은 장소에서 두 개 이상 설치하는 것은 법 취지에 맞지 않는다. 같은 장소에 필지를 나누어 한 사람이 필지마다 하나씩 설치하는 예는 명분이 없다.
농막은 농막이다. 주택이 아니다.
농막에 대한 오해와 진실 제대로 알고 있나요?
2012.11. 1일부터 농막 설치 요건이 아래와 같이 개정되었습니다.
농지에 설치하고자 하는 건축물, 공작물 또는 콘테이너 등 시설이 다음 요건에
해당하는 경우에 농막으로 인정하여 농지전용 절차 없이 설치할 수 있다.
① 농업생산에 직접 필요한 시설일 것
② 주거목적이 아닌 시설로서 농기구, 농약, 비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관,
농작업 중 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용하는 시설일 것
③ 연면적 합계가 20㎡(약6평)이내일 것
④ 전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 아니할 것-->개정으로 삭제
농막은 자체가 농지이므로 타법(건축법. 국토의 계획 및 이용에 관한 법 등)에 의한
인.허가 (가설건축물축조신고. 건축물기재사항 신청. 건축신고. 개발행위허가 등
해당되는 경우에 한함) 절차는 이행하여야 한다.
농지법 내용이 잘 이해가 안가시죠?
더 쉽게 설명을 드리자면 아래 내용과 같습니다.
① 농사에 필요한 시설이라고 공무원이 볼 수 있는 정도의 구조이어야 하고
② [특히]“살림만을 위한 공간”이 아니게 보여야 하며
농기구, 농약, 비료, 종자 등을 보관도 하고
농사 중 [잠깐의 휴식이나 취사] 등의 용도로 쓰는 곳으로 보여야 하며
③ 연면적 합계가 20㎡(약6평)이내이어야 하고
④ 전기·수도·가스 등은 필요에 의해 설치 할 수도 있다는 내용입니다.
그러나 농지전용을 받지 않았기 때문에
농막이 설치되어 있는 땅은 [그 자체로도 농지]이기 때문에
건축법에 따른 [가설건축물축조신고]는 받아야 된다는 내용입니다.
그렇다면 화장실의 설치는 가능 할까요?
많은 분들이 농막의 화장실 설치 문제로 고민들을 하시며
이동식을 가져다 놓으면 된다 아니다 등으로 여러 질문을 하시는걸 봐 왔고
대다수의 지자체 공무원들의 입장 또한 화장실은 설치가 불가능하다는
답변을 하고 있는 것으로 알고 있습니다.
그래서 오늘 농림축산식품부의 담당자에게 정식으로 질의를 했습니다.
“종일 땀 흘려 농사를 짓는 농민들을 위해
농막에도 전기, 수도, 가스의 공급이 가능토록 해주셨다니 고맙습니다.“
“근데 급한 배변은 어떻게 하나요?”
“아무데나 싸도 되나요?”
“그러다가 누가 신고를 하면 처벌받지 않나요?”
“전기, 수도가 들어오니 샤워 실을 만들어도 된다는 의미인데
그 샤워 실에 변기 하나 놓으면 불법인가요?“
“농사중 잠깐의 휴식이나 취사를 위한 공간이라는데
잠깐 눈 붙이기 위해 놓는 침대나
밥하고 설거지 하는 싱크대도 불법인가요?“
농림축산식품부의 정식 답변은 [모두 가능하다]입니다.
“그럼 화장실이 있으니 정화조도 놓아도 되나요?”
농림축산식품부의 답변은 [그것도 가능하다]입니다.
조만간 정식 질의에 관한 답이 올라올 경우 별도로 올려드리도록 하겠습니다.
농막에 대한 법률은 농민을 위한 지팡이 역할입니다만
그간 그 지팡이를 몽둥이 삼은 공무원들에게
억울하게도 많이들 맞아 오셨습니다.
가설건축물신고나 허가로 건축을 해 토지를 이용하는 행위의 근거는
「건축법」 제20조, 동법 시행령 제15조로서
[한시적인 기간 동안 사용할 목적으로 도시계획시설 또는 도시계획시설 예정지에서 가설건축물을 건축하는 경우에는 건축법 에 의하여 도시계획시설의 설치·이용에 지장이 없는 범위 내에서 3층 이하로서 다음에 정하는 기준의 범위안에서 조례로 정하는 바에 따라 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.]라는 조항입니다.
그 내용을 살펴보면,
① 3층 이하로서 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것
-->향후 도시계획사업의 시행시 철거가 용이해야 하기 때문이다.
② 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시계획사업이 시행될 때까지 기간 연장 가능
③ 전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 아니할 것
-->이미 전기, 수도, 가스 등의 시설이 가설건축물이 건축될 대지 가까이에 공급된 경우 에 한하며 산 속에 가설건축물이 건축되어 전기, 수도, 가스 등의 시설을 무리하게 설치해야 하는 곳에는 건축할 수 없다.
④ 공동주택·판매시설·운수시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것
⑤ 공동주택, 판매시설 및 영업시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것.
-->분양으로 제3자에게 피해를 입힐 우려가 있기 때문이다.
위 법에 대한 해석에 있어
③ 전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 아니할 것
의 조항은 전기 수도 가스 등이 설치 될 수 있는 것으로 여지껏 해석되어 왔고 또한 시행되어 오던 조항입니다.
그러나 농막에 있어서는 [그 자체가 농지]이기 때문에 [새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로] 할 것으로 공무원들이 [임의로 판단]해왔기 때문에 문제가 되었던 것 같습니다.
똑같은 가설건축물축조임에도 [허가]의 경우에는 전기, 수도, 가스의 공급이 가능하고
[신고]의 경우에는 안된다는 해석은 도대체 누가 그간 내려 왔는지 궁금하기만 합니다,
농막용 하우스 -
가성비좋은 농막용 하우스 만들기
무덥고 비가 자주 내리는 요즈음 회원님들 고생들 많으십니다.
무엇보다 건강관리 잘하시길 기원합니다.
제가 농막이 필요해서 나름 공부를 좀 하고 6평 이내의 흙집을 설계했습니다.
혼자서 적은 비용으로 짓고자 했고 관련 서류를 가지고 면사무소 담당자를 만났습니다.
담당자 하는말이 땅위에 나무든 샌드위치 판넬이든 농막을 지을수 없답니다.
오직 콘테이너 밖에는 인정할수가 없다더군요.
농림수산부에서 질의회신 해서 받은 답변서를 보여줘도 막무가내 이더군요.
더 다투기 싫어서 흙집은 그냥 접었습니다.
콘테이너를 들이자니 3*6 밖에는 사용할수 없는데 면적도 좁고 무엇보다 최소한 5톤차가 진입할수 있는
도로 여건이 안되었습니다.
현장에서 용접하여 설치해주는데 260 만원 견적을 받았습니다.
그래서 포기하고 하우스를 짓기로 결정했지요.
하우스 규격은 폭 6m 길이 12m 하니까 개략 21평정도 되네요.
규격을 6*12 로 한 이유는 하우스 파이프가 최대 12m 밖에는 1톤트럭에 배달이 안되기 때문이었죠.
물론 중간에 연결해서 더 크게 할수도 있지만 20 여평 정도면 농막으로 충분하단 생각에 그리 했습니다.
일반적인 비닐 하우스는 가장자리 측면에는 사람이 설수 없을 높이에 중간이 높아지는 형상이지만
저는 측면 높이를 2.3m , 중앙 높이를 4m 로 잡았습니다.
상당히 높은 하우스가 되겠네요.
측면 높이를 높게 하니까 모든 공간이 효율적인 활용가치가 생깁니다.
사진 보시지요.
하우스 파이프 세운 모습입니다.
가운데 흙을 둔것은 나중에 습기제거용 비닐을 바닥에 깔고 덮어줄 흙 입니다.
2010년 8월에 시작했습니다.
그리고나서 하얀 천막지를 규격에 맞게 특별 주문해서 1차로 씌웁니다.
비닐보다 내부가 깔끔하고 보기 좋습니다
창문은 현장에서 샘플로 받았던거 사용했는데 이중창이라 무척 무거워서 대충 설치했습니다.
나중에 시간되면 창문은 다시하려 합니다.
천막지위에 솜으로된 얇은 부직포를 씌우고 제일 두꺼운 장수비닐 씌운후 마지막으로 차광막을
덮었습니다. 이과정엔 바빠서 사진을 담지 못했네요.
마무리 모습입니다.
길이 12m중에 마지막 양쪽의 60cm 에는 처마를 두었습니다.
혹시 창에 비가 들이칠까봐 만들었는데 그만큼 면적의 감소는 생각하셔야지요.
8월초에 시작한 하우스공사가 주말에만 시간내어 하다보니 11월까지 이어졌습니다.
아래 사진은 제 터의 전경이며 감이 익어가는 10월 중순의 사진 입니다.
11월까지 하우스 대충 마치고 12월부터 내부 구들공사를 감행 하였습니다.
구들방은 약 4평정도로 이것 역시 주말에 혼자 하며 하루 지인의 도움을 받아 하다보니
2개월이란 시간이 걸리네요.
12월, 1월 구들공사 마치고 구들장위에 텐트를 폈습니다.
방다닥 난방은 찜질방 수준이고 텐트가 단열이 되니 한겨울 외부 기온은 영하 20도 인데
텐트 내부 온도는 영상 23도 전후 유지가 됩니다.
그후 2월에는 바닥 공사를 시작했습니다.
점토블럭으로 일부 깔고 화강석 판석을 깔았습니다.
손이 많이 가는 공정이라 지인들 불러 도움을 받으면서 3일 걸렸습니다.
하우스 주출입구는 출입문 폭을 2.5m로 하였는데 만약의 경우 차가 진입할수 있도록 했고
뒷쪽 부출입구는 1.2m 로 했습니다.
공사중 사진이라 내부가 어수선한데 지금은 어느정도 정리가 된상태 이구요.
아궁이를 내부에 둔것은 아궁이가 외부에 있을 경우 별도로 처마를 달아야 하는 번거로움도 있고
비닐이라는 재질의 특성상 내화성이 떨어지기에 안쪽에다 설치했는데 처음 불 지필때만 연기가 역류하고
불이 들기 시작하면 잘 들더군요.
그래서 굴뚝에 흡출기를 달아 초기 15분 정도만 흡출기로 강제 배출 시킵니다.
그리고 아궁이 문은 닫아야 하니 별도로 공기 유입구 파이프를 측면에서 아궁이쪽으로 연결했습니다.
전기가 들어오지 않는 산골인데 전기 없어도 몆일 머무는데는 아무 지장 없더군요.
하우스 내부 전등과 밥솥을 사용할 경우는 무소음 발전기를 잠시 사용하고 텐트 내부는 아래 사진과 같이
자동차 배터리로 등을 밝히고 핸드폰 충전도 같이 합니다.
산골이라 밤에 심심하다면 갤럭시탭 으로 DMB를 켜서 티비를 봅니다.
구들 공사를 얕은 지식으로 무식하게 하다보니 구들이 달궈지는데 시간은 걸려도 한번 불때서
2일 저녁은 충분히 난방이 지속되더군요.
밤에 자다가 바닥이 너무 뜨거워서 텐트를 뒷쪽으로 자주 옮기곤 합니다.
하우스에서 바라본 남쪽 앞 풍경입니다.
진입로를 겸하고 있는데 제 터와 경계면에 저만이 사용하는 구거가 터보다 높아서 겨울철 물이 스며나와
얼어 배수가 안되고 빙판을 만들었네요.
나중에 이부지는 연못으로 계획하고 있습니다.
이상 허접한 하우스 짓는 과정을 말씀 드렸는데
저같은 경우는 짐이 많기때문에 콘테이너 보다는 훨씬 효용가치가 좋습니다.
농막을 이렇게 할수도 있다는 것으로 가볍게 읽어 주셨으면 합니다.
그럼 편안한 주말 되십시요.