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山戰水戰...
부동산을 처음 시작할때는 주택임대차보호법이 무서운줄 모르고 지내다가 문제가 생겼을때 다시 검토해 보면 무섭게 다가온다...알고 있었다는 자만심으로 지나친 내용들... 10.22일(목) 젊공모-재테크 모임에서 강의를 부탁 받아 자료를 준비해 보았읍니다.
주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)
1.목적 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 2005년기준 통계에 의하면 임차가구수는 706만여 가구임. (2008년 우리나라 총가구수는 16,926,960...2005년도에 임차가구수로 계산한다해도 우리나라의 총가구수의 42% 수준이다.)
2.제정 원인 주택 소유자에 비하여 상대적으로 사회의 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 국민주거생활의 안정을 도모 한다는 사회 정책적 목적을 달성하기 위해 1981.3.5 제정된 특별법으로서 주택 임대차에 관하여 <민법>에 대한 여러가지 특례를 규정하고 있다.
3.주택임대차보호법의 주요내용 1)대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 근저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다) 그 다음날부터 임차주택이 다른사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인,매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있읍니다.다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않거나 소액임차인에 해당되지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당 받을 수 없읍니다.
2)대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선 변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 "확정일자부 임차인"이라고 함)은 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있읍니다.
3)소액임차인의 최우선 변제권
임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지 포함)가액의 1/2범위안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제 받을 수 있읍니다.다만 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입 신고를 마쳐야 합니다.위에서 '주택가액'이라 함은 매각대금에다가 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자,몰수된 매수신청보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말합니다.
4.주택임대차보호법의 보호대상 1)법인은 해당 안됨.(자연인인 무주택자의 주거안전을 입법으로 하는 목적):주택기금을 재원으로하여 저소독층 무주택자에게 지원하는 법인(주택공사,지방공사)은 예외로 개정(2009.5.8)
2)외국인이 주택 소재지를 신체류지로 하는 전입신고를 하는 경우는 해당됨.
(출입국관리법<31조1항>90일 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 그의 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소 출장소장에게 외국인등록을 하여야하고 등록을 한 외국인이 그의 체류지를 변경한 때에는 전입한 날로부터 14일이내에 신체류지의 시,군,구의 장 또는 신체류지 관할하는 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소 출장소장에게 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 출입국관리법<88조2항>는 법령에 각종절차,거래관계등에 있어서 주민등록증 또는 주민등록 등본,초본을 요하는 경우에는 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명으로 갈음한다고 규정하고 있으므로 대항요건의 주민등록을 갖추었다고 볼수 있음)
5.법의 적용대상 1)주거용 건물(주택)을 원칙적으로 적용 대상으로 함. 2)주거용 건물인지 여부의 판단 시점은 계약체결시. 3)건물의 등기,건축허가 여부와 무관함. 4)사실상의 용도를 기준으로 판단.
6.대항력의 의미 임대차보호법상 대항력이란 임차주택이 매매나 경매등에 의하여 소유자가 변경되는 경우에도 신소유자(낙찰자)에 대하여 계속 임차권을 주장할수 있는 권리를 말한다.(주임법 제8조1항) 따라서 대항력있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 그 미배당 보증금은 낙찰자가 인수해야하며 임차인이 배당요구를 하였다 하더라도 배당금이 전액 변제되지 않는한 대항력 있는 임차인은 매각으로 임차권이 소멸되지 아니한다.(주임법 제3조5항)
7.대항력의 요건 임대차계약의 성립,주택의 인도,주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의해 결정.(주택임차인의 대항력은 인도 및 주민등록을 마친 다음날 0시부터 발생)
사례) A은행 근저당1200만원 임차인(입주&전입신고)5000만원 B은행 근저당(경매신청) 5000만원
매수인의 지위는 1순위(A은행)기준으로 정해지기 때문에 매수인에게 대항할수 없음,다만 매각되기전에 선순위 A 1200만원을 대위 변제하여 근저당설정등기을 말소하면 매수인에 대해 대항력을 행사할수 있으므로 소액일 경우 대위변제 방법을 고려할만 함. 또 확정일자를 갖추었다면 배당요구를 하여 1순위 변제후 남은금액에서 2순위 근저당권자보다 먼저 변제 받을수 있다.
사례) 토지등기부 2003.5.5 근저당등기 2004.9.9 임의경매 건물등기부 2003.8.8 근저당등기 2004.9.9 임의경매 임차인 2003.7.7 주민등록전입(2000만원) 2004.6.6 보증금증액(3000만원)
토지와 건물에 대한 등기부상 최초 담보물건(저당권등)의 설정일이 다른 경우는 건물 등기부만을 기준으로 임차인의 대항력 여부를 판단한다. 임차인은 대항력이 있으며 보증금 2000만원에 대하여만 대항력이 인정된다.
8.소액임차인,소액보증금(소액보증금의 우선변제) 1)보증금이 일정금액 이하인 주택임차인이 경매신청기입등기전에 대항요건을 갖춘 경우, 다른 담보물건자보다 우선하여 변제(배당) 받을수 있는 법적 지위(특권)
2)소액임차인의 우선변제권 행사요건(법§8) (1) 경매개시결정등기전에 대항요건(계약/입주/전입)을 갖추고 이를 배당요구의 종기까지 계속 유지하여야 하며, 계약은 유효한 것이어야 하고 유상계약이어야 한다.(즉, 단순히 무상으로 거주하는 것은 안됩니다.) (2) 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 하고, (3) 전세보증금이 해당규정 이하의 금액이어야 하며, (4) 배당요구를 하여야 한다. - 배당요구의 종기 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출한 때는 대항력을 상실한다. - 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없다. (5) 확정일자는 소액임차인이 되는데 필요한 요건이 아니다.
3)소액임차인의 우선변제청구권의 내용 (1) 우선변제청구권의 행사범위 법령에 정해진 액수만 인정. 다만 그 총액이 전부 인정되는 것이 아니고 그 주택가격(대지의 가액을 포함한 낙찰가격)의 1/2의 범위 내에서만 인정. (2) 소액임차인의 배당순위 소액보증금중 일정액에 관하여 선순위 담보권자나 국세?지방세 등의 조세채권 보다도 우선하여 경락가액의 1/2범위 내에서 배당받는다. 다만, 근로기준법상 소정의 임금우선채권과는 동순위. (3) 소액임차인이 여러명일 경우(동법 시행령 제3조 ③항 참조) (4) 저당권 등 담보물권이 둘 이상 존재하는 경우
4).최우선 변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위
다음과 같이 화폐가치, 부동산 가격의 변동 등 사회경제적 여건의 변화에 따라 여러 차례 개정되었습니다. ※ 소액임차인에 관한 규정의 개정 경과
* 수도권(서울,인천,의정부,구리,남양주,하남,고양,일산,수원,성남/분당,안양,부천,과천) * 위 일자 이전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정이 적용. 즉 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우,구법 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 없다.
5)소액 임차인 해당 여부의 판단 기준일
(1)소액임차인의 해당여부는 경매부동산의 최초담보물건 발생일을 기준하여 판단한다. 많은 임차인들이 전입신고한 날짜 또는 계약일을 기준으로 본인의 소액임차인 해당여부를 판단하고 있는데 이는 아주 잘못알고 있는 것입니다.
(2)광역시에 해당하는 지역이라도 최초담보권설정일이 광역시 승격일 이전일 경우는 최우선변제금은 기타지역을 기준하여 판단하여야한다. <부산(63.1.1),대구(81.7.1),인천(81.7.1),대전(89.1.1),울산(97.7.15),광주(86.11.1)>
한예로 97.12.18 에 전세보증금 1500만원에 전입/입주를 했을 경우, 95.10.19 이후에 이사 왔기 때문에 3000만원이하 소액임차인에 해당되어 임차주택의 소재지가 서울일 경우 경매시 최악의 경우 최우선변제금 1200만원은 건질 수 있다고 알고 있는 사람이 너무도 많습니다. 아마도 이것은 정부의 홍보부족 때문이거나 주택임대차보호법에 대한 정확한 이해가 부족하여 소액임차인의 법리를 오해하고 있는 법조인들의 책임이 아닌가 한다.(실제로 언론매체에 등장한 생활법률 변호사 등이 자세한 설명없이 단순히 "3000만원이하 임차인은 1200만원까지 보호받을 수 있다"고 해설하는 사례를 가끔 접하는 것도 사실입니다.) 절대로 위와 같이 계산하는 것이 아님에 유의해야 한다.
우선 임차인이 언제 이사왔는가? 언제 계약했는가? 언제 전입 했는가?~등의 사유와는 전혀 상관이 없습니다. 다만 등기부상에 담보물권이 없고 또 소액대상아닌 확정일자부 주택임차인도 없이 강제경매기입등기나 가압류만 존재하는 경우에는, "임대차(전세)계약의 최종 갱신일을 기준하여 그 최종갱신일 현재 적용되는 규정에 따라 소액보증금 중 일정액을 우선하여 배당 받을 수 있다".는 견해도 있으나 실무에서는 이와 같은 경우에는 계약일 또는 계약갱신일을 따지지 아니하고 현행법을 기준하여 배당합니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 부칙 제②항에 "이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용한다"(99. 3. 1.부터 시행)고 하여 임대차계약 체결일 및 전입.입주일을 소액임차인의 판단기준에서 제외 시켰기 때문입니다. 즉, 임차인으로 살고 있는 집의 등기부상 권리중 최우선순위 담보물건(저당권,근저당권),담보 가등기(등기부상 표기는 "소유권이전 청구권 가등기"로 일반 가등기와 동일함에 유의)의 등기일을 기준으로 하여 그 등기일 당시의 법의 규정에 따라 소액 임차인 해당여부를 판단해야 합니다. 불합리 하지 않을까???라고 생각 되겠지만 법의 판단은 임차인이 들어 올때 이런 사실을 알고 있다라고 인정합니다.....등기부에 기재 되었으니...담보권자의 입장을 바꾸어 생각하면 담보 물건에 등기 등본상 올릴당시의 소액 보증금만 보상해야지 몇년 지난 개정된 금액으로 소액 보증금을 해줄시 물가 상승률,부동산 가격등의 변화를 고려 않은 매우 불공평한 판정일수 뿐이 없다라고 인정됩니다.
9.확정일자에 의한 우선 변제권
1)확정일자제도의 제정 배경 * 81.03.05 제정된 주택임대차보호법 대항요건(계약+입주+전입)을 갖춘 임차인에게 대항력을 부여하는것을 그 주요 내용으로 출발함. * 83.12.30 1차 개정 일정액이하의 소액임차인만을 대상으로 하여 그 보증금중 일부를 우선 변제하는 최우선변제권을 신설함. 그러나 이사갈 집이 근저당이나 가압류 등이 설정되어 있어 대항요건을 갖추더라도 경매시대항력을 행사할수 없고 소액임차인에도 해당되지않는 대다수의 세입자는 보호 받지 못하는 문제점이 있었음. * 89.12.30 2차 개정 기존의 "확정일자 당일에 문서의 존재를 입증하는효력"을 가진 확정일자제도를 확대 강화하여, 이 제도를 동 법에 도입,대항요건을 갖추고 확정일자인을 받은 세입자는 경/공매시 후순위 물건(근저당,저당,등기된 전세권등)보다 우선하여 임차보증금을 회수할수 있는 "우선 변제권"을 신설하여 주택임차인을 보호함.
4)확정일자인의 효력발생 요건 대항요건(계약+입주(점유)+전입신고)을 갖추는 것 뿐만 아니라 대항요건을 유지,(실제점유/실거주)유지)해야만 확정일자제도의 보호를 받을수 있다.
(1)확정일자의 효력 발생일(경매/공매시 순위 기준일) 계약서 작성일자,전입신고 일자,실제점유일자(실 입주일)중 제일 늦은날자에 1일가산한날과 확정일자 받은날짜를 비교하여 그중 늦은날이 확정일자부 임차인의물건적 효력 발생일이 된다.
(2)확정일자의 물건적 효력 범위(건물+대지) 등기된 전세권은 경매/공매시 해당주택의 매각대금(낙찰액)중 건물만의 매각대금에서 순위에 따른 배당을 받을수 있는데 비해,확정일자부 임차권은 해당주택의 매각대금 전체(건물+대지(집합건물은 대지권))에서 순위에 따른 배당을 받을수 있다.(훨씬 유리함)
(3)확정일자부 임차인의 성격 서민을 위한 주택임대차보호법의 취지상 경매/공매시 물권적 효력만 부여했을뿐 그 성격은 물권이 아닌 채권이다. 따라서 저당권등 과는 달리 경매를 실행 하기위해서는 필히 판결/공정증서등의 채무 명의가 있어야한다.
6)주택임차인이 가지는 대항력 (1)경매/공매시의 대항력(좁은 의미) 대항요건(계약+입주+전입)을 완비한 날의 다음날 새벽0시까지 근저당/저당/등기된 전세권등의 제한물건,압류/가압류/가처분등의 소유권제한등기,소유권이전청구권 가등기(담보가등기 포함)등이 등기 되어 있지 않은 경우에 그 임차인은 대항력있는 임차인이 된다. 이때의 대항력은 낙찰자에게 임대 보증금 뿐만 아니라 계약기간의 잔여일까지 승계 부담시킬수 있는 권리를 의미한다.
(2)일반 양도/양수시의 대항력(매매/교환/증여의 경우) 세들어 살고 있는 집이 양도된 경우에는 사전에 새주인과 별도의 합의가 없었다면 기존 계약(전주인과의 계약)의 보증금 및 계약잔여기간등은 당연히 새주인이 승계하여야 한다.
주택이 아닌 상가등의 경우는 임차권등기나 전세권등기를 하지 않는 한 후일 일반 양도/양수시 새주인에게 보증금만 승계 부담 시킬수 있을뿐 전주인과의 잔여계약기간까지 주장할수 없다.
7)확정일자의 증거로써의 효력 확정일자는 임대차계약서 작성일자에 관한 증거로써 확정일자 없는 계약서는 계약당사자간에만 유효할뿐 선의의 제3자에 대해 그 계약서만으로는 대항할수 없다.
8)확정일자부 임차인의 자격요건 (1)유상계약이어야 한다. (2)전입신고를 완료하여야 한다. (3)임대차 계약서 원본에 확정일자인을 받아야한다. (4)해당주택에 입주하여 주거를 하여야 한다. (5)위(2),(4)의 대항요건을 계속해서 유지하여야 한다. (6)소액 임차인에 해당하는지 여부는 불문한다. (7)채권적전세(등기 없는 전세)도 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차에 해당한다.
9)확정일자부 주택 임차인의 권리 (1)경매시 배당요구 확정일자부 임차인의 배당순위에 따라 배당에 참가할 수 있다. 확정일자부 임차인의 배당순위에 따라 후순위 담보물권,일반채권등에 우선하여 배당받을 수 있다. -.배당절차에서는 담보물권(근저당,저당,소멸하는 전세권등기등)에 준하여 배당을 받을 수 있다. -.임차(전세)보증금반환청구소송에 의해 확정판결(또는 확정된 지급명령/화해조서/조정조서 등)에 기하여 강제경매를 신청할 수 있다. 확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖춘 임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 별반 차이가 없습니다. 그러나 전세권을 설정하게 되면 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있으나, 단순히 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있습니다.
ㅇ전세권자가 주택임차인의 지위를 겸하는 경우 ㅇ확정일자 받은후 잠시 주소이전 어떤 사정으로든 임차인이 잠시 동안 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고를 하면 새로 전입신고 한 그때부터 확정일자의 효력이 발생하여 기존의 우선순위를 잃게됩니다. 다만, 계약기간이 끝났으나 임대인이 보증금을 반환치 않아 법원의 등기명령으로 임차권등기가 종료되면, 임차인이 다른곳으로 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 확정일자의 효력은 기존대로 지속됩니다.
다만, 보증금을 인상하여 계약서를 새로 작성한 경우에는 새 계약서에도 확정일자를 받아, 보증금을 인상하기 전에 작성한 구 계약서와 함께 보관하는것이 매우 중요 합니다. 구 계약서에 받은 확정일자는 당연히 새 계약서의 확정일자 보다 앞서고, 구 계약서에 적힌 보증금액은 구 계약서에 받은 확정일자가 적용되며, 보증금의 인상으로 증액시킨 금액은 새 계약서에 받은 확정일자가 적용됩니다.
다만, 판례는 확정일자 받은 사실은 확정일자를 준 기관의 공정증서대장 등, 다른 방법으로도 입증할 수 있다고 했습니다.
11)대항력 있는 확정일자부 임차인
(1)대항력
(가)대항력의 의미
-.가압류/압류,담보물권(근저당권/저당권/소멸하는 등기된전세권/.담보가등기등),일반가등기의 등기일(접수일)보다 대항요건을 완비한 날(계약/전입/입주일 중 제일 늦은 날의 익일 새벽0시)이 앞서는 주택임차인을 대항력있는 임차인이라 한다.확정일자는 대항력행사의 필요 요건이 아니다. -.동일 주택에 대항력 있는 임차인이 2인이상 있는 경우 위 항의 담보물권의 범위에 타 확정일자부 임차권은 포함되지아니한다. 즉 동일 주택에 대항력 있는 임차인이 2인이상 존재하여 그 중 우선변제권의 효력발생일이 앞서는 임차인이 우선변제권을 행사하여 배당을 받고 그 임차권이 소멸하여도 후순위의 대항력 있는 임차인의 대항력은,(이 배당요구를 하지 아니하는 한), 소멸하지 아니한다. (나)대항력 있는 임차인의 권리 대항력 있는 임차인은 배당요구를 하지 아니하여도 낙찰자에게 대항력을 행사하여 임차보증금의 반환을 받을 때까지 임차부동산의 명도를 거절할 수 있다. 또한 임대차계약의 잔여일이 있으면 그 잔여일까지도 낙찰자에게 주장할 수 있다.[단 잔여계약기간을 주장하려면 배당요구를 하지 아니하여야 한다.] (다)경매절차에서 대항력 행사를 위한 요건 배당요구를 하지 아니하여야 한다. 권리신고 조차도 하지 아니하여도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수있느냐에 대하여는 견해가 다양하나 주택임대차보호법에 소액임차인의 최우선변제권, 확정일자부 임차인의 우선변제권, 등에 관한 규정만 있을 뿐 대항력 행사를 위한 요건에 대한 규정이 없다는 점을 들어 아무런 신고를 하지 아니하여도 사실관계에 있어서 진실로 대항력이 있다면 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다는 견해가 통설이며 판례(하급심판례)이다. 실무에 있어서 낙찰기일 전까지 권리신고 조차도 하지 아니한 임차인은 적법한 임대차의 사실관계를 불문하고 민사소송법 제607조 4호의"부동산 위의 권리자로써 그 권리를 증명한 자"규정에 해당되지 아니하여 이해관계인이 되지 못한다. 물론 경락자의 명도 청구에 대하여 임차인의 대항력 주장은 그 사실관계를 가지고 당사간에 다툴 일이다.이 때문에 대항력 있는 임차권의 존재를 모르고 낙찰을 받은 자가경매절차 종료 후 이 사실을 알게 되어 소송의 방법으로 적법한 임차인 여부에 대하여 사실관계를 다투는 일이 가끔 일어나고 있다. 따라서 대항력을 주장하기 위해서는 최소한 권리신고 정도는 해두는 것이 경매절차 종료 후 경락자와의 분쟁을 피할 수있는 안전장치가 될 수 있다.(허나 임차인 권리신고서만을 별도로 비치한 경매법원은 전무한 실정이어서 임차인 스스로 권리신고서를 만들어야 할 것이다.) (2)확정일자에 의한 우선변제권(선순위 임차인의 배당요구) 12)경락대금에 (최)우선변제권이 미치는 범위
토지 및 건물 양자 모두에 효력이 미친다.(단, 토지(대지권포함)와 건물의 소유자가 동일해야 한다.)
가.건물과 토지(집합건물의 대지권포함)가 일괄경매된 경우 (1)소액임차인의 최우선변제권(소액보증금 중 일정액) 건물 및 토지(대지권포함) 모두의 경락대금총액에서 배당받을 수 있다. <단, 토지에 근저당권 등의 담보물권설정등기시에 지상건물이 존재하지 아니했다면 지상건물의 소액임차인은 토지의 경락대금에서는 위 담보물권자에 우선하여 배당받을 수 없다.(대법원.1999. 7.23.선고 99다25532판결)> (2)확정일자부임차인의 우선변제권
건물 및 토지 모두의 경락대금총액에서 순위에 따른 배당을 받을 수 있다. 이는 등기된 건물전세권자가 건물만의 경락대금에서만 배당받을 수 있는것과 다르다는 점에 유의해야 한다.(단,집합건물의 경우에는 대지권에도 전세권의 효력이 미친다.) 나.건물과 토지(대지권) 중 어느 하나만 경매된 경우 (1)소액임차인의 최우선변제권(소액보증금 중 일정액) 경매된 부동산의 경락대금에서 먼저 배당받을 수 있다. 즉 토지(대지권포함)만 경매된 경우에도 토지만의 경락대금에서 먼저배당 받을 수 있으며, 배당받지 못한 잔액(소액보증금 중 일정액 중배당받지 못한 잔액을 의미)은 나머지 부동산(여기서는 건물)의 경매시 배당요구신청을 하여 배당받을 수 있다.<단, 토지에 근저당권 등의담보물권설정등기 당시 지상건물이 존재하지 아니했다면 그 지상건물의임차인은 이 담보권자에 우선하여 배당받을 수 없다.(대법원 99다25532)>즉 양자(토지와 지상건물)의 경매절차 모두에 참가하여 배당받을 수 있다. 다만 양자의 배당절차 모두에서 배당받을 수 있는 합산액은 최우선변제권이 미치는 소액보증금 중 일정액의 범위를 초과할 수 없다. (2)확정일자부임차인의 우선변제권 "건물만이 경매된 경우에는 건물만의 경락대금에서 순위에 따른 배당을받을 수 있다."는데는 이견이 없다.그러나 토지만이 경매된 경우에도 확정일자부임차인의 우선변제권에기한 배당참가가 가능한가에 대하여는 "YES"와 "NO"라는 의견,"임차보증금을 토지가와 건물가로 안분하여 토지해당분에 대해서만 배당참가 YES"라는 3가지 견해가 팽팽이 대립되어 있어 향후 이건과 관련한 대법원판례의 추이가 주목된다. <그러나 필자의 견해로는 적어도 배당절차에 있어서 만큼은 임차인의 우선 변제권을 담보물권과 거의 동일하게 인정하는 주택임대차보호법의 취지로볼 때 확정일자부 임차권을 토지와 건물 모두에 공동담보를 설정한저당권으로 보아야 한다는 점, 토지경매 후 건물이 경매되었을 때 건물만의경락대금에 의하여 배당을 받은 후 배당받지 못한 잔액에 대하여 임차인은 채무자에게 다른재산이 있어도 우선변제권을 행사할 방법이없다는 점, 소액임차인에게 최우선변제권이 인정되는데 굳이 최우선변제가아닌 순위에 따른 배당만을 받을 수 있는 임차인의 우선변제권을 배제해야할 이유가 없다는 점, 이미 토지에 담보권 설정당시 세대열람/주민등록등본 확인 등을 통하여 담보권자가 임차인의 존부에 대해 사전에 인지하였기 때문에 임차인의 우선변제권을 보호하여도 담보권자를 해하는것이 아니라는 점, 등을 고려하면 토지만의 경매시 그 경락대금에도 확정일자부임차인이 배당에 참가할 수 있어야 합당하다고 보는 것이 주택임대차보호법 제3조의 2 제 2항의 규정취지에 부합하는 것이 아닌가 한다.> 13)특수한 경우의 임차인의 대항력
(1)토지에 대항력이 없고 건물에만 대항력이 있는 경우
토지에는 선행된 저당권 등의 담보물권이 설정되어 있어 임차인이 후순위여서 대항력은 없지만 건물에는 선순위 저당권등의 담보물권이 없어 대항력이 있는 경우임
(2)건물과 토지가 일괄 경매 되는 경우
낙찰자에게 대항력을 주장할수 있다.
(3)건물 또는 토지만 경매된 경우
(가)경매기입등기일 당시 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우
토지만의 경락자에 대하여는 임차보증금 전액(또는 잔여액)의 변제를 주장할수 없고 다만 경락자의 건물 철거청구에 불응하여 명도를 거부할 수 있을 뿐이다.
또 건물만이 경매목적물인 때에는 건물만의 경락자에게만 대항력을 행사하여 보증금의 반환을 주장하여 그 변제시까지 임차부동산의 명도를 거절할수 있다가 다수 설이다.
(나)경매기입등기일 당시 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
법정지상권의 성립여부가 관건이나 특단의 사정이 없는한 토지 지상건물의 소유자에게는 법적지상권이 인정되지 아니하므로,임차인의 대항력은 건물만의 경락자(또는 소유자)에게 주장할수 있을뿐,토지의 경락자에게 주장할 근거가 없어 토지경락자의 건물철거청구권에 대하여 퇴거 및 명도를 거절할 수 없다.
(4)경매된 주택이 다시 경매되는 경우 대항력과 우선변제권
(가)문제제기
경매시 우선변제권을 행사한 대항력있는 임차인이 후순위 권이자여서 일부만 배당을 받은후(또는 전혀 배당 받지 못한 경우) 그 배당 받지 못한 보증금 잔액에 대하여 대항력을 행사하여 경락자의 변제시까지 임차권이 존속하고 있던 중 그 주택에 경락자를 설정자로하여 새로이 경료된 근저당등의 담보물권에 기한 경매절차가 진행될때 이 임차인이 보증금 잔액을 배당 받기 위하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부
(나)답변요지
새로운 낙찰자를 상대로 대항력만 행사할 수 있을 뿐우선변제권에 기한 배당요구를 하여 배당에 참가할 수는없다.(대법원 1998. 6.26 선고 98다2754판결)
(다)위 답변의 이유 왜냐하면 우선변제권에 기한 배당요구로 기존의 임대차계약은 종료되고 잔세금(보증금)반환시까지만 존속하는 것이므로,저당권 등의 우선변제권있는 권리가 경락으로 소멸하면 다시 그 주택에 대하여 기존의 우선변제권을 행사할 수 없는 것과 동일한 법리에 의해기존의 경매절차에서 행사한 임차인의 우선변제권은 이미 소멸하였다고보아야 하기 때문이다. (라)결론 즉 대항력과 우선변제권을 겸비한 확정일자부 임차인이 우선변제권을선택하여 배당요구를 하였다면 경락자와 새로이 임대차계약을 체결하는등의 방법으로 임대차를 갱신하지 아니하는 한 이미 소멸된 우선변제권을가지고 경락자의 채권자가 신청한 경매절차에서는 배당에 참가할 수 없고,다만 새로운 경락자를 상대로 하여 대항력을 주장할 수 있을 뿐이다. (5)건물의 일부에 설정된 등기된 전세권이 소멸하는 경우
(6)대항력을 갖춘 임차인이 적법하게 양도또는 전차한 경우의 대항력
14)전차인이 소액임차인으로 배당받기 위한 요건
15)임대차(전세)계약시 임차인 유의 사항
10.임차권등기명령제도
1)임차권등기명령제도의 입법취지 및 자격요건 (1) 임차권등기명령제도의 입법취지 예전에는 임차인이 계약기간이 만료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 근무지의 변경이나 자녀의 전학 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 되는 상황하에서도 만약 이사를 하거나 주민등록을 옮길 경우 기존에 유지하고 있던 대항력 및 우선변제권을 상실하게 되어 큰 어려움을 겪는 경우가 많았다. 이러한 현실적인 문제를 감안하여 제정된 것이 임차권등기명령제도 이다. 따라서 1999년 3월 1일 이후부터는 임차인이 보증금을 반환받지못하였지만 사정상 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 확정일자처럼 집주인의 동의가 필요없이 임차인 스스로 법원에 임차권 등기명령 신청을 하여 살고있는 집의 건물등기부등본(을구)에 임차권등기가 마쳐지면 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 자유롭게 주거를 이전 할 수 있게 되었다.
(2) 임차권등기를 신청할 수 있는 자격요건 가) 임대차가 종료 되어야 한다 임차권등기를 신청하기 위해서는 우선 임대차가 종료되어야 한다. 따라서 계약기간이 만료되어 임대차가 종료된 경우는 물론이고 당사자 일방의 사정에 의한 해지 또는 쌍방간 합의해지된 경우에도 신청이 가능하다. 나) 보증금을 반환받지 못한 경우이어야 한다 보증금을 반환받지 못한 경우란 보증금전액을 반환받지 못한 경우는 물론이고 보증금일부라도 반환받지 못한 경우에도 해당된다. 다만 이런 경우에는 남은 보증금에 대해서만 신청이 가능하다. 2)임차권등기를 신청할 수 있는 대상물 (1) 등기된 임차주택 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령의 대상이 된다. 따라서 무허가의 미등기 주택에는 임차권등기명령을 할 수 없다. 다만 임차주택이 준공검사가 허가되고 건축물관리대장이 작성되어 즉시 임대인명의로 소유권보존등기가 가능하다면 이를 증명할 서면(건축물대장등)을 첨부하여 신청하면 가능하다. (2) 겸용주택 임차건물중 일부가 주거용으로, 일부가 비주거용으로 사용되는 경우에는 임대차의 목적, 전체건물과 임차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 하고 있는지 등의 여부를 종합적으로 고려하여 결정하게 되며 겸용주택 전체가 임차권등기명령의 대상이 된다. (3) 주택의 일부분인 경우 주택의 일부가 임차목적물이 된 경우, 예를 들면 다가구용 주택의 일부분을 임차한 경우나 단독주택의 일부분을 임차한 경우에도 당연히 임차권등기명령의 대상이 된다. 물론 이런 경우 신청서에 그 임차목적인 부분을 표시한 도면을 첨부 하여야 한다. (4) 실질적 주택 공부상으로는 공장이나 사무실 등으로 등재되어 있으나 실제로는 집주인의 동의를 얻어 내부구조를 주거용으로 변경하여 사용하는 경우에 임차권등기명령의 대상이 된다. 다만 이런 경우에는 임대차계약체결시부터 임차권등기명령신청시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하여야 한다.
3)임차권등기명령제도의 효과 (1) 대항력 및 우선변제권의 취득 임차권등기명령신청에 의해 등기가 마쳐지면 임차인은 그 등기가 된 시점부터 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 하지만 임차권등기시점 이전에 이미 임차한 주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 비록 임차권등기가 되었더라도 담보권실행을 위한 경매절차에서 경락인에게 대항할 수 없으며 담보권자보다 우선하여 배당받을 수 없다. (2) 대항력 및 우선변제권의 유지 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득했다면, 임차권등기가 마쳐진 이후에는 사정상 이사를 하거나 전출신고를 하여 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실되지 않고 계속 유지된다. 하지만 위와 같은 효과는 임차권등기명령신청을 한 시점이 아니라 건물등기부(을구란)에 등재된 시점부터 적용됨으로 신청 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출하여서는 보호받을 수 없으므로 주의해야 한다. 단, 임차권등기가 등기부(을구)에 기재되었어도 물권을 부여한 취지는 아니므로 임차권등기에 의하여 직접 경매를 신청할 수는 없고 임차금 반환소송에 의한 채무명의를 확보한 후에 임차주택에 대해 강제경매를 신청할 수 있다. (3) 소액임차인의 최우선변제권의 배제 임차권등기명령에 의하여 임차권등기가 마쳐진 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우 해당되는 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 설사 보증금중 일정액이 소액임차인에 해당되어 최우선변제권을 갖게 되더라도 최우선변제권이 배제된다. 4)경매절차에서 임차권등기를 마친 임차권자의 지위 (1) 이해관계인으로서의 권리 임차인이 임대기간이 만료된 후 전세보증금을 반환받지 못하여 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마치고 다른 곳으로 이사를 하였는데 그 후에 그 집이 경매가 진행된다면 임차권자는 민사소송법 제607조 제3호의 소정의 이해관계인에 해당되어 집행법원에 권리신고를 다시 할 필요없이 당연히 이해관계인으로써의 모든 권리를 갖게 된다. 따라서 집행법원으로부터 경매절차에 대하여 통보를 받을 수 있으며 그 경매에 대하여 이의제기 및 항고 등을 할수 있다. (2) 임차권등기를 마친 임차권자의 배당순위 가) 임차인이 임차권등기 이전에 대항력과 우선변제권을 취득하고 있었다면 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되므로 그 순위에 따라 결정된다. 나) 임차인이 아직 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권 등기를 하였다면 그 등기시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 취득하므로 배당순위는 그 등기일에 따라 결정된다. 다) 임차권등기에 공시된 내용이 소액보증금에 해당되고 경매신청기입등기 이전에 대항요건(주택입주와 주민등록)이 등기부상 기입되어 있다면 임차보증금중 일정액은 다른 선순위담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있다. (3) 임차권등기의 말소촉탁 가) 임차보증금이 전액 배당된 경우 임차보증금이 전액배당 되었다면 당연히 말소촉탁의 대상이 된다. 나) 임차보증금이 전액 배당되지 않은 대항력 있는 임차권 경매절차에서 보증금이 전액이 배당되지 않은 대항력 있는 임차권은 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸되지 않으므로 말소촉탁의 대상이 되지 않는다. 왜냐하면 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있던 임차인이 경매절차에서 먼저 우선변제권을 선택하여 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였을 때에는 그 보증금중 경매절차에서 배당받지 못한 남은 보증금에 대하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리가 있는 반면, 보증금을 전액 배당받지 못한 대항력 있는 임차인의 임차권등기를 말소촉탁 한다면 부당하기 때문이다.
5)임차권등기명령의 신청절차 일반 (1) 관할법원 임차권등기명령 사건은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시.군 법원이 관할권을 갖는다. (2) 임차권등기명령 신청서의 첨부서류 가) 임차권등기명령신청서 (법원이나 법무사사무소에 비치) 나) 첨부서류 ① 임대인의 소유로 등기된 주택에 대해서는 등기부등본 ② 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대해서는 건축물관리대장 등 즉시 임대 의 명의로 소유권 보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면 ③ 임대차계약서 ④ 임차인이 임차권등기명령 신청 당시에 이미 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등). 또한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등) 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서 ⑤ 임차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장이나 상가 등의 주거시설이 아닌 경우에 는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명할 수 있는 서류 (건물 또는 주방사진 등) (3) 처리기간 임차권등기명령은 접수일로부터 임차권등기명령이 등기소에 촉탁될 때까지 통상적으로 15일에서 25일정도가 소요된다. (4) 처리비용 인지대. 송달료. 등기촉탁수수료. 등록세 및 교육세 등을 납부하여야 하며 본인이 직접 신청하면 대략 2만원 전후, 법무사에 의뢰하면 5만원 전후의 비용이 든다. (5) 임차권등기명령에 대한 항고와 이의 가) 임차인의 항고 법원에 의해 임차권등기명령의 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있다. 이 항고는 항고제기 기간에 대한 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 반환받을 때까지 어느 때나 제기 할 수 있다. 나) 임대인의 이의 임대인은 임차권등기명령의 취소나 변경을 구하는 이유를 명시하여 이의 할 수 있다. 하지만 이의신청은 임차권등기명령의 집행을 정지할 수 없다. 이의신청이 있으면 법원은 임차권등기명령의 전부나, 일부의 인가, 변경 또는 취소를 선고하며 이 경우 적당한 담보를 제공할 것을 명할 수 있다.
6) 임대인의 사정변경에 의한 임차권등기명령 취소 임대인은 임차권등기명령이 허가된 이유의 소멸이나 사정의 변경이 있는 때에는 임차권등기명령 후에도 임차권등기명령을 허가한 법원에 그 취소를 청구할 수 있다.
11.묵시의 갱신
A.주택임대차보호법
묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것입니다. 묵시의 갱신이 되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
1)묵시의 갱신 묵시의 갱신이란, 임대차기간이 만료된 경우 임차인의 보호를 위해 법률의 규정에 따라 임대차관계를 존속시키는 것을 말합니다. 「주택임대차보호법」은 임대차기간이 만료되기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차가 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다. 즉, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항). 2)묵시의 갱신의 요건 (1)임대차기간이 끝났을 것 - 묵시의 갱신은, 임대차기간의 정함이 있는 경우(2년 또는 2년 미만으로 정한 경우)나 그 기간의 정함이 없는 경우이거나를 불문하고 2년이 끝났을 때 갱신됩니다. 다만, 2년 이상으로 정한 경우에는 2년 이상의 기간이 끝났을 때 갱신이 됩니다. - 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 2년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항). - 그러나 2년 미만의 약정을 주장할 수 있는 것은 약정기간 만료에 따른 임대차의 종료를 이유로 임차보증금반환청구권을 행사하는데 한정되기 때문에 2년 미만의 약정기간을 선택하여 묵시의 갱신을 할 수는 없습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결). - 임대차기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간이 2년으로 간주되기 때문입니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항). (2)갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것 - 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않고, 임차인도 그 기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에 갱신됩니다(「주택임대차보호법」 제6조). - 따라서 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다. - 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다. - 계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다. 3)묵시의 갱신의 효과 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단). (1)보증금 및 차임 - 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
(2)임대차기간 - 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항, 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결).(2009.5.8 개정) 4)묵시의 갱신의 예외 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).
- 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다. 5)묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항). - 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
B.상가건물임대차보호법
묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것입니다. 묵시의 갱신이 되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되며, 이 경우 기간의 정함이 없는 임대차가 되어 임대차기간은 1년이 되고, 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 1)묵시의 갱신 - 묵시의 갱신이란, 임대차기간이 만료된 경우 임차인의 보호를 위해 법률의 규정에 따라 임대차관계를 존속시키는 것을 말합니다. -「상가건물 임대차보호법」은 임대차기간이 만료되기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차가 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다. - 즉, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항). - 묵시의 갱신은 2002. 11. 1. 이후 상가건물임대차 계약을 체결한 임차인 및 갱신된 임대차부터 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」부칙<제6542호, 2001. 12. 29.> 제2항). -「상가건물 임대차보호법」이 시행되기 전에 묵시의 갱신이 이루어진 상가건물임대차는 기간의 약정이 없는 임대차로 존속하므로(「민법」 제639조제1항), 「상가건물 임대차보호법」 제9조 및 제10조 등이 적용되지 않습니다(대구지방법원 2007. 2. 23. 선고 2006가단126195 판결). - 기간약정 없는 임대차로 되어, 임대차당사자의 해지통고로 임대차는 종료됩니다. 이때, 임대인이 해지통고 한 경우에는 6개월, 임차인이 해지통고 한 경우에는 1개월이 지나야 임대차는 종료됩니다(「민법」 제635조제2항). 2)묵시의 갱신의 요건 (1) 임대차기간이 끝났을 것 - 묵시의 갱신은, 임대차기간의 정함이 있는 경우(1년 또는 1년 미만으로 정한 경우)나 그 기간의 정함이 없는 경우이거나를 불문하고 1년이 끝났을 때 묵시적으로 갱신됩니다. - 임대차기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 1년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 또는 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항). (2)갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것 - 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에 묵시 갱신됩니다. 따라서 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다. - 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다. - 계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다. 3)묵시의 갱신의 효과 (1)상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 전단). (2)보증금 및 차임 - 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. (3)임대차기간(2009.5.8 개정) - 묵시적으로 갱신되면, 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항 및 제10조제4항). 4)묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 (1)상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항 및 제10조제5항). - 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).
C.민법-묵시의 갱신
민법과 상가임대차보호법의 비교
주택임대차 보호법과 상가건물임대차 보호법의 비교 - 08.08.21개정 -
*<보증금과 월세가 있는 임대차계약> : 「주택임대차보호법」에서의 보증금이란 순수 보증금만을 말하고, 「상가건물임대차보호법」에서의 보증금이란 환산보증금 (보증금+월세×100)을 말함. 12.물권과 채권
1. 물권이 채권에 우선하는 것이 원칙
물권은 성립시기에 관계없이 항상 채권에 우선하는 것이 원칙이다. 주택의 임차인은 집주인(임대인)과의 관계에서, 별도로 전세권등기나 임차권등기를 하지 않은 상태라면, 임대차보증금 반환청구권을 갖는 채권자에 불과하기에 임대주택의 주인이 매매로 바뀌거나(소우권 이전=물권), 경매로 인하여 소유자가 바뀌는 경우에(소유권 이전=물권)는 임차인은 전 주인(임대인)에 대하여 갖고 있는 임대차관계의 채권으로써 새로운 물권자인 매수인에게 대항할 수 없는 결과가 된다{매매(물권)}는 임대차(채권)를 깨트린다. 물권과 채권의 이러한 우선적 효력으로 인하여 과거 서민의 주택세입자들이 집주인이 바뀌는 과정에서 자신의 보증금을 새로운 집주인에게 주장하지 못하게 되어 보증금을 다 뜯기게 됨으로써 주거생활의 안전과 재산권이 위협받은 일들이 빈번히 발생하곤 해 왔다. 2. 예외(주택임대차보호법) 앞에서 살펴본 서민들의 임대보증금에 대한 불안감을 해소시키기 위하여 특별한 보호책이 필요하게 된 것은 당연한 일이다. 여기서 주택임대보호법이 등장하게 되는 것이다. 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하면, 임차주택이 매매·상속 등으로 인하여 소유자가 바뀐 경우라도 새로운 소유자는 전 소유자(임대인)의 지위(임대차관계에 대한 권리·의무)를 승계한 것으로 본다고 규정하여 물권이 채권에 항상 우선한다는 원칙에 대한 예외를 인정하여 주택 임차인들을 보호하고 있다. 따라서 이제는 더이상 부도덕한 집주인으로 인하여 서민들이 자신의 전세금을 날리는 일은 없게 되었다. 여기서 주의할 것은 위와 같은 보호책은 경매의 경우에 있어서는 약간 차이가 있다는 것이다. 자신이 세들어 살던 집이 경매에 부쳐진 경우에 보호받을 수 있는 임차인은 저당권 등의 말소기준권리의 등기날짜보다 앞선 날짜로 전입신고된 대항력 있는 세입자만 해당된다. 그렇지 않은 후순위의 세입자들은 확정일자를 부여받은 경우에 기타의 담보물권 등의 권리와의 관계에서 자기의 확정일자의 순서에 의하여 후순위권리자들에게 우선변제력을 주장하여 배당을 받을 수 있을 뿐이다. 위와 같은 물권우선주의의 예외로서의 주택임대차보호법도 그 보호대상이 주거용 건물에 한정되어 있으므로 주거용건물이 아닌 상가 등은 여전이 매매(=소유권이전=물권 변동)는 임대차(=채권)를 깨뜨린다.는 명제가 통용되어 매매로 새로운 상가의 주인과 새로운 임대계약을 체결하든지 아니면 상가를 비워주어야 한다. 상가경매에 있어서 상가 임차인들은 전세권을 설정해 놓지 않은 이상, 낙찰자에게 더이상 임차관계를 주장할 수 없고, 상가를 비워주든지 아니면 낙찰자와 새로운 임대차계약을 다시 하든지 해야하는 이유가 여기에 있다. 3. 채권 상호간의 효력 저당권 등 물권 상호간에는 시간적으로 앞선 것이 우선한다. 하지만 채권 상호간에 있어서는 그 성립시기와 관계없이 모든 채권은 항상 동등한 순위를 갖게 된다. 이것을 '채권자 평등의 원칙'이라고 한다. 이러한 채권자 평등의 원칙의 결과 경매의 경우에 물권자들 상호간이나 물권과 채권자들 상호간에는 배당에 있어서 흡수 배당을 하게 되나, 채권 상호간에는 자기 채권액에 비례해서 낙찰대금을 안분하여 배당받게 된다.
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출처: 골드캐는최봉근 원문보기 글쓴이: 골드캐는최봉근
첫댓글 자료 감사합니다
경매쪽에 취급하는 문구들이라 읽어도 이해 안가는 부분들이 많습니다./한번 설명들으면 풀릴수 있는 내용인데 기본적인교육이 임대차로 없었던것 같습니다.^^
자료준비하느라 고생 많으셨습니다.
감사
^^
알찬 책한권 읽은 느낌입니다~~감사합니다^^
끝까지 읽기 힘드셨을터인데~~^^
내용이 좋아 저도 몽땅 담아갑니다. ^^
익희님이 좋다하시니 안심입니다.^^
좋은정보 저도 퍼갑니다
근숙님도 퍼가시니 좋습니다.^^
감사합니다. 업무에 많은 도움 됩니다.
도움되신다니 좋습니다.^^
프린트합니다....~~감사합니다...^^
열공하세요~^^
읽다가 눈이 아파 그대로 복사해갑니다. 옆에두고 읽겠습니다. 정말 감사히 잘 배우겠습니다.
많이 배우고 갑니다
감사합니다
엄청난 내공이 느껴집니다. ^^ 잘 읽어보겠습니다.
감사합니다..내공 없어요
^^
프린트합니다.. 정말 감사합니다.. (고개 숙여 꾸벅,,)
좋은 자료가 될것 같습니다. 감사합니다
가물가물해서 다시 보게 됩니다. 퍼갈게요.
감사합니다~~ 오늘도 많이 배우고 갑니다!!
항상 좋은자료 올려 주셔서 넘넘 감사합니다^^