[펌]현직 관리소장이 바라본 신규입주아파트의 관리사무소의 역할 [3]

[은이원이(201-803)]

3번째 입주단지 관리사무소의 역할입니다.(글이 아주 길어요ㅜㅜ) 

우리 아파트도 이렇게 관리된다면 정말 좋을 것 같습니다.

3. 입주단지 관리사무소의 역할

신규로 입주하는 단지의 관리사무소 역할은 매우 중요합니다. 무에서 유를 창조하는 마음으로 열심히 해야 하기 때문입니다. 이에 대해서 제 경험을 바탕으로 몇 가지 언급해 보고자 합니다.

(1) 입주세대 관리 철저

입주 초기에는 입주가 가장 중요하므로 입주하는 세대에 대해 신경을 많이 써야 합니다. 첫째로 보안요원과의 긴밀한 협조로 입주세대 파악을 정확히 해야 하고, 이사차량 관리에 신경을 써야 합니다. 차가 들어가야 할 곳인지 아닌지 분별해서 통제해야 합니다. 예컨대 들어가지 않아야 될 곳에 들어가게 되면 보도 블럭 등이 파손되거나 지반이 침하되기 때문입니다. 그리고 사다리차와 승강기 사용 여부를 파악하여 시간을 잘 배정해야 합니다. 그래야 시간이 중복될 때 다투지 않게 됩니다.

또한 관리사무소에서는 직원이 방문하여 초기검침을 하고 입주자로부터 싸인을 받아야 하며, 쓰레기배출 등에 대해서 자세히 안내를 해주어야 합니다. 저 같은 경우에는 관리과장과 직접 방문하여 입주민에게 입주를 축하하는 인사를 하고 불편사항이 있으면 언제든지 관리사무소로 전화를 주십사 하는 부탁을 드렸습니다. 이에 대한 반응은 비교적 좋았습니다. 친절하다는 인상과 주민을 위한다는 것이 느껴지기 때문이라고 여겨집니다.

(2) 쓰레기 분리수거 철저

입주 초기에는 엄청난 입주쓰레기가 나옵니다. 주민에게 아무리 협조를 구해도 잘 되지 않는 것이 현실입니다. 한마디로 쓰레기와의 전쟁입니다. 공사쓰레기, 헌 책, 헌 가구, 헌 옷 등이 마구 버려집니다. 그래도 관리사무소의 역할이 아파트단지 청결을 유지하는 것이므로 철저히 해야 합니다.

치우고 뒤돌아 서면 또 같다 버립니다. 그래도 해야 합니다. 그래서 저 같은 경우는 맨 처음 입주시 정문을 차단하고 공사차량 및 구경하는 집(모델 하우스)에 대해서는 각서를 받고 공사예치금으로 일정금액을 받았다가 공사 폐자재를 방치 내지 유기하면 연대책임으로 그 비용으로 처리하고 남는 금액에 대해서만 돌려주었습니다. 물론 입주민에게 수시로 협조를 구해야 하고, 입주민도 협조를 해야 합니다.

쓰레기 분리수거도 요령입니다. 따라서 저는 매일 아침 회의를 한 후 직원, 미화원, 보안요원(경비원) 등 모든 가용인력을 총동원하여 쓰레기 분리수거 작업에 나섰습니다. 저 역시 직접 분리수거에 나섭니다.

우선 박스, 신문, 책, 등 규모 및 부피가 큰 것부터 선별하고 나면 마지막에는 공사폐자재 및 잡쓰레기만 남습니다. 이는 쓰레기봉투에 담거나 마대자루에 담아 처리하면 됩니다. 재활용품은 업체와 계약하여 처리하면 수익이 됩니다.

따라서 저같은 경우 재활용 매각대금은 고스란히 잡수익으로 처리하여 주민들에게 돌려주고, 공사폐자재 처리비용은 앞서 말씀 드린 바와 같이 공사업체나 모델하우스, 시행사 일부 협조 등으로 주민 부담 하나 없이 처리해 왔습니다. 이렇게 해도 주민들로부터 좋은 소리 못 듣습니다. 직원들 고생한 것은 아랑곳하지 않습니다. 당연한 것으로 생각합니다.

그런데 우리 아파트는 제가 출근해서 제대로 보지 못해서 그렇지만 직원들이 재활용품과 공사 폐자재를 분리수거하는 장면을 보지 못했습니다. 쉬는 날이나 저녁에 보면 집게차로 그냥 싣는 것은 여러차례 보았습니다. 분리수거 안한 채 반출하면 박스 등 부피가 큰 것 들이 많아 엄청나게 양이 많고 손해 보게 됩니다.

공사 쓰레기 반출시 20세제곱미터(루베라는 잘못된 표현을 쓰기도 함) 1차량에 약 55 ~ 60만 원 가량 소요될 것입니다. 지금까지 얼마나 비용이 나왔는지 모르지만 엄청나게 많이 나왔다면 주민들 비협조 요소도 있지만 관리소홀이 더 크다고 보여집니다. 입주 당시 관리과장과 쓰레기 처리 문제도 논의했는데 공사업체들 초기에 통제하는데 실패했다고 솔직히 시인하더군요. 솔직함도 중요하지만 그 이후에 쓰레기 분리시 제가 설명한 방법대로 했으면 처리비용을 1/5이하로 줄일 수 있었을지 않았나 하는 추측도 해 봅니다.

(3) 공용부분 관리 철저

관리사무소의 가장 중요한 역할 중의 하나는 공용부분의 관리입니다. 세대 전유부분은 입주민들께서 하지 말라고 해도 갈고 닦습니다. 그래서 관리사무소에서 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다. 하지만 공용부분은 입주민이 할 수 없기에 주택법 및 관리규약상으로도 관리사무소 고유의 업무로 정해져 있습니다.

그런데 이런 본연의 업무를 입주시 바쁘다는 핑계로 제대로 안한다면 주민은 누구를 믿겠습니까? 그러므로 관리소 직원들은 누가 보지 않더라도 주인과 같은 마음으로 시설을 정비하고 운영해 주어야 합니다. 이 같은 마음은 직원 모두가 지녀야 하지만 앞서 언급한 바와 같이 무엇보다 책임자인 관리소장의 마인드가 중요합니다. 나를 따르라 하고 먼저 솔선수범 하면 따르게 되어 있습니다.

① 승강기 관리

이에 대해서는 별도로 언급했으므로 다시 논하지 않겠습니다.

② 지하주차장 관리

잘 관리해야 하는데 지금 실정은 최악입니다. 아마 다른 아파트들도 눈이 오면 염화칼슘을 묻혀 와 바닥이 엉망일 것입니다. 하지만 우리 아파트처럼 내버려 두지는 않습니다. 직원, 미화원, 보안요원 등 전 직원이 달라붙어 청소를 해야 합니다. 저희 단지도 마찬가지였습니다. 하지만 지금은 청소를 해서 여름같지는 않지만 비교적 양호한 편입니다.

그런데 저 번에 관리소장님께 청소계획에 대해 여쭤 보니 3월에 할 예정이랍니다. 그러면 그 전까지 이렇게 지저분하게 생활하라는 이야기인가요? 지저분하면 어떡하든 해결하려고 해야지 방치하면 어떡하겠다는 것인지요? 아파트는 신축 아파트인데 지하주차장에 들어오면 10년 이상된 아파트로 느껴지니 말이죠.

지금 우리 주차장은 주차장이 아니라 돼지우리 같이 느껴집니다. 아무리 어려운 사정이라고 해도 직원들을 독려해서 해결할 수 있는 사람이 유능한 사람이라고 생각합니다. 남들이 다 하는 일을 하는 것은 누구나 할 수 있는 것입니다. 그래서 지난 번에 눈이 왔을 때 제가 눈은 가급적 주민들이 도와 치우고 염화칼슘은 뿌리지 말라고 요구했던 것입니다.

물론 눈이 오면 지하주차장이 넓으니 청소하는데 시간이 많이 소요되므로 어렵다는 것은 이해합니다. 그러므로 제가 생각하기에는 대표회의가 구성되면 양질의 청소업체를 선정하여 보행식 및 탑승식 청소기를 구입해 상시 깨끗해야 청소해야 합니다. 고급 주상복합에서는 거의 기계식 청소를 하고 있습니다. 그래서 항시 호텔처럼 깨끗하게 유지관리 합니다.

청소장비는 용역업체에 리스를 주는 방법(대신 단가가 비쌈)과 주민이 관리비로 구입하는 방법(관리비 인상) 등이 있으므로 대표님들이 잘 논의해서 결정하면 될 것입니다. 클린텍이나 하코 등 좋은 장비가 많이 있습니다. 저희 동일 하이빌 아파트는 지하주차장 규모가 크기 때문에 재래식 청소방법으로는 유지관리가 안 된다고 봅니다. 관리소에서 엄두가 안 나니 먼 산만 바라보고 있는 것이죠.

관리사무소에서는 피동적이어서는 안됩니다. 제가 관리소장님과 심도있게 이야기는 못 나눴지만 3월에나 청소계획을 가지고 있다는 것은 인력이 부족하니 지금은 할 수 없다는 것으로 이해가 됩니다. 그러나 이것도 핑계라고 보여집니다. 입주 초기이니 할 일이 많아 시간이 안 난다는 것은 핑계일 것입니다.

지난 번에 5시 20분 경에 통화하려고 전화를 드렸더니 이미 퇴근하셨다는 것입니다. 5시가 퇴근시간이라는 것입니다. 속으로 어이가 없다고 생각되었습니다. 지금 저녁 늦게까지 해도 부족할 판에 5시에 퇴근을 하다니. 제가 시비를 건다고 생각하기 전에 어떻게 5시에 퇴근하게 되었는지 그 근거를 묻고 싶습니다.

근로기준법이 개정되었다지만 작년에는 600인 이상 사업장에 한해 주 40시간을 하게 되어 있고, 올해부터 300인 이상 사업장으로 적용되는 것으로 알고 있습니다. 그런데 용주택관리는 지금 신설회사이기에 600인이 되지 않으리라고 봅니다. 설령 600인이 넘는다고 해도 제가 앞서 말씀 드린 바와 같이 입주를 받을 때는 저는 능력이 없어서 그런지 저녁 9시~10시까지 해도 항상 시간이 부족하고 미진한 것으로 느껴졌는데 말이죠. 무조건 늦게까지 하는 것이 잘하는 것은 아니라고 앞서 전제를 드렸습니다만 말이죠.

만일 주택관리 본사에서 지시를 했다면 형편없는 회사라고 보여지고, 아니면 관리소장이 단독으로 지시를 했다면 지각이 없는 분이라고 여기고 싶습니다. 주 40시간을 적용하더라도 주7시간씩 근무(격주 휴무시)를 하면 35시간 밖에 안되고 토요일 근무를 하더라도 39시간 밖에 되지 않습니다. 제가 생각하기에는 전에 공무원들이 뚜렷한 법적 근거없이 동절기에 5시에 퇴근한 적이 있었는데 이를 답습하는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

이는 분명 근거없는 잘못된 관행입니다. 이미 공무원들도 이 제도를 시행하지 않습니다. 그런데 이상하게도 관리사무소에서는 근로기준법이 개정되었는데도 이를 답습하는 사무소가 간혹 있긴 있습니다. 저도 관리소장이지만 잘못된 것은 잘못되었다고 인정할 줄 알아야 한다고 생각합니다. 그리고 잘못되었으면 즉시시정조치를 해야 하고요.

③ 시설물 관리

저희 아파트는 개별난방이기에 큰 시설은 없을 것으로 보입니다. 저수조, 기계실, 전기실, 정화조, 중앙 경수연화장치(?) 정도일 것입니다. 그러므로 조금만 신경 쓰면 얼마든지 잘 관리할 수 있는 규모라고 여겨집니다.   

④ 조경시설 관리

조경은 잘 관리해야 합니다. 제가 볼 때도 저희 아파트는 조경 나름대로 잘 되어 있습니다. 인정할 것은 인정해야 합니다. 그러나 전문가 입장에서 조금 더 욕심을 부린다면 랜드마크적인 나무가 부족하다는 것입니다. 추후 대표회의가 구성되면 건설사에 추가로 요구해서 보완해야 하리라고 봅니다.

제가 추가로 원하는 것은 단지 입구 중요부분에 금송과 백송 등을 심었으면 하는 바람입니다. 그러면 단지가 더욱 빛날 것입니다. 이와 같은 조경을 관리하려면 나무에 대해서 잘 알아야 합니다. 잘못하면 나무를 죽일 수가 있기 때문입니다. 저도 관리소장을 하다 보니 나무에 대해서 알아야 되겠기에 조경기능사 자격증도 취득했습니다. 직원 중에 조경 전문가를 두던지 외주 용역을 주던지 해서 잘 관리해야 한다고 봅니다. 조경이 그 단지의 품격을 좌우하기 때문입니다.

⑤ 커뮤니티시설 관리

헬스장, DVD 룸 등 커뮤니티 시설은 잘 관리해야 합니다. 저는 대표회의가 구성된 후에 업체를 선정하는 줄 알았는데 업체가 선정되어 이미 들어와 있다고 하는데 도대체 동일토건이라는 회사 및 자회사인 용주택관리가 이런 식으로 관리를 해야 하는지 모르겠습니다. 주민들을 얕잡아 보고 우롱하는 처사인 것 같습니다.

이런 중요한 사항은 대표회의 구성 후 주민 설문조사를 통해 결정해도 늦지 않습니다. 그런데 왜 이렇게 서두르는지 모르겠습니다. 중요사항은 하나도 공지 하나 없이 어물쩡 넘어가려는 생각인 것 같습니다. 그렇게 요즈음 주민들 바보 아닙니다. 아마 물어 보면 전에 설문조사를 한 것으로 했다고 답변 할 것입니다. 그러나 그에 대한 구속력도 있는지 따져 봐야 합니다.

그러면 한가지 반문해 보겠습니다. 지난 번에 설문 조사할 때 보안업체는 분명히 세콤(SECOM)으로 해서 물었는데 왜 주민 동의없이 바꾸었는지 묻고 싶습니다.

가만히 보면 업체 편의주의로 일한다는 느낌을 지울 수가 없습니다. 요즈음 좋은 업체들은 이런 식으로 소비자들을 기만하지 않습니다. 모든 것을 소상히 밝히고 협조를 구할 때 도와주지 그냥 따라오라는 식으로 하면 절대 따르지 않습니다. 더군다나 커뮤니티 시설은 동일 주민들의 소중한 자산인데 왜 동일토건에서 좌지우지 하는지 모르겠습니다. 얼마 있으면 대표회의도 구성되는데 말이죠. 좀처럼 쉽게 납득이 안갑니다.

요즈음 헬스장 사용료 관계로 시끄러운 것 같습니다. 분명 헬스장 등 커뮤니티시설은 주민들이 분양가로 부담한 주민 자산입니다. 이런 소중한 자산을 동일토건이 좌지우지해서도 안되고 좌지우지 할 법적근거도 없습니다. 단지 입주 전 설문조사 밖에 근거가 없죠. 그러므로 대표회의가 구성된 후 충분히 주민 의견을 다시 수렴해 결정해야 합니다.

현재 건설사에서 정한 업체에서 월 60,000원을 받는다고 하는데 어떤 근거에서 그런 가격 결정을 했는 지 면밀히 살펴봐야 합니다. 만일 업체에서 기구를 투입하고 기계 감가상각비를 계상했다면 이는 기망행위입니다. 왜냐하면 동일토건에서 분양할 때 저희 입주민에게 헬스장, 골프장, DVD 룸 등을 설치해 서 분양한다고 했기 때문에 동일에서 모든 시설을 설치해 주민에게 온전히 인계해야 하는 것입니다.

그런데 건설사에서 헬스기구 등에 대한 투자비를 아끼려고 자회사나 관계회사를 끌어들여 기구에 대한 투자를 하게 하고 2년간 영업을 하도록 했다면 이는 엄밀한 주민 기망행위입니다. 따라서 입주자대표회의가 구성되면 비용산출 및 헬스 기구 등에 대한 설치주체가 누구인지 면밀히 확인해야 할 것입니다.

다음은 사용료에 대해서 언급해 보겠습니다. 저희 회사가 관리하는 주상복합의 경우 커뮤니티시설의 직원을 직접 채용해 사용여부에 관계없이 관리비로 부과해 운영합니다. 전체세대에 부과하니 시설 사용료가 저렴해집니다. 그래야 항시 유지관리가 잘 됩니다.

물론 사용하지 않는 세대 입장에서 보면 불합리할 수 있지만 그렇다고 크게 손해 보는 것이 아닙니다. 사용료가 저렴할 뿐만 아니라 이 시설을 잘 활용함으로써 부동산의 자산가치가 시설 사용료 이상으로 보전해 주기 때문입니다.

만일 이 시설을 지금처럼 용역을 줘서 원하는 세대만 비용을 부과한다면 잘 운영되면 모르지만 운영이 안 되는 경우 위탁업체에서는 비용을 올리던지 외부인을 모집하던지 할 것입니다. 사업자는 자선사업가가 아니고 영리를 목적으로 하는 사람들이기에 이익이 안 나면 존재 의미가 없으므로 어떡하든 이익을 내려는 것은 당연할 지 모릅니다. 그러므로 외부인에 용역을 주는 문제에 대해서는 신중을 기해야 할 것입니다.

물론 헬스장 운영에 대해 직원을 뽑아 직영으로 할 것인가 아니면 일정 임대료를 받고 용역을 줘서 저렴한 비용으로 주민에 한해서만 이용을 하도록 할 것인가는 입주자대표회의가 구성되면 주민 설문조사를 통해 결정하는 것이 가장 바람직하다고 생각합니다. 혹시 업체에 용역을 줘 수익을 올리려고 외부인을 받게 되면 단지 보안관리가 되지 않으므로 절대 반대합니다.

저 개인적으로는 그렇다고 주민들이 우리 시설을 외부 업체에 용역을 줘 임대수익을 올리는 것을 바라는 사람은 거의 없을 것이라고 보기에 저렴하게 이용할 수 있도록 전체세대에 대해 관리비로 부과하는 것에 대해 고려해 보는 것이 좋을 것이란 생각을 합니다. 아무튼 이 부분은 뜨거운 감자임에 틀림없으므로 타 단지 관리사례도 적극 검토하여 신중을 기해 결정해야 할 것입니다.

⑥ 미화관리

청소는 보안과 함께 매우 중요합니다. 아파트에서는 이 두 분야가 가장 중요합니다. 청소가 잘 되고, 보안이 잘 되면 그 아파트는 잘 관리되는 것입니다. 그러므로 보안 못지 않게 청소에 대해서도 신경을 많이 써야 합니다.

지금 입주시기라 쓰레기 분리수거 때문에 청소가 잘 안 된다고 변명하는데 이제 입주가 드믄드믄 발생하기 때문에 공용부위 청소에 역점을 두어야 한다고 봅니다. 출퇴근하다 보면 정원, 지하주차장 도로 등이 너무 지저분하다고 느껴집니다. 어느 정도 바쁜 것은 이해하지만 휴지가 버려진 곳을 보면 청소가 안 되는지 항상 그대로 있습니다. 이는 문제가 있다고 봅니다.

아무리 층간 복도를 열심히 청소하더라도 1층 정원, 외곽 등이 제대로 청소가 안되면 단지가 지저분해 보이므로 이 부분도 깨끗하게 청소해야 합니다. 외부인이 볼 때는 단지가 청결해야 단지 이미지가 좋아지므로 저 같은 경우에는 매월 1회 대청소일로 정해 미화원, 직원, 보안요원 등 전 직원을 동원해 새마을청소 하듯이 대청소를 하고 있습니다. 주민들 호응이 너무 좋기 때문에 제가 관리소장을 하면서 지금까지 초지일관 만 8년간 시행해 오고 있는 방법의 하나입니다.

그리고 도로는 물론 구청이 청소해야 하지만 손이 미치지 못하기 때문에 외곽담당 미화원을 시켜 매일 3회 순회하면서 도로부분의 휴지, 담배꽁초까지 청소합니다. 또한 관리소장인 저도 관리과장과 점심식사 후 남은 점심시간을 이용해 운동 삼아 순찰하면서 휴지, 담배꽁초를 줍습니다.

한편, 미화원이 정원 청소를 하지만 오전, 오후 관리소장인 저와 관리과장이 순찰하면서 다시 살펴 깨끗하게 청결을 유지합니다. 그만큼 관리소장의 마인드와 점검이 중요합니다.

⑦총괄관리

우리 입주민들도 잘 한 것은 잘했다고 인정하고 박수를 쳐줘야 합니다. 물론 내부 인테리어 중 쌀티나는 문짝이라든가 지적사항이 있긴 하지만 전반적으로 잘 지었다고 평가하고 싶습니다. 타 아파트에 비해 층고가 높고 발코니 서비스 면적이 넓으며 구조도 잘 되어 있다고 봅니다. 조경도 부족한 면이 있긴 하나 신경을 쓴 것은 사실입니다.

그러므로 이런 잘된 아파트를 관리하려면 능력있는 회사 및 관리자가 필요합니다. 능력없는 사람이 관리하면 일순간에 슬럼화가 되기 때문입니다. 그런데 최근에 일련의 관리상황과 주민들의 질타를 들어보면 문제가 많이 있는 것으로 느껴집니다.

재계약 여부는 입주민들의 과반수 동의에 의해 결정되므로 주민들의 뜻에 따라야 하겠지만 주택관리업체도 신설회사라 너무 노하우가 없어서 그런지 몰라도 너무 관리가 어설픈 것 같습니다. 실력이 부족하면 몸으로라도 때워 성실히 보여줘야죠. 그런 모습도 보이지 않고. 주민들의 뜻을 겸허히 받아들여 다른 현장에서는 시행착오를 겪지 않기 바라며 이를 타산지석으로 삼기 바랍니다.

제가 입주를 많이 받으면서 느낀 에피소드를 한가지 들려 드리겠습니다. 특히 고급 주상복합아파트 주민들이 그런 경향이 많습니다. 관리사무소에 와서는 건물을 형편없이 지었다고 하고, 자기 친척이나 친구, 외부 사람들에게는 잘 지었다고 하는 등 이중적인 플레이를 하는 것을 많이 보았습니다. 그것이 인간의 심리인지도 모르겠습니다.

하지만 저는 적어도 우리 아파트 주민들은 건물 잘 지었다고 당당하게 자랑할 필요가 있다고 봅니다. 이중적인 잣대를 들이대지 말고요.

우리가 자동차를 새로 사더라도 갈고 닦으며 애지중지하는데 그 보다 몇 배 비중이 큰 자산을 소유했을 때 관심없는 사람이 어디 있겠습니까? 맞습니다. 저도 수없이 신규단지 맡으면서 주민들로부터 야단맞고 속상해 했는데 그 때 이해하려고 했지만 막상 내가 새 집에 들어와 살게 되니 더 실감이 나는 것입니다. 그것은 숨길 수 없는 사실이라고 봅니다. 입주민 모두가 다 그럴 것이라고 여겨집니다.

그러므로 관리소장님은 직업인이기 이전에 적어도 사명의식을 가지고 주인과 같은 마음으로 관리를 해주어야 한다고 생각합니다. 우리는 그런 열정(PASSION)있는 분을 모시고 싶습니다. 대우는 그에 상응하게 해 드리면 될 것입니다. 출퇴근시간 칼같이 지키고 자기 할 일 다했다고 주장하는 그런 평범한 소장은 저는 원하지 않습니다. 제 자신이 그렇게 하지 않았으니까요.

앞서 언급했습니다만 급여에 관계없이 성실하게 묵묵히 열심히 하다보면 누군가는 그 능력을 인정해주더라고요. 업계에서든 위탁관리회사에서든 말이죠. 그래서 제가 근무시간 등을 논한 것입니다. 할 일이 없으면 일찍 퇴근해도 좋지만 할 일이 많으면 늦게까지 직원들을 데리고 해결할 수 있는 진정 프로정신을 가진 분이 필요하다고 봅니다.

(4) 공지사항 관리 철저

공지사항 관리도 중요하다고 봅니다. 제가 우리 게시판을 보면 열심히 하는 것 같은데 제대로 관리가 안되고 있다는 인상을 느낍니다. 분명히 게시기간이 지났는데 떼지 않으니 말이죠. 12월에서 1월 초에 제거해야 할 게시물이 그냥 붙어 있습니다. 게시기간을 지키고 새로운 내용이 있을 때 다시 부착해야 하는데 기간이 경과된 게시물이 계속 붙어 있으면 다음에는 식상해서 쳐다 보지도 않습니다.

그리고 내용물을 하나 붙이더라도 작 작성해서 게시판에 정확히 부착해야 합니다. 그런데 지금 관리사무소에서 부착한 게시물을 보면 중구난방입니다. 게시판에 부착한 것이 있는가 하면 어떤 것은 벽에 부착하고, 또 어떤 것은 승강기 버튼부분에 부착하였습니다. "폐기물 방치 금지 안내문"은 정말 보기 흉하게 부착되어 있습니다. 그것도 보기 싫게 청테이프로 벽면 여기저기에 붙여 놓았습니다.

이 것을 보고 관리의 수준을 알 수 있고, 관리자의 마음을 읽을 수 있습니다. 단지를 사랑하는 마음이 있는지 없는지 말이죠. 저희회사는 이런 식으로 관리하면 난리 납니다. 앞서 말씀 드렸다시피 호텔식관리를 지향하기 때문에 말이죠. 불가피하게 테이프를 붙이더라도 투명테이프를 종이 안쪽에 부착하여 깔끔하게 부착해야 합니다. 게시판도 단지 얼굴이기에 잘 관리해야 합니다.

또한 게시판에는 광고물이 혼재되어 부착되어 있습니다. 저는 이 부분에 대해서도 반대의견을 가지고 있습니다. 가급적 게시판에는 공적 광고만 게시하고 우편함에 넣는 DM광고만 인정했으면 합니다. 물론 이도 대표회의 구성 후 논의해서 말이죠. 관리소장께서 미리 한 것은 성급했다고 여겨집니다.

우리 주민들은 잡수익 몇 푼이 중요한 것이 아니라 쾌적하고 살기 좋은 아름다운 단지를 만드는 것이 더욱 중요하다고 봅니다. 관리의 포인트를 어디에 두느냐에 따라 품격없는 싸구려 아파트가 될 수도 있고, 품격있는 아파트로 가꿀 수도 있기 때문입니다.

그리고 미리 실시하면 오해를 받을 수도 있습니다. 제가 모 주상복합 단지에서 대표회의가 해산하여 부재중이었는데 은행 등 중요 사업장의 요청이 있어 나름대로 몇 군데 일정 금액을 받아 잡수익으로 처리하고 광고를 승낙한 적이 있습니다. 그런데 나중에 부녀회가 구성되어 혹시 더 받고 입금하지 않은 것 아니냐며 의혹의 눈초리로 바라보았습니다. 추호도 그런 일이 없으니 혹시 그런 업체가 있으면 영수증을 가져오고 검찰에 고발하라고 했더니 경리 여직원까지 회유하여 사실대로 이야기하라면서 누구한테 들었다며 협박한 사실이 있었습니다.

그 여직원이 그런 사실이 없고 그런 업체가 있으면 데려오라고 하니까 자기는 아는데 거기서 그럴 수 없다며 황당무개하게 트집 잡는 경우도 경험해 보았습니다. 공동주택을 관리하다 보면 별 일이 다 있습니다. 이와 같은 사유로 저도 그 이후에는 대표회의가 구성되어 결정되기 전까지는 절대 광고를 승낙하지 않습니다. 불필요한 오해를 사기 싫어서 말이죠. 그러므로 현 관리소장님께서도 재고하시고 대표회의 구성 후로 광고를 미루셨으면 좋겠습니다.

(5)출입자 관리 철저

지금 문을 닫아 놓았어도 비밀번호를 알기 때문에 외부인이 자유롭게 출입할 수 있습니다. 공지사항을 보니 금주에 비빌번호를 변경한다고 하는데 비밀번호를 바꾸더라도 앞에서 어떤 주민이 지적을 했습니다만 인터벌이 있기에 따라 들어오는 등 얼마든지 외부인이 들어올 수 있습니다.

외부인이니 잡상인 출입이 자유롭다 보니 하루에도 불법 전단지가 문에 수없이 붙습니다. 저도 단지 관리하면서 이런 문제로 민원을 가끔 받습니다. 그러므로 보안요원이나 관리소장인 저, 관리과장이 수시로 순찰을 돌아 불법 전단지는 즉시 제거해 민원을 최소화하고 있습니다. 고급 주상복합도 100% 외부인을 통제 못하는 문제가 있기에 이를 보완하기 위해서 순찰을 강화하는 것입니다.

따라서 KT텔레캅 직원들 근무형태에 대해서 잘 몰라 정확히 언급하기 어렵습니다만 순찰을 강화해서 불법 전단지가 붙으면 수거하고 그 해당업체를 불러 다시는 그런 일이 발생하지 않도록 조치를 취해야 합니다. 주거침입죄가 성립되는지는 판단해 볼 여지가 있는데 충분히 따질 수가 있다고 보며, 불법 전단지 부착행위는 경범죄에 해당되어 10만 원의 과태료를 부과시킬 수가 있으니 시범적으로 파출소에 신고하여 재발행위를 막을 필요가 있습니다.

(6) 플래카드 관리 철저

오늘 아침에 출근하다 보니 2단지 201동 앞 공원에 소리아노라는 의류업체에서 단지 내 소나무에 플래카드를 설치해 놓았더군요. 얼마 전에는 그 앞 건널목에 사람이 건너지 못하고 걸리도록 몰상식하게 설치를 한 것도 보았습니다. 너무 이른 시간에 출근하기에 관리사무소에 신고는 하지 않았습니다.

여하튼 단지 내 플래카드는 설치를 허용해서는 안되고 불법으로 설치를 하면 즉시 철거를 해야 합니다. 지금 우리 단지 펜스를 보면 플래카드 설치를 했다가 끈을 자르고 남아있는 끈이 많이 남아 있는 것을 볼 수 있습니다. 너무 볼썽사납습니다. 관리소장께서는 이를 알고 계시는지 모르겠습니다. 순찰을 돌면 알텐데, 순찰을 돌지 않으면 절대로 모르겠죠.

일차적으로 펜스나 단지에 불법으로 플래카드를 설치하지 못하게 해야 하고, 불가피하게 설치를 했으면 철거시 흰 나일론 끈이 남지 않도록 제대로 철거를 해야 합니다. 플래카드를 설치를 못하도록 해야 하는 이유는 앞서 언급되었습니다만 설치업자들이 대부분 나무에 묶어 표피가 벗겨지거나 나뭇가지가 꺾여지며, 펜스에 설치하면 페인트가 벗겨지는 등 시설물에 손상을 입히기 때문입니다.

그리고 도로부분에 플래카드가 설치되면 관리사무소에서 임의로 철거할 수 없으므로 구청에 즉시 신고하여 철거하도록 조치를 취해야 합니다.

(7) 주차관리 철저

지금 우리 단지는 주차관리를 하지 않고 있습니다. 빨리 주차카드(RF카드)와 주차스티커를 나눠 줘야 합니다. 만일 대표회의가 구성된 후 할 생각이라면 그 전이라도 정산소 바를 내리고 보안요원들이 임시관리라도 해야 합니다. 지금은 완전 관리부재입니다. 마음만 먹으면 외부인 아무나 아무런 통제없이 주차할 수 있는 것입니다. 이는 관리가 아닙니다.

대표회의 구성 후 할 일이 너무 많은데 주차스티커도 디자인을 잘 해 부착해서 외부인 차량과 식별을 해야 합니다. 그리고 관리사무소에서는 친척 등 외부 방문객을 어떻게 관리할 지 연구를 해서 철저하게 관리를 해야 합니다.

그리고 주차관리는 입주자대표회의 구성 후 지정주차제 실시에 대해서도 적극적으로 검토해 실시할 필요성이 있다고 봅니다. 왜냐하면 지정주차제를 실시하면 빈 주차공간을 찾기위해 헤메이지 않아도 되어 시간이 절약되고, 지하에서 도는 시간이 절약되어 지하주차장 공기가 맑아지고, 또한 접촉사고가 나더라도 쉽게 알 수가 있습니다.

물론 좋은 자리와 나쁜 자리 때문에 불평불만이 있을 수 있는 단점도 있지만 오히려 실시해 보면 단점보다는 장점이 큽니다. 그러므로 대다수의 고급 주상복합건물에서는 지정주차제를 실시하고 있습니다. 단점을 보완하기 위해 2~3년마다 컴퓨터 추첨에 의해 자리를 바꾸기도 합니다. 이를 실시함으로써 단지의 품격을 한층 업그레이드 시킬 수 있습니다. 따라서 대표회의가 구성되면 주민 설문조사를 통해 실시여부에 대해 적극 검토해 볼 필요가 있다고 봅니다.

(8) 기타 재해관리 철저

겨울철에는 눈이 많이 오는 경우에 대비한 제설작업을 잘 해야 하며, 여름철에는 홍수에 대한 대비를 철저히 해야 합니다. 눈이 오는 경우 "우리 집 앞은 우리가 청소합시다"라는 글에서 언급했으므로 더 이상 설명은 하지 않겠습니다. 단, 주민들이 도와준다 해도 직원들이 솔선수범해야 하는 것은 맞습니다.

본연의 의무를 망각해서는 안됩니다. 지난 번에 자기집 앞 눈을 치우지 않으면 과태료를 물리려던 서울시조례가 부결되어 안타까웠지만 실시하는 지방자치단체도 있습니다. 서울시도 향후 분위기가 성숙되면 다시 실시할 수도 있을 것입니다.

저는 우리 아파트의 경우 여름에 대단히 위험하다고 봅니다. 따라서 건설사와 관리사무소에서는 미리 수방대책을 세워야 한다고 봅니다. 왜냐하면 우리 1단지의 경우 지하주차장이 도로보다 낮습니다. 따라서 비가 많이 오면 비가 지하주차장으로 역류하여 잠길 위험이 대단히 농후합니다.

제가 재작년 여름에 비가 많이 왔을 때 목동 부영 그린타운 2, 3차를 맡고 있을 때였습니다. 그 해 여름에 시간당 약 200~300밀리미터 폭우가 쏟아져 많은 피해를 입었습니다. 세대 우수관이 감당을 못해 터져 집안으로 물이 샌 집이 수십 집이었고, 도로에 물이 범람해 지하주차장으로 역류했습니다. 다행히 저희 단지는 모든 직원들이 대기상태여서 초기 대응을 잘해 지하로 역류하는 물을 막어 피해를 최소화하였습니다.

지하 7층까지 있었고, 지하7층에 전기시설, 설비시설이 집중되어 있었는데 만일 역류를 막지 못했다면 잠길 뻔 했습니다. 바로 옆 오피스텔은 직원들이 대비하지 못해 지하가 잠겨 지하6층에 있던 변전실이 침수되는 바람에 몇 개월간 복구시까지 외부에서 전기를 끌어다 쓰는 불편함을 감수했습니다. 복구비용이 몇 억 원이 소요되었는데 다행히 보험처리가 되어서 주민 부담은 없었지만 엄청난 불편을 겪었습니다.

제가 관리하고 있던 단지도 나중에 만약을 대비해 도로 물이 역류하지 않도록 바다 갑문을 막는 도크처럼 도크를 만들어 대비하였습니다. 또한 제가 분당에서 모 주상복합을 관리할 때 거기도 도로로부터 5~10센티미터 밖에 되지 않아 침수 위험이 있어 수방대책을 수립한 적이 있습니다.

그런데 저희 1단지도 똑 같은 상황입니다. 적당한 비가 오면 도로로 배수가 되고 약간의 역류가 있더라도 1층 주차장 트렌치 부분으로 처리가 되겠지만 순간적으로 많은 폭우가 쏟아지면 침수가 염려됩니다.

그러므로 미리 수방대책을 수립해야 합니다. 경험하지 못한 직원이나 관리소장은 이에 대해서는 생각도 못할 것입니다. 당시 양천구에서는 물이 범람해 저지대 침수도 많았고, 감전사고도 여러 건 발생했습니다. 남의 일이 아니므로 미리 대처하시기 바랍니다. 저의 소중한 경험을 들려 드리니 유비무환이 되시기 바랍니다.

(9) 하자처리 철저

하자처리는 매우 중요합니다. 앞서 언급한 시설관리 뿐만 아니라 복도, 계단, 자동 출입문, 펜스, 지하주차장 등을 잘 관리해야 합니다. 지금 지하주차장에서 들어는 방화문(철문)을 보면 고임목으로 밑에 고여 놓고 문을 열어 놓은 라인이 많을 것입니다. 고임목을 끼워 놓으면 방화문이 찌그러지고 설치업체는 하자가 아니라며 A/S를 잘 해주지 않습니다.

그러므로 관리에 유의를 해야 하며, 관리사무소 직원들은 순회를 하며 이를 점검하고 문제가 있으면 업체에 연락하여 A/S를 받아야 합니다. 또한 복도나 계단도 신경을 써야 합니다. 제가 입주할 무렵 105동 후면 지하 주차장 출입구 부분에 누군가가 버린 한약봉지가 터져버려 대리석이 손상되었습니다. 제가 생각하기에는 아마 이삿짐 업체 직원이 한약이 파손되어 주인으로부터 혼날 것 같으니 폐기처분 한다 하면서 그 곳에 집어 던진 것 같습니다.

쓰레기장에 갖다 버렸으면 문제가 안 되는데 대리석에 버렸으니 문제가 되는 것입니다. 그 당시에도 이미 대리석에 스며든 상태였고, 계단 페인트도 이미 상당부분 훼손된 상태였습니다. 당시 관리과장에게 이 상태를 보여주었는데 앞으로 관리사무소에서는 이런 부분을 포함해 모든 공용부분 하자를 정확히 체크하여 동일토건에 인계하고 하자처리를 요청해야 합니다.

주민 여러분이 생각하기에 대리석은 무생물이므로 커피나 오물이 묻었을 때 물로 닦으면 되는 것으로 생각할 것입니다. 그러나 이는 오산입니다. 비록 대리석은 무생물이지만 미세한 틈(공극이라고 함)이 있어 커피나 잉크, 페인트 등이 묻으면 스며듭니다. 따라서 오손되면 교체하기 전에는 원상복구가 어렵습니다. 다시 말해 살아 있는 유생물과 같습니다. 그러므로 커피 등 이물질이 묻으면 즉시 처리해야 합니다.

105동 1층 출입구 부분도 입주초기부터 페인트와 커피 자국이 나 있습니다. 여기도 관리사무소에서는 신경을 쓰지 않는 것 같아 안타깝습니다. 문제가 있으면 즉시 조치해야 하는데 말이죠. 새 아파트를 헌 아파트처럼 유지관리하고 사용해야 하는지 묻고 싶습니다.

또한 105동 지하 2층 출입구 부분 승강기 전실을 보면 대리석이 완전히 오손되어 있습니다. 이는 제가 보기에는 물이 넘쳤거나 바닥에서 습기가 올라 그런 것으로 보입니다. 이는 명백한 하자입니다. 그런데 관리사무소에서는 전혀 신경을 쓰지 않는 것 같습니다.

지금까지 제가 생활하는 105동을 중심으로 설명을 했는데 우리 단지 전체로 보면 엄청나게 많은 공용부분 하자가 있을 것입니다. 자연발생적인 하자이든 입주하면서 관리소홀로 발생한 하자든 간에 말이죠. 여하튼 하자는 관리사무소에서 철저히 조사하여 시행사에 요구해야 합니다.

공용부위 하자를 제대로 처리하지 않으면 관리사무소의 존재이유가 없습니다. 그래서 입주 초기 사업주체가 위탁한 관리주체를 못 믿는 대부분의 이유가 하자를 재대로 조사하여 요구하지 않기 때문입니다. 자회사 내지 관련회사이기에 재대로 하자처리를 요구하지 않기 때문입니다. 하자 문제가 가장 크기 때문에 자회사를 내세우는 경우가 많습니다. 이래서는 절대로 안됩니다.

저같은 경우에는 그래서 사업주체 관리를 하더라도 입주자 편에서 옥상에서 지하주차장까지 샅샅이 누벼 사진을 촬영하여 책자를 만들어 하자를 요구합니다. 하자에는 1년, 2년, 3년, 5년, 10년 하자가 있습니다. 이는 기간개념이기 때문에 그 안에 잘 조사해서 하자를 요구하면 나중에 처리가 안되더라도 근거가 있어 하자처리를 다 받을 수 있습니다.

그러나 관리사무소에서 시간을 넘기고 소홀히 하면 자칫 주민 부담으로 넘어가 고스란히 손해를 볼 수 있습니다. 그러므로 관리소장은 자기가 몸담고 있는 위탁관리회사 내지 시행사를 위해 일할 것이 아니라 주민을 위해 주택관리사 자격증 라이센스를 걸고 명예롭게 처신해야 합니다. 그렇게 열심히 하는 모습이 인정되면 위탁관리 재계약 문제도 자연스럽게 해결되는 것입니다.

그런데 일하는 모습이 보이지 않으면 그런 업체는 입주자대표회의 구성 후 주민을 위해서도 즉시 퇴출시켜야 합니다. 고급 서비스를 받을 수 있는 선택권이 있는데 관리를 못하는 기존업체를 단지 정(情)이란 이유 때문에 줄 수는 없습니다. 이는 경제논리이기도 합니다. 열심히 해도 입주단지에서는 위탁관리업체가 바뀌는 일이 다반사인데 이 일마저 제대로 하지 않는다면 존재이유가 없습니다. 정말 주민들을 위해 헌신적으로 해도 부족합니다.

4. 결어

지금까지 관리사무소장 및 관리사무소의 역할에 대해 근무시간 후 틈틈이 적은 장문의 글을 올렸는데 한마디로 압축을 하면 그냥 평범한 일반 아파트의 수준을 요구하는 것이 아니라 관리의 포인트를 고급화에 두고 아파트의 수준을 높이는데 역점을 두어 달라는 것입니다.

그러기 위해서는 단지 관리소장이라는 월급장이로서만 활동할 것이 아니라 내 집을 내가 관리한다는 주인정신으로 최선을 다해 관리해야 합니다. 그러므로 때로는 5시 땡하면 퇴근할 것이 아니라 처리할 사항이 있으면 전 직원들을 데리고 밤 늦게까지도 처리해 줄 마음을 지녀야 합니다. 정말 프로정신이 있는 관리소장과 관리소 직원들을 원합니다.

작금에 주민들로부터 관리사무소가 불친절 등을 이유로 민원의 대상이 되는 것을 보니 저 역시 같은 업종에 근무하는 사람으로 마음이 편하지 않습니다. 동병상련의 아픔이 있으니까요. 그러나 냉정하게 돌이켜 보면 저 같은 경우 입주초기에 어떻게 관리했는가 비교해 보면 주민들로부터 지탄을 받을 수 있게 행동하지 않았나 하는 생각도 해 봅니다. 다시 말해 자업자득이라 여겨지기도 합니다.

제가 현직 관리소장으로 근무하면서 같은 동료를 질책한다는 것이 죄송하고 아이러니컬하기도 하지만 그만큼 기대가 크기 때문입니다. 주택관리사협회에 나가 보면 선배, 후배가 될 수도 있습니다. 사실 가만히 지켜보고 있으려고 했는데 너무 심하지 않나 해서 나서게 되었습니다.

주민의 알권리도 있는 바 제가 이 분야만큼은 다른 분들보다 조금 더 아는 것 같아 주제넘게 나서게 되었습니다. 앞으로도 중요한 이슈가 있거나 주민이 알아야 할 부분이 있으면 판단을 할 수 있도록 객관적인 정보를 드리도록 하겠습니다.

그리고 제가 이런 글을 쓰니까 혹시 이 사람이 우리 아파트 관리소장 직에 관심이 있어서 그런 것이 아닌가 하고 생각하시는 분이 있을지도 모른다는 노파심에서 드리는 말씀입니다만 절대로 그런 마음이 없다는 것을 말씀 드립니다. 경비나 미화원도 그 단지 사람은 채용하지 않는 것이 원칙인 바 더군다나 관리소장은 그 단지 사람을 채용하지 않는 것이 보통입니다.

더군다나 제가 앞서 말씀 드렸다시피 제 급여는 일반 아파트의 1.5배 이상됩니다. 그러므로 그럴 일은 절대로 없습니다. 또한 혹시 제가 몸담고 있는 위탁관리회사가 우리 아파트를 관리하려고 탐내고 있지 않나 하는 염려에 대해서도 말씀 드리겠습니다. 그럴 일도 전혀 없습니다. 저희 회사는 고급 주상복합을 전문으로 관리하는 회사이기에 일반 아파트는 관리를 하지 않기 때문입니다. 이상과 같은 노파심으로 제가 제 본심을 적나라하게 말씀 드린 것입니다.

그러므로 현재 관리소장님과 관리소 직원들도 기분 나빠 하시지 말고 제 충정을 이해하시고 주민의 뜻을 겸허히 수용해서 최고단지가 되도록 관리해 주실 것을 간절히 부탁 드립니다. 실천이 되는지 지켜보겠습니다.   

[남전인(105-803)]

정말 좋은글이네요...입주민의 잔소리로 또 흘려듣지나 않을지.. 글이 길더라도 관리소장님이 꼭 읽어보셨면 좋겠네요..

[왕짱구(106-601)]

열성적인 관리소장님을 스카웃하고 싶군요ㅠㅠ

[수성짱 (103-501)]

아주 긴글 끝까지 읽었습니다
25분걸립니다
철저한직업의식 존경스럽습니다

[미즈줌마103동1705]

관리소장님 나이가 좀 잇으시데요
젊은사람이면 좋겠어요
10년전 어느 아파트 소장님이 열정적이여서 많이 바뀌드라구요