2004년 상반기 결산 및 하반기 부동산 시장에 대한 전망

2004년 상반기 결산 및 하반기 부동산 시장에 대한 전망 부산 지역의 불황이 헤어나질 못하고 계속적인 침체가 이어지고 있다. 부동산 시장과 경제시장의 사이클은 같이 움직인다고 보아야 한다. 물론 경제적 요인이든 정책적 요인이든 외적 요인과 내적요인의 상호작용에 의하여 충족되는 것은 경제원리적인 측면에서 가장 합리적으로 실행되고 있다고 보아야 할 것이다. 선진국의 여러 나라도 부동산 가격의 상승이 매우 높았다는 것을 언론 보도를 통하여 알 수 있고 이러한 부동산 가격의 상승은 단일 국가적인 요인 외에 글로벌한 자금과 투기성의 이동으로 인하여 생성 될 수도 있다. 부산 지역의 경우 지난 2년 동안 부산지역의 아파트 가격의 상승과 지가 상승은 세계적인 추세와 부합되고 경제적인 수준의 차이는 있지만 서울과 일부 대도시와 같이 높은 가격의 상승이 있었다. 그러나 경제 전반적인 활동은 그야 말로 바닥을 향해 가고 있다. 현재 부산지역의 경우 실례로 강서, 김해, 녹산 등 많은 중소기업들이 자금난에 허덕이고 있고 파산이 늘어 점증적으로 경매가 진행건수가 늘고 있는 상황이며 분양권 시장 또한 찬바람이 불고 있으며 신규 분양중인 아파트들은 분양률 자체에 대한 분석이 매우 저조하여 분양시기와 분양가에 대한 고심을 하고 있다. 또한 기존 아파트 시장도 거래가 매우 한산한 편이며 다주택 소유자들은 정부의 중과세 방침에 매우 고심하고 있는 실정이다. 아파트 시장 기존 아파트 시장의 가격 상승은 기대하기 힘들 것으로 예상된다. 2004년 6월 현재 부산지역 평당가격은 369만원이고 2004년 1월에는 372만원으로 약 3만원 정도의 가격이 하락하였다. 경제 전망이 매우 어둡고 기존 아파트 가격의 상승이 매우 높았던 만큼 관망의 시기가 계속 이어질 것으로 예상되며 정부의 강한 투지억제책과 세금을 통한 동결효과가 점차적으로 실효되면 실수요자의 시장으로 개편될 여지가 높다고 볼 수 있다. 그러나 일부 거품이 많이 빠지고 상대적으로 가격상승이 낮았고 공단과 연계된 실수요가 높고 중서민층이 주수요인, 일부 김해지역이나 장림, 신평 공단의 배후지인 사하구 일원의 일부 아파트 시장은 꾸준한 인기를 모을 것으로 예상되며 상대적으로 신도시화를 이루며 가격상승의 폭이 높았던 북구, 해운대구, 남구, 양산신도시 일원의 일부 급상승한 아파트 대상의 상승은 주거지로써 선호도는 높으나 다주택자의 정책적, 세제적, 심리적 부담이 클것으로 예상되어 가격 상승은 기대하기 힘들 것으로 예상된다. 그러나 경기침체의 장기화 우려로 정부가 건설경기 활성화를 위하여 다양한 정책이 또 출연 될 것으로 보이지만 현재 부산지역의 경제는 매우 어둡고 불투명하며 특히 아파트의 경우 주택보급률은 아직 100%에 미치지 못하지만 하반기에 일시적인 공급이 지속 될 것으로 보여 하반기 아파트 시장의 가격 상승은 매우 불투명하며 상승요인이 크게 작용하지 않을 것으로 보인다. 분양권시장 일부 분양권 프리미엄이 상당기간 정체됨으로써 거품이 많이 꺼진 상태이긴 하나 고가격으로 분양된 분양권 시장의 프리미엄의 형성은 매우 기대하기 힘들 것으로 예상된다. 지난 해 10.29정책이후 분양권 프리미엄 시장이 하락하기 시작하여 평당 44만원의 프리미엄이 2004년 6월까지 평당 37만원으로 약 7만원 정도의 가격이 하락하였으며, 일부 아파트는 입주일이 다가 오면서 상당량의 매물이 쏟아지고 있는 상황임. 또한 입주가 시작된 아파트의 공실 또한 매우 높아 가수요가 매우 많은 것으로 볼 수 있음. 이러한 요인은 2년전 고분양가와 높은 프리미엄 형성 그리고 분양권 전매를 통한 단기 투기자금과 분양률을 높이기 위한 높은 대출 등의 포괄적인 문제가 되어 가수요가 매우 많이 형성되었기 때문이다. 또한 하반기에 입주 물량도 상당하고 현재 미분양된 아파트도 상당수가 존재하여 특별한 대책이 없는 한 분양권 시장의 냉기는 하반기까지 이어질 것으로 예상된다. 청약 및 분양시장 각 대형 건설업체에서 부산의 도심지와 양산 신도시를 비롯하여 택지를 개발하기위하여 많은 분양계획이 있지만 투기과열지구와 현 미분양이 상당수가 늘어나고 있는 상황에서 높은 분양률은 기대하기 힘들 것으로 예상되어 청약과 분양률을 높이기 위한 각 건설회사의 치열한 경쟁이 불 것으로 예상된다. 무엇보다 중요한 것은 분양하는 아파트의 개별적 요인과, 지역적, 입지적 요인도 있겠지만 실질적인 수요가 매우 부족하다는 것이 가장 큰 위험이라는 것이고 경제 하락세가 계속 이어지고 있어 청약 및 분양률 시장 또한 매우 어둡다고 볼 수 있다. 상가시장 부산시 전체의 상가 시장은 매우 약세를 벗어 나지 못하고 있는 상황이다. 지속적인 경기 침체가 소비활동을 더욱 둔화시키고 있어 상가 및 빌딩등의 공실률이 늘고 있는 상황이다. 임대주 입장에서도 월세를 제대로 받지 못하고 있는 상황이며, 임차인 입장에서는 권리금을 받지 않고 매각을 서두르고 있어도 높은 임대료 부담과 경기악화로 인하여 창업자 및 운영자들이 섣부르게 움직이지 않고 있는 상황이다. 매매 또한 약세를 벋어나지 못하고 있다. 기존 구 도심지의 상권인 남포동, 광복동 상권이 매우 하락하였지만 부산시 및 재래시장활성화를 위한 각 조합들의 노력 등이 계속적으로 강구 되고 있어 향후 전체적인 특화를 달성한다면 구 도심지의 활성화가 이뤄질 것으로 예상된다. 일부 신도시의 경우 과잉공급으로 인하여 1층과 저층일부를 제외한 많은 상가들이 현재 공실 상태에 있으나 임대료는 매우 높은 실정이고, 신도시로 자리 잡은 일부 지역 또한 상가가 점증적으로 공실이 높아 지고 있는 상황이다. 따라서 상가 시장의 높은 가격 형성 또한 하반기 시장의 전망이 매우 불투명하나 임대수익이 높고 중심상업지역의 상가는 꾸준한 투자처로써 매력을 잃지 않을 것으로 예측할 수 있다. 재개발 및 재건축 시장 재개발 및 재건축 시장 또한 하반기에도 매우 어려울 것으로 예상된다. 무엇보다도 재개발 지역의 지가 상승이 너무도 터무니없이 상승을 하여 개발업체에서 타당성 분석 자체가 어렵다. 정부의 강한 규제 또한 한 몫을 하고 있는 상황이다. 여러 정비업체에서 재개발 지역에 대한 허구적인 붐을 많이 불어 넣고 빠진 상태가 매우 많아 일부 지역이 조합이 결성이 되었어도 부담금 문제와 분양률에 대한 높은 위험 부담으로 인하여 당분간 재개발에 대한 기대감은 매우 어려울 것으로 예상된다. 재건축 또한 가격 하락의 폭은 컸지만 그래도 매우 높게 형성되어 있는 상황이어서 매우 어렵다고 볼 수 있다. 토지 시장 토지시장의 강세가 계속 지속되고 있는 상황이어서 이 상황이 언제 꺼질지 예측하기가 매우 어려우나 현재 터무니없는 토지시장에 부는 바람은 하반기에 안정세를 유지 할 것으로 예상된다. 동부산권과 서부산권의 개발계획들은 지속적으로 쏟아 지고 있는 상황이며 신항만과 경제자유구역 등 많은 호재 요인이 발표되고 있고 기반 시설 도로 등이 개발되고 있으나 도시화 및 개발의 형성화가 이뤄지기엔 시간적 고려가 있어야 하며 아무리 좋은 토지 일지라도 확정 고시 되지 않은 상황에서의 무리한 투자는 매우 높은 위험을 감수 해야만 할 것이다. 현재 강서, 대저, 기장, 진해, 밀양, 포항, 경주 등 일부에서 부는 토지 바람은 매우 위험하고 거품이 존재한다고 본다. 정부가 토지에 대한 규제를 전면해지 하려고 하고 있으나 이러한 해제는 난개발의 주요인이 될 수 있으며 도심의 슬럼화를 가속화 시킬 수 있으므로 신중한 결정이 요구되어 진다. 주택, 빌라 시장 일부 단독주택 밀집 지역의 주택 등은 아파트에 대한 실증을 느낀 일부 수요자들이 매우 높은 선호도를 보이고 있으며 빌라시장은 환금성과 유동성에 대한 불확실성으로 인하여 매매 보다는 전세 및 임차자들이 선호하고 있는 상황이다. 중, 대형 단독주택지가 형성되어 있는 경우 도심지 산자락 밑에 비교적 주거수준이 준수한 주택은 가격 자체가 아파트에 비하여도 매우 싸고 선호도는 높아 향후 공동주택의 대체 수단이 아닌 실질적인 선호수단으로 각광 받을 수 있는 충분한 여지가 있고 외각지의 전원주택은 향후 개발이 충분하게 이뤄질 수 있는 여지가 있어 주택시장은 하반기에 다른 주거용 부동산에 비하여 비교적 특수 시장의 형성이 안정적으로 이뤄질 것으로 예상된다. 그러나 도심지 내의 빌라시장은 신축빌라의 도산이 매우 늘어나고 있으며 담보가치 활용이 아파트에 비하여 현저히 차이가 나고, 또한 투자적 가치에 대한 기대감이 전혀 없어 매우 약세를 면치 못하고 있는 상황이다. 일부 고급 빌라와 특수 조망권이 확보된 빌라, 역세권 인근의 경우 꾸준한 선호를 보이지만 가격 상승은 매우 높지 못한 것이 현상이고 하반기 시장 또한 이 추세는 이어질 것으로 예상된다. 무엇보다 부산지 전체 지역경기가 어두운 만큼 부산지역의 지가와 주택가격이 매우 높게 상승되어 있다. 따라서 하반기 전체적인 부동산 사이클은 약보합 및 현상황을 계속적으로 유지 할 것으로 예상되며 경제 지원책 및 정부의 대책이 없는 한 전체적인 부동산 시장 또한 어두울 것으로 예상된다. 고고넷