|
구분 |
총 건립세대 |
임대 세대 |
분양 세대 |
조합원 세대수 |
일반분양 세대수 |
분양세대 대비 조합원비율 |
비고 |
흑석3구역 |
1,530 |
263 |
1,267 |
1,070 |
197 |
84.4% |
사업시행인가 준비중 |
흑석4구역 |
863 |
147 |
716 |
498 |
218 |
69.5% |
공사중 |
흑석5구역 |
655 |
114 |
541 |
374 |
167 |
73.1% |
공사중 |
흑석6구역 |
963 |
165 |
798 |
608 |
190 |
76.2% |
관리처분인가 |
흑석7구역 |
930 |
131 |
799 |
513 |
286 |
64.2% |
사업시행인가 준비중 |
흑석8구역 |
434 |
74 |
360 |
212 |
148 |
58.8% |
사업시행인가 준비중 |
합계 |
5,375 |
894 |
4,481 |
3,275 |
1,206 |
73.1% |
(흑석뉴타운 중 조합설립인가 정비구역의 조합원비율 현황)
위의 도표에서도 알 수 있듯이, 흑석뉴타운의 각 정비구역 중 2010년 12월 현재 조합설립인가가 난 정비구역
(흑석4구역과 흑석5구역은 관리처분계획인가 이후 분양완료되어 현재 공사중에 있음)의 “분양세대 대비 조합원비율‘ 평균이 73%인 점을 감안할 때 흑석7구역의 조합원비율은 상대적으로 낮다고 볼 수 있다. 이것은 흑석7구역의 일반분양 분이 약286세대 정도가 나올 수 있어 상대적으로 다른 구역과 비교해보았을 때도 수익성이 좋다고 할 수 있다. 대체적으로 흑석7구역은 지분쪼개기로 이루어진 다세대 주택에 비해 대지지분이 큰 단독·다가구 주택의 비중이 높다. 그만큼 재개발 사업시 수익성 저해요소로 지적되고 있는 지분쪼개기가 거의 이루어지지 않은 지역이기도 하다. 따라서 대지지분이 넓은 단독·다가구 주택의 매매 거래량은 많지 않다. 때문에 거래금액도 3.3㎡당 약 2천만원선에서 이루어지고 있다. 이것을 바꾸어 말한다면 지분쪼개기가 덜 이루어졌기 때문에 기존 조합원 세대수가 많지 않아 일반분양 물량이 상대적으로 많다는 의미이다.
5. 흑석7구역 수익성 분석
정비사업 자체의 수익성은 앞에서 언급한 ‘비례율’로 정리된다. 즉, 비례율 분석은 관리처분계획(안)이 나올 때만이 비로소 가능하다. 흑석7구역은 현재 사업시행인가 전단계에 있기 때문에 정확한 비례율 분석은 절대 가능하지 않다. 그러나 같은 흑석뉴타운 내의 정비구역 중 이미 관리처분인가가 나 아파트 분양을 완료했던 흑석4구역과 5구역, 그리고 관리처분인가를 통과한 흑석6구역의 사례를 비교해가며 흑석7구역 정비사업에 대한 수익성을 예상·유추할 수 밖에 없다. 이 글을 읽는 독자여러분은 대략정도의 흐름만을 이해하길 바란다. 다시 한번 말해두지만 정확한 수치자료가 아니기 때문에 참조하는 선에서 읽어주길 바란다. (이 글을 가지고 필자에게 메일이나 전화로 따지는 일은 없기를 바란다.)
대지지분 계산법에 의한 투자수익성 분석
대지지분에 의한 투자분석 방법은 투자하는 부동산 물건의 순수한 대지지분 가격을 구해 주변 아파트 시세를 비교하여 투자수익을 구하는 방법이다.
흑석7구역에서 거래되고 있는 대지지분 39,6㎡(12평)의 다세대 주택을 표본으로 삼았다. 이 다세대주택의 가격적정성을 판단하기 위한 비교대상 아파트는 반포동의 삼성래미안 퍼스티지, 대우 푸르지오 아파트, 방배동 아이파크, 흑석동 명수대 현대아파트로 하였다. 비교대상 아파트로 반포동을 선택한 이유는 향후 흑석7구역이 재개발되어 새로운 아파트 단지로 변모될 경우 반포의 삼성래미안 퍼스티지와의 가격비교를 통해 입주 이후의 시세를 가늠해 볼 수 있기 때문이다.
아래의 도표는 비교대상 주택의 2010년 12월 매매시세를 기준으로 각각의 주택에 대한 대지지분, 건축물 가격을 계산한 후 순수한 3.3㎡당 대지지분 가격을 구한 것이다. 건축물 가격은 각각의 주택을 건설 혹은 건축할 때 당시 건축비를 산정하여 매년마다 감가상각률을 적용한 가격이다. ①매매금액에 ③건축물가격을 뺀 가격이 바로 ⑤순수한 대지상태에서의 가격이다. (물론 정확한 수치는 나올 수 없다. 시장유추가격을 기준으로 한 가격이기 때문에 개별공시지가와 차이가 있음을 유의하길 바란다.)
■ 비교대상 주택 기본정보
구분 |
2010.12기준 매매금액 (①) |
3.3㎡형당 가격 |
대지 지분 (②) |
건축물 가격 (감가상각 반영, ③) |
건물제외 순수 대지가격(⑤) (①-③) |
대지지분 3.3㎡당 가격(⑥) (⑤÷②x3.3) |
흑석7구역 35.8㎡지분 |
520,000,000 |
- |
35.8㎡ |
36,320,000 |
483,680,000 |
44,700,848 |
명수대 현대 109.09㎡형 |
605,000,000 |
18,333,333 |
36.8㎡ |
21,465,818 |
583,534,182 |
52,470,376 |
반포 래미안 113.14㎡형 |
1,420,000,000 |
41,764,706 |
42㎡ |
138,719,000 |
1,281,281,000 |
100,598,306 |
반포 푸르지오 109.09㎡형 |
720,000,000 |
21,818,182 |
35.8㎡ |
52,691,212 |
667,308,788 |
61,499,676 |
방배 아이파크 112.39㎡형 |
820,000,000 |
24,117,647 |
43.2㎡ |
93,864,602 |
726,135,398 |
55,430,183 |
위의 도표 좀더 상세히 분석해보도록 하자. 만일 ⑥의 ‘대지지분 3.3㎡당 가격’에서 반포래미안 113.14㎡형의 3.3㎡당 대지지분 가격을 100으로 놓고 나머지 비교대상 주택들의 각각의 가격지수를 구하면 흑석7구역의 빌라는 44, 명수대 현대아파트는 52, 반포 푸르지오는 61, 방배아이파크는 55가 나온다. 순수한 대지지분 가격만 놓고 보았을 경우 흑석7구역 35.8㎡와 반포래미안 109.09 ㎡형의 3.3㎡당 건물가격제외 순純대지지분 가격차이는 약5,614만원이다. 같은 지역의 명수대 현대아파트 109.09㎡형과는 약 480만원의 차이를 보인다.
만일, 흑석7구역 재개발 사업이 완료되어 930세대의 대단지 아파트로 변모한다면 가격이 어떻게 바뀌게 될까?
앞에서 언급한 것처럼 흑석7구역의 경우 강남역 부근의 업무지구와 연결되어 있는 지하철9호선의 ‘신논현역’을 통과하고 있고 미래의 업무중심지로서의 역할을 하게 될 용산 국제업무지구와 한강대교를 사이에 둔 바로 인접 배후지역으로서 각광을 받게 될 것이 분명하다. 또한 국회의사당과 금융대기업의 본사가 위치해 있는 여의도 업무지구와 역시 지하철9호선 (여의도역 환승)과 강변도로에 연결되어 있어 배후주거단지로서 막강한 교통적, 지리적 이점을 확보하게 된다. 향후 흑석7구역에 새로이 들어서는 아파트 단지의 가격이 탄탄한 실수요와 함께 강세를 띠게 될 것이다. 이에 7구역에 들어서는 아파트가 2015년에 입주를 한다고 가정할 경우 입주이후의 가격지수를 현재 반포 푸르지오 아파트의 가격지수 수준인 61에 이를 것으로 가정해 보았다. 물론 그 이상도 가능은 하겠지만, 어디까지나 현실적인 상황을 고려한 것이다. (어디까지나 가정이다. 만일 분양가 상한제가 2~3년내에 폐지된다면 새 아파트의 3.3㎡형당 일반분양가는 아마도 3,000만원 ~ 3,500만원 정도 형성될 것이다.)
(3.3㎡당 건물제외 순純대지지분 가격지수) 도표에서 보는 것처럼 반포래미안 109.09㎡형의 가격지수 100대비 흑석7구역 재개발 아파트의 향후 입주 후 가치를 61로 보자. (점선부분이 가격지수 61이다) 현재 흑석7구역 35.8㎡지분 가격지수 44와는 17의 차이를 보인다. 바로 이 17이 흑석7구역 다세대 지분을 투자하고 아파트 개발 완료 후 입주 이후 2~3년 사이까지 올라갈 수 있는 새 아파트의 상승여력이다. 물론 재개발 사업이 진행되면 진행될수록 이 상승여력의 수치는 점진적으로 높아진다. 그만큼 이익이 계속 줄어든다는 의미이다.
그렇다면 이제, 실제 흑석7구역 35.8㎡ 대지지분의 다세대 주택에 투자할 경우를 가정해보자. 투자의 관점을 크게 2가지로 나누어 볼 수 있는데
3.3㎡형① 3.3㎡당 일반 분양가② 다세대 투자금액③ 일반 분양가 총금액④ (①X②) 조합원 분양가⑤ (④X60%) 예상 권리가액⑥ 예상 추가 부담금⑦ (⑤-⑥) 총 투자금액⑧ (③+⑦) 1차 프리미엄⑨ (④-⑧) 33 25,000,000 520,000,000 825,000,000 495,000,000
242,473,699 252,526,301 772,526,301 52,473,699
반포래미안 113.14㎡ 현재시세⑩ |
연간상승률 |
경과년수 |
경과년수 후 반포래미안 예상시세⑪ |
경과년수 후 흑석7구역 아파트 가격지수⑫ |
흑석7구역 아파트 예상시세⑬ (⑪X⑫) |
2차 프리미엄⑭ (⑬-⑧) |
1,420,000,000 |
3% |
5 |
1,646,169,186 |
61% |
1,004,163,203 |
231,636,902 |
*도표해설 ① 흑석7구역의 재개발 아파트의 공급면적 ㎡형으로 환산하면 109.09㎡임. 평형으로는 33평형 ② 재개발아파트를 조합원이 아닌, 일반분양신청자들에게 공급하는 가격이다. ③ 앞에서 언급한 흑석7구역 대지지분 35.8㎡ 다세대 주택의 매매금액 ⑤ 조합원 분양가의 경우, 일반분양가의 60%수준으로 가정 (참고) 흑석4구역 : 109.09㎡형 조합원분양가 →일반분양가의 약 59%수준 흑석5구역 : 109.09㎡형 조합원분양가 →일반분양가의 약 61.6%수준 흑석6구역 : 109.09㎡형 조합원분양가 →일반분양가의 약 61%수준 ⑥ {(개별공시지가 X 130%)+건물가격} X 130%로 산정. 흑석 4,5,6구역의 다수의 다세대주택 관리처분 사례 반영 ⇒ 주택공시가격을 기준으로 하지 않았음. 주택별로 적용율이 천차만별이기 때문에 개별공시지가를 기준으로 산정 예상권리가액은 비례율을 100%로 가정하여 계산, *정확한 수치가 아니기 때문에 참조만 하기바람 ⑧ 총투자금액 = 다세대주택 매매금액 + 예상추가부담금 ⑨ 1차 프리미엄 = 재개발 아파트 일반분양가 - 총투자금액 ⇒ 관리처분시의 1차적인 투자수익 ⑪ 연평균 상승률을 연간 물가상승률 수준인 3%로 가정, 현재의 반포래미안 퍼스티지 아파트의 5년후 예상가격 ⑬ 앞에서 언급한 흑석7구역 재개발 아파트의 ⑪의 반포래미안 아파트 가격의 약 61%수준 ⑭ 2차프리미엄 = 재개발 아파트 입주후 가격 - 총투자금액 ⇒ 입주 2년차 이후의 2차적인 투자수익 (실거주시) |
위의 도표에서 보듯이, 현재 흑석7구역의 35.8㎡의 다세대에 투자해 109.09㎡형을 배정받는다고 가정할 경우
조합원 분양가를 일반분양가의 60%수준(40%D/C)에 받는다 하더라도 추가부담금은 약2억5천여만원에 달할 것으로 보여 총투자금 7억7천여만원이 될 것으로 예측된다. 일반분양가인 8억2천여만원을 감안한다면 관리처분시의 1차적인 투자수익은 약5천여만원이 될 것이다. 흑석뉴타운 내 이미 관리처분계획인가가 완료되어 분양 및 건설공사가 이루어진 흑석4,5구역과 최종 관리처분계획 인가를 앞둔 흑석6구역은 분양가상한제 시행전에 사업시행인가를 통과하여 분양가상한제를 피했다. 이들 구역의 109.09㎡형 일반분양가는 3.3㎡형당 1,970만원 ~ 2,130만원이다. 위의 도표에서는 3.3㎡형당 분양가를 2,500만원으로 잡았다. 물론 흑석7구역의 아파트가 향후 분양시 분양가상한제를 피한다는 전제이다. 분양가 상한제를 적용할 경우 분양가를 높게 적용할 수 없게 되어 조합원들의 추가부담금 부담 그만큼 늘어난다.
특히 2009년에 분양했던 흑석5구역 동부센트레빌의 경우 경기가 좋지 않았음에도 일반 분양가 3.3㎡형당 2,000만원선에도 평균 29:1이라는 놀라운 청약경쟁률로 1순위 마감되었다. 오히려 흑석5구역보다 지하철 9호선 흑석역이 더 가까이에 있고 한강조망까지 직접적으로 누릴 수 있는 흑석7구역이야 말로 분양가 상한제가 폐지되어 좀더 높은 가격에 분양된다면 정비사업 수익성이 더 좋아져 조합원 분양가를 대폭 낮출 수 있다.
흑석7구역의 경우, 사업시행인가의 시기를 분양가상한제 폐지 이후에 하는 것이 수익성 측면에서 더 바람직 하다. 분양가상한제 폐지하는 것이 흑석7구역은 물론 향후 서울시내의 재개발•재건축은 정비사업의 사업성이 개선돼 시장이 활성화하면 기존 주택시장 활성화에도 큰 도움이 될 것은 자명한 이치이다.
다시 도표로 돌아가면, ⑭항목의 ‘2차프리미엄’이라는 것이 있다. 이것이 바로 입주 이후의 2년내의 흑석7구역 재개발 아파트의 시세이다. 앞에서 언급한 “3.3㎡당 건물제외 순純대지지분 가격지수”에서 반포 래미안퍼스티지 대비 현재 반포 푸르지오아파트와 동일한 가격지수인 61%수준의 가격으로 계산한 것이다. 그런데, 반포래미안도 지금 시세대비 물가상승률 정도로 매년 3%씩 상승한다고 가정할 경우 약 16억4천6백만원의 61%인 약 10억원 수준까지 흑석7구역 재개발 아파트가 상승할 것으로 예측한 것이다. 그렇게 되면 2차프리미엄은 약 2억3천만원 정도가 되는 것이다.
여기서 필자가 강조하고 싶은 것은 지금의 흑석7구역에 있는 주택에 투자할 경우, 단기적인 시세차익보다 5년 이상의 중장기적인 관점에서 접근하라는 것이다. 앞에서도 언급하였듯이, 강남·서초·여의도 등의 현재의 업무중심지역과 용산이라는 미래중심지역 중간에 위치한 한강조망이 매우 탁월한 흑석7구역의 지역적 입지로 볼 때 단기적인 이익중심의 1차프리미엄보다는 오히려 사업이 완료되고 재개발 아파트의 입주가 이루어진 이후의 가격상승을 염두해 둔 2차프리미엄에 더 관심을 가져야 한다. 바꿔말하면, 좀더 실수요 측면에서 흑석7구역의 주택
투자하는 것이 바람직 하다고 하겠다.
흑석7구역의 매매물건 시세와 실제 물건별 수익성 분석
흑석7구역의 대지지분의 크기에 따른 실제 매물로 나와있는 지분가격은 아래 그림과 같다.
위의 그림에서도 알 수 있듯이, 현재 흑석7구역의 3.3㎡당 대지지분 가격은 33㎡이하는 약 5천만원선,
33㎡~39㎡는 약 4천만원 ~ 4천5백만원선, 40㎡~66㎡이하의 다세대는 약 3천만원 ~ 4천만원선, 그리고
165㎡ (50평) 이하의 단독·다가구 주택은 3.3㎡당 약 2천만원 ~ 2천5백만원 선에서 거래가 되고 있다. 그러나
실제 매물은 많이 나와 있지는 않은 상황이다. 역시 대지지분의 크기가 클수록 3.3㎡당 가격은 낮아지나, 총투자금액이 적어도 66㎡이상은 6억원 이상이 소요되기 때문에 거래는 많지 않다.
그렇다면 실제 필자가 조사한 몇 개의 물건을 가지고 수익성을 조사해 보자
단독주택 A
구분 |
내용 |
주소 |
서울시 동작구 흑석동 16△-△△ |
대지지분 |
116㎡ (35.15평) |
전용면적 |
113.15㎡ (34.29평) |
건물구조 |
벽돌구조 |
용도지역 |
2종일반주거지역(7층이하) |
개별공시가격 |
354,960,000원 (2010년 1월기준) |
주택공시가격 |
282,000,000원 (2010년 1월기준) |
그렇다면 이 “단독주택A" 물건의 투자수익성을 알아보도록 하자.
구분 |
내용 |
비고 |
매매금액① |
700,000,000원 |
|
전세보증금② |
160,000,000원 |
|
취·등록세+부대비용③ |
24,220,000원 |
취·등록세+법무사비용+부대비용 |
초기투자금④ |
564,220,000원 |
①-②+③ |
예상감정평가액⑤ |
485,423,303원 |
(개별공시가격 354,960,000원 X 130%)+(연면적113.15㎡X21.2만원) ⇒ 오차범위 : ± 10% 이내 |
예상비례율⑥ |
109% |
흑석6구역 비례율 109% 적용 |
권리가액 ⑦ |
529,118.850원 |
⑤ X ⑥ |
추정 일반분양가⑧ |
924,000,000원 |
3.3㎡당 일반분양가 22,000,000원 추정시 138.6㎡형(42평형) 일반분양가 |
추정 조합원분양가⑩ |
554,400,000원 |
흑석6구역 일반분양가 대비 조합원 분양가 D/C율 40% 적용 |
추가부담금⑪ |
25,283,150원 |
⑩-⑦ |
총투자금액⑫ |
749,503,150원 |
②+④+⑪ |
예상투자수익⑬ |
174,496,850원 |
⑧-⑫ |
*위의 투자수익성 분석은 향후 사업에 따라 그 수치가 달라질 수 있으므로 오로지 참고만 하기바람
위의 표에서 ⑤의 예상감정평가액의 경우, ‘비고’란의 계산법은 일선 중개업소에서 자주 쓰이는 방식이다. 통상적으로 단독주택 및 다가구 주택의 예상감정평가금액을 대지가격 + 건물가격의 형태로 계산한다. 대지가격은 해당 지번의 개별공시지가에 대지지분을 곱한 값이다. 여기에 건물가격은 3.3㎡당 70만원으로 계산하였다. 보통 중개업소에서 단독주택의 건물가격을 3.3㎡당 100만원 정도로 계산하나, 단독주택A의 경우 사용승인 연도가 1968년이기 때문에 가치를 좀더 낮게 평가하여 70만원으로 잡은 것이다. 일반분양가는 흑석5구역의 동부센트레빌의 142㎡의 3.3㎡당 분양가인 2,170만원에 맞추어 약 2,200만원으로 계산하였다.
이렇게 계산한 결과, 추가부담금은 약 2,500만원 정도가 나왔고, 일반분양시세대비 약 1억7천4백만원 정도의 투자수익을 올릴 것으로 예측된다. 수익률은 총투자금액을 기준으로 하면 약 23%, 전세보증금을 제외한 초기투자금액을 기준으로 한다면 약30%의 수익률이 되는 셈이다. 그런데, 흑석7구역의 경우 워낙 입지가 좋고 한강조망이 직접적으로 가능한 곳이기 때문에 앞에서 언급한 대지지분법에 의한 수익성 분석법에서 살펴보았듯이, 만일 5년이후 입주후 시세가 10억을 상회할 경우 투자수익은 더 커질 수 있을 것이라고 확신한다.
6. 투자포인트
흑석7구역은 기존 업무중심지인 강남·여의도와 미래의 국제업무지구로 탈바꿈할 용산과 인접한 배후주거단지로서 한강조망이 직접적으로 가능한 서울에서도 보기드문 우수한 입지적 장점을 가지고 있는 곳이다. 따라서 지금의 가치보다는 오히려 재개발 사업 완료후 아파트 단지 입주 이후의 가격상승이 충분히 기대되는 곳이다.
그러나, 아직까지 분양가 상한제가 유지되고 있어 현재 조합설립인가를 마치고 사업시행인가를 준비하고 있는 흑석7구역은 분양가 상한제의 폐지유무가 일반분양가 책정에 중요한 변수가 될 전망이다. 즉, 분양가 상한제 폐지가 흑석7구역의 수익을 결정하는 중요한 요소가 될 수 있는 것이다. 왜냐하면 흑석7구역은 흑석뉴타운 내 다른 구역과 비교해서 순수분양세대 (총건립세대중 임대세대를 제외한 것) 대비 조합원 세대의 비율이 약64% 정도에 지나지 않아 일반분양세대가 많이 나오기 때문이다. 만일 분양가 상한제 이후 사업시행인가가 된다면 적어도 일반분양가는 2,500만원 이상이 될 것으로 확신하고, 흑석5구역의 사례에서도 알 수 있듯이 청약에 있어서도 충분히 인기를 끌 것으로 보인다.
그렇다면, 지금 흑석7구역에 투자한다고 한다면 과연 어떠한 물건에 투자해야 할 것인가? 앞의 사례에서도 살펴보았듯이, 1차프리미엄의 투자수익을 확보하기 위해서는 대지지분 99㎡이상의 대형지분을 3.3㎡당 2,500만원 이하의 단독주택 혹은 다가구 주택을 매입하는 것이 바람직할 것이다. 물론, 투자총금액이 적어도 7억원 이상이 들어간다는 단점이 있겠으나, 적은 추가부담금으로 충분히 138.6㎡형(42평형)의 아파트를 확보할 수 있는 절호의 기회라고 할 수 있을 것이다. 39.6㎡이하의 대지지분을 투자할 경우, 1차적인 프리미엄은 크게 보기는 어려울 것으로 보여지며, 재개발 구역내의 지분매입의 본연의 목적인 좋은 입지의 아파트를 청약통장 없이 마련한다는 실수요적 관점에서 접근하는 것이 바람직 하다고 보여진다.
장영철 luke70@naver.com
전) 월간예스하우스 편집인
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