2014.03.17. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800) 부제 : 2.26전월세대책 발표 이후에도 거침없는 둔촌주공

[dream박대표]

2014.03.17. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800)

부제 : 2.26전월세대책 발표 이후에도 거침없는 둔촌주공

정부가 지난달 발표한 2.26주택임대차시장 선진화 방안은 '경제혁신 3개년 계획'의 첫번째 대책으로 서민 주거안정을 위한 지원 대책이다. 즉, 월세 세입자에게 일정 한도내에서 월세금의 10%를 정부가 직접 세액 공제 해주는 대책이다. 한편 다주택자의 전‧월세 임대소득에 세금을 부과하려는 대책으로 집주인의 반발을 사고 있다. 특히 은퇴후 월세 소득으로 생활하는 다주택자는 소득 감소와 함께 세 부담 증가로 이중고를 겪게 된다.

이는 지난해 다주택자 중과 폐지로 전·월세공급을 늘리고 주택거래활성화에 기여하겠다는 정부의 취지에 역행하는 대책으로 온기가 퍼지기 시작하는 부동산 시장에 찬물을 끼얹는 형국이며, 수요자의 의중을 헤아리지 못한 탁상행정의 한계를 보여주는 실례이다.

궁여지책으로 3.5보완책을 발표했지만 이는 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 주택임대사업을 하려던 수요자들에게는 청천병력이나 다름없는 대책으로 시장의 반응 역시 냉담했다.

불씨가 지펴져 방구들로 따뜻한 온기가 퍼져 나갈 찰나에 주택 임대소득에 대해 과세를 할 방침이라니 세금의 액수에 관계없이 반길 이는 아무도 없을 것이다. 자금 구매력을 가진 유주택자가 주택을 사서 월세 공급을 해야 하는데 이번 대책 발표로 매수세가 관망세 일관이니 시장의 충격은 크다고 할 수 있다.뒤늦게 모 경제신문에서 2주택자중 세금을 내는 비율은 6%에 불과하다고 보도도 했지만 수요자의 심리적 부담을 달래기에는 역부족인듯 하다. "부동산거래 활성화와 투명 과세 부과"라는 명분 아래 두 마리 토끼를 동시에 잡으려던 성급한 판단이 문제였다.

설상가상으로 가락시영 재건축 추가분담금 문제까지 불거져 부동산 시장은 난데없이 된서리를 맞은 격이다. 지난달까지 호가를 올려가며 거래되던 서울시 아파트 시장은 2.26전월세대책에 가락시영 추가분담금 여파까지 겹쳐 매수 문의가 줄어들고 상승세가 껶였다고 할 수 있다.

이렇듯 부동산 시장은 부동산 정책, 개발호재, 조세 정책 등 대내외 변수에 민감한 반응을 보이고 있다. 세입자를 위하면 집주인이 울고, 집주인을 위하면 세입자가 울고 정부의 취지와는 다른 방향으로 전개되는 경우가 많다.

 

그럼에도 불구하고 둔촌주공은 거래되고 있다. 상승세를 멈췄지만 거래는 계속된다. 2월 시장에 비해 수요자의 반응이 보수 성향으로 전환되고 있지만 매수세 자체가 식은 것은 아니다. 3월 둘째주 1단지16평, 18평, 3단지 23평, 4단지 34평이 어어 셋째주에도 4단지 34평이 거래되는 등 승승장구 나홀로 거래되고 있다.

 

이렇게 둔촌주공이 거래되는 이유는무엇일까?

1. 재건축에 대한 공개 정보로 인한 투명성이 아닐까 생각된다.

2. 현재 둔촌주공 재건축 사업 진행에 대한 기대심리 때문으로 분석된다.

- 2010년 8월 28일 시공사 선정- 평균 무상지분율 164% 확정지분제 사업방식 결정,

조합원 추가분담금(또는 환급금) 제시

- 2013년 1월 16일 둔촌주공 정비계획변경안 심의 통과-2종+3종 종상향, 용적률 273.9%

- 2013년 5월 2일 둔촌주공 정비계획변경 결정고시(서울시 고시 제2013-135호)~!!!

- 2013년 10월 29일 건축·교통 통합심의 상정안 강동구청에서 서울시로 이관

- 2014년 3월 5일 둔촌주공 재건축 건축계획안 서울시 도시계획위원회에 보고(공공건축가 자문)

- 2014년 3월말~4월 건축심의 통과 예정
3. 가락시영 추가분담금 폭탄에 대한 반사이익이 작용했기 때문이다.

위에 열거한 이유는 필자의 주관적인 견해로 치부할 수도 있지만 최대한 객관적으로 분석한 것으로 둔촌주공을 지켜본 수요자분들 이라면 수긍이 갈 것이다. 이외에도 둔촌주공의 투자가치는 무수히 많지만 시세 동향에서 여러 번 언급한지라 생략하기로 한다.

어쨋든 둔촌주공의 꾸준한 거래, 예감이 좋다. 부동산은 심리 싸움이라는데 거래 전선에 이상이 없어 보여서 좋다. 거래량이 감소될지언정 적어도 거래두절은 아니될 것이라는 뜻이다.

소득에 대한 세금 부과는 당연한 처사지만 미리부터 겁먹을 필요는 없다. 지난 학습효과에서도 경험했듯이 법안 통과 시점까지는 상당한 시일이 소요될 것이며, 시기상조에 대한 불만 고조로 얼마간의 조정국면을 거칠 것으로 예상된다. 

이러한 불협화음은 적당한 선에서 조율될 것이며 해결의 실마리가 보일 때까지 매수세는 약세를, 매매가격은 보합세를 유지할 것으로 예상된다. 그렇더라도 수요자들은 크게 동요하지 말 것이며, 투자수익이 예상되는 지역이라면 매수에 가담해도 좋을 것으로 사료된다.

※둔촌주공 전체 부동산에 출시된 거래가능한 저가매물입니다.

1단지 7.5평 33,500만원 16평 57,000만원 18평 6억2천5백만원

22평 71,500만원 25평(지분29.83평) 80,000만원

2단지 16평 56,5,00만원 22평 71,000만원 25평 79,000만원

3단지 23평 57,500만원 31평 71,000만원 34평(지분29.30평) 78,500만원

4단지 23평 56,500만원 25평 63,000만원 31평 70,000만원

34평(지분28.66평) 76,000만원 34평(지분29.83평) 80,000만원

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