* 경험담 * 로얄방에서 날아온 창고아닌 보물

[빈준]

안녕하세요^^ 빈준입니다.

뜨거운 여름이 시작되려던 그때

로얄방에서 멋진인생선생님의

추천물건으로 만난 대전창고 얘기를

쪼금 아니 아주 많이 많이 늦었지만^^;;;;;;

시작해볼까 합니다~~

낙찰기는요 ↓↓↓ 요기 있어요~

http://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/1484

저는요..태어나서..대전을 딱 한번 가봤습니다.

창고는요.태어나서.한번도 제대로 본적 없구요.

그런 제가  대전(?)의 창고물건(?)에 용기내어

도전을 시작해봅니다.

1.물건분석

대전에 있는 147평 정도의 창고가 나왔네요!!

그런데 간판이 있습니다~~

창고같아 보이지만 점포?

2.일단 입지를 확인하기 위해 지도부터

펼쳐봅니다.

지도를 보는 순간 아하!! 앗싸!!

지난 월투4기때 멋쌤님 추천물건으로 임장했던

구로동상가를 통해 창고나 점포, 공장은

앞의 도로폭이 수요자들에게 가장 중요한 

선택기준이 될수 있다는 걸 배웠습니다~~

중로..주변의 어느 입지보다 최선순위 A급지.

왜 중로를 끼고 있는 점포가 최고입지일까??

이곳에 있는 점포들은 창고겸 점포이기 때문에 

물류가 아주 중요!! 

앞에 차를 대놓고 물건을 적재하고 나갈때

차를 돌리기 용이한 도로폭이 입지를

결정하는 최우선 조건인것이지요.

3.로드뷰는 사랑입니다.

멋진인생 선생님 의

수업을 들으신 분들은 모두 기억하시지요^^

눈치 채셨나요? 2010년부터 2018년까지

물건지는 굳건히 제자리에 있었네요!!

영업이 잘 되지 않거나 위치가 불편하다면

오랜기간동안 한 자리에 있지는 않았겠죠^^ 

물건지 뿐 아니라 주변의 소로와 세로까지

모든 길을 세세하게 로드뷰로 확인합니다.

중로쪽에 자리잡은 점포들은 신기하게

거의 변화가 없습니다.

소로와 세로의 길들에 자리한 물건들은

단독주택에서 점포나 창고들로 신축되어지고

있는 분위기이네요.

그러면 이번엔 물건의 가치를 살펴볼까요?

4.감정평가서

우리는 소신이 확실한 감평사님을 좋아합니다~

매매거래 사례로 제시된 표준지의 위치가

한건은 세로, 한건은 중로의 사거리 코너

세로쪽 물건의 토지 단가와 현 물건지의

토지가가 거의 차이가 없네요...

2015년 세로쪽과 비슷한 가격...

매해 토지가가 오르고 있는 지역으로

추측되는데 비교표준지로 비교한 시점의

단가와 비슷합니다. 또 한번 앗싸!!

5.네이버 부동산 에서 현재의  추측시세를

 고민해볼까요?

감평과 네이버부동산을 기반으로 현재의

토지가를 추측해봅니다.....

네이버 부동산에 나와있는 창고,공장,토지...

모든걸 찾아보니~~평당....700만원???

해당 물건의 홈페이지도 찾아보고

아는 지인의 도움으로 세무서싸이트에

확인해서 신고된 매출도 확인해보고....흠....

현재 점유자와 재계약이 가능할것같네요!!!

6.첫번째 임장-내 귀에 캔디....

영혼의 짝 루비스톤님과 토요일 이른 아침

대전으로 향합니다.

그 전날 씨엠폴리텍과 통화 후 근무시간도

확인하고 토요일이어서 혹시 몰라 부동산과

약속도 미리 하고 이제 출바알~~~

동네를 이잡듯이 구석구석 이곳저곳 샅샅이

뒤져보고 물건지로 향합니다....

직원분들을 만나서 이것저것 물어보고....

현 물건지에 등록된 임차인 내역이 없어

사장님을 만나게 해달라 부탁하고 있는 순간!!

위풍당당한 여자분이 다가옵니다...

그 여자분을 통해 작은 체구지만

야무진 눈빛을 가진 남자분을

(지금은 서로 응원하는 좋은사이)

 만나게 되고 듣고싶은 많은 얘기를 듣고...

기분 개운하게 점심을 먹고 부동산 임장을 시작합니다....

평당 700만원 정도 하는 시세를 확인하며

본 지역의 특징에 대해 재밌는 이야기도 듣고

이를테면 대전 오정동은 마치

서울의 동대문종합시장같은 곳이라네요...

수요자를 쫓아다니지 않아도

수요자가 알아서 찾아오는....

교통이 좋아 소형물류하시는 분들이 모여있고

모든 자재들이 함께있는 이곳에 오면

골라담아 쇼핑하듯

자재공구 쇼핑이 가능한 곳이라는군요~~

들으면 들을수록 저는 창고와 사랑에 빠집니다..

금.사.빠

내 귀에 속삭이듯 달콤한 얘기가 계속 들리네요

맞아!! 맞아!! 맞네...

내가 분석하고 예측한게 다 맞아!!

스스로를 칭찬하며

기분 가뿐하게 임장을 마치고

서울로 돌아가는 길....발걸음도 가볍습니다~~

7.녹취임장~~

전 어떤 임장을 할 때나 대화내용을 100프로

녹음합니다....

숫자에 약해 다 기억하기 힘들고 기억하려

애쓰다보면 놓치는 말들도 있어 아예 통째로

모두 녹음을 한답니다.

집에 돌아온 다음 날,

많은 양의 녹음 내용을 다시 듣기 시작합니다...

그런데 말입니다....

어제 현장에서 녹음 내용과 분명 같은 내용을

들었던게 맞나요???

듣고 듣고 또 들으면서 깜짝 놀라게 됩니다...

ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

공들이고 공들였던 사전임장으로

이미 창고와 깊은 사랑에 빠져버린 저는

단점은 귀에 들리지도

머리속에 남아 있지도 않고

장점을 두배,세배로 크게

느꼈던거더라구요...ㅠㅠ...

그래서 결정합니다...

다시 내려가자...다시 내려가는거야

녹음을 다시 들으며 깜짝 놀라

먼거리이지만 재임장을 결심하고

다시 원점으로 돌아가 시작해볼까요!!

궁금한 질문들을 다시 정리해봅니다.

8.끊임없는 질문

* 현 경매인이 이 물건에 대한 보증금+임차료를

   지불할수 있을까?

* 현 점유자와 계약 불가능할 경우 임차인을

   구하는데 걸리는 시간은?

* 기낙찰된 물건 2개와 비교했을때 장점은?

* 기낙찰자들은 왜 이 물건을 받지 않았을까?

* 대출은 어느정도 가능할까?

* 이 물건에 대응할 주변 매물들의 구체적인

   위치와 가격은?

* 먼거리인 물건지의 관리가 용이할까?

   ......   .......   .......

9.네버 엔딩 손품!! RE-START

질문의 답을 찾기 위해 모든 자료를 다시보고

네이버나 블로그나 그 어떤곳에 있는 매물까지

모두 다시 찾아 위치와 가격을 확인해봅니다.

나와 있는 매물들이 많지만 대부분 소로쪽의

토지면적이 작은 매물들이었습니다.

소로쪽의 토지면적이 클경우는 주차장에서

차를 돌릴수 있는 공간이 나오지만

작을경우는그 공간이 안나와

수요자를 구하기 힘든 매물.

즉 경쟁상대에서 제거~~됩니다.

10.눈으로 항공뷰^^

휴일날 식구들과 대전을 지나가는 길에 잠시

들렀습니다.

옆 주택의 대문이 열려있네요^^

그집 옥상으로 올라가

내 눈으로 실사 항공뷰를 찍어봅니다.

셋중에 하나를 포기한다면 무엇을 포기할까???

영업이 잘되는 점포라서 재고량이 많다했는데..

그러면 창고가 넓은 물건이 유리하지 않을까?

......  ......

저의 기준으로는 포기의 대상이 되지는 않을거같네요~

11.다시 재임장 스타트

지난번 임장 때 만나지 않은 

다른 많은 부동산을  만나고

현 물건지 점유자를 다시 만나봅니다.

기억도 하고 계시네요.

손님 대하듯 친절하십니다^^

이 위치에서 계속 영업을 하실건지....

임대료는 어느정도로 생각하는지....

긍정적이면서 부정적인 애매한 대답을 듣고

옆건물 낙찰자의 연락처도 받아 출발!!

나머지 두물건의 낙찰자들은 모두 대전 현지분

소로쪽의 뒷건물은 자금이 부족해서

그 물건으로 선택했고

이 물건과 현황이 크게 다르지 않은데  

옆 건물을 먼저 낙찰받은 이유는

건물이 신축, 사무실이 있다는 이유.

그 이유라면 남은 물건이 열세조건이 아니라는

판단을 합니다.

까짓꺼 사무실은 복층으로 되어있는 공간에

근사하게 만들어보죠 뭐!!~~

나머지 물건에도 입찰하실 의향을 보이신

그분과 신경전을 하고^^

실제 입찰 하셨고 왜 이렇게 높게 썼냐고 타박함 ㅋ

다시 돌아와 입찰가를 고민에 또 고민해보고

욕심이 나는만큼 대담한 입찰가를 써봅니다...

12.낙찰 후~~싱거운 명도^^

낙찰 받는 날부터 전 낙찰자의 끊임없는

잔소리와 전화를 받게 되네요.

"본인은 낙찰받은 날짜가 꽤 지나가는데

 우리물건과의 계약여부에 따라

 계약을 결정하겠다고

 현 점유자와 실갱이를 하는중이라는~~

 이번주까지 계약안하면 강집을 하겠다~~

 본인이 법원 경매계와 아주 친하다~~불라불라

 점유자가 어딘가에 땅을 샀다더라..."

뭐라시는지 듣기만 합니다(ㅇ무시)

안 받은 전화까지 15통화정도 오신 듯 하네요

한마디만 해드립니다....

하고 싶은데로 하세요!!

저는 불안할게 없었거든요^^

이미 대기하고 있는 임차인도 있었고

급히 서둘러 일처리할 조급함도 없었고~~

매각 허가가 떨어지고 점유자와

직접 통화합니다!!

"사장님 계속 계실건가요?"

" 조건이 맞으면 있어야죠"

" 제가 원하는 조건은 이렇습니다.

  ㅇㅇ일까지 결정하시고 연락주시죠"

" 생각해보고 연락드릴께요."   몇일 뒤 

" 그렇게 하시죠..." 그렇게하시죠

그렇게 전화 2통화로

낙찰받고 2주만에 싱거운 명도와

계약이 끝났습니다.

13.대출

법원친구 카멜님의 소개로 레오님을 통해

감정가의 88%, 낙찰가의 84%

3년고정 3.9프로로 대출 확정

점유자와 직거래로 중개비 없이

점유자와 재계약으로 명도비 없이

보증금 5천만원, 월임대료 300만원

현재 시세 10억,

해마다 평당 50만원정도씩 지가상승

2년보유시 지가 1억 5천상승

2년후 매도시 세전 3억 시세차익....

행크를 처음 만났을때만 해도 부동산의

'부'자도 몰랐던 제가 1년정도 행크와 함께하며

시세차익 3억의 그것도 대전의 창고를...

상상이나 할 수 있었을까요?

행크와, 멋진인생 선생님과, 로얄방과

영혼의 짝과 그리고 많은 동기분들과

함께하지 않았다면 꿈도 꾸지 못했을거예요.

행크안에서 전 많은 것을 배웁니다...

꾸준히 전진하는 회원들을 보며

자극도 받고 응원도 하고...

위로도 받고 감사한 마음도 배우고...

행크와 함께 하고 있어 든든하고 행복합니다.

길어진 글 읽어주셔서 감사합니다.

[선우건우아빠]

답글이 늦었네요. 늦게나마 빈준님 루비스톤님 낙찰을 축하드립니다. 꼼꼼한 임장, 지속적인 열정, 열심히 하시는 모습에 항상 자극이 되네요. 매도시에 3억이 하닌 훨씬 큰 수익으로 매도하시길 기원 드립니다.. 그라믄 밥 묵자!!!!ㅋㅋㅋ 항상 성투하시고 화이팅입니다...퐈이아!!!!!

[빈준]

저야말로 답글이 늦었네요^^
선우님과 파파님을 알게된 이후 저희는 참 많은걸 배우고 긍정적인 자극을 받으며 기쁘게 응원합니다^^
예러번 함께하고싶었던 기회가 잘 되지않아 아쉽지만 올해는 또 좋은 기회가 오겠죠~~
올해도 서로 응원하고 칭찬할일 많이 만들자구요~~퐈이팅!!!!

[해안소년]

빈준님 오랜만에 다시 읽는 글인데 그때 읽을 때와는 또 다른 느낌인 것 같습니다ㅎㅎ
많은 가르침 주셔서 정말 감사합니다~~!!

[빈준]

해안소년님^^ 저 위에 있는 댓글은 온라인 수강하실때였나요?

사람인연은 참 소중한거같아요~
댓글로만 인사하던 해안소년님과
얼굴을 떠올리며 해안소년님 댓글을 읽을수 있고 우리가 함께하는 공간에서 매일 만나는
인연이 된게 너무 신기하고
너무 기쁘네요^^
곧 만나요~~해안소년님

[버나드권]

경험담 글을 읽다가 빈준님 내공을 이제야 알았네여. 역쉬 고수이셨군요. 이제 상가와 지역분석까지 대단하십니다. 늦었지만 축하드립니다. 용산임장때 뵈여 ^^

[빈준]

에고...댓글이 많이 늦었죠~~
죄송합니다~~
버나드권님^^;;;;;
전 절대 고수가 아니랍니다...
시간이 지날수록 궁금하고
모르는게 너무 많아 홍소장님과 함께하는 매순간이 너무 소중하네요~~
이번주 홍대에서 만나요^^

[늦잠자는 마녀]

빈준님 옛날에도 읽었었는데 지금 다시 읽어보니 또 다르게 읽힙니다.
그렇지만 옛날이나 지금이나 한결같이 느끼는건 참 대단한 분이십니다 ㅎㅎ
감사하게 잘 읽었습니다.

[빈준]

늦잠마녀님 덕분에 제가 쓴 글 다시 읽어보며 그 때 그 시점으로 소환되기도...거의 1년이 지난 제가 어떤지 돌아보기도 하게된 소중한 시간이었습니다~~
감사해요~~~

늦잠마녀님~~잘 지내시죠^^
시간이 참 빠르네요~~

[자사가죄]

창고로 수익을 빈준님처럼 하는게 쉽진 않을것 같아요.
대단하시네요. ㅎㅎ
재임장까지 하시면서 노력한 결과가 바로 수익으로 이어졌네요. ㅎㅎ
다음 경험담도 기다릴께요. ^^

[빈준]

다른 경험담 써야하는데...자꾸 바쁘다는 핑계로 미루고 있네요^^
반성반성합니다~~
자사가죄님~~ 행크에서 자주 만나고 자주 인사해요^^

[리방스]

아주 재밌게 잘 읽었습니다~ 창고는 저런씩으로도 처리되는구나 배울수 있는 시간이였던거같아요~^^

[열정열투]

빈준님 경험담을 통해서 낯선 창고?!를 간접 경험 하게 되어 감사합니다 ^^
순조롭게 재계약한것도 축하드립니다 ^^

[빈준]

열정열투님^^감사해요~~
벌써 일년전쯤 낙찰받았던 저 창고는 제게 참 큰 의미가 있는
보물이네요~~

[Chriss]

빈준님, 창고 경험담은 저를 창고로 향하게 하는 매력이 넘칩니다. 멋샘님에게서 배운 여러가지에 창고를 얹겠습니다. 감사합니다!

[빈준]

긍정에너지 가득하신 크리스님^^
크리스님을 보고 있으면 기분이 좋아진답니다~~
곧 있을듯한 크리스님의 좋은 소식도 기다리고 있을께요^^

[나도승승장구]

어제 월투 1주차 강의에 나왔던 물건이네요 다시보면 반갑(??)네요..멋진쌤처럼 멋진 낙찰기 잘 보았습니다.

[빈준]

오호~~멋진쌤같은 멋진 낙찰기라~넘 과찬이시네요^^
멋진인생 선생님께서 로얄회원방에 소개해주셨던 저 창고가 제게는 참 뜻깊은 계기가 되었답니다^^
멋진인생 선생님과 함께 화이팅입니다!!

[바라미가]

와 정말 대단하세요 ㅜㅜ 아직 초보인 저에겐 너무나 높아보입니다.
저도 부지런히 공부해서 빈준님처럼 멋진 낙찰받고 수익올려야겠습니다! 잘 배웠습니다감사해요

[빈준]

바라미가님^^ 오래된 글인데 찾아 읽어주셔서 감사합니다~~
더욱 열심히 할수 있도록 노력할께요~

[할수이따]

사무장님 특강보고 궁금해서 찾아왔는데
도움이 많이 되었습니다 감사합니다!!

[도전80]

작년 수업의 추억으로 찾아왔는데 노트필기가 무색하게 자세한 설명, 임장기 너무 좋습니다~^^
늦은밤시간에 생각이 많아지네요 ㅋ