<p>재건축 관련 공부를 하다가 최근 지산,범물동 재건축 관련해서 관심이 많은 것 같아 조사해본 내용을 공유해볼까 합니다.</p><p> </p><p>먼저 재건축이 되려면 어떤 조건이 필요한지에 대한 생각은 제 이전 글에서 정리했습니다.(이전글 : <a href="http://cafe.daum.net/dg10in10/GQrQ/69945" target="_top" class="ke-link">http://cafe.daum.net/dg10in10/GQrQ/69945</a>) 공부를 더 해가면서 재건축에 필요한 다른 조건들도 생각해보게 되었고, 지산범물동 아파트에 대한 조사내용에 앞서 재건축이 되려면 어떤 조건이 필요한가에 대해서 정리하겠습니다.</p><p>(이전글에서 다루었던 부분은 간략하게 쓰겠습니다.)</p><p> </p><p>1. 입지</p><p>당연히 입지가 좋아야합니다. 학군, 역세권, 숲세권 등등 신축 수요자들이 선호할 만한 요소가 있어야겠지요.</p><p>2. 세대당 평균 대지지분</p><p>이전 글에서도 얘기했지만 재건축을 실행에 옮기기 위해서 가장 중요한 요소라고 생각합니다. 계산 식은 [세대당 평균 대지지분 = 아파트 총 대지면적(평) / 세대수]입니다. 이 세대당 평균 대지지분이 15평은 넘어야 재건축 사업성이 있다고 봅니다. 세대당 평균 대지지분이 높으려면 아파트 대지면적이 넓거나 같은 대지면적이라고 하더라도 세대수가 적어야 합니다.</p><p>이 수치가 왜 중요하냐면 재건축을 하게되면 아파트는 새로 짓더라도 아파트가 가진 땅의 넓이는 변하지 않습니다. 따라서 재건축을 하더라도 그 넓이의 땅에 지을 수 있는 호실(세대수)은 어느정도 한정되어 있습니다.</p><p>최근 지어진 아파트 들을 예로 들어보겠습니다.</p><p>1)지산 더샵 라크에르</p><p>대지면적이 35,646m2(10,693평)이고 세대수는 899세대입니다. 건축사에서 사업성, 수익성을 고려해서 35,646m2 크기의 땅에 최대로 넣은 세대수가 899세대입니다. 물론 평수를 좀 줄이고 세대수를 늘릴 수도 있지만, 소비자가 선호하는 평수 구성을 고려해서 지은 것이기 때문에 대략 이정도가 최대치라고 볼 수 있습니다. 지산 더샵 라크에르 재건축 이전의 지산시영 1단지 였을 때는 같은 대지면적에 700세대가 있었습니다. 따라서 많진 않았지만 일반분양 물량이 나왔고 그랬기 때문에 이 재건축이 사업성이 있어서 진행된 것입니다. 근데 만약에 지산시영 1단지의 세대수가 900세대 이상이었다면 어땠을까요? 그럼 현재 더샵 라크에르를 짓는 방식으로 지었다면 일반분양 물량이 나오지 않습니다.</p><p>지산시영1단지는 5층 아파트기 때문에 용적률도 낮았지만 세대수가 많았다면 재건축이 되지 않았겠지요. 그렇기 때문에 용적률 보다도 세대당 평균 대지지분이 중요한 이유입니다. 물론 같은 세대당 대지지분을 가진 아파트 중에서는 용적률이 낮은 곳이 유리합니다.</p><p>다시 돌아와서 지산시영1단지의 세대당 평균 대지지분은 15.8평 이었고, 새로 짓는 더샵라크에르의 세대당 평균 대지지분은 11.9평입니다. 앞으로 신축 아파트 들을 더 살펴보면 알겠지만 주상복합이 아닌 일반 아파트의 경우 신축 아파트의 세대당 평균 대지지분은 11~12평입니다. 만약 재건축을 기대하고 매수하려는 아파트의 세대당 평균 대지지분이 13,14평 정도라면 사업성이 없다고 볼 수 있습니다.</p><p>2) 이편한세상범어</p><p>재건축으로 지어진 아파트는 아니지만 신축의 세대당 평균 대지지분을 보기위해서 예시로 가져왔습니다. 대지면적 32,985m2(9,895평)이고 세대수 842세대입니다. 세대당 평균 대지지분은 11.7평입니다.</p><p>3) 더샵 디어엘로</p><p>대지면적 43,858m2(13,157평)이고 1190세대, 세대당 평균 대지지분은 11.05평입니다.</p><p> </p><p>위에서 보신 것 같이 신축 아파트의 경우 보통 세대당 대지지분이 11~12평 정도입니다. 대형평수가 많은 아파트인 경우 세대당 대지지분이 좀 더 올라가고, 주상복합, 나홀로 아파트의 경우 세대당 대지지분이 더 낮아지지만 일반적인 아파트의 경우 세대당 평균 대지지분이 11~12평 사이입니다. 따라서 한정된 땅에 현실적으로 들어갈 수 있는 세대수는 이미 어느정도 정해져있다는 겁니다.</p><p> </p><p>따라서 층수가 낮은지, 용적률이 얼마인지 보다 더 중요한 것이 아파트 대지면적에 이미 몇세대가 살고 있는가(세대당 평균 대지지분을 통해 알 수 있음)입니다.</p><p> </p><p>사실 1.입지, 2.세대당 평균 대지지분(15평 이상)을 만족 한다면 재건축 사업성이 있는것이고 재건축이 가능합니다. 그럼에도 불구하고 대구에서 중층 재건축은 불가능 하다, 지산범물은 재건축 안된다. 이런 말이 나오는 이유가 뭘까요?</p><p> </p><p>1. 사업성이 있고, 입지가 좋더라도 현재 그 아파트에 사는 사람이 재건축에 대해 필요성을 못느끼면 진행될 수가 없다.</p><p>지산 시영 1단지(더샵 라크에르 이전)의 세대당 평균 대지지분은 15.8평이고 지산화성맨션의 세대당 평균 대지지분도 15.8평입니다. 입지도 두 곳이 거의 동일하다고 볼수 있고 오히려 지산화성맨션이 역에서는 더 가깝습니다. 사업성을 따지면 두 아파트가 비슷합니다. 그럼에도 지산 시영1단지는 재건축 진행중이고, 지산화성맨션은 아직 그대로인 이유가 뭘까요?</p><p>여러 이유가 있겠지만 그 중 한가지는 지산 시영 1단지의 세대주가 재건축을 더 필요로 했기 때문일 겁니다. 주변 아파트들은 다 중층 이상인데 지산 시영1단지의 경우 5층이고 건물도 노후화 되었고 평수도 작았습니다. 재건축을 추진한다고 했을 때 지산 시영1단지 주민이 반대할 이유가 있을까요? 반면 지산화성맨션 주민의 경우 어떨까요. 이미 그 아파트에 오래 살았고 현재 큰 불편함 없이 살고 있는 주민들이 추가분담금이 들어가는 재건축에 지산시영1단지 보다 적극적일까요? 지산 시영 1단지의 경우 애초에 아파트 구성 평수가 작았습니다. 하지만 지산화성맨션의 경우 큰 평수로 구성되어있는데 재건축을 했을 때 평수가 더 줄어들 수 밖에 없는 세대들도 많습니다.</p><p>결국 이 아파트의 재건축이 사업성이 있는지 없는지는 이미 나와있습니다. 거기서 중요한 것은 실제 주민이 재건축을 적극적으로 진행하느냐 아직은 재건축이 필요 없다고 생각하느냐의 차이에 있다고 생각합니다.</p><p> </p><p> </p><p>2. 그럼 지산범물 아파트가 재건축 되려면 어떻게 해야될까?</p><p>위에서 말한대로 주민들이 재건축을 적극적으로 추진하려면 일단 지산 더샵 라크에르가 지어지고 더샵 라크에르에서 가까운 지산화성, 지산영남 주민들이 신축 아파트에 대한 필요성을 느껴야 한다고 생각합니다. 바로 옆의 신축 아파트를 실제로 보고 신축 아파트의 가격이 구축과 얼마나 차이가 나는지 실제로 느껴야지 재건축을 적극적으로 추진하겠죠.</p><p>사람들은 생각보다 실제로 눈에 보여야 반응합니다. 예를들어 대구에 3호선이 생길 때, 3호선이 생길 예정이다, 3호선이 공사중이다, 3호선이 실제로 개통됐다, 이 3단계에서 언제 아파트 가격이 가장 많이 올랐을까요. 3호선이 실제로 개통되었을 때입니다. 모두가 이곳에 3호선이 들어올 것을 알고 있지만 사람들은 실제로 지어진 3호선을 보고 난 이후에 가장 크게 반응합니다.</p><p> </p><p>3. 소형평수로 이루어진 아파트 재건축 보다 대형평수로 이루어진 아파트의 재건축이 저항이 더 많지 않을까?</p><p>같은 조건일 때 소형평수로 구성된 아파트의 재건축이 더 쉽다고 생각합니다. 당연히 소형평수에서 중형으로 갈려는 수요가 대형평수에서 중형으로 갈려는 수요보다 많다고 생각하기 때문입니다. 그런 점에서 지산범물동의 아파트는 대형평수가 많기 때문에 세대당 평균 대지지분에서는 장점이 있지만 실제 재건축 시 대형평수 주민이 중형이나 소형평수로 가려는 수요가 많지 않기 때문에 저항이 좀 있지 않을까 생각했습니다.</p><p>그래서 실제 재건축이 이루어진 아파트들의 평균 평수 변화를 한번 계산해봤습니다.</p><p> </p><p>[지산시영 1단지] (재건축 전)</p><p>구성 평수(전용면적 43-190세대/ 50-180세대/ 54-180세대/ 73-150세대)</p><p>= 평균 전용면적 54m2(실평수 23평정도)</p><p>[더샵 라크에르] (재건축 후)</p><p>구성 평수(전용면적 59-180세대/ 75-140세대/ 84-521세대/ 113-50세대/ 130-8세대)</p><p>= 평균 전용면적 79.6m2(실평수 31평정도)</p><p>전용면적 상승률 47%</p><p> </p><p>[송현주공3단지] (재건축 전)</p><p>구성 평수(전용면적 61-240세대/ 66-180세대/ 67-60세대/ 74-180세대/ 75-60세대/ 84-360세대)</p><p>= 평균 전용면적 72.7m2(실평수 29평정도)</p><p>[상인센트럴자이] (재건축 후)</p><p>구성 평수(전용면적 59-216세대/ 74-168세대/ 84-918세대/ 114-193세대/ 152-1세대/ 162-1세대/ 178-1세대)</p><p>= 전용면적 83.3m2(실평수 32평정도)</p><p>전용면적 상승률 14%</p><p> </p><p>[대연비치아파트] (재건축 전)</p><p>구성 평수(전용면적 42-180세대/ 66-135세대/ 84-330세대/ 106-180세대/ 128-120세대/ 167-50세대)</p><p>= 전용면적 84m2(실평수 32평 정도)</p><p>[대연푸르지오] (재건축 후)</p><p>구성 평수(59-546세대/ 76-156세대/ 84-438세대/ 100-116세대/ 114-118세대)</p><p>= 전용면적 77m2(실평수 30평 정도)</p><p>전용면적 상승률 –9%</p><p> </p><p> </p><p>[삼익그린맨션1차] (재건축 전) (12층, 용적률 188%)</p><p>구성 평수(분양면적 60-648세대 / 73-276세대/ 83-492세대/ 106-144세대)</p><p>= 분양면적 73.8m2(22평)</p><p>[명일역 래미안 솔베뉴]</p><p>구성 평수(69-169세대/ 70-26세대/ 84-1092세대/ 105-252세대/ 112-103세대/ 113-90세대/ 147-12세대)</p><p>= 분양면적 88.9m2(약 27평)</p><p>분양면적 상승률 20%</p><p> </p><p>위에서 봤을때는 지산시영1단지의 경우 재건축을 하면서 구성 평수의 평균이 47%나 상승했고 송현주공, 삼익그린맨션1차의 경우도 평균적으로 평수가 상승했습니다. 대연비치 아파트의 경우 재건축 이후 구성 평수의 평균이 오히려 감소했습니다. 대연비치 아파트의 경우가 지산범물의 경우와 가장 비슷하다고 할수있을 것 같습니다.</p><p>중형, 대형 평수가 많아 실제 재건축 이후 평수가 줄어들 수도 있는데 사실 구축 아파트의 32평은 신축아파트의 25평, 구축아파트의 40평은 신축 아파트의 32평과 실제로 느끼는 면적이 비슷하다고 생각하기 때문에 이 부분도 크게 문제가 될것이라고 보지는 않습니다. 다만 지산범물이 재건축을 실제로 진행하기 위해서는 대형평수가 많은 것도 풀어야할 숙제라고 생각합니다.</p><p> </p><p>4. 중층재건축은 불가능하다?</p><p>위의 예시를 보면서 알아차리신 분도 계시겠지만, 송현주공3단지, 대연비치아파트, 삼익그린맨션1차 모두 중층 재건축의 경우입니다. 삼익그랜맨션1차의 경우는 명일역 래미안 솔베뉴로 2016년 7월에 분양을 하였고 당시 분양가는 34평 기준으로 7억 4천~7억6천 정도 였습니다. 이미 4년전에 서울에서는 중층 재건축 분양이 있었네요. 송현주공3단지도 내년에 상인센트럴 자이로 분양 예정이라고 하니 앞으로 대구에서 중층 재건축이 불가능 하다는 생각은 맞지 않다고 봅니다.</p><p> </p><p>5. 추가분담금을 다 내면 수익성이 있나?</p><p>현재 매매가 + 추가분담금 < 분양가 < 입주 이후 시세</p><p>현재 매매가에 추가분담금을 더한 금액이 일반분양가보다 싸고 입주 후 실제 시세가 분양가 보다 비싸야 재건축이 진행이 잘 되겠지요. 이부분에 있어서 추가분담금은 보통 어떻게 책정되는지는 현재 공부중인데 이것도 어느정도 정리가 되면 올리도록 하겠습니다.</p><p> </p><p>글이 너무 길어졌네요.. 짧게 쓰려고 했는데 막상 쓰기 시작하면 주저리주저리 늘어놓게됩니다. 아직 배우는 중이니 제 글에 틀린 부분도 많을 것이라 생각합니다. 혹시 잘못된 부분이 있으면 댓글로 알려주시면 감사하겠습니다.</p><p> </p><p>마지막으로 실제로 재건축을 기대하고 아파트를 매수하려는 분들에게 드리고 싶은 말씀입니다. 부동산중개업자를 믿지말고 스스로 공부해야합니다. 적어도 내가 사려는 아파트의 세대당 평균 대지지분 정도는 알고 접근해야합니다. 부동산에 가서 재건축이 될만한 아파트를 사려고 한다고 얘기하면 추천해주는 매물이 있는데, 말도 안되는 매물도 많고 실제 데이터로는 불가능해보이는 매물도 많습니다. 꼭 잘 알아보고 매수하시길 바랍니다. 가장 먼저 말했던 1.입지 2. 세대당 평균대지지분(15평이상 일 것)만이라도 먼저 알고 접근하시길 바랍니다.</p><p># 가로주택정비사업, 소규모재건축은 일반 아파트 재건축과 조금 다른 내용이 많습니다. 좀 더 공부해서 관련된 내용도 조만간 정리해보겠습니다.</p><p> </p><p>다음으로 지산범물 아파트의 세대당 평균대지지분을 조사한 내용 올리고 마치겠습니다. 감사합니다!</p><p> </p><p>------지산동</p><p> </p><p>녹원맨션</p><p>31,757m2 / 542세대</p><p>17.5평</p><p> </p><p>지산영남맨션</p><p>22,592m2</p><p>15.15평</p><p> </p><p>지산화성</p><p>22,781m2 / 436세대</p><p>15.8평</p><p> </p><p>지산영남+화성 45,373m2 882세대 15.4평</p><p> </p><p>지산 협화</p><p>26,793m2 / 552세대</p><p>14.5평</p><p> </p><p>지산우방</p><p>23,888m2 / 460세대</p><p>15.5평</p><p> </p><p>지산한라</p><p>18,673m2 / 555세대</p><p>10.1평</p><p> </p><p>지산목련</p><p>37,989m2 / 770세대(5층)</p><p>14.8평</p><p> </p><p>지산에덴타운</p><p>17,272m2 / 402세대</p><p>12.8평</p><p> </p><p>지산현대맨션</p><p>17,274m2 / 387세대</p><p>13.3평</p><p> </p><p>지산타운아파트</p><p>15,211m2 / 630세대</p><p>7.24평</p><p> </p><p>지산청구타운</p><p>23,899m2 / 455세대</p><p>15.75평</p><p> </p><p>청구호반맨션(지산동)</p><p>18,270m2 / 280세대</p><p>19.57평</p><p> </p><p>지산서한이다음</p><p>14,264m2 / 488세대</p><p>8.76평</p><p> </p><p> </p><p>------범물동</p><p> </p><p>범물서한</p><p>30,804m2 /612세대</p><p>15.1평</p><p> </p><p>범물청아(1992 준공)</p><p>35,488m2 / 680세대</p><p>15.6평</p><p> </p><p>범물영남보성(1992 준공)</p><p>45,515m2 / 884세대</p><p>15.4평</p><p> </p><p>범물청구타운(1992)</p><p>28,337m2 / 594세대</p><p>14.3평</p><p> </p><p>범물창신태성한라맨션(1992)</p><p>40,330m2 / 804세대</p><p>15.04평</p><p> </p><p>범물신화맨션(1992)</p><p>21,669m2 / 522세대</p><p>12.45평</p><p> </p><p>범물삼주타운(1993)</p><p>16,802m2 / 430세대</p><p>11.72평</p><p> </p><p> </p><p>------재건축시 평균대지지분 비교를 위한 준신축아파트 정보</p><p>수성화성파크드림(2009, 20층)</p><p>18,976m2 / 373세대</p><p>15.26평</p><p>평수 구성 : 반 이상이 40평대 이상</p><p> </p><p>황금캐슬 5단지(2006, 25층)</p><p>44,040m2 / 1054세대</p><p>12.53평</p><p> </p><p>이편한세상범어(2015, 29층)</p><p>32,985m2 / 842세대</p><p>11.75평</p><p> </p><p>범어월드메리디앙웨스턴카운티(2008, 25층)</p><p>34,709m2 / 600세대</p><p>17.3평</p><p>평수구성 : 500세대 이상이 40평대</p><p> </p><p>범어태왕아너스(2006, 26층)</p><p>14,720m2 / 299세대</p><p>14.76평</p><p> </p><p>더샵디어엘로(2020분양, 25층)</p><p>43,858m2 / 1190세대</p><p>11.05평</p><p> </p><p>더샵라크에르(2020분양, 29층)</p><p>35,646m2 / 899세대</p><p>11.89평</p><p> </p><p>(보시면 알겠지만 현재 지산범물 재건축을 통해서 새로 지어질 아파트가 범어월드메리디앙웨스턴카운티와 같은 고급 아파트(대형평수가 많은)가 되긴 현실적으로 힘들것 같습니다.)</p><p>긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!</p>
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용적률이 평균대지지분보다 정보가 더 적습니다. 용적률이 낮아도 아파트 대지면적에 소형평수로 살고 있는 세대수가 많아서 평균 대지지분이 11평이 안나온다면 일반 아파트 재건축은 불가능 합니다. 실제 윗글에도 그런 아파트가 있구요..소규모 재건축(범어아진 추진중)이나 가로주택정비사업(낙원아파트 추진중)의 경우가 아니면 일반 재건축 관점으로 봤을때는 용적률보다 평균대지지분이 중요한 조건입니다.
현재까지 재건축 된 아파트와 용적률이 상관도가 높은 이유는 중층 재건축이 시작된지 얼마되지 않았기 때문에 그 이전에 지어진 용적률이 낮은 아파트가 재건축이 된 경우가 더 많기 때문입니다. 물론 평균 대지지분이 같다면 용적률이 낮은 것이 유리하지만 용적률이 가장 중요한 지표라는 것에는 동의할수 없네요
용적률이 평균대지지분보다 정보가 더 적습니다. 용적률이 낮아도 아파트 대지면적에 소형평수로 살고 있는 세대수가 많아서 평균 대지지분이 11평이 안나온다면 일반 아파트 재건축은 불가능 합니다. 실제 윗글에도 그런 아파트가 있구요..소규모 재건축(범어아진 추진중)이나 가로주택정비사업(낙원아파트 추진중)의 경우가 아니면 일반 재건축 관점으로 봤을때는 용적률보다 평균대지지분이 중요한 조건입니다.
현재까지 재건축 된 아파트와 용적률이 상관도가 높은 이유는 중층 재건축이 시작된지 얼마되지 않았기 때문에 그 이전에 지어진 용적률이 낮은 아파트가 재건축이 된 경우가 더 많기 때문입니다. 물론 평균 대지지분이 같다면 용적률이 낮은 것이 유리하지만 용적률이 가장 중요한 지표라는 것에는 동의할수 없네요
송현주공은 용적율이 얼마였나요?
@chfhr 지산 낙원아파트입니다ㅎㅎ
열심히 읽었네요~ 좋은 글 감사합니다^^
지산 녹원맨션은 대지지분이 좋네요.
위에 열거된 단지중 제일 좋아보이네요.
좋은글감사합니다
지금 목련15평 화성44평 라크에르34평 보유중입니다.매도할지 어떻게할지 엄청 고민이었는데ㅜㅜ 정말 도움이됐습니다 감사합니다~~^^
정성글 감사합니다♡ 많은도움이 되네요^^
길지만 명쾌한(?) 정보라서 읽는 내내 지루하지가 않네요
좋은 정보 감사합니다!
많이 도움이 되었습니다
대지지분만보면 파동 대자연맨션이 갑이네요
아버지 사시는데 대지지분이 거의24~25평
전용면적보다 더 많아서 놀랐습니다
근데 입지가 ㅎㅎ
좋은 글 감사합니다~
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.20.10.26 17:26
좋은글 감사합니다.
안녕하세요. 소규모 재건축 기준으로
대지지분이 평균 10평이라 치고, 동일평형대로 나온다 치면
전용이 25평 정도로 봐야하나요?
아니면 공급이 25평 정도로 봐야할까요?
잘 봤습니다
좋은글 감사합니다^^
지산 녹원맨션은 입지 좋으며
초중고 다 가깝고 시내 접근성 유리하고
대지지분도 높네요 장점이 ~~~
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.21.01.10 02:00
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.21.02.15 00:52
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.21.09.05 22:59