한국안전경영연구소

녹색칠되어있는부분은 2005년15회추가시험 노란칠되어있는 부분은 2004년 15회 시험기출 연두색은 둘 모두 출제 똥색은 2003년 14회 기출문제     13. 감정평가이론 감정평가에 관한 규칙 - 가격시점, 감정평가업자의 평가, 집합건물 中 구분소유권 - 거래사례비교법 (1) 감정평가의 기본원리 * 감정평가의 의의 - 토지등에 경제적가치(권리이익)를 판정하여 그 결과를 가액(가격시점에서의 감정가격)으로 표시 "부동산의 권리이익 평가○, 모든이익 평가Ⅹ" - 필요성 ; 부동산시장의 비합리성(추상적시장, 일물일가적용Ⅹ), 가변적, 복합적 개념 - 기능 ; 부동산 의사결정의 판단기준 제시 경제적기능(효율적자원배분/거래질서확립/투자방안예측), 정책적기능(규제/적정가격형성유도/손실보상/과세형평) * 부동산평가의 분류 - 현황평가/조건부평가/소급평가/기한부평가/임의적평가/필수적평가 현재상태그대로유지-현황평가, 가격변화를 유발할요인을 전제로 실현가능성, 합리합법성요구-조건부평가, 매매 상속 담보설정-임의적평가 - 개별평가/독립평가/부분평가/일괄평가/구분평가 개별평가가 대원칙, 복합부동산에서 토지만평가-독립평가, 토지와 건물을 각각평가-부분평가, 개별로 평가하되 일체거래되는 불가분관계부동산은 일괄로 평가(2개이상...)-일괄평가, 가치를 달리하면 구분(1개..)-구분평가 * 특징 ; 과학성과 기술성, 전문성과 윤리성, 공간활동성, 복합개념성 (2) 부동산 가격이론 부동산가격 = 물권+채권+사권+유무형의권리 * 가치 - 주관적,추상적(현재의값) - 감정평가사, 단기적괴리, 장기적으로 일치(외부경쟁의원리) "가격의 기초에 가치가 있다"  ☞ 가치=가격±오차 cf, 가치→가격↑, 화폐가치↑→부동산가격↓ * 가격 - 객관적, 구체적(과거의값) - 공인중개사, 불완전시장에서 형성, 희소성, 유효수요, 효용등이 결합하여 발생, 부단하게 변동하여 상호 영향 * 특징 ; 가격과 임료로 표시, 장기적으로 형성, 지역적, 개별적, 가격의 이중성(가격형성요인/가격발생요인의 상호영향), 고정성, 장기적배려에 형성, 수요와 공급이 어려워 단기적 가격왜곡현상  "소유권 및 경제이익의 댓가" ☞ 가격(교환대가), 임료(사용대가) * 종류 ; 정상가격/특정가격/한정가격 정상가격(적정가격;시장성있는 부동산평가) - 시장성, 통상적시장, 출품기간의 합리성(공개시장에 존재), 거래의 자연성, 당사자의 정통성 특정가격(원가방식;시장성없는 부동산평가) - 재평가, 공익의목적, 경매/공매/청산, 임차인에게 양도, 사찰/교회/공공청사 한정가격 - 매매를 통한 병합,분할 * 공시지가 ; 개별공시지가/표준지공시지가 *가격발생요인과 가격형성요인 가격의 형성요인(일반적/지역적/개별적요인)→영향→가격의발생요인 유상유이(가격의발생요인); 유용성(효용성),상대적희소성(부증성),유효수요,이전가능성 가격발생요인→시장기능→상호유기적/유동적/가변적/복잡→가격(최유효이용원칙)→가격형성요인→가격발생요인→...again '부동산가격의 최유효이용원칙 - 최선의이용상태를 표준으로 가격형성' 최고가Ⅹ (3) 부동산가격의 제원칙 가격형성요인의 상호작용에의해 형성, 모든 감정평가 활동의 지침 변동의원칙(가격시점), 예측의원칙(수익환원법), 수요공급의원칙, 대체의원칙(부동산평가 3방식의 이론적근거), 외부 적합의원칙(지역분석의 근거, 경제적(돈)감가발생), 경쟁의원칙(초과이윤/경쟁), 최유효이용의원칙(합리/합법,물리적/경제적타당성-현재보다는 미래토지이용고려;객관적양식+통상의이용능력+소유자의이용), 내부 기여의원칙(균형의원칙에 선행, 한정가격, 추가투자의 판단), 내부 균형의원칙(개별분석, 기능적감가의 근거), 수익체증체감의원칙(투자한계점), 내부 수익배분의원칙(토지잔여법/수익분석법), 기회비용의원칙(기대이율/환원이율), 외부성의원칙(외부경제/외부불경제) (4) 지역분석과 개별분석 사례수집범위 ; 1순위-인근지역, 2순위-동일수급권, 3순위-유사지역 * 인근지역 ; 대상부동산이 속한지역(반드시 같은행정구역Ⅹ), 가격형성에 직접적인 영향, 거리근접, 용도/기능적 동일성, 인근지역 생애주기현상(성장기 성숙기 쇠퇴기 천이기 악화기) * 동일수급권 ; 인근지역+유사지역, 대체관계, 가장 광역적, (주거지-통근가능 상업지-배후지배경 공업지-운송비), 후보지/이행지-전환전후의 성숙도 "성숙도가 떨어지면 전환전의 토지를 기준으로" * 유사지역 ; 인근지역과 상호대체(지역특성 명확), 경쟁관계, 간접영향, 사례자료수집, 지리적특성 유사(가격유사Ⅹ), 거리원근 상관Ⅹ "지역분석(지역의 표준적이용)은 개별분석(내부요소균형)에 선행한다" * 지역분석 (외부환경적합, 인근지역) ; 부동성/인접성, 지역요인분석(최유효이용판단 기준제시), 표준적이용, 가격수준파악, 전체적/거시적, 유사지역, 적합의원칙, 경제적감가, 선행 * 개별분석 (내부요소균형) ; 개별성, 개별요인분석, 최유효이용판단으로 가격결정, 부분적/미시적, 균형의원칙, 기능적감가, 후행, (독립적Ⅹ)  지역범위의 설정→용도파악→표준적 사용파악→가격수준파악   14. 감정평가방식 (1) 감정평가이론 * 감정평가 ; 가격시점(가격조사 완료시점), 가격(시장가치) "가격조사 가능하면 소급하여 평가할 수 있다" cf, 사례-유사지역/인근지역, 가격-특정가격/한정가격/정상가격(필요충분조건5가지) * 가격의3면성 ; 비용성(공급자입장-원가방식), 시장성(비교방식), 수익성(수요자입장-수익방식) 3방식(가격+임료)→시산가격→조정(가중치, 무작정 산술평균Ⅹ)→가격 (2) 원가방식 ; 시장성이 없는 부동산, 비수익성 부동산 복성가격 = 재조달원가 - 감가수정상당액 ☞  원가방식 가격 = (넓이×단위넓이당 시가액)-감가누계(감가비용×기간) * 복성가격(=적산가격) * 재조달원가 ; 복제원가(물리적/신축건물로), 대체원가(효용성/중고건물상태), 방법 : 직접법/간접법, 비용산출 : '도급'기준 - 표준적건설비(직접공사비+간접공사비+수금인의적정이윤)+부대비용 * 감가수정상당액 ; 요인 : 물리적/기능적/경제적/법률적/행정적, 방법 : 내용연수기준(정액법/정률법/상환기금법), 관찰감가법, 분해법(모두 각각 구하여 감각상각측정) 감가누계액 : 정률법<정액법>상환기금법 적산임료 = (기초가격×기대이율) + 필요제경비 "임료 구하는 방법은 모두 상각 후 세액공제" * 필요제경비 ; 감가상각비, 유지관리비, 세금및공과금(재산세,공동시설세), 손해보험료(소멸성),결손준비비 등 수익적지출, 소득세/취득세/등록세Ⅹ * 기초가격 = 원본가격, 기대이율 = 저당수익률 * 감가수정과 감각상각 ; * 임료평가방법 ; 적산법, 임대사례비교법, 수익분석법 (3) 비교방식 거래사례비교법 {대상 ±(열세or우세)} ÷ {사례 ±(열세or우세)} 거래사례의 모집→사례의선택→사례자료의정상화→비준가격 * 사례의 선택조건 ; 위물시사 - 위치적비교(유사성), 물적유사성, 시점수정가능성, 사정보정가능성 → 배분법 적용 - 사례가격선정 "시점수정된 가격은 가격시점의 사례부동산의 가격" 대상부동산Ⅹ * 사례자료의 정상화 ; 사정보정,시점수정(변동률:지목용도지역/인근지역가격/모매물가상승률/거래가격)- 지수법/변동률적용법, 지역요인분석, 물적유사성비교(종합적비교/평점법) 임대사례비교법  실질임료 = 순임료 + 필요제경비 임대사례의 모집→사례의 선택→사례자료의 정상화→비준임료 * 사례의 선택조건 ; 계약내용의 유사성 * 사례자료의 정상화 ; 사정보정, 시점수정, 임료의 구성 - 실질임료(지불임료+보증금운용수익), 공익비, 부가사용료, 순임료(운용이익)=실질임료+필요제경비 (4) 수익방식 수익환원법  순수익 = 총수익 - 총비용 (임대용부동산 순수익=임대수입-필요제경비, 기업용부동산순수익=총수익-총비용) * 조건 ; 보통, 일반적, 계속 규칙적, 안정/확실, 합법적 수익, 영업권등 무형자산의 평가, 구분건물 평가에 유리 (안되면 원가법, 거래사례비교법으로 평가) * 방법 ; 직접법, 간접법, 잔여법(토지잔여법/건물잔여법) - 순수익산정 (복합부동산) * 종류 ; 상각전후 순수익, 세공제전후 순수익, 영속/반영속적순수익 (순수익=영업소득, 자본환원율=가본수익률+자본회수율) * 환원이율 ; 개별적환원이율/종합적환원이율 (순수익÷원본이율, 순수이율±위험할증율 : 장래이익을 현재가치로 환원하는 이율) * 자본환원이율 결정법 ; 시장추출법, 조성법, 투자결합법, 엘우드법, 부채감당법 시장추출법(투자자본수익률+투자자본회수율 ; 자본수익률→예상수익률)/조성법(→요구수익률, 요소구성법이나 실제사용Ⅹ)/투자결합법(지분투자+저당투자 ; 종합환원이율이용)/Ellwood법(지분투자자+저당투자+가격변수, 지분투자자입장, 세금의 영향을 고려Ⅹ)/부채감당법(저당투자자입장, 대부비율×저당상수×부채감당률) * 조정 ; 상각전후의 환원이율, 세공제전후의 환원이율   cf, 금융적투자결합법 환원이율=(지분투자자요구수익률×지분구성비)+(저당투자자요구수익률×저당) : 투자결합법=지분투자+저당투자 * 환원방법 ; 직접법, 직선법, 인우드방식(연금법), 호스콜드방식(상환기금법) 직접법(토지,농지,염전등 내용연수 무한 ; 수익가격 = 순수익 ÷ 환원이율)/직선법(건물,공작물등 내용연수 유한)/Inwood법(수익가격=순수익×복리연금현가율, 1종의이율 ; 수퍼,어업권)/Hoskold법(수익가격=순수익×수익현가율 ; 2종의 이율, 상각전 수익가격, 광산) 수익분석법  수익임료 = 순수익(임료) + 필요제경비 "상각후 세전 순수익" - 논리적방법, 기업용부동산만 적용 (5) 기타 평가방법 * 노선가식평가법(과학적/계량적/통계적) - 가격체감, 주관적Ⅹ * 회귀분석법(계량적/통계분석적) - 자료가 많아야한다, 가능매상고 추계, 주관적Ⅹ * 총임료승수분석법 / 총수익승수분석법 * 비율법 - 가능매상고 추계 * 중력모형 - 허프