부동산 경매분석 전입세대 열람은 누가하여야 하는지요?

[전길봉 교수]

전입세대 열람은 누가하여야 하는지요?

주제

권리분석에 관한 정리입니다.

질문1.

권리분석하는데 필요한 시간은?

답

3초(공부차원 시간입니다.)면 됩니다.

주제는 권리분석 3초(공부차원 시간입니다.)에 끝내기와 임차인 정보를 얻기 위하여 주민센터에서 주민등록 열람을 하여야 하는 사람은 누구인지 알아보는 시간입니다.

질문2.

권리분석 관련 법원서류 2가지와 작성 순서는?

답

현황조사보고서 먼저 작성 보고되고 그것을 보고 매각물건명세서를 작성합니다.

민사집행법

제85조(현황조사) ①법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다.

②집행관이 제1항의 규정에 따라 부동산을 조사할 때에는 그 부동산에 대하여 제82조에 규정된 조치를 할 수 있다.

제105조 매각물건명세서

질문3. 권리분석의 종류 2가지?

답

등기부에서 볼 수 있는 권리분석

등기부에서 볼 수 없는 권리분석

질문4. 등기부에서 볼 수 없는 권리분석은?

답

임차인 분석

유치권 분석

법정지상권 분석 등이 있습니다.

질문5.

임차인 분석이란?

답

임차인의 대항력 유무를 판단하는 분석을 말합니다.

대항력 있는 임차인이 배당을 받지 못하면 낙찰자가 인수하기 때문에 중요한 분석입니다.

질문6. 임차인 분석을 위하여 필요한 자료(정보)는?

답

임차인의 전입일자와 말소기준권리일자입니다.

질문7.

임차인 전입일자 정보를 낙찰자가 알기 위해서 낙찰자가 주민센터에 가서 열람하여야 하는지요?

답

집행관 현황조사 보고서에 기재된 경우는 그것을 믿고 판단할 수도 있습니다.

질문8.

그러면 집행관이 주민센터에 가서 주민등록 열람을 하여야 한다는 법적 근거는?

답

부동산 경매ㆍ입찰 절차에서 현황조사시 유의사항(재민 97-8)

재판예규 제1832호입니다.

제4호-주민등록 등·초본 등의 첨부

(1) 현황조사의 대상이 주택인 경우, 집행관은 임대차관계의 확인을 위하여 매각부동산 소재지에 주민등록 전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록 등·초본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부하여야 한다.

(2) 현황조사의 대상이 상가건물인 경우, 집행관은 상가건물임대차보호법시행령 제3조 제2항이 정하는 등록사항 등의 현황서 등본과 건물도면의 등본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부하여야 한다.

질문9.

법원이 작성한 매각물건명세서상 임차인 정보에 관한 기재는 몇 가지 자료가 있는지요?

답

현황조사보고서

임차인이 제출한 권리신고서

경매신청시 등기에 기록된 임차권등기명령 사항입니다.

이 3가지 자료(정보)를 보고 매각물건명세서가 작성이 되는 것입니다.

질문10.

매각물건명세서상 기록된 임차인 정보가 빠질 경우도 있는지요?

답

임차권등기명령등기가 경매신청 당시 제출한 등기에 미기재 되었고 기입등기 이후 임차권 등기를 한 경우에서 집행관 현황 조사 이전에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 빼 버리면 매각물건명세서에서 빠질 가능성이 있을 수 있을 것입니다.

그래서 입찰자는 입찰 전에 경매기입등기 이후 임차권등기명령 등기가 들어와 있는지 개별적으로 등기를 발급 받아 확인해 볼 필요는 있을 것입니다.

질문11.

임차인 전입일자와 비교하는 말소기준권리를 낙찰자가 별도로 암기하고 있어야 하는지요?

답

말소기준권리는 매각물건명세서 상단 ‘최선순위 설정일자’ 칸에 기재하여 주고 있습니다.

그 날자를 보고 판단하시면 될 것입니다.

공부용으로 법적 의미 없는 자료입니다.

전길봉교수 강의 장점은 큰 칠판 위에 주제의 숲을 그리는 것입니다.

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