주택시장이 주춤하자 토지시장이 활기 띠어 봄기운이 언 땅을 녹이면서 토지시장도 꿈틀거리기 시작했다. 연이은 주택안정화대책으로 아파트시장이 주춤하면서 토지시장에 대한 투자욕구가 되살아나고 있다. 이를 대변하듯 수도권 그린벨트해제 대상지역에서는 올 들어 토지거래허가 신청건수가 지난해 같은 기간보다 2배 이상 늘었다고 한다. 그러나 아직은 토지에 대한 선택적 투자형태가 많아서 아파트와 오피스텔에 몰린 돈이 본격적으로 이동했다고 보기는 힘들며 개발 가능성이 높은 땅에 투자하는 지혜가 필요하다. 토지투자에 있어 안정성 있는 기대수익률을 담보하기 위해서는 우선적으로 개발가능성이 높은 곳에 투자해야 한다. 또한 투자 상품의 가치증대가 확실한 곳이 아니면 철저히 배제하는 결단성도 필요하다. 같은 지역에서도 입지여건을 따져 개발 가능한 곳을 가려서 매입하는 지혜가 필요하다. 도로에 접한 땅, 전원주택, 펜션, 식당 등으로 개발이 가능한 땅 등을 선별적으로 사들이는 분석적 안목이 고수익을 담보할 수 있다. ◆여유 자금를 가지고 장기적인 안목으로 접근하라 토지거래는 공시지가(토지투기지역 제외)로 가능해 절세 측면에서 유리하다. 예를 들어 현 시가가 5억원이라도 공시지가는 2억원 안팎으로 계산돼 세금이 대폭 줄어들기 때문이다. 상속이나 증여를 할 때 공시지가로 세금이 부담돼 현금보다 세금을 아낄 수 있다. 하지만 토지에 대한 전문지식 없이 일반투자자들이 투자하기에는 위험 부담이 있다. 토지는 투자금액이 큰데다가 환금성이 다소 떨어지기 때문이다. 때문에 여유 자금을 가지고 중장기적인 안목으로 투자하는게 투자 출발점이다. 또 토지투자는 자금규모, 투자 목적과 기간, 환금성 등의 변수를 고려해 자신에게 맞는 투자방법을 선택해야 한다. 이 중 가장 중요한 요소는 환금성이다. 그러므로 무리한 투자는 금물이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. ◆ 매입 전 해당토지에 대한 분석은 필수다 토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출ㆍ퇴근하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중 호우 시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다. 농지나 임야의 경우는 면적, 경계, 이용 상황 등이 공부상 내용과 다른 경우가 종종 있으므로 반드시 현장을 방문해 「지적도」, 「토지이용계획 확인원」등과 비교해야 한다. 특히 같은 지역에 위치했더라도 도로 접근성에 따라 시세가 천차만별이므로 건축을 통한 활용이 목적이라면 4m이상 도로가 확보된 토지를 선택한다. 확장이나 신설이 예정된 도로변의 경우는 토지의 너무 많은 부분이 도로에 수용돼 활용가치가 떨어질 수 있어 다소 안 쪽에 위치한 토지가 투자대상으로 적합하다. ◆ 개발전략을 연구하라 이미 좋다고 소문난 땅은 가격이 비쌀 뿐 아니라, 투자수익도 크지 않을 수 있다. 땅 투자의 묘미는 남들이 주목하지 않는 토지를 투자하여 큰 수익을 올리는 것이다. 지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프 연습장용으로 매입한 땅이라도 본격적인 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않는 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다. 이와 같이 토지투자는 어쩌면 무에서 유를 창조하는 것과도 같다고 할 수 있다. 백지에 그림을 그리듯이 전략적 접근을 통해 수익을 창출하는 것이다. 하지만, 많은 법적제약 요소들을 피해가거나 극복해야하기 때문에, 발품을 팔고 열심히 연구해야 한다. ◆ 땅값은 철도 등 신설 개통도로를 따라 움직인다. 도로가 생기면 사람이 다니고 사람이 몰리면 땅의 활용도는 높아진다. 서울 등 대도시로의 접근성이 높아지면서 이주 수요도 늘어난다. 올 들어 서해안고속도로가 지나가는 당진 서산 태안, 경부고속철도 역사가 들어서는 천안, 오송, 대전 등의 땅값이 급등한 것도 이런 이유에서다. 땅값에 영향을 주는 교통망으로는 지방도로, 국도, 고속도로, 순환도로, 전철, 경전철, 고속철도 등을 꼽을 수 있다. 투자 포인트는 바로 역(驛)과 인터체인지(IC)가 들어서는 주변 땅이다. 인터체인지 등으로의 진출입이 쉬운 까닭에 공단, 도시, 상업시설, 휴양시설 등 여러 형태의 개발이 이루어지면서 투자가 활성화되기 마련이다. 자연히 땅값이 오를 수 밖에 없다. ◆ 타이밍도 중요하다. 대규모 개발 예정지역 등 땅값이 급등하는 곳은 정부가 나서서 토지거래허가구역이나 투기지역으로 지정한다. 판교지역이 좋은 예다. 판교개발이 기정사실화되면서 일찍 투자한 사람들은 이익을 남기고 빠져 나왔다. 그러나 막차를 탄 사람은 거래 제한 등으로 어려움을 겪고 있다. 주식투자에서와 같이 무릎에서 사서 어깨에서 파는게 현명한 방법이다. ●추천하고 싶은 곳(강원도 원주 문막 )● ♣투자요건 1.현재 청량리~원주 복선 전철화 공사(구간 공사 중) 2.국내 첫 관광역사로 신축 중(차별화 된 역세권) 3.복선 전철화(역 바로 앞 스키장) 4.봄, 여름 ,가을 ▶골프장, 겨울▶ 스키장 5.한솔 오크밸리 운영 중(340만평) 스키장추가 ( 2005년 12월 오픈예정) 6.제 2 영동 고속도로 계획( 양동 IC ) 7.4계절 이용가능 8.문막읍(동화 농공단지 공사 중 34만평),기업신도시(600~1000만평 9월말 추진예정) 9.물류 관광단지로 사통팔달의 요충지(강원권의 첫 관문지 철도,도로 등) ...원주 문막IC 10.스키장 개장 전, 역사 공사 중 11.스키 렌탈 샵, 동호인 펜션 가능( 개장 전 이므로 최적기) 12.골프장, 스키장, 역세권을 둘러싸고 있는 빼어난 섬강 줄기 지목:임야, 농지 지역:농림지역, 관리지역 가격: 역사부지→16만원, 스키장 입구(역사와 거리 1.2KM)→ 18만원 ★교통편 구리~양평 6번 도로: 이용:워커힐~양평~원주,횡성~오크밸리~판대리 성남~이천 42번 도로: 성남/분당~이천~문막~오크밸리~판대리 중앙~영동고속도로: 만종 JC~문막IC~오크밸리~판대리 곤지암 44번/양평 37번 도로: 곤지암(양평)~이포대교~양동(간현유원지)~오크밸리~판대리 중부~영동고속도로:동서울 TG~호법 JC~문막IC~오크밸리~판대리 ☎이곳에 직접 가 보신 분이라면 알겠지만, 주변 여건상 매물이 많이 없습니다. 현재 역사 옆 바로 부지가 300평이 남았고, 스키장 입구와 슬러프 밑 부분에 현재 분양 중에 있습니다 참고자료(한국경제 신문, 매일경제. 한국일보,중앙일보, 강원도민일보등 자세히 나와있음) 꼼꼼히 자세히 보시고 궁금한 점 있으면 연락 주세요.011-9678-4988 (개발 중인 곳과 개발을 계획중에 있는 곳 비교해 보십시요! ) ● 다른 어떤 곳과 비교해도 뒤지지 않습니다 ● 일단 현장을 가 보시면 더욱더 알 수 있습니다
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