상가주택의 양도소득세
한건물에 주택과 상가가 같이 있는 건물을 겸용주택이라 한다.
1층 단독주택의 안쪽은 주택으로 사용하고 도로쪽은 상가로 사용하는 경우도 있고, 2층이상의 건물에 아래층은 상가나 사무실로 사용하고 위층은 주택으로 사용하는 경우도 이에 해당한다.
원래 부동산을 양도하면 양도소득세를 내야하지만 1세대 1주택의 경우엔 양도소득세가 비과세되기 때문에 겸용주택을 주택으로 보느냐 아니면 상가로 보느냐에 따라 부담하여야할 양도소득세가 달라지게 되는 것이다.
겸용주택은 전체건물면적중 주택면적이 주택이외의 면적보다 크면 상가를 포함한 건물전체를 주택으로 보아 양도소득세를 계산하며, 주택면적이 주택이외의 면적과 같거나 적은 경우에는 전체면적중 주택부분만 주택으로 보고 주택이외의 부분은 주택으로 보지 않는다.
예를 들어 건물 전체면적이 200평인데 그중 주택면적이 101평이면 건물전체를 주택으로 보아 양도소득세를 계산한다.
그러나 주택면적이 100평이면 100평은 주택으로 보고 나머지 100평은 주택이외의 것으로 본다.
용도의 구분은 실제 사용하는 용도를 기준으로 구분하는 것이며 실제사용용도가 불분명한 경우엔 건축물관리대장상의 용도를 기준으로 구분한다.
따라서 건축물관리대장에 상가로 되어 있다 하더라도 실제로 주택으로 사용하고 있다면 주택으로 보는 것이다.
계단이나 화장실 지하보일러실등 공유면적은 실제사용용도에 따라 구분하지만 실제사용용도가 불분명 할 때는 구분이 되는 주택과 주택이외의 면적을 기준으로 안분 계산한다.
예를 들어 1층은 점포이고 2층은 주택인데 1층에서 2층으로 올라가는 계단이 있다면 그 계단의 용도는 주택용도이므로 1층면적중 계단부분만큼을 주택으로 본다.
또한 방이 딸린 점포의 경우에는 점포에 딸린 방은 주택으로 보아 면적을 계산한다. 하지만 임대하고 있는 점포에 딸린 방은 점포로 보도록 되어 있다.
1세대1주택 비과세적용은 양도당시의 주택에 한하므로 계속해서 주택으로 사용하다가 상가로 용도변경한 후 양도하였다면 그 부분은 상가로 봐야 되며, 반대로 상가로 사용하다가 주택으로 용도 변경하였다면 그 부분은 주택으로 보지만 3년 이상 보유(2년거주)하여야만 1세대1주택에 대한 비과세규정을 적용받을 수 있다.