도시가 발전하면서 그 도시의 주체는 발전하는 도시의 기간시설사업을 동시에 진행하지 않으면 안 됩니다. 다시 말하면, 1차선 도로를 2차선,3차선 도로로 확장을 하여야 하며, 공영주차장도 짓는 등 여러 가지 사업을 동시에 같이 하여야 합니다. 요즘은 친환경도시를 건설하고자 도시 내 공원사업을 많이 진행하고 있습니다.
이러한 사업의 진행으로 인해 불가피하게 자신의 주거가 철거가 되는 경우가 발생합니다. 도로가에 위치해 있던 주택의 경우, 도로가 확장되면서 불가피하게 철거를 당하게 됩니다. 이러한 철거대상자에게 서울시는 자신들의 강제 수용에 대한 보상으로 자신들이 짓는 택지지구 아파트에 입주 할 수 있는 입주권이라는 것을 주게 됩니다.
이러한 도시개발사업에 의해 뜻하지 않게 철거되는 주택소유자는 입주권을 받게 되어 서울시 조합원이 되는 것입니다. 이 입주권을 가지고 서울시 택지지구 아파트에 입주하는 분양을 특별분양이라고 부릅니다.
투자진행과정은?
투자자 여러분들은 도시개발사업에 의해 철거가 예정되어 있는 주택을 구매하여 여러분들의 이름으로 보상협의에 응하여 입주권을 받게 되시는 겁니다.
다시 말하면, 철거예정가옥을 일반 부동산매매와 같이 거래를 하시는 겁니다. 철거예정가옥주가 매도자가 되고, 투자자는 매수자가 되어 일반 부동산 절차에 따라 등기이전이 이루어 지고, 나중에 소개하게 될 절차인 인가고시 시 철거예정가옥 소유주에게 입주권이 발생하게 되므로, 등기명의자인 투자자 앞으로 입주권이 발생하게 되는 겁니다.
입주권을 받으시고 나면, 택지지구로 선정된 아파트지구에서 평균 2년에 한 번 정도로 아파트 지구 접수를 받게 됩니다. 이 때 지구접수에 응하셔서 접수를 하시면 됩니다.
분양 6개월 전에 동 호수 추첨에 들어가게 되며, 입주하시면 모든 과정이 마쳐지게 됩니다.
민간 재개발은 낙후된 지역에 있는 가옥들을 허물고 바로 그 자리에 아파트를 올려 그 곳에 사시던 분들이 아파트로 입주하게 됩니다.
하지만, 도시계획사업에 의해 집이 허물리게 되는 분들은 갈 곳이 없게 됩니다. 공원을 짓기 위해 철거를 하고, 공원자리에 아파트를 지어 줄 수 없기 때문입니다.
그래서, 서울시는 서울 외곽쪽으로 그린벨트를 해제시켜 대단지로 택지지구를 선정하여 아파트를 짓게 됩니다. 일반인들도 쉽게 알 수 있는 것이 상암동 월드컵 경기장 앞에 있는 상암 월드컵파크 아파트 입니다. 필자도 이 일을 하기 전에 상암동 하늘공원에 자주 놀러를 가곤 하였는데, 그 곳에 있는 월드컵파크아파트가 특별분양 아파트인줄은 몰랐습니다. 상암동 아파트의 경우, 일반분양분은 10% 불가하고 나머지는 특별분양분이었습니다.
1.경쟁률 - 1편에서 논했던 세 가지 방법 중 일반분양은 전매가 허용되었을 때는 투자가치가 상당히 있었다. 물론, 적게는 100:1에서 1700:1 까지 오르는 경쟁률을 뚫고 당첨이 되었을 때 이야기이다. 특별분양은 입주권을 가지고 있으면 100%입주가 가능하다.
얼마전, 성남 도촌 청약에서도 청약저축통장 15년이상 부었던 분들도 떨어지는 현상이 발생했다. 조금이라도 좋은 지역이라고 소문이 나면 당첨될 확률은 하는에 별따기이다.
2.시세차익 - 기본적으로 분양가책정에서 차익이 나온다. 서두에서 설명했듯이 택지지구 아파트는 일반분양분이 아닌 도시개발사업에 의해 뜻하지 않게 철거되는 가옥주에게 이주대책으로 마련해주는 아파트이기 때문에 분양가 자체를 높게 책정할 수가 없다.
일반분양가의 50~60%선에서 분양가가 결정된다.
최근의 예를 들면 상암월드컵파크는 평당 590만원에 분양되었으며, 현재 33평형 기준 아파트 시세는 8억에 이르고 있다. 분양가 2억이 안 되고, 당시 프리미엄 8000만원을 합한다고 하여도 3억이 안되는 돈을 투자하여, 5억의 시세차익을 남겼다.
3.초기투자자본 - 선시공 후분양이 특별분양의 또 다른 강점이다. 일반분양의 경우, 당첨 후 입주시까지 평균 3년에 걸쳐 분양금액을 납부해야 한다. 대부분 대출을 끼는 경우도 많다. 특별분양은 후분양이기에 입주 6개월 전에 분양대금을 납부한다. 다시 말하면, 분양금액이 없을 경우에는 전세를 놓을 수가 있단 말이다.
상암의 예를 들면, 현재 전세가 4억에 이른다. 전세자금에서 분양금액을 지급하고, 나머지 돈은 초기에 투자했던 돈을 회수 할 수가 있다. 이 점이 젊은 부부들이 특별분양을 통해 자기 집 마련 계획을 세우는 이유이다.
4.기타
1) 증여세 - 부모님들이 자식들을 위해서 집을 마련해 줄 경우 시가 10억의 아파트를 사주게 되면 대략 3억정도의 증여세가 부가가 된다. 철거가옥을 통한 자녀의 집을 마련해 줄 경우 증여세를 납부하지 않아도 된다. 과세대상인 철거예정가옥은 결국 철거가 되기 때문에 과세대상이 사라지게 되기 때문이다. 결국 유형의 자산은 무형의 입주권으로 변형이 됨으로 나중에 자녀의 이름으로 아파트를 분양받게 되도 세금의 징수를 피할 수 있다.