* 입찰 * (낙찰) [공매] 경기도 시흥시 신천동 빌라 낙찰기 (+ 온비드 꿀팁 4가지)

[2023부자갱호]

행크가족여러분, 반갑습니다. 

오늘은 [공매] 경기도 시흥시 빌라 입찰기와 온비드 꿀팁을 함께 올려봅니다.

요즘은 '공매'(온비드) 위주로 물건을 검색하고 있습니다.

제 상황상 수도권, 공시지가 1억 미만, 빌라, 법인명의 투자 물건을 고르고 있었습니다. 

- 수도권 : 현실적으로 집에서 멀지 않은 곳으로 물건 찾기

- 공시지가 1억 미만 : 취득세 1.1% 

- 빌라 : 소액투자 가능한 물건

- 법인명의 : 개인명의는 비과세 상태로 추가 주택구입 지양 (살수는 있지만, 사는 순간 비과세가 깨짐)

이렇게 물건을 찾던 중 '경기도 시흥시 신천동'의 빌라가 눈에 띄였습니다. 

3회 유찰되어 최저입찰가 7200만원으로 금액대가 괜찮다고 생각이 들었습니다. 

지혜로 - 공매의 기술(송사무장)에 의거, 공매 4단계 분석을 합니다. 

1단계. 말소기준권리 찾기 → 2단계. 등기부등본상의 권리분석 → 3단계. 임차인(점유자) 분석 → 4단계. 매각조건 및 배분금액 확인

https://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=31962964&memberNo=9352541&vType=VERTICAL 

공매 물건 권리분석 4단계. 이 글 하나로 공부 끝!

1단계. 말소기준권리 찾기 : 말소기준권리가 될 수 있는 것들은 근저당, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기가 있습니다.

'등기부등본'을 떼어보았습니다. 

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꿀팁! '모바일에서 등기부등본 발급하는 방법' : '인터넷 등기소 어플 사용(유료발급)

* 무료발급 방법은 최근에 '부자되는 세상'님이 올리신 아래 방법을 참고해주세요(1일 1건 무료발급)
   https://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/5752

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<등기부등본>을 보면,

[순위번호 10] 압류, 2018년 6월 27일, 안산세무서 -> 말소기준권리 (가장 빠른 압류)

거래일시와 가액을 보면,

[순위번호 3] 2008년 2월 26일, 1.3억원에 매매되었고,

[순위번호 9] 2018년 3월 16일, 1억원에 현소유자에게 매매가 되었네요. (가격이 떨어졌네요 ㅡ.ㅡ)

특이사항은

[순위번호 7] 2010년 3월 17일에 '임의경매로 인한 매각'이 되었네요. 그래서 이 날짜의 경매사건도 찾아보았습니다. 

2010년에 6명이 입찰하였고, 87,999,000원에 낙찰을 받아가셨네요. 그리고 이 물건을 2018년에 현소유자에게 1억원에 매도하신거구요. 8년간 매도차익이 별로 안되네요. 아마도 실거주하지 않았을까... 추측해봅니다. 

2단계. 등기부등본상의 권리분석

위 <등기부등본>(요약)을 보면 압류가 2건인데, 소멸되어 인수사항이 아니고, 을구도 깨끗하여 이상 없습니다. 

3단계. 임차인(점유자) 분석

'물건상세'에서 '유의사항'에 '임차인' 관련 문구가 없습니다. 보통 대항력 있을 수 있는 임차인이 있을 경우 '임차인에 유의하라'는 내용이 적혀 있는데 아무것도 적혀 있지 않습니다. (대항력 있는 임차인 없다고 볼 수 있겠죠)

공매재산명세서를 보면, 임차인의 계약일자는 미상이고 전입일자는 2019년 12월 31일 입니다. 말소기준권리는 2018년 6월 27일 안산세무서 압류이죠. 한국자산관리공사에 전화하여 담당자와 통화를 하였고 '계약일자'를 여쭤보았습니다. 계약일자는 2018년 4월 19일이라고 합니다.

그리고 '당해세'는 얼마 있나요? 여쭤봤더니 "그건 알려드리지 않습니다."라고 하네요.(-_-) 그럼 법정기일이 빠른 조세채권은 얼마인가요? 여쭤봤더니 "공매재산명세서 확인하시면 된다"고 하네요. 담당자가 너무 불친절 하였습니다. 그런데... 이건 뭐다? 기회다! 송사무장님이 늘 말씀하시죠. 나에게 불친절하면, 다른사람들한테도 그럴것이다. (정보가 제한적일 것이다) 그래서 남들이 기피할 때, 오히려 기회가 있다!!고 말이죠. (담당자가 불친절해서 별로였지만 긍정적으로 해석했습니다)

국토교통부 실거래가 조회(http://rt.molit.go.kr/)를 해보니, 

실제로 2018년 4월 19일에 전세 8000만원 실거래가가 조회가 됩니다. 계약은 진짜인가봅니다. 그러나...정리해보면

- 2018년 4월 19일 : 임차인 계약일

- 2018년 6월 27일 : 안산세무서 압류설정일

- 2019년 12월 31일 : 임차인 전입일

※ 임차인의 대항력은 '계약', '전입', '점유'를 모두 갖추어야 하는데, 계약은 빠르지만 전입일이 압류(말소기준권리)보다 늦기 때문에 '대항력은 없다'고 볼 수 있을것입니다. 

4단계. 매각조건 및 배분금액 확인

임차인이 배분요구를 하였지만, 대항력이 없기 때문에 인수대상도 아니고, 배분도 받지 못할 것입니다. 

1순위 안산세무서 배분요구채권액이 94백만원이기 때문에, 낙찰금액은 안산세무서에서 가져갈 것이고, 미배당금액은 미인수(소멸)될 것 입니다. 

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꿀팁! 모바일에서 '공매재산명세서' 보는 법
저는 개인적으로 온비드 홈페이지보다 온비드 어플로 물건을 검색하는게 더 편하더라구요. 그런데 '공매재산명세서'를 어떻게 보는지 몰라서 한동안 물건분석도 못하고 너무 어렵게 느껴졌습니다. 그러다 이것저것 눌러보다가 아래와 같이 조회방법을 찾았습니다. 

1) 물건상세에서 최저입찰가를 기억합니다. 
2) 입찰정보 들어가서 '회차/차수' 클릭합니다. 
3) 최저입찰가의 '회차/차수'를 클릭합니다. 
4) 하단 '명세서 보기' 클릭

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이번에는 '공시지가'를 조회해보았습니다. 

부동산 공시가격 알리미 사이트에 접속하여 조회할 수 있습니다. 

공시가격은 64,700,000원이네요 (1억 이하는 취득세 1.1%)

다음은 주위 매물을 '네이버 부동산'에서 찾아보았습니다. 

입찰물건(2003년 준공)보다 더 오래된 빌라인데 1.3억원(호가)에 나와있네요. 

실거래가를 찾아봅니다. 

<국토교통부 실거래가 조회> 사이트(http://rt.molit.go.kr/)에서 찾아볼 수 있습니다.

<부동산 플래닛> 사이트(https://www.bdsplanet.com/map/realprice_map.ytp) 에서도 찾아볼 수 있습니다. 

비슷한 평수에 비슷한 연식... 대략 8000~1.1억 정도에 실거래가 된 것 같습니다. 금액 차이가 큰데요. '빌라'는 매매거래가 활발하지 않아서.. 아파트처럼 정형화된 가격이 없는 거 같아요. (집주인이 팔기 나름??) 

제 생각에는 보수적으로 1억원 정도에 매도가능하지 않을까... 싶었습니다. (인근에 더 오래된 빌라가 1.3억원에 매물로 나왔으니까요)

부동산에 문의를 해보았습니다. 

이게 제일(?) 어려운 것 같아요. 심호흡(?)을 하고 전화를 해보았습니다. "안녕하세요? 00빌라, 전용 48제곱미터, 4층, 방3, 화1, 2003년식 얼마정도에 매도가능할까요?"라고 문의드렸습니다. "소유자인가요", "아니요. 그냥 좀 알아보려구요" (-_-)

부동산 A 전화 : 매매 약 8500만원 정도 가능할 것 같음. 잘 모르겠다고 하심.

부동산 B 전화 : 실거래가 별로 없어서 매매가는 잘 모르겠음. 우리도 '국토교통부 실거래가' 보고 말씀을 드리고 있다.(이미 위에서 찾아보았죠) 전세는 잘 나간다. 9000만원~10,000천원정도면 전세 맞출 수 있을 것 같다. 

부동산 C 방문 : 이 근방 빌라가 보통 전용면적 * 평당 800만원정도에 거래가 되고 있다.(인근 매물 약15평 * 800만원 = 1.2억원정도) 공매물건(14.56평)은 건물 모양이 반듯하지 않고, 4층이고, 위치도 역에서 멀리 떨어져 있어서 평당 800만원 받기 힘들 것 같다. (보수적으로 1억 초반에 매매 가능하지 않을까 판단)

전세는 공시지가(6,470만원)의 1.5배까지 가능하므로 9,500만원에 맞출 수 있을 것 같다. 이 근방에 '신혼부부'도 많이 살고, '아이들'도 많은 곳이다. '신천역' 호재로 '갭투자자' 거래가 늘고 있다. 

* 엘베 없는 빌라는 4층 건물 중 1~3층을 선호하고, 지하 1층과 최상층(4층)은 상대적으로 비선호한다고 하네요. (높은 층은 오르 내리기 힘드므로 ㅜㅜ)

* 신천역 호재 : '제2경인선', '신구로선', '인천2호선 연장' 등등 

임장사진

2003년식 빌라라서 옥상이 방수가 안되어 있을줄 알았는데, 생각보다는 잘 관리되어 있었습니다.

임장중에 물건지(403호) 아래층(301호)가 인테리어 준비중으로 짐을 옯기는 중이었습니다. 담당자분이 짐 가지러 내려간 사이에 잠시 들어가서 사진을 찍어보았습니다. 등도 새로 하고, 싱크대도 새로하는 등 인테리어에 신경 쓴 모습을 볼 수 있었습니다. 제가 입찰할 물건도 인테리어를 잘 하면 살만한 공간이 될 수 있을거라 생각합니다. 운좋게 실내를 볼 수 있었네요.

투자방향

낙찰 후 수리하고, 전세를 맞추어서 투자금을 회수한다.(전세만 맞춰도 1000~1400만원정도는 플러스피 될 것 같습니다) 전세 셋팅 후 갭투자자를 대상으로 천천히 매도(추가로 1~2천만원 수익발생) 한다. (매가와 전세가의 갭은 1.5~2천만원정도 예상)

입찰가 산정

감정가 103,000천원

최저가 72,100천원

입찰가 75,000천원

취득세1.1% 82만원

인테리어 500만원

총매가 8082만원

전세가 9500만원

플러스피 1418만원 (추후 1.1억원에 매도 목표)

입찰당일 입찰전략

송사무장님이 실전반에서 말씀해주신 건데요. '공매'는 월요일~수요일 5시까지 입찰 및 보증금 이체 마감시간인데.. 보통 수요일 오후에 입찰을 많이 한다고 합니다. 그래서 입찰 물건은 수요일에 '조회수' 변화를 눈여겨 보신다고 하셨습니다. 몇명정도가 입찰할지를 가늠해보고, '최종입찰가'를 결정하는 방법입니다.

그래서 저도 '조회수'를 시간대별로 캡쳐하고 유심히 보았습니다. 

167회 -> 172회 -> 174회 -> 176회 -> 178회 -> 179회 -> 180회 (보통 점심먹고 오후에 입찰 하는 경향이 크므로 오후 조회수 증가를 주목해보면, 4회가 증가하였네요. 중복 클릭할 수도 있고 하니.. 대략 2~3명 입찰하지 않았을까... 예상해봅니다)

그래서 저는 4시 40분에 막판 입찰하였습니다. ㅎㅎ (하지만 입찰가는 처음계획 그대로 ㅎㅎ)

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꿀팁. 스마트폰으로 조회수 보는 법
 온비드 어플을 사용하면 편리한데, '조회수'가 나타나지 않습니다. 온비드 홈페이지에서만 '조회수'를 볼 수 있습니다. 
그럼 스마트폰으로 '조회수'를 볼 수는 없을까요? 볼 수 있습니다. 
바로 스마트폰에서 www.onbid.co.kr에 접속한 후 PC버전으로 접속을 합니다. 
* 아이폰 기준으로 설명드려요. 

이렇게 하면 '조회수'를 보실 수 있습니다. 
수시로(?) 새로고침하면서 조회수 변동을 체크해보시면 됩니다. 

* 웹사이트로 접속하여 물건을 클릭하면 -> 조회수가 바로바로 반영 됨
* 온비드 어플에서 물건을 클릭하면 -> 조회수가 바로 반영 안됨 (몇분 후에 조회수가 반영 됨)

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이상 입찰기를 마칩니다. 

쓰다보니 길어졌네요.... 

내일 결과가 나오면, '낙찰'일지 '패찰'일지... 이 글 아래에 추가로 적어보겠습니다. 

긴글 보시느라 수고많으셨습니다 ㅎㅎ 

감사합니다^^

모두들 화이팅입니다!!

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오늘 11시 개찰되었습니다. 그런데 카톡 알람이 안옵니다. 또 떨어진 것 같습니다. 그래도 확인을 해보기 위해 '온비드'에 로그인해서 확인을 했는데요. 

'낙찰'이 되었네요~~ 오잉?? 

게다가 '단독' 이네요~~ 어제 제 예상으로는 2~3명은 입찰할 줄 알았는데.. 아무도 안들어왔네요 ㅎㅎ

아무도 없는데 혼자 가상의 경쟁자와 경쟁 했네요 ㅎㅎ 법인으로 입찰해서 '카톡알림'이 안왔나봐요..

아무튼 이로서 저의 '첫 낙찰'이 이루어졌습니다. 첫 낙찰인데 '법인'으로 '공매'를 통해 '빌라'를 낙찰받았네요^^

올해 1건 낙찰받기가 목표였는데요. (부자되는 세상님과도 '혼자' 약속했어요)

다행히 그 목표를 이루었네요^^ 

낙찰을 받으니 기쁜데, 한편으로는 '명도'를 할 생각을 하니 고민도 되네요 ㅎㅎㅎ 낙찰기 쓰신분들 마음이 이해가 갑니다!!

낙찰은 끝이 아니라 '시작'이라는걸 말이죠!

'명도방'에도 들어가고, 교재, 카페글들을 잘 참고해서 잘 명도해보겠습니다!! 

인테리어 하고 전세(또는 매매)할 때까지 과정을 기록으로 남길게요^^

'한사이클'을 돌려보는 경험을 하는게 중요하다는 말씀을 많이 들었는데, 이번에 진짜 '한 사이클' 경험을 해볼 수 있게 되었네요. 

이번 기회를 발판으로 한층 더 성장할 수 있는 투자자가 될 수 있을거라 생각합니다. 

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꿀팁 하나더. 입찰보증금 입금 명의 관련!

저는 법인명으로 입찰을 했는데요. 그럼 법인통장으로 입찰보증금을 납부해야 할까요? 정답은 그렇지 않다! 입니다. 

타인 명의로 입금이 가능합니다. 입찰자에게는 각 입찰자에게 고유의 가상계좌가 발급이 되는데요. 누가 입금하는지는 상관이 없고 그 가상계좌에 입찰보증금 금액만 입금되면 됩니다. 

온비드 압류재산 매뉴얼 28쪽

이게 무슨상관이냐면.. 

예를 들어, 법인통장에 입찰보증금이 넉넉히 있으면 바로 법인통장 -> 입찰보증금 이체하면 되는데요. 

문제는 만약 법인통장에 입찰보증금이 부족할 경우입니다. 

예전에 저는 개인통장 -> 법인통장 -> 입찰보증금 이체(총2회 이체)를 했었어요.

패찰되어서 보증금이 환불되면, 다시 법인통장 -> 개인통장 이체를 해야했구요. 참 번거로웠죠.

그런데, '타인 명의'입금이 가능하므로, 바로 개인통장 -> 입찰보증금 이체하면 끝입니다. (총1회 이체) 

별것 아니지만, 번거로운 이체를 줄일 수 있으니 활용해보세요^^

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축하해주신 모든 분들께 감사의 말씀을 드리며, 낙찰기운도 나누어 드립니다!! (얼른 받아가세요!! 선착순 100명 ㅋ)

또 좋은 소식 나누어드릴 수 있도록 꾸준히 노력하겠습니다!!

모두들 화이팅입니다^^ 감사합니다^^

[2023부자갱호]

네. 법인은 주택 대출이 안되서 개인 신용대출로 했습니다~! ^^

[에어정]

꼼꼼한 후기 정말 감사합니다~!!!
많이 배우고 갑니다~!!

[2023부자갱호]

에어정님~~ 잘 봐주셔서 감사합니다!^^
함께 화이팅입니다~!^^

[대찬인생1]

좋은 정보 감사합니다~~~*^^*

[2023부자갱호]

잘 봐주셔서 감사합니다^^

[부자전도사]

생생하고 꼼꼼한 후기 정말 감사합니다.요즘 공매 배우고 있는데 확 와서 닿네요~~넘 멋지십니다.꿀팁도 감사합니다~~^^

글쓴이가 감사한 루시인데 왜 부자 전도사로 뜨나요?

[월천맨]

와...갱호님 진짜 이런 주옥같은 글을 이제야 보네요.. 갱호님 글은 정말 프린트 해서 저장해놔야겠네요^^
이 물건 매도 까지 한것으로 아는데... 늦었지만 축하드립니다%^^

[왼손타파]

축하드려요^^
그런데 당해세와 조세채권에 대해서 어떡해 해결하셨나요?
궁금합니다~

[갈수록태산]

정말 디테일하고 꼼꼼하신 낙찰기네요.
다른분들께도 도움주시려는 느낌이 넘 잘 느껴지는 글입니다.
감사히 잘 읽었습니다.

[빌딩]

정말 디테일 하고 세세한 낙찰기 많은 도움이 될것 같습니다
수고 많으셨어요~~

[온그린]

매도 후기 보고 들어왔는데
낙찰 후기도 꼼꼼하게 적어 주셔서 잘 읽었습니다
감사합니다^^

[성공시대2]

좋은 후기 정말 감사합니다:)
디테일이 너무 깨알같아서, 부린이로써 많이 배우고 갑니다ㅠㅜ
다음 낙찰 후기도 기대하겠습니다!

[Postive Mind]

긴강의를 실제사례를 바탕으로 압축시켜 놓은 후기네요~ 진심 소중한 후기 감사 드리며 명도 후기도 기대됩니다..감사합니다.

[pizzancola]

진짜 공부 많이 되었어요 정말 감사합니다 글구 ㅊㅋㅊㅋ해요 ~~

[뽀오얀비83]

부자갱호님 글은 프린트 감이내요
송사무장님이 말한 경험담을 프린트하고 내가 먹어버릴떄까지 읽고 또 읽어라 라고 하셨는데
부자갱호님의 글은 그런 글인듯 합니다 ^^

[생가한대로 이룬다]

공매공부하고 있는데 왜
제가 더 떨리죠?
용기에 박수를 보냈니다~~

[비암]

부자갱호 님의 공매 빌라 매도 사이클 쭉 읽고 있는 중입니다~!
아직 공매는 커녕 법원에도 간 적 없는 부린이에게 있어서 이런 경험글이 얼마나 도움이 되는지...!
잘 참고하겠습니다! 감사합니다~~

[내자식잘키우자]

수고하셨습니다. 친절한 설명 감사합니다.

[규정속도]

낙찰 축하드립니다. 더불어 상세한 낙찰기 감사합니다..

[여나80]

제 상황과 넘 비슷해서 놀랐네요 꼼꼼하게 잘써주셔서 감사합니다~~~^^

[꿈*사랑♡ 열정]

부자갱호님 오늘입찰인데 대단한 정보 응원 감사합니다 성투하세요 ~~

[헤라클레스]

자세히 알수있어서 너므 감사합니다!
저도 행복한 마음을 느껴보고 싶네요^^

[행복12달]

낙찰 축하드립니다^^

[부자가돼도돼]

낙찰 축하합니다 자세한 후기 감사합니다