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독자분들이 개략 사업성검토에 관해 약간의 오해가 있는 것 같아 그 방식을
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소개하고자 합니다.
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1. 개략 사업성을 검토하는 방법은 다음과 같습니다.
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사업이익은 총수입에서 총지출을 뺀 금액(세전)이며, 세후 이익이
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순이익이 되겠지요?
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2. 많은 사업지들이 있을 경우 그 모든 사업지에 대한 사업성을 세부적으로
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검토할 수 없을 때에는 개략적인 사업성을 보고 판단을 하는 수 밖에
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없습니다. 이 때 활용할 수 있는 방식입니다.
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3. 제가 가진 데이타는 약 30여개 현장에 대한 것이고 지금은 약 300여개 정도를
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확보하기 위해 자료를 모으고 있습니다. 위 30여개 현장의 공사비, 공사비외 비용,
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토지대 및 용적율, 분양가를 개략 사업성 검토를 위한 Factor로 놓고
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검토방식을 만들어 본 것입니다.
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4. 정확한 것은 아니며, 데이타에 의한 약식이기 때문에 정확한 것은
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사업성 검토를 세밀히 해 보아야 할 것입니다. 이 점 오해 없으시기 바랍니다.
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5. 공사비 : 공사비는 1군 상위업체의 경우 아파트는 270~300만원/평 정도, 주상복합은
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380~450만원/평 정도, 오피스텔이나 상가는 320~350만원/평 정도 선으로 추정됩니다.
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공사비 외 비용 : 제 책에서는 공사비의 65%를 잡았는데 지금은 중도금 무이자 비율의
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축소로 인해 약 50% 정도가 됩니다.
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평당 토지대 : 매매계약상의 평당 토지대를 용적율로 나누면 됩니다.
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최소 분양가 : 공사비 + 공사비외 비용 + 평당 토지대 이상이어야 합니다.
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6. 예를 하나 들어 보겠습니다.
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공사비 270만원, 토지대 500만원, 용적율 200%라고 가정을 하죠. 분양가는
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얼마 이상이어야 사업이 될까요?
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최소 분양가 = 270 + 250 + 135 = 655만원입니다.
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7. 개략 사업성 검토가 필요하신 분은 참조하시기 바라며, 보다 많은 데이타를 모아
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통계치를 내보면 더욱 정확한 개략 사업성 검토가 가능하리라 생각됩니다.
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회원 여러분들의 성공을 기원드립니다.
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'주택사업의 시행과 사업성 검토'의 저자 박국규였습니다.
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첫댓글 주상복합이나 오피스텔의 경우 시공사 마진이 지나치게 높게 책정된 것인가요/ 아니면 PF를 전제로한 Lisk 비용을 포함한 것인가요?
시공사 마진은 표면상 15% 정도가 최대인데...여기에서 본사일반관리비 및 공통금리 등을 제하고 나면 7~8% 정도인 것으로 알고 있습니다. 물론 시공사마다 조금씩의 차이는 있겠지만. 전체 사업매출에 비하면 '지나치게' 높은 것은 아니라 생각되는군요.
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
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시행사에서 가장 중요한 수지분석의 핵심을 간단명료하게 할 수 있는 정말 좋은 내용이네요. 스크랩 해 갈게요~
원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.좋은 게시물이네요!
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원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.
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