무조건 아파트 살래" '빌라 3무(無)' 사태가 불러올 2년 뒤 서울 집값 폭등

[정오현 대조동 열린부동산]

“지금의 ‘빌라 3무(無)’ 사태 해결 못하면, 2026년 서울 아파트 가격은 폭등할 겁니다.”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 ‘빌라 사태를 하루 빨리 해결하지 않으면 아파트 가격이 2년 후 폭등할 수 밖에 없는 이유’라는 제목의 게시글에 네티즌 관심이 쏠리고 있다.

필명으로 ‘숲사랑책사랑’을 사용하는 글쓴이는 2026년 서울 아파트 입주 물량이 단 1360가구 뿐으로, 수요 대비 공급이 역대급으로 적은 시기가 될 것이란 통계를 제시했다.

그러면 주택 수요가 빌라 매매·전세로 이동해야 하는데, 현재 ‘빌라 3무 사태’ 때문에 이런 수요 이동이 불가능해졌다고 지적했다. 빌라 3무 상태란 집주인과 세입자, 건설사 모두 빌라를 원하지 않게 된 지금의 현상을 설명하는 신조어다.

글쓴이는 “빌라는 오피스텔과 달리 아파트처럼 주택수에 산정된다”며 “그런데 문재인 정부 때 임대사업자 자동 말소를 시켜놓는 바람에 월세 수익용으로 빌라를 보유하던 다주택자가 매도하려고 한다”고 했다. 이어 그는 “그런데 무주택자 입장에선 빌라를 매수하면 청약 제도에서 (무주택자 자격을 상실하기 때문에) 손해를 보니 빌라를 안산다”며 “여기에 빌라 시공사들 대부분이 이름 없는 초소형 건설사인데, 자금 압박과 PF상황 문제로 짓고 있는 빌라마저 경매로 넘어가는 상황이라 그 어떤 건설사도 빌라를 지으려고 하지를 않는다”고 했다.

글쓴이는 “지금의 빌라 사태를 재빨리 수습하지 않으면, 아파트 공급이 적어지는 2026년에는 아파트 전세금이 폭등해서 결국 아파트 매매가도 폭등할 수 밖에 없을 것”이다.

일단 저는 빌라가 없습니다. 그리고 저는 폭등이가 아닙니다. 그리고 글을 쓰는 이유는 제가 아는 지식으로 선한 영향력을 끼칠 겸, 제 생각을 글로 정리하는게 취미라서 취미 활동을 하는거구요.

일단 무서운 사실을 하나 알려드릴게요. 서울의 입주 물량입니다. 2025년은 둔촌재개발 아파트 입주가 있어 

입주물량이 많은것으로 나타나자만 2026년 입주는 아파트 착공에서 입주까지 통상적으로 2년 6개월~3년이 소요되므로, 2023년 1월~2024년 상반기에는 분양이 되었어야 합니다. 그래서 2026년의 입주물량은 거의 없다고 보는게 확정적입니다.

2026년 입주 예정아파트는 서울에서는 1360세대 밖에 안됩니다. 당장 다음 달인 5월에 공고를 내고, 분양에 들어가도 최근 아파트 평균 공사기간이 29개월(2년 5개월), 재개발은 평균 33개월이 소요된다는 걸 감안하면 최소 2026년 10월~ 2027년 상반기나 입주가 가능하죠.

그럼 2026년에는 수요대비 공급이 역대급으로 적어지잖아요. 그럼 주택 수요가 보통은 빌라 매매나 빌라 전세로 빠지게 되어야 하는데요(교통 정체가 심해 고속도로(아파트)가 막히면, 간선도로(빌라·오피)라도 뚫려야 하는 이치). 뉴스를 보니 빌라의 3무사태, 즉 사지도, 살지도, 짓지도 않는다고 합니다.

내용을 살펴 보니 빌라는 오피와 달리 아파트처럼 주택수로 취급을 받고, 문재인 때 임대사업자 자동 말소를 시켜놔서, 빌라를 본인 거주 아파트를 함께 월세 수익용으로 보유한 다주택자의 경우, 종부세 폭탄을 맞기 때문에 팔려고만 하지 사지를 않으려고 하구요. ​게다가 무주택자의 경우는 오피와 달리 빌라는 청약에서 손해를 보니 당연히 매수를 안하려고 하겠죠.​ 정부에서 사태의 심각성 때문에, 빌라를 주택으로 간주하는 현재의 주택법과 시행령을 바꾸려고 한다고 했는데, 이번에 민주당이 국회의 과반을 넘겼기 때문에 어떻게 될지 모릅니다.

게다가 빌라 전세는 보증보험 가입이 까다롭고, 설령 전세보증보험에 가입이 되어도 공시가의 126프로만 인정을 하므로, 공시가가 내려가는 바람에 전세보증보험 인정액이 빌라 전세 시세보다 훨씬 더 작아지니 더더욱 위험하게 되었습니다. 지금의 빌라 월세 폭등현상은 아무도 전세로 살려고 하지는 않으니 집주인도 전세를 월세로 받으려면 남은 금액을 대출을 받아야 하는데, 1금융권에서는 빌라는 대출을 안해주니 결국 2금융권에서 받아야 하고, 2금융권은 대출 금리 높으니 월세가 폭등할 수 밖에 없는거죠.

게다가 빌라 시공사의 경우 대부분 이름없는 듣보잡 초소형 건설사인데, 이미 많은 업체들이 작년에 분양이 안되어 부도가 나버렸고, 지금도 많은 시공사들이 자금 압박과 PF상환 문제로 짓고있던 빌라들이 경매에 넘어가는 과정에 있어서, 지금은 그 어떤 건설사도 빌라를 지으려 하지를 않는다고 합니다.

그러니깐 빌라 3무사태. 아무도 빌라를 사려고도 않고(1무), 아무도 빌라에 전세로 들어가려고 하지도 않고(2무), 어떤 건설사도 이제는 빌라를 지으려고 하지를 않는다고(3무)​​ 합니다. 이대로 두면 부동산의 두 축인 '빌라'가 무너지게 되어서, 임대인-임차인 모두가 고통을 받게됩니다. 관련 법규정과 시행령을 하루라도 빨리 개정해야 하는데, 과연 이문제가 앞으로 어떻게 전개될지 모르겠네요.

지금의 빌라 사태를 재빨리 수습하지 않으면, 아파트 공급이 적어지는 2026년에는 아파트 전세가가 폭등해서 결국 아파트 매매가도 폭등할 수 밖에 없는 이유죠. 이 글도 어떻게 보면 무주택자들에게 논란의 여지를 주는 것 같은데 만약 제 생각이 틀리거나, 위의 내용이 사실과 다르다면 지적 부탁드립니다.