구 분 | 양도소득세율 | |
① 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리로서 등기되고 보유기간 2년 이상인 자산 기타 자산(보유기간관계없음) | 과세표준 | 세율 |
3천만원이하 | 20% | |
3천만원초과 6천만원이하 | 600만원+3천만원초과액의30% | |
6천만원초과 | 1500만원+6천만원초과액의 40% | |
② ·2년 미만인 경우 ·미등기 양도자산 ·비상장주식 ·상장주주 대량거래주식 |
양도소득 과세표준의 40% 양도소득 과세표준의 65% 양도소득 과세표준의 10% 중소기업주식 20%(일반법인) |
구 분 | 신축주택 취득자(조특법) | 한시적 비과세 요건완화(소세법) |
대상주택 | 신축 및 최초 분양주택(고급주택 제외) | 모든주택(고급주택 제외) |
매입시기 | 98.5.22∼99.6.30 | 99.1.1~12.31 |
매입기준시점 | 계약쳬결일 | 계약체결일 |
면세기준일 | 잔금청산일부터 5년이내 양도 | 잔금청산일부터 1년이상 보유후 양도 |
면세비율 | ·5년이내 양도 : 100%감면 ·5년이후 양도 :5년간 상승분 제외 하고 그후 양도차익에 대해 20%∼ 40% 과세 |
·1년이상 보유후 양도 : 1005감면 ·1년미만 보유후 양도 : 40%비과세 |
수혜대상 | 보유주택수에 관계없이 모든 사람 ※신축(자기가 건설한 주택 및 조합주택, 재개발주택 포함) |
ⅰ)무주택자 ⅱ)1세대1주택자(단,1세대 1주택자는 새주택 잔금청산일부터 2년내에 종 전주택을 양도해야 됨) |
구 분 | 정기임대주택(조특법) | 미분양주택(조특법) |
감면요건 | ⊙ 신축주택 매입임대(95.1.1이후 취득분)및 건설임대주택 →국민주택 5호 이상을 5년이상 임대후 양도 | ⊙ 95.11.1∼97.12.31 및 98.3.1∼ 98.12.31의 기간중에 미분양 국민주택 취득하여 5년이상 보유 임대후 양도한 경우 |
감면율 | ⊙ 100%감면※단,기존주택 매입임대 (1986.1.1 ∼ 2000.12.31 기간중 신축분 ┎·5년이상 → 50%감면 ┖·10년이상 →100%감면 ※1세대 1주택 판정시 제외 |
⊙ 다음중 선택적용 ┎ ·양도세 세율 → 20% ┖ ·중소세 세율 → 10%∼40% ※1세대 1주택 판정시 제외 |
마.신고,납부
부동산거래자의 양도소득세 예정신고 납부기한은 양도일이 속하는 달의 다음 다음달 말일 까지로 10%의 세액공제 혜택을 주되 예정신고를 하지 않은 사람은 다음해 5월 종합소득세 신고때까지 확정신고 · 납부하여야 한다.
바. 사전 양도신고제도
부동산을 매매·수용·교환·현금출자·경매·공매시 당해 거래내용을 세무서에 사전 신고 하려면 부동산양도신고서를 발부받아 등기시 첨부하여야 하며 이 경우 당해 세금을 양도일 이 속하는 달의 다음다음달 말일까지 납부시 15%의 세액 공제를 받는다.
사. 양도 소득세를 알기 위한 일반적인 절차와 소요비용
첫째 : 부동산 소재지 관할구청 등에 가서 양도세 계산에 필요한 서류를 신청 발급받아야 한다.
◎관할구청 - 토지(임야)대장 : 400원(1통)
건축물관리대장 : 400원(1통)
개별공시지가확인원 : 400원(1통)
◎관할 등기소 - 등기부등본 : 1,200원(1통)
◎관할 세무서 - 국세청 고시가(기준시가)
(실제거래가로 계산하고자 하는 경우는 취득 및 양도시 계약서 및 매도자·매수자 의 인감증명이 있어야 함)
둘째 : 발급받은 서류를 가지고 세무사나 공인회계사 사무실에 가서 수수료를 내고 양도세 계산을 의뢰합니다.
(수수료 : 10∼20만원/1건당)
·관할 세무서 재산세과에 가면 양도세 계산을 무료로 계산해 주나 이 경우에도 계산에 필요한 서류를 가져가야 하고, 부동산을 반드시 양도 하는 것이 전제조건이므로 미리 예상해서 양도세를 알려고 하는 경우는 계산서비스를 받을 수 없음.
한국세무사 협의회 수수료 조견표 |
◎ 양도가액 5천만원 미만 : 10만원 ◎ 양도가액 5천만원 이상 1억원 미만 : 10만원+(5천만원 초과금액 × 0.34%) ◎ 양도가액 1억원 이상 2억원 미만 : 27만원+(1억원 초과금액 × 0.28%) ◎ 양도가액 2억원 이상 5억원 미만 : 55만원+(2억원 초과금액 × 0.27%) |
아. 양도 소득세를 계산하는 2가지 방법
(1) 원칙 : 기준시가
기준시가에 의한 계산은 보유기간이 1년 이상인 토지·건물에 대하여는 원칙적인 계산으로 실지 매매계약서상의 거래금액과는 상관없이 세법에서 규정한 공식으로 양도가액, 취득가 액, 필요경비 등을 산출하여 세금을 결정함.(세법에 규정된 기준시가 공식이 아주 복잡하고 해마다 규정이 틀림) 기준시가로 세금을 계산하기 위하여는 부동산별로 필요한 서류가 있어 야 함.
▶ 토 지 : 토지등기부등본, 개별공시지가확인원(공시지가, 양도일, 취득일확인) 토지대장 (토지면적, 토지등급확인)
▶ 아파트 : 등기부등본, 개별공시지가확인원(공시지가 양도일, 취득일), 건축물관리대장 (면적, 구조), 토지대장(토지면적, 토지등급), 국세청기준시가
▶ 건 물 : 건물등기부등본, 개별공시지가확인원(공시지가 양도일, 취득일), 건축물관리대 장(면적, 구조)
(2) 예외 : 실지거래가
취득가액과 양도가액을 실지거래가(실지 매매계약서상의 금액)로 계산하는 것으로 납세자 는 기준시가에 의한 신고와 실지거래가에 의한 신고중 유리한 것으로 할 수 있다. 다음 경 우에 적용하며 세무공무원의 확인 조사에 의하여 세금이 결정됨.
양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 단기 매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우
① 부동산상의 권리
② 취득 후 1년 이내의 부동산
조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법 으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항의 미등기 자산을 양도하는 경우
▣ 증 여 세
증여에 의해 취득하는 재산을 과세대상으로하여 부과하는 조세이다.
가. 납세의무자 : 수증자(증여자도 연대납세의무 있음)
나. 증여재산 : 타인으로 부터 무상으로 증여받은 본래의 증여재산과 세법상 증여의제로 규정하는 것.
다. 증여재산의 평가 : 시가가 원칙이며 시가가 불분명시 기준시가 등으로 평가한다.
라. 증여세 계산시 증여재산 공제액
증여재산가액에서 다음의 가액을 공제한다.
직계존비속 3,000만원(미성년자 1,500만원) }
배 우 자 5 억원
기타친족 500만원
타 인 없 음
마. 합산과세기간 : 10년 (99. 1. 1 이후)
5년 (98. 12. 31 이전)
바. 세 율
과세표준 | 세 율 |
1억원 이하 | 과세표준의 100분의 10 |
1억원 초과 5억원 이하 | · 1천만원 + 1억원을 초과하는 금액의 100분의 20 |
5억원 초과 10억원 이하 | · 9천만원 + 5억원을 초과하는 금액의 100분의 30 |
10억원 초과 50억원 이하 | · 2억4천만원 + 10억원을 초과하는 금액의 100분의 40 |
50억원 초과 | · 18억4천만원 + 50억원을 초과하는 금액의 100분의 45 |
사. 증여의제규정
- 특수관계인 간의 매매 중 부당 고가나 저가 매매인 경우
(시가의 ±30%)
- 부부간 또는 직계존비속간 매매인 경우등
아. 신고·납부
증여일로부터 3개월내 신고·납부하여야 하며 이경우 10% 세액공제 됨. 이를 위반하면
10%세액공제가 배제되고 최고 30%의 가산세 부과됨.
2) 부동산 취득시
▣ 취 득 세
가. 과세물건(법 제105조)
부동산(토지, 건축물, 선박, 광업권 및 어업권), 차량, 중기, 입목, 항공기의 획득
나. 과세표준(법 제111조)
1)보통세율 : 2%
2)중과세의 세율
별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 법인의 비업무용토지, 고급선박 : 10%
·고급주택 1. 연면적 331㎡ 초과로서 시가 2,500만원 초과하는 건축물 또는 주거용 건물
2. 대지연면적 662㎡ 초과로서 시가 2,500만원 초과하는 주거용 건물
3. 엘레베이타, 에스칼레이타 또는 67㎡이상의 풀장 중 1개 있는 주거용 건물
4. 연면적 245㎡ 초과하는 공동주택
·비업무용 토지
취득일로부터 1년이상 이유없이 그 고유목적에 직접 사용하지 아니하는 토지
대도시의 공장의 신축 증축시:6%(외국인 투자촉진법에 의한 외국인 투자매입인 경우
제외)
1가구 2차량 취득 : 4% (99년 폐지)
다. 신고 납부
취득일로부터 30일내 자진신고· 납부(30일 내에 납부하지 않으면 20%의 가산세가 부가
됨.
취득일로부터 2년 이내에 취득세를 납부하지 않고 매각하는 경우 산출세액의 80%가산)
라. 취득의 시기
① 취득의 경우 계약서상의 잔금지급일, 단 잔금지급일 이전에 사실상 지급한 경우에는 사
실상 지급일,
② 무상 취득일의 경우는 그 계약일,
③ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용검사필증 교부일(사용검사필증 교부
일 이전에 사실상 소유하거나 가사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는
가사용일)을 취득일로 본다.
④ 연부취득의 경우 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.
마. 서민주택의 감면
① 건축주가 공동주택과 임대주택, 조합주택을 건축한 경우
② 전용면적 40㎡(12평) 이하의 공동주택 및 임대주택을 최초로 분양받아 소유권이전등기
시는 취득세를 전액 면제받으며 전용면적 40㎡(12평) 초과 60㎡(18평)이하는 50%
감면된다.
바. 면세점
취득가액이 50만원 이하인 경우 취득세를 부과하지 않는다.
▣ 등 록 세
가. 과세물건(법 제124조)
재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 등록하는 것
나. 과세표준(법 제130조)
① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액중 높은 가액
② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기 등은 건수(건당 3천원)
다. 세율
소유권 이전등기 : 3% (상속의 경우 1%)
상속, 보전등기 : 0.8%
제한물권 설정등기 : 0.2%
라. 교육세 : 등록세의 20%
마. 등록세 납부방법
등록세를 낼 때에는 반드시 시·군· 구청등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받
아 은행에 납부한 후 등기등록을 신청해야 한다.
바. 가산세와 과태료
산출세액보다 세액을 적게 낸 경우에는 그 부족액의 20%를 가산세로 내야하며 등기신청
은잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일이내에 하여야 되나 지연되면 기간에
따라 과태료가 부과된다
취득방법 | 지방세 | 등록세에 따른 교육세 | 취득세에 따른 농어촌 특별세 | |
등록세 | 취득세 | |||
매매 | 취득가액의 3% | 취득가액의 2% | 등록세액의 20% | 취득세액의 10% |
신축 | 0.8% | 2% | 20% | 10% |
상속 | 0.8% | 2% | 20% | - |
증여 | 1.5% | 2% | 20% | 10% |
교환 | 3% | 2% | 20% | 10% |
▣ 인지세
·계약서 등 증서의 작성시에는 인지세 납부의무가 있다.
·주택의 취득과 관련하여 증서를 작성하는 경우 인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인.
기재금액 | 세액 | 기재금액 | 세액 |
5백만원 ~ 1천만원 이하 | 1만원 | 5천만원∼ 1억원이하 | 7만원 |
1천만원 ~ 2천만원 이하 | 2만원 | 1억원∼ 5억원이하 | 15만원 |
2천만원 ~ 3천만원 이하 | 3만원 | 5억원∼ 10억원이하 | 25만원 |
3천만원 ~ 5천만원 이하 | 4만원 | 10억원초과 | 35만원 |
▣ 제1종 국민주택채권 매입기준
국민주택채권의 최저 매입금액은 1만원으로 한다. 다만, 1만원의 미만의 단수가 있을 경우 에 그 단수가 5천원 이상 1만원미만일 때에는 이를 1만원으로, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다. 등기하고자 하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지분율에 따라 산정한 과세시가표준액을,공동주택의 경우에는 세대당 과세시가표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다.
▣ 소유권의 보존 또는 이전시
가) 주거전용건축물 (주택건물)
건축물의 과세표준액 | 제1종 국민주택채권 매입기준 | |
서울특별시 및 광역시 | 기타지역 | |
500만원 이상 2,000만원 미만 | 1000분의 20 | 1000분의 20 |
2,000만원 이상 3,000만원 미만 | 1000분의 35 | 1000분의 30 |
3,000만원 이상 4,000만원 미만 | 1000분의 40 | 1000분의 35 |
4,000만원 이상 5,000만원 미만 | 1000분의 50 | 1000분의 45 |
5,000만원 이상 1억원 미만 | 1000분의 60 | 1000분의 55 |
1억원 이상 | 1000분의 70 | 1000분의 65 |
나) 주거전용건축물 이외의 부동산 (토지)
건축물의 과세표준액 | 제1종 국민주택채권 매입기준 | |
서울특별시 및 광역시 | 기타지역 | |
500만원 이상 5,000만원 미만 | 1000분의 25 | 1000분의 20 |
5,000만원 이상 1억원 미만 | 1000분의 40 | 1000분의 35 |
1억원 이상 | 1000분의 50 | 1000분의 45 |
구분 | 취득재산 | 채무상환 | 총액한도 | |
주택 | 기타재산 | |||
1. 세대주인 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이사인 자 |
2억원 3억원 |
5천만원 1억원 |
5천만원 | 2억5천만원 5억원 |
2. 세대주가 아닌 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이상인 자 |
1억원 2억원 |
5천만원 1억원 |
5천만원 | 1억5천만원 3억원 |
3. 30세 미만인 자 | 5천만원 | 3천만원 | 3천만원 | 8천만원 |