오늘은 상가를 보유하고 있을 때 내는 세금에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다.
상가에 투자하는 사람들 중에는 상가를 살 때 내는 취득세와 상가를 팔 때 내는 양도소득세만 생각하는 경우가 있습니다.
그러나, 집을 가지고 있을 때처럼 상가를 가지고 있는 동안에 내야 하는 세금이 있는데, 바로 재산세와 종합부동산세 그리고 부가가치세입니다.
집은 부가가치세를 내지 않지만, 상가는 사업을 목적으로 하는 건물이기 때문에 부가가치세를 내어야 합니다.
사실 이 내용은 세금에 관련된 것이다 보니 복잡하고 어려울 수도 있습니다.
그러나 내가 내는 세금이 어떠한 계산을 거쳐 부과되는지 정도는 알고 있어야만 세무사와 상담을 하더라도 무엇을 물어보고, 무엇을 확인해야 하는지 알 수 있지 않겠습니까?
그럼 이 세금들에 대하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.
재산세
상가 재산세는 상가 건물과 그 건물이 서 있는 토지에 가가 부과가 됩니다.
상가 건물에 대한 재산세는 7월 16일~7월 31일까지 건물이 서 있는 토지에 대한 재산세는 9월 16일~9월 30일까지 가까운 은행에 내거나 인터넷으로 위택스 (www.wetax.go.kr) 홈페이지에 접속해서 내시면 됩니다.
상가 재산세는 "과세표준 × 세율"로 구하는데, 재산세의 대상이 일반 건축물인 상가와 상가에 포함된 토지로 나뉘다 보니 건물분과 토지분 재산세의 과세표준을 구하는 식이 각기 다릅니다.
공정시장가액 비율은 둘 다 70%이고 건물에 대한 세율은 0.25%, 토지에 대한 세율은 0.2~0.4%입니다.
상가 재산세 산출 공식
건물분 재산세={시가 표준액×공정시장가액(70%)}×0.25%
토지분 재산세={공시지가×공정시장가액 비율(70%)}×0.2~0.4%
토지분 재산세의 세율은 과세표준에 따라 달라집니다.
다음 표를 참고하시기 바랍니다.
토지 과세표준에 따른 세율(사무실, 상가 등 일반 영업용 건축물의 부속토지)
상가 건물 시가표준액 2억원, 토지 공시지가 2억원
-건물분 재산세:(2억원×70%)×0.25%=35만원
-토지분 새 산세:(2억 원×70%)×0.2%(과세표준 2억 원 이하)=28만 원
종합부동산세
종합부동산세는 상가 건물이 깔고 앉은 토지에 공시지가 80억 원이 넘을 때만 해당하는 세금입니다.
그럼으로 소액으로 투자하는 대부분의 상가에 해당하는 사항이 아닙니다.
더욱이 실제로 거래되는 상가 가격이 아니라 나라에서 세금을 매기기 위해 실제 가격보다 30~40% 싸게 책정하는 공시가격, 그것도 토지 가격(공시지가)만 80억 원을 넘어야 하므로 일반적인 투자의 경우에는 해당사항이 없습니다.
그래서 여기서는 설명을 생략하겠습니다.
부가가치세(임대료 부분)
부가가치세는 수입과 관련해서 내는 세금입니다.
상가는 사업용 건물이라서 주택과 달리 부가가치세를 내어야 합니다.
부가가치세는 매달 받는 월세에 대해서만이 아니라 보증금에 대해서도 내야 합니다.
보증금을 은행에 예금한다고 가정하면 이자가 발생해 수입이 생기기 때문입니다.
그래서 보증금에도 은행 이자율을 적용해 부가가치세를 산출합니다.
부가가치세는 1년에 2번 내는데, 1기에는 7월 1일~25일까지 상반기 6개월치 수입의 10%를 2기에는 다음 해 1월 1일~1월 25일까지 하반기 6개월치 수입의 10%를 관할 세무서에 방문해서 내면 됩니다.(연도별로 2~3일씩 변동이 있을 수 있습니다)
또는 국세청 홈택스(www.home tax.go.kr)에 접속해서 납부할 수도 있습니다.
부가가치세 계산법
월세에 대한 부가가치세=월세×6개월×10%
보증금에 대한 부가가치세=(보증금×0자율)×
182일/365일×10%
※2018년 1기 부가가치세 산출 시 임대보증금에 적용된 이자율은 1.8%입니다.
보증금 2,000만 원 / 월세 150만 원
→월세에 대한 부가가치세=150만 원×6×10%=90만 원
→보증금에 대한 부가가치세=(2,000만 원×1.8%)×182일 / 365일 ×10%=1만 7,950원
2018년 1기(2018년 7월 1일~7월 25일 신고) 부가가치세에 적용된 임대보증금에 대한 이자율은 1.8%입니다.
이 이자율은 매년 국세청장이 고시합니다.
2018년 1기 부가가치세 이자율을 적용한 위 예시의 경우, 부가가치세를 총 91만 7,950원(90만 원+1반 7,950원) 내야 합니다.
1기와 2기의 부가가치세에 적용된 임대보증금 이자율이 같다면 같은 금액을 내면 되고, 만약 변동이 있다면 변동된 이자율로 내면 됩니다.
오피스텔 사업자도 세금감면 혜택을 받을 수 있어요!
오피스텔은 그간 주거용으로 쓰고 하더라도 주택이 아닌 업무시설로 분류되어 세제혜택을 받을 수 없었지만, 2011년부터 주거용 오피스텔도 임대 사업 대상 주택으로 허용되었습니다.
오피스텔을 가진 사람도 주택임대 사업자로 등록하면 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제 등의 혜택을 받을 수 있습니다.
오늘은 상가를 보유하고 있을 때 내는 세금에 대하여 알아보았습니다.
다음번에는 "세 확실하게 받는 꼼꼼한 주인 되기"에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
감사합니다.
출처:부동산상식사전