군자신도시(배곧신도시)와 정왕동의 향후 관계 및 집값 그리고 이점.......
언제나 제목만 거창게 쓰게되서 부끄럽긴 합니다만...
군자신도시 (배곧신도시)
의 최종 도시개발 게획안이 확정되어 발표되었습니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1923C13D4EB7F27407)
다들 알고 계시는 안입니다만;;;;
시흥시의 최대 호재이자 주민분들의 최대 관심사 더 나아가 인근 안산, 인천, 부천등지에서도
상당히 관심있게 지켜보고 있는 호재입니다.
아시다시피 군자신도시는 많은 기사에서 단독주택(251가구), 공동주택(1만5,564가구), 주상복합(2,394가구) 등 모두 1만9,618가구가 건설돼 5만여 명이 입주할 예정이고, 교육의료복합용지에는 의료시설이 접목된 서울대 시흥국제캠퍼스가 조성된다고 합니다.
이렇게 큰 지역발전시너지를 앞으로 정왕동이 어떻게 잘 해서 군자신도시의 이점을
얻으면서 동반성장할수 있을지가 중요하다고 보는데요
1, 지금 가장 초미의 관심사는 과연 군자신도시의 주거개발이 분양개시이후부터 입주할떄까지
기존 정왕동지역의 아파트 시세에 어떤 영향을 미치고 그에 따른 파장이 어떻게 될지가 궁금할것 같습니다.
정왕동은 95년부터 최초 입주하여 약 10년동안 신규아파트물량이 전무한상태였기떄문에 한정된 주거지에
시화공단(스마트허브)의 배후 주거지역으로 어느 지역이든 산업지역의 배후단지는 수요가 넘치는 공간이라
2000년 4호선 오이도 연장, 수인선 복선전철사업진행, 시흥시 서울대유치 확정등의 이유등으로 정왕동의 집값은 꾸준히 상승해왔습니다.
하지만 10년이 다 되어감에 따른 현재 지어진 아파트와의 편의시설 차이 등으로 직장에서 멀지않은곳에
새로운 아파트로의 이주마음을 가지신 분들이 꽤 늘어났습니다.
그 증거가 바로 죽율동 시흥 푸르지오 6차의 분양율입니다
물론 30평대의 중대형평수의 미분양이 있긴합니다만
그것은 시흥 푸르지오 분양시기가 군자신도시의 개발순풍소식과 겹친점도 있고
아파트구조(내부구조), 분양가, 상대적으로 정왕동에 외곽, 송전탑등을 이유에 따른점이 크다고 보여집니다.
악조건이라고 꼬투리잡는다는것을 빼도 상당히 성공한것은 정왕동의 신규아파트 수요목마름을 해결할
물같은 존재였기때문입니다.
우리가 관심있게 보는 군자신도시의 주거용지 분양이 2013년 초반쯤이라고 합니다.
1만 8천세대의 주거물량이 순차적으로 분양할듯 보이기떄문에 정왕동의 집값이 순간
뚝떨어질거라고 생각하지 않습니다. 다만, 작용하는 여러가지 변수가 있다고 보고 있습니다.
1. 신규개발지역과 기존 지역 아파트년수가 차이에 따른 영향?
정왕동은 중소형평수가 상대적으로 많이 강세이고 배후주거지역으로 수요가 많고,
군자신도시의 물량이 많아봐야 2만세대로
기존 스마트허브수요+시화MTV 2016년 완공에 따른 수요+서울대국제캠연계 의료클러스터수요
신규 2만세대 물량으로 감당할수 없습니다. 정왕동은 15만명이 거주하는 배후주거지역으로
태생부터 배드타운의 신도시(일산,분당,판교)같은 경우처럼워낙 투자목적이 아닌 실주거면이 강하여
가격소폭도 다르고, 송도나 청라등과 같이 대규모물량 투입에 따른같이 죽자식의 신규아파트 가격하락 같은 분위기에 따른 하락은 없을거라고 봅니다
2.정왕동 기존 주민들의 이탈여부 / 군자신도시의 책정분양가
1번과 이유가 비슷할수 있습니다. 맨 처음 언급한것 과 같이 신규물량이 없었던 정왕동거주자분들이
같은 지역내의 신규아파트에 대한 기대감으로 인한 이탈도 있긴합니다만, 인천,부천,안산등지에서 청약 및 분양을 받으려는 외부 유입인구도 생길것입니다.
그런데 이런 외부유입인구는 비단, 군자신도시의 아파트가 맘에 들어서 온다는게 진짜 목적이 아니라
서울대 국제캠과 서울대병원 등의 호재등을 보고 오는것이라 할수 있습니다.
그리고 그 지척에 있는 정왕동은 직접적인 수요대상의 주거지역일수밖에 없습니다.
낡은 아파트라서 회피한다고 볼수 있을수 있습니다만
정왕동에 있는 아파트들은 5층혹은 10층규모로 개인당 대지면적이 넓고
아파트구조가 상당히 조은편에 속해 주거면에서는 상당히 탁월하다 볼수 있습니다.
군자신도시의 분양가에 대해서 시흥시청관계자가 토지가격이 절반이라 900대의 분양가를 언급했는데요.
그렇습니다 토지가격이 저렴한것은 사실입니다만 공유수면 매립지라 하여
무조건 저렴하게 나온다는 보장은 없습니다.
바로 옆 송도국제도시가 이를 보여주는 증거입니다.
송도국제도시 역시 공유수면을 100%매립하여 건설된 도시입니다.
인천과 시흥과의 지가차이상승과 규모에 따른 지가차이를 가만하면 다르지 않겠느냐 하시겠지만
송도국제도시는 경제자유구역이라 하여 분양가상한제를 적용하지 않아
최초분양한 아파트는 분양가 1300~1400에서 프리미엄까지 붙었음에도
전부 분양완료될정도로 인기가 하늘을 찔럿습니다.
송도는 수변형상가(커넬워크), 센트럴파크, 외국 대학 캠퍼스, 연세대, 인천대 국제캠퍼스 이외에도 엄청난 호재를 떠앉고 있기에 고 분양가에도 강세를 보였던것입니다.
현재 분양이 저조한것은 너무나 많은 물량 한달차이로
1000세대이상의 아파트물량을 버틸만한 곳이 어디있을까요?
그럼 군자지구는 어떨까요? 규모만 작을뿐 군자신도시 역시 호재를 가지고 있습니다.
군자신도시의 개발계획을 언급하면 100~200M폭의 해수수변공원조성, 종합공연장을 포함한 대규모 중앙공원,
스트리트형 상가조성, 서울대 국제캠퍼스, 서울대 병원, 의료클러스터조성등
말로만 들어도 보이는 호재인게 보이는 게 널려있습니다.
맞은편 논현 에코의 대단지는 주거내의 특별한 매력을 보유(호수공원, 대단위 단지, 외고, 녹지공간비율최상) 1000 ~ 1100만원에 프리미엄가격까지 조성되었습니다.
에코의 토지가격도 470만원대로 측정된것으로 알고 있습니다.
군자지구의 용지가격이 400 ~ 500만원이라는건 비슷한 조건입니다. 분양가는 건축비를 포함하여 건설사에서 내놓는것이지
시청에서 제시하는것이 아닙니다. 물론 분양가의 폭이 너무 높다면 어느정도의 가이드라인을 맞출수는 있겠지만.
군자지구의 모든 블럭을 900만원대로 맞춘다는것은 그동안 군자지구에 대한 기대심리와 이곳 정왕동과 인근지역의 수요를 충당할정도로 많은 물량은 아니라고 봅니다.
떄문에 1000 ~ 1100만원이라고 생각합니다.
3. 군자신도시가 조성됨에 따른 시너지효과 이점쌓기
군자신도시가 개발되면 5만인구+서울대를 비롯한 유동인구의 증가가 발생되게 됩니다.
이에 맞춰서 최근 택지지구 및 신도시의 교통편의를 증대시키기 위한 일환책인 M버스의 개설을 군자신도시의 건설에 맞춰서 신규노선을 개설한다면
서울접근성을 높이면서 동시에 광역교통망을 또 하나 얻게 되는것입니다.
군자신도시의 5만의 인구로는 M버스를 개통하기 어렵습니다. M버스는 기본적으로는 원칙상 좌석전용의 기점과 종점 반경 7.5KM안 6개정류장만 정류하고
나머지는 무정차 및 고속도로 경유하는 급행형버스입니다..
떄문에 소규모인구로는 그 이용객이 출퇴근외에는 대단히 부족함으로 14만가량의 정왕동과 연계하여 기점노선 6개정류장을 계획하여
서울역 또는 강남역을 운행하는 M버스를 추진하는것입니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/blog/185C53394EBBC3C111)
이미 인천에는 M6405번과 M6410번이 운행중에 있고 수도권내의 분당,한강,운정,일산,청라등등 현재 신규개발지역에는 모두 M버스가 운행되고 있습니다.
두번째는 그동안 고급 상업시설의 부재를 전환할수 있는 기점이 될수 있습니다.
대형마트의 정도 상업구성으로는 폭넓은 도시소비구조를 이룰수 없습니다. 군자신도시가 들어옴에 따라 주거인구 및 유동인구가 더해진다는 사실은 확실합니다.
사실 1기 신도시인 일산, 산본, 중동, 평촌, 분당등의 신도시 기본적인 상가상업시설의 건물은 8~9층이상의 고층 상가인 반면에
정왕동은 5층이하의 소규모 상가가 주를 이루고 있습니다. 이는 소비인구가 매우 부족함을 반증하는 증거이고 유동인구더 적다는것을 알려주는 증거입니다.
향후 수인선개통으로 인천,수원을 잇는 유동인구의 이동이 됩니다. 서울대병원이 개원하면
기존 병원에 염증을 느낀 주위 이동인구의 방문이 늘어날것이고 이에 따라 소비인구가 발생될것입니다.
흔히 말하는 패밀리레스토랑, 커피전문점, 퓨전음식점등등의 이전에 정왕동에는 없는 다양한 형태의 소비시설이 들어올수 있습니다.
뿐만 아니라 군자신도시가 중대형평수로 건설된다면 소비씀씀이가 커질수있는 구조로 확대됨에 따라
당장 백화점이 들어올 정도의 인구규모는미달이지만.. 50만정도는 되야 백화점이 고려해본다고 합니다만
뉴코아나 아울렛등의 현재 대형마트의 수준의 상권에서 더 확대 될수 있다는것입니다.
거론한 이점은 2개정도이지만 이것은 약과에 불과합니다.
상권과 교통망은 첫째도 둘째도 인구가 좌우합니다.
인구가 많아야 조성되는것이 많은것이고 그에 따른 연계발전도 가속화됩니다.
정왕동은 군자신도시의 배후 주거역할로 군자신도시는 자급자족의 역할로 두가지의 시너지역할이 더해져야 극대화 될것입니다.
PS : 저번 글에 아름다운 내집 갖기 시흥방에서 정왕동 폄하의 댓글을 다는 나여(ttong79)
지금도 군자지구와 정왕동을 빗대서 구도심 투자하지말라고
정왕동은 떨어진다 여전히 비하논조를 달고 있습니다.
아름집에 활동하시는 회원분이시라면 따끔하게 한마디씩 달아주시면 감사하겠습니다.
http://cafe.naver.com/rainup/477216
첫댓글 몇일 전 95.9FM 라디오에서 아침에 나왔었는데요... 인천, 태백, 시흥 3개 도시 재정상태 파산직전이라는 보도가 신문이나 잡지를 넘어 라디오 및 방송에도 보도되고 있는 상황에서 글쎄요... 서울대가 올런지... 서울대병원?? 의문이구요... 신규주택에 대한 분양은 하겠지만 왠지 둘중에 하나일듯!!
분양가가 아~~~주 높거나 분양 시기가 아~~~주 늦어지던가...
그 보도 저도 기사를 본적이 있는데요 시흥시가 빚이 갑자기 많아진것은 군자신도시의 토지구입비용떄문에 채권발행으로 늘어난것인데 내년부터 군자신도시의 개발이 되어
토지분양이 순차적으로 완료됨에 따른 빚을 갚아나가고 빚이라기 보다는 개발비용을 전부회수하고도 이익이 더 많다고 합니다.
서울대에서 캠퍼스를 구성하는것은 무조건적인 사실이고 그 것에 대한 확증은 MOU를 채결했고, 그 어느지역보다 파격적인 조건(가장 금싸라기 땅을 제공하고, 여러 혜택)을 제시했으며
서울대 부총장이 군자신도시개발설명회에 참석했다는 것을 보면 서울대병원은 송도는 국제병원으로 홉킨스병원을 유치하려고 하는것같아보입니
아주 화가 많이 납니다.시흥시 공무원들은 도대체 일을 어떻게 하길래 이러한 좋은 호재와 이렇게 좋은 자산을 보유하면서 이런소리를 듣는지...게을러 터져서..시흥시민의 한사람으로 분노가 치밉니다.수도권에서 최고의 토지를 보유하고도 그것을 개발하지 못하고 정치권에 휘말려 이도저도 못하는 현실을 개탄합니다.
정왕동에 사는 시민까지도 그내용을 알지 못하고 서울대가 오는것이 확정되었는데도 불구하고 정왕동시민들은 온다 안온다 의견이 분분하고..다같이 힘을 합쳐 한방향으로 정진해도 경쟁이 힘든판국에 ..정치권은 니가 잘났냐..내가 잘났냐..싸움박질이나 해대고 있고..병신같은 자식들 같으니라고 이런것들이 시흥시를 대표하는 정치인이라니 정말로 개탄스럽습니다.
투표율은 언제나 전국꼴찌이며 .. 투표율이 10%도 안넘고 이러니 제대로된 정치인이 나오겠습니까! 이런식이니 정치인들은 시민들을 개똥으로 보고!! 지들 잘났다 하는식으로 시민들은 뒤로 제쳐놓고 싸움박질이나 합니다.
어떻게 우리 정왕동 시민들 마져도 군자매립지라는 수도권 최고의 요지를 갖고 있음에도 불구하고 그내용을 알지 못하고...서울대가 유치되어 착공한다는것이 언젠데...지금까지 착공도 못하고 맨날 싸움박질이나 하고 있으니 원래 계획대로 되었으면 끝날때가 되었을텐데..지금도 착공한다고 지랄들하고 있으니 시흥시 전체가 개털이라는 조금있으면 파산된다는 기사를 접하고 있으니 정왕동 시민으 한사람으로서 분노가 치밉니다.
제발 우리 시흥시 정치인들은 도시개발만큼은 당리당략에 빠지거나 정치적으로 이용하지 않았으면 합니다.한마음 한뜻으로 힘을모아 진정으로 시민들을 위해서 일을 해주셨으면 좋겠습니다.그리고 우리시민들역시 관심을 가져주셨으면 좋겠습니다.정말 쪽팔리게 10%도 안되는 투표율이 도대체 멉니까!!그리고 당선되었다고 만세 부르는 정치인들을 보니 너무 꼴갑떠는것 같아 한심해 보입니다.그투표율에 당선되었으면 반성해야지요~내가 소속되어있는 지역이 이것밖에 안되나..반성하고 앞으로는 최고의 도시로 만들어야겠다..라는 생각으로 일을좀 해주세요~
당선되기 전에는 지역을 최고로 만들겠다고 나를 믿어 주세요~~하더만 당선 되더니 다 어디를 가셨습니까!되든 말든 당선이 되었으니 끝났다 이겁니까!왜 이멋진곳을 지역에 사는 사람들 마져도 믿지 못하는곳으로 전락 시키셨는지.,..이런식이라면 다음 선거때는 분명히 보여줄것입니다.제가 아침부터 좀 과격했네요~ㅠㅠ일단 진정하고,,,휴~~
하지만...저는 정왕동의 미래를 한번도 부정하지 않았고 정왕동은 언제나 수도권의 최고가 될것이다..라고 믿고 살고 있습니다.너무나 홍보가 안되고 너무나 개발이 늦고..그것을 지켜보는 시민 한사람으로서 너무나 답답한 행정에 열이 받아서 폭팔하고 말았네요~정왕동시민들에게 오래전부터 정왕동은 최고가 될것이다..라고 큰소리치고 헀습니다.혼나기도 했지만..이제는 정말 무엇인가 될려나 봅니다.제가 큰소리친것이 이제서야 시작되는것 같아 그나마 다행이구요~거기에 이승연님이 힘을 보태주시니 얼마나 감사한지 모르겠습니다.정왕동은 조만간에 꼭 비상할것 입니다.
신도시 아파트분양가가 얼마가 될지가 관심꺼리일텐데요 너무낮게책정이된다면 기존아파트에미칠영향이크지않을까요 같은값이면 당연히 새집을 찾겠지요 신도시와구도시가 함께 성장하기를 기대해봅니다
우려할 수준으로 군자신도시의 분양가가 낮을거같지는 않습니다.. 정왕동 안티짓을 하면서 기회엿보는 아름집에 900만원을 외치는 공허한소리 혼자바램일뿐이죠
이런 자료들 조사하고 정리해서 올리고, 가만히 앉아서 보고만 있자니 죄송하면서 감사할 뿐입니다.^^;;
아닙니다 정왕동을 사랑하는 마음에서 조금 주제넘게 언급했습니다 비난으로 일관하는 아름집에 ttong79아이디사용자에 대해 시간나시면 아름집에서 한마디부탁드립니다
안그래도 이승연님 글 보고 아름집 카페회원으로 가입했습니다. 우리 정왕동에 대해 안티짓하는 이들에게 일침을 가하기 위해서요 ㅎㅎ
감사합니다 ttong79(나여)라는 아이디로 지속적으로 정왕동 을 깍아내리면서 군자지구분양가에 대해 언급하네요
이승연님 감사합니다..이렇게 정리해서 올려주시는걸 보면 정말 정왕동을 사랑하시는 분이라 생각이 듭니다...
염석원님의 말 에 동감 합니다... 자기가 사는 동네 발전을 기대하고 바라는 것은 당연한 일인데 그마음이 없다면 정왕동 살아도 정왕동 사람이 아니라고 봅니다...
우리들의 관심만이 정왕동발전을 이룰수있지 않을까 생각합니다. 지기님 이승연님 고맙습니다
네 그런관점에서 ㅜ비난으로 일관하는 아름집에 ttong79아이디사용자에 대해 시간나시면 아름집에서 한마디부탁드립니다
정왕동에 사는 사람들은 동네의 발전을 원하고 사랑하지만 일을 추진하는 사람들이 줏대 없이 이랬다 저랬다 하니
기운빠지고 화가 나는 것이지 모두 관심은 하나일 거라 생각합니다. ^&^
그런데 아닌 사람이 있습니다ㅜㅜ비난으로 일관하는 아름집에 ttong79아이디사용자에 대해 시간나시면 아름집에서 한마디부탁드립니다
내가 뽑았고 당신이 뽑아 놓은 그 잘난 정치인들 때문에 지역에 뭐 하나 제대로 되는게 없습니다.
a가 오르려고 하면 b가 뒤에서 잡아당기고 b가 오르려고 하면 이번엔 a가 뒤에서 잡아당기니 나즈막한 뒷동산에 깃대 한개도 꽂을 수 없는 형국같습니다.
우리지역 정치인들이 합심했다면 이 지역이 버~얼써 눈부시게 변했을텐데 지덜끼리 정쟁만 일삼고 있으니 요모양이지요.
그러면서도 지역주민을 위해 일하는 것처럼 말을 하지요. 주민들이 다 바보인줄 아는지....
어느 인사가 지역발전에 태클을 걸고 주민들에게 그럴듯한 말장난을 하는지 눈여겨 보았다가 다음 선거때 꼭 응징을 해야 합니다
이승연님 글을읽고나니 조금은 정리가 되는듯합니다 정왕동의 발전과 비상을 기대하며 제일 앞장서서 목소리 높이고 한마음되어 군자지구 서울대등 기반시설 유치에 큰 힘을 보탠 정왕동 주민들께 시흥시는 정말 많은 고민과 신중함을 잊지 말아야 할것입니다 동반성장과 더불어 살기좋고 살고싶은 동네로 타지에서 하나 둘씩 모여 드는곳이 되어야지 불안과 불신으로 되려 얼른 집팔고 이탈하려는 불상사는 분명 없어야 할것입니다 차별화된 명품도시답게 지방보다 더 못한 저평가된 정왕동 대비가 아니라 부족함이 없는만큼 송도대비 논현보다는 더 당연히 나아야 한다고 생각합니다 우리 정왕동이 더불어 성장하는 그날이 오길 바래봅니
항상 좋은글 보다가 이제서야 글을 올려봅니다..아직도 정왕동에 살면서 비판적으로 보는 시선의 사람들이 많타라는것을 알수가 있네요. 시화는 학군이 찌질이라는둥 외국인들이 많은동네라는둥 없는사람들이 사는동네라는둥 정말 씁쓸하네요 아름집에서 본 내용중에.....
네 아름집에서 나여라고 사용하는 아이디가 폄하를 하고있습니다 그런유언비어와 폄하에 회피로 일관하면 사실인것처럼 굳어지게됩니다 정왕동주민들이 칭친하고 적극적으로 아닌반론을 남길때 그런 작은 노력부터 생길때 편견이 없어집니다 아름집에서 활동하신다면 적극적으로 도와주시면감사하겠습니다