* 경험담 * 경매물건을 통한 평촌신도시의 상권 분석

[가을이면]

이번에는 평촌 신도시에 대한 상권분석이다.

평촌신도시는 경기도 안양시 동안구 평촌동, 관양동, 비산동, 호계동일대에 조성된 1기 신도시중 하나다.

상업지역의 비율이 17.2%나 된다. 홍소장님의 수업을 들은 사람은 누구든지 이 비율이 상당히 높다는 것을 안다.

그러면 이렇게 높은 상업지역의 비율이 높은데, 평촌의 상권은 어떻게 형성되어 있을까

평촌신도시의 상권을 분류해보면 3군데로 나뉘어 진다.

범계역상권, 평촌역상권, 그리고 학원가 상권이다

먼저 범계역을 보면,

먼저 범계역 상권의 학교정화구역 저촉여부.

일부 저촉되는 것으로 보이지만, 자세히보면 저촉되는 학교는 유치원뿐임. 그러면 당구장, 만화방, PC방, 게임제공업, 노래연습장, 비디오방, 영화관등의 업종은 유치원이 있다고는 하나, 단속대상이 아님. 즉, 유치원, 초,중,고,대학교별로 금지하는 업종은 다르다.

먼저 대로변의 점선 부분은 상업지역이기는 하나, 큰 건물들이 들어서 있으며, 1층은 대개 대형 은행들이 입점해 있어 상권으로 분류하기에는 무리가 있다.

그 다음 골목으로 들어서서 간판들을 보면 학원, 병원, 안경점, 그리고 식당들, 일부 DVD방, PC방, 노래방등이 하나씩 보이기는 하지만, 대부분은 근생위주의 업종들이 주류를 이루고 있다.

대개 이러한 상권들은 화려하지는 않되, 배후세대만 탄탄하면 꾸준한 영업을 기대할 수 있는 업종들이다

이 골목이 메인 상권 골목임을 입구에서부터 느낄 수 있다. 바로 스타벅스등 유명 프랜차이즈 업종들이 입구에서부터 지키고 있으며, 올리브영, 각 통신사들, 화장품, 옷가게들이 있어 먹고, 놀고, 입고의 3고 업종들이 주를 이루고 있으며, 붐비는 사람들과 그 연령대를 보면 확실히 로데오거리임을 알수 있다.

본 로데오의 밤거리는 낮보다 더 많은 사람들이 길거리를 꽉 채우고 있었으며, 활기가 넘치는 모습을 볼수 있다.

일반적으로 상권의 가장자리부분은 근생위주의 업종들이 주종을 이루기 마련이지만, 이 곳은 맞은편 뉴코아울렛과 2012년에 들어설 당시에는 경기도에서 최대규모였던 롯데백화점의 영향, 지하철 3개의 출입구가 몰려 있으며, 또한 특징적인 것은 이곳에서 강남, 사당, 잠실, 부천, 고양, 분당, 군포, 금천구 및 구로디지털단지, 수서역, 광명, 오산, 평택까지 수도권에서 안 가는 곳이 없을 정도로 많은 버스들의 정류장이 몰려 있어 그 만큼 유동인구가 많아 본 상권의 변두리가 아닌 오히려 상권의 중심부로 보여진다.

이 골목은 중심 중심거리에서 한블럭 뒤에 위치한 곳으로 차량통행이 가능하며,  차량이 이동이 빈번하고, 인도의 폭이 좁고, 인도에 부정기적으로 쓰레기들이 놓여져서 그리 편안하고 쾌적해 보이는 골목은 아니어서 메인 로데오에 비하면 상당히 선호도가 떨어지는 곳임.

아파트에 인접하고 있는 골목으로, 상가중 많은 부분이 병원 및 일부 학원과 은행들의 상가들이 주를 이루고 있어서 상권측면에서는 상당히 약한 모습을 보이고 있음

이 골목 또한 중심거리만큼의 많은 유동인구를 보이고 있다.

여기에 많은 사람이 몰리는 이유는 지도에 나타나지 않는 숨은 동선을 봐야 한다. 홍소장님의 지역분석반에서 일산 임장시에 수차례 언급되었던 숨은 동선이 같은 1기 신도시라서 그런지 여기서도 쉽게 찾아 볼 수 있다.

바로 이런 아파트 사이에 형성되어 있는 사람들의 동선이다.

우선 이 길은 차량이 접근할 수 없으며, 아이들이 안전하게 다닐 수 있는 길이다. 그래서 상당히 많은 유동인구를 볼수 있다.

그리고 상기 그림에서 X자 형태의 횡단보도가 있는 부분은 이곳 범계역 이동동선의 핵심이라고 볼수 있다.

이곳에서 로데오거리로 가는 사람, 지하철을 이용하는 사람, 쇼핑몰을 이용하는 사람들이 모두 이곳에서 만난다. 이 대각선 횡단보도는 동시에 많은 사람을 건널때 만드는 형태로서 이곳에 가장 적합한 형태로 생각된다.

위 사진의 지하도는 상기 그림에서 파란색 원에 위치하고 있으며, 대로변을 기준으로 위와 아래의 동선의 단절을 이어주는 역할을 하는 곳이다.

위의 그림에서 8번에 위치하고 있는 안양시 공시지가 1위의 NC백화점이 있던 곳을 철거하고, 지하7층 지상43층 2개동 622세대 오피스텔 건물인 범계역 모비우스빌딩이 2021년 7월 입주를 예정으로 한창 공사중이다. 오피스텔로는 범계역의 역세권에 로데오 상권이 인접하고 있어 최적의 장소로 보여지나, 지상1~2층 81개 점포의 상가 분양이 어떠한 영향을 미칠지는 불확실하다. 본 오피스텔의 상가81개점포는 분양을 시작하자마자 평균경쟁율 20대1로 마감되었다고 하니, 긍정적으로 보는 사람들이 대다수인 것으로 생각된다.

지금까지 검토한 내용을 종합해보면 다음의 그림과 같이 분류할 수 있다.

범계역 상권은 전체적으로 상당히 활발한 편에 속한다.

위의 표에서 보는 바와 같이 전국의 상권의 순위를 보면 2013년에는 31위, 2016년에는 28위를 기록할 정도로 꾸준히 양호한 상권으로 유지하고 있으며, 대부분 젊은층의 수요가 활발하고, 뉴코아 아울렛과 롯데백화점과 아울러 큰 상권을 형성하고 있다.

그러나 2021년부터 모비우스의 상가가 입주하게 되면 분위기가 어떻게 될지 확실치 않다. 추가 상가의 공급이 악재가 될지 아니면 주위의 다른 대형상가들과 함께 시너지를 낼지는 알수 없다. 일반적으로는 기존 상권에 추가적인 상가의 공급은 그리 긍정적으로 보이지는 않는다. 홍소장님의 말씀처럼  문화라는 코드를 입히지 않고서는..

그래서 평촌의 범계역 상권은 전체적으로 매우 활발한 편이나, 굳이 분류를 해보면, 뉴코아 아울렛과 롯데백화점을 포함한 로데오의 메인 거리는 A급지로 보여지고, 나머지는 골목따라 등급을 달리한다.

다음은 평촌의 평촌역상권이다.

본격적인 임장을 하기 전에 평촌신도시의 상권은 범계역과 평촌역 상권이 양분하는 것처럼 보이는 데, 그럼 두개 역의 승하차 인원을 먼저 살펴보면,

범계역의 승하차인원은 2015년을 기준으로 하루 약64,000여명이고,

평촌역은 약29,000여명으로 범계역의 절반도 안되는 수준이다. 이로서 평촌역은 범계역에 비하여 상권의 발달면에서는 상당히 저조할 수 밖에 없을 것이라 쉽게 추정할 수 있다.

평촌역주변 아파트 역시 범계역처럼 아파트 사이에 숨어 있는 동선들이 있다.

그래서 유동인구를 보면 도로변보다 오히려 이러한 숨은 동선을 이용한 사람들이 훨씬 더 많음을 알수 있다.

평촌역의 주동선은 위의 그림과 같이 아파트의 숨은 동선을 따라 나온 사람들이 바로 다른 곳을 거치지 않고 지하철역으로 간다. 왜그럴까?

이곳의 상권이 어떻게 형성되어 있는지를 보면,

먼저 위의 붉은색 부분을 살펴보면,

1층은 대부분 일반 음식점,

2층부터 나머지층은 모두 당구장, Bar, 안마, 노래방, 모텔등 한마디로 유흥의 끝판왕이라고 할수 있다.

여기 보이는 이들 간판들이 평촌역 상권의 단면을 그대로 보여주고 있다.

임장한 시기는 일요일, 범계역의 북적거리는 분위기와는 전혀 딴판으로 사람이 거의 보이지 않았다.

이런 유흥상권은 주로 평일 저녁에 수요가 몰린다는 것을 감안하면 주말에는 소비가 거의 없을 것이라는 것을 짐작할 수 있으나, 밤이 되어도 네온싸인은 반짝이는데 거리는 텅비어 있었다.

부동산중개소의 매물을 봐도 범계역과의 확실한 분위기 차이를 느낄수 있다.

범계역 주변 부동산에서는 이런 매물을 찾을 수가 없었다.

위의 구간은 유흥 업종은 전혀 없으며, 아파트 주민들을 위한 근생위주 업종들이 대부분을 차지 하고 있었다.

그나마 수요가 있는 곳은 아파트에서 지하철로 이동하는 길목에 파란색으로 되어 있는 구간의 상가들이었다.

평촌역상권을 정리하면,

붉은색 구간은 바를 주종으로 하는 유흥업종의 집합체로 구성되어 있으며,

파란색구간은 인근하는 아파트를 대상으로 하는 근생업종들로 구성되어 있고,

그 가운데가 배후세대의 주동선구간으로써 소비가 활성화되어 있어 보였다.

이로써, 평촌신도시의 상권은,

평촌신도시의 상업지역의 비율이 17.2%를 감안했을 때, 범계역 상권은 평촌 전체의 배후세대뿐만 아니라 외부 수요층까지 유입하고 있음을 짐작할 수 있으며, 젊은층을 대상으로 하는 소비층이 탄탄한 활발한 상권이라는 것이다.

반면 평촌역 상권은 전형적인 유흥상권으로써 소비층이 한정되어 있고, 제한적인 유동인구와 부동산의 매물의 정도 그리고 범계역과 비교해보았을때 활성화 정도는 많이 떨어져 보였다. 끝-

[SARAH]

와~~!! 감탄..우등졸업생 이시네요

[가을이면]

우등상 주나요?^^

[알찬마루]

가을이면님~ 여전히 열심히 하시고 공유도 해주시고 ... 너무 감사합니다^^ 수업끝나서 아쉬웠었는데요~ 가을이면님 분석글을 보니 자랑스럽기도하고 다시한번 공부해 볼 수 있어서 감사하네요! 앞으로도 구독하겠습니다~

[가을이면]

감사합니다. 알찬마루님.
수업이 끝나면 긴장도 풀리는 법입니다.
그리고 수업으로 끝나면 안되니, 계속 경매물건에 적용하는 방법을 고민해야 합니다.
화이팅입니다.^^

[미래예술]

가을이면님~~
엊그제부터 계속 읽고 싶었는데
가을이면님 글은 정독을 해야 되서 시간과 여유가 있어야 겠더라구요
그래서 오늘 마음의 각오를 하고 읽었네요~~
역시 가을이면님~~ 정말 자랑스럽네요
자주 못뵈니 그립기도 합니다~~ ㅋㅋㅋ
항상 든든하고 힘이 되어주시는 가을이면님~~~ 화이팅입니다
다음엔 책으로 만들어야 겠어요^^

[가을이면]

미래예술님, 감사합니다.
행크에서 열심히 하고 있으리라 믿습니다.^^
그리고 올해는 꼭 좋은 물건 받아서 좋은 수익내기를 간절히 바랍니다.
항상 응원합니다..
그리고 몇년후에는 책을 낼수 있도록 열심히 할 생각입니다.^^

[묻혀있는보물]

감사합니다. 잘 보았습니다.

[가을이면]

감사합니다. 묻혀있는 보물님

[레오집사]

정말 귀한 자료인데 아낌없이 나누어 주셨네요
평촌을 몇바퀴 돌아 본 느낌이네요~~
너무 너무 감사합니다

[가을이면]

그리 대단한 자료도 아닌데 고마워 하시니 제가 감사합니다.레오집사님

[은우행인]

분석글 너무너무 잘 봤습니다~ 역시나 가을이면님 상권 분석은 엄청나네요~

[가을이면]

이제 상초반 들으면 상가에 대해서 고민을 많이 해야 될때가 된것 같네요.
쉽지 않더라도 화이팅하시죠~

[SC굿맨]

귀한 분석글 감사합니다. ~ ^^

[가을이면]

좋게 봐 주셔서 오히려 감사합니다. SC굿맨님.

[♡젤라또♡]

상권분석의 표본인 것 같습니다. 정말 반성하게 됩니다.

[가을이면]

도움이 된다면 다행입니다.
감사합니다. 젤라또님.

[큰샘]

가을이면님
대단한 상권분석임장기입니다
전문가의 포스가 넘치는 자료 를 올리셨어요
꾸준히 상권임장을
하고 계셨군요
감사합니다

[가을이면]

큰샘님 이제는 임장을 같이 못하니 뵐 기회가 없는 것 같습니다.
임장을 계속 하고 계시는 거죠?
행크에서나마 좋은 소식 올려주시기를 기다리겠습니다.
감사합니다~~

[진스타일]

가을이면님. 상세한 상권분석 잘 봤습니다~
요 지역 잘 몰랐는데 덕분에 조금이라도 알 것 같습니다.
나중에 직접 가보게 되면 가을이면님 글이 떠오를듯요 ㅎㅎ 감사합니다^^

[가을이면]

감사합니다. 진스타일님.
너무 대략적인 설명이라 잘 이해는 안가겠지만 그래도 이런 지역이 있다는것만 알아도 좋을것 같습니다.

[소리비]

와~ 가을이면님 상권분석 짱이에요~

[가을이면]

감사합니다. 소리비님.
이제 상가도 공부를 시작하셨으니 상권분석에도 관심이 가겠네요.
다같이 모여 상가 공부하는 기회가 왔으면 좋겠습니다. ^^

[초코얼링]

대박~가을이면님!!
여기 제가 사는 곳이라 더 눈에 잘들어오네요
특히나 사진에 제이핏필라테스는 제가 지금 다니는 곳이랍니다 ㅋㅋ
가을이면님 상권분석 진짜 짱짱 멋져요!!
동네주민보다 더 잘 알고계시기 있기 없기?!

[가을이면]

아, 초코님이 여기 사시는구나..
좋은 곳에 사네요~
임장하면서 살기좋은 곳이라는 생각이 많이 들었는데..
다 맞는건 아니니 그냥 편하게 보기를^^

[실버라이닝]

가을이면님...
상권분석의 전문가로 거듭나시는군요 ^^
꼼꼼한 평촌상권 설명기 잘 읽었습니다. 감사합니다.

[바람아래바람]

감사합니다. 나름 공부한 부분과 비슷한 부분이 있어서 읽으면서 즐거웠어요 ㅎ

[레쯀리]

정보분석이 엄청나셔요 .. 초보는 반성하고갑니다.. 가을이면님 본받아야겠어요!!

[댄디박]

엄청난 상권분석입니다.
좋은 수익 기대합니다~~

[그린나래님]

오 평촌에 대해 정말 디테일한 분석 이네요 감사합니다 ^^

[선우건우아빠]

가을이면님.. 상권분석자료 감사드립니다. 좋은 상가로 좋은 수익 기대하겠습니다. 성투하세요

[시라스니]

성투를 기원합니다.

[해안소년]

평촌에 가보지 않아도 가을이면님의 글 읽고나니 어떤 곳인지 그려지는 것 같습니다...ㅎㅎ 대단한 분석 본받고 싶네요 소중한 글 감사드립니다~~

[송림마을]

평촌역, 평촌신도시 상권에 대한 분석 잘 읽었습니다.

[자유2020]

평촌에 몇년동안 살다 이사를 나왔는데도 이렇게 생생하고 자세하게 분석해 놓은 글을 보니 그동안 제가 그저 이방인으로 살았었구나 하는 생각이 듭니다. 범계역은 매연냄새와 교통체증이 심할 정도로 정말 상권이 활발한 곳이 맞습니다.