소액으로 빨리 재미볼수 있는 뉴타운

[진섭이]

소액으로 빨리 재미 볼 수 있는 뉴타운

현재(2005년 하반기) 경매시장에서 뉴타운과 그 인근 후보지에 대한 인기는 전반적으로 다른 물건들이 맥을 못추고 있는 실정과는 전혀 다르게 고공 낙찰이 계속되고 있다. 그러나 뉴타운 대상지역의 구역안의 물건은 이미 오를대로 올라 투자가치에 의문이 제기되고 있는데 반해 인근지역은 아직도 투자가치가 충분하다고 판단되어 이글을 써 본다.


서울뉴타운 현황
서울의 균형발전이라는 기치아래 강력하게 추진되고 있는‘서울 뉴타운(강북뉴타운이 아니라 서울 뉴타운이라는 개념에 유의)’과 그 인근의 소형부동산은 투자경험이나 종자돈이 많지 않은 투자자들에게는 최소한의 위험부담으로 높은 수익(율)을 맛볼 수 있는 투자대상이다.

뉴타운지정예정지역의 소형물건은 경기침체와 부동산시장의 전반적인 불황과는 상관없이 호황기를 지속하고 있다. 구체적인 방법으로 연립빌라나 다세대주택 등은 아파트에 비해 인기도 낮고 환금성이 떨어지는 편이지만, 서울시내 뉴타운지정지역이나 그 인근 지역 등에 도심 재개발∼재건축사업을 염두에 두고 지분 확보에 주력한다면 소액투자자라도 승산은 분명하다.

즉 대지지분을 확보하는 전략을 구사하자는 것이다. 특히 강북지역의 뉴타운에는 지금까지 예정과는 달리 중대형평형의 비율을 높이겠다는 방향으로 입장을 선회하였는데 이는 이들 지역의 투자가치를 더 높여주는 것이다. 본인 주변에 이런 투자전략을 구사해 상당한 재미를 본 분들이 상당수 계신다.

따라서 이들 뉴타운 지정지역이나 예정지역에 대지지분이 넓은 재개발 재건축이 예상되는 오래된 소규모 공동주택(연립, 빌라, 다세대등)을 낙찰 받아 임대를 놓다가 개발 등이 결정되면 시세차익을 기대할 수도 있고, 아파트 입주권을 받게 되면 더 높은 수익을 달성할 수 있다. 국제도시 서울의 위상을 생각해 보면 머지 않은 장래에 서울 구시가지의 낡은 동네들은 어떤 식으로든지 정비되지 않을수 없는 것은 너무나 분명하다.

뉴타운 물건의 투자전략
이들 지역의 물건은 일반매매도 무난하지만‘경매’로 사서 ‘매매’로 처분하는 전략이 아주 유망하다. 주택의 지분 쪼개기가 금지된 뉴타운 지역의 연립·빌라는 10.29 부동산안정화대책이 나오기 전만 해도 물건당 20∼30명씩의 투자자가 몰려 낙찰가율(낙찰가격/감정가격의 비율)은 120∼130 정도에 낙찰되는 경우도 흔했고, 재건축·재개발 가능성 있는 물건은 나오기가 무섭게 낙찰되고는 있지만, 현 정부의 주택을 중심으로 하는 8.31 부동산 안정화조치 이후에 경기침체와 맞물리면서 재개발·재건축 물건이 증가하고 있는데, 경매시장에서도 투자세력이 관망세로 돌아선 것이 뚜렷한 현재가 오히려 실수요자에게 선택의 기회가 확대되고 있다.

따라서 법원경매를 통하면 재건축·재개발 지역에서 나오는 연립·다세대 주택 등은 시세보다 20까지도 낮게 구입할 수 있고, 선순위 임차인이 있는 경우를 잘 활용하면 1000만∼2000만 원만 있어도 얼마든지 소유권 취득이 가능한 물건들을 찾을 수 있다.

예를 들면 감정가격이 1억 원이고 대지지분이 15평에 건평이 20평 짜리 물건이 모래내 뉴타운지정지역인 서울 서대문구 남가좌동에 있는데, 이런 물건의 평균 낙찰가격이 감정가격대비 80인 8000만 원이라고 하고, 이 물건에 낙찰자가 추가로 세입자의 전세보증금을 낙찰대금과는 별도로 물어주어야 하는 선순위임차인의 전세 보증금이 7000만 원이 있다고 한다면, 인수주의로 인해 대항력 있는 선순위 임차인에게 경락대금과는 별도로 추가로 물어주어야 하기 때문에 이를 감안하여 응찰하기 때문에 자기돈 1000만 원(=8000만 원∼7000만 원)만 있으면 소유권 취득이 얼마든지 가능하다.

시세 대비 2030정도의 자기자금만 있으면 소유권을 취득할 수도 있는데, 독자들의 사정에 따라 아파트 입주권까지 바라보는 장기로 투자할 수도 있고, 단기로 매도 처분한 다음 또 다시 낙찰 받을 수도 있다.

재개발·재건축 지역내 지분투자
경매제도가 호가제에서 입찰제로 바뀐 지 오래 되었고, 2002년 7월 1일부터 민사소송법에서 민사집행법으로 개정되어, 경매절차와 제도가 낙찰자의 권익을 증진시키는데 큰 몫을 하고 있다. 그 결과로 부동산경매가 더욱 대중화되었고 부동산경기의 불황으로 경매물건이 증가되어 수익성 높은 물건을 경매로 낙찰받기가 수월해졌다고 할 수다. 물론 근린상가나 단지가 크고 인기 있는 아파트, 개발성호재가 있는 지방의 임야 등은 수십 대 일의 치열한 경쟁을 보이고, 낙찰가격도 감정가격의 몇 배를 훌쩍 넘어버리는 경우도 자주 나타나고 있다.

요즈음 강남 쪽은 재건축바람이 불고 있고, 강북지역은 노후주택이나 불량주거지역의 재개발지역의 물건들이 인기가 있으며, 지방은 현재는 물론이고 장래의 가능성까지 염두에 두고 선점투자를 하는 투자자들로 일반매매를 통해서는 이미 너무 가격이 올라버려 권할만한 투자처가 아닌 경우들이 많아 투자시 세심한 주의가 필요하다.

경매투자에서 재건축아파트나 재개발지역의 부동산을 잘만 고르고 투자하면 큰 수익을 올릴 수가 있지만, 뉴타운 지역의 물건이라도 잘못투자하면 많은 시간이 걸리고 ‘공영개발’로 인한 수용절차에 따라 수용되어 낭패를 보는 경우도 있다. 현장을 방문하여 정비사업의 추진진행사항을 파악하여 보고 진행의 문제점이나 리스크를 체크해보는 것이 중요하다. 또한 정부의 각종 규제가 강화되는 추세이므로 그 환금성이나 투자비용을 감안하여 잘만 고르면 큰 개발이익을 볼 수 있는 물건들이 아직도 상당하다.

‘도시및주거환경정비법’에서 정한 정비사업 절차를 살펴보면, 정비기본계획수립∼구역지정∼추진위원회구성∼조합설립인가∼사업시행계획인가∼분양신청∼관리처분계획인가∼사업 착공∼준공∼이전고시, 조합청산 순으로 진행되는데 진행단계에 따라 안전성은 확보되지만 가격이 올라 수익성이 낮아진다는 점이다.

무엇을 주의해야 하나
재건축ㆍ재개발 지분물건에 투자할 때 시세분석을 철저히 하는 것은 당연하고 아파트 입주권이 주어지는가도 반드시 확인하여야 한다. 최근 제정 시행된 ‘도시및주거환경정비법개정안’에 따라 이법 시행일 이후에 조합설립인가를 받은 재건축 단지의 경우 조합설립 이후 새로이 소유권을 취득한 사람은 조합원 지위를 인정하지 않는 것으로 규정하고 있어 분쟁이 발생할 수도 있는데, 조합원 자격이 인정되지 않으면 아파트를 배정받지 못하고 현금 청산 대상만 될 수도 있으며, 현금 청산 기준일이 조합설립인가일이어서 이때 감정평가액으로 청산 금액이 결정된다면 자칫 투입금보다 낮은 청산금을 받아 손해가 발생할 수도 있다.

쪼갠 물건은 조심하자
단독 다가구주택을 다세대 주택 등으로 쪼개 가구 수를 불려 조합원 수를 늘리는 지분 쪼개기가 성행한 재개발·재건축 지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 나타날 수 있는데, 이런 경우 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 할 경우가 생길 수도 있다.

법원경매로 재건축ㆍ재개발 물건을 낙찰 받을 때 권리 분석과 시세 분석을 철저히 하는 것은 물론이고 사업후 아파트 입주권이 주어지는 지도 점검해야 한다. 현재 시행되고 있는‘도시및주거환경정비법’개정안은 법 시행일 이후에 조합설립 인가를 받은 재건축 단지의 경우 조합설립 이후 아파트를 새로 산 사람은 조합원 지위를 인정하지 않고 있기 때문이다.

따라서 이런 물건은 경매로 낙찰 받아도 조합원 자격이 인정되지 않기 때문에 사업 시행 후 아파트를 배정받지 못하고 대지지분은 현금청산 대상만 될 수도 있는데, 현금 청산 기준일이 조합 설립인가일이어서 이때의 감정평가액으로 청산 금액이 결정되기 때문에 경우에 따라서는 투자금액보다 청산금이 더 낮을 수도 있다.

재개발·재건축 물건은 응찰하기 전 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 그리고 추가부담금이 발생하는 것 등에 대해서도 확인해야 하고, 시행사, 개발시기와 입주시기, 단지규모등도 투자 전에 확인해야 하는 사항이다.

뉴타운 3차 사업추가지역
서울시가 추진하는 뉴타운 사업의 3차 사업구역도 관심을 모으고 있다. 애초 2004년 3~4월에 10개 지구를 일괄 지정할 계획이었지만 최근 개별 지정으로 방침이 바뀜에 따라 추가 지정이 다소 늦어지기는 했고, 지역에 따라 일정대로 진행되기 어려운 구역도 있겠지만, 그러나 장기적으로 보면 서울시내의 구도심의 낡고 불량한 건축물들을 체계적으로 정비해야할 1차적인 이유와 재개발· 재건축 방식이 아니면 서울시내에서 더 이상 대단위 택지공급이 불가능한 실정을 고려 해보면 유망한 투자처라는 것은 말할 필요가 없다.

여기에다가 최근 정부의 부동산정책의 기조가 뉴타운을 중심으로 하는 광역개발을 천명하고 있고, 이는 상당히 일리 있는 정책으로 보여 지속적으로 추진될 가능성이 높다고 판단되기 때문에 이들 지역의 투자가치는 그만큼 높다고 할 수 있다.

이런 지역의 투자사례
서초구 서초동에 거주하는 유모씨는 2002년 6월 동부1계 2001타경 183**호 성동구 행당동 노후주택지역의 단독주택 대지 16평 건물 15평을 감정가격이 7500만원인데 8100만원에 응찰하여 5명의 경쟁자를 물리치고 낙찰 받았다. 낙찰 받을 시점에는 재개발추진위원회만 구성되었을 뿐 조합이 구성되지 않을 때이기 때문에 가격이 그리 높지 않았다. 이 주택은 방이 셋이고 거실, 화장실이 있었지만 채무자였던 집주인이 관리를 제대로 하지 않는 바람에 명도를 완료하고는 상당한 수리를 하지 않을 수 없었다.

수리후 새로운 세입자와 5500만원에 재계약하면서 5500만원이 회수되어 순수 투자된 돈은 4000여만 원이었다. 당시는 소문만 무성할뿐이어서 싸게 소유권을 취득하여 선점의 효과를 누린 사례로, 그 후 2003년 7월 행당1동 제6구역 주택재개발조합이 인가되었고 이 주택의 현재가격은 2억 원 전후이고 가격이 더 상승할 것으로 판단되어 보유하고 있다.

뉴타운 인근 투자사례와 수익률

서울 서대문구 남가좌동 모래내뉴타운 지정지역의 인근에 소형물건을 투자한 실제사례를 통해 수익률을 살펴보자. 이 물건은 서대문구 남가좌동에 있는 대지지분이 12평이고 건평이 14평정도인 지은 지 18년 정도 된 다세대로 가격이 상당히 저평가된 대지지분이 욕심나는 물건이다. 법원경매정보 전문제공업체인 계약경제일보 사이트(www.ggi.co.kr)에 접속하여 직접 검색하여 보시기 바란다.

투자사례 개요
∼ 사건번호 : 2004∼816
∼ 서울 서부법원 3계
∼ 감정가격 : 대지지분가격 : 2200만원, 건물가격 : 3300만원(합 5500만원)
∼ 전체대지면적 : 231㎡(약 70평)
∼ 대지지분 : 12평
∼ 명지대학교 북동측 인근
∼ 말소기준권리 : 1988년 7월6일 주택은행 저당권
∼ 등기부상 인수여부 : 모두 말소되어 없음
∼ 거주현황 : 채무자 직접거주
∼ 감정내역 : 5500만원(2004년 2월 27일) ∼ ··감정
∼ 경매결과
∼ 2004년 1월 15일 경매개시결정(경매신청권자 ∼국민은행)
∼ 2004년 10월 19일 1차 유찰
∼ 2004년 11월 16일 2차 유찰
∼ 2004년 12월 21일 3차 입찰일에 최저가격 3,520만원일 때, 3천790만 원에 응찰하여 경쟁률 3대1로 낙찰 받은 사건(감정가격 대비 약 69, 시세대비 약 59)
∼수익(율) 분석
∼ 현재전세시세 : 4200만∼4500만 원 정도
∼ 현재매매시세 : 6200만∼6500만 원 정도

투자전략
당분간은 전세로 처분하여 투자한 자금을 전액 회수할 전략이고, 부동산시장 상황을 보아가며 매도 처분할 계획도 가지고 있다고 한다.

∼ 자금동원내역
∼ 응찰시 보증금 : 352만원(최저가격의 10)
∼ 잔금납부시 : 잔금 3438만원 + 소유권이전경비(약 6.5)
∼ 잔금융자 : 2100만원(금리 6.5),
∼ 융자사용기간 : 3개월(전세금처분으로 융자금 상환)

결 론
서울 서대문구 남가좌동 모래내 뉴타운지역의 인근인 이 물건은 감정가격 5500만 원짜리 소형 다세대주택을 시세대비 약 60에 소유권을 취득한 투자사례로, 모래내 뉴타운 지역의 현재 이 정도 규모의 지분이 평당 1000만∼1200만원에 활발히 거래되고 있는 실정이고, 인근인 이쪽의 평당 매매가격은 평당 600만∼650만원에 거래되고 있는데 경매를 통해 평당 340여만 원에 취득해, 시세 대비 약 60에 소유권을 취득했고, 투자한 자금 전액을 전세처분을 통해 회수했다는 결론이다.

이런 물건을 단기처분을 반복할 것인가, 장기로 가져갈 것인가는 독자여러분의 각자 상황에 맞게 선택하면 된다.

글쓴이 : 우형달님

저작권자: 중앙일보 조인스랜드

[솔바람]

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[새벽종소리]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

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[산지리]

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