부동산거품에 대한 대책을 제시한다.
Ⅰ. 개 요
우리나라의 가처분소득 대비 가계대출비율이 151%로 미국이 위기를 맞이한 시점의 비율 143%를 이미 넘어섰고 피케티 계수는 주요 선진국과 비교해보면 미국(4.10배), 독일(4.12배), 영국(5.22배), 프랑스(5.75배), 일본(6.01배) 등으로 우리나라보다 낮은 편이다. 또 일본의 부동산 거품이 정점에 달한 1990년(6.99배), 스페인의 부동산 거품이 논란이 된 2007년(8.19배)에 비해서도 더 높다. 세계적으로 금리상승기에 도달했고 우리도 조만간 금리를 올릴 수밖에 없는 실정에 있는바 금리가 인상되는 경우 어려움에 처하는 한계가구의 빚은 400조원이며 2015년 12월 18일 한국은행 금융안정보고서에 의하면 한계가구는 최소 152만 가구~ 248만 가구이다.
한국은행은 가처분소득 대비 금융부채비율이 평균507%(비한계가구는 평균77%), 가처분소득 대비 원리금 상환 비율(DSR)이 109%(비한계가구는 평균 15%)에 해당하는 152만 가구를 한계가구의 최소 규모로 규정했다.
이는 특단의 조치가 없는 한 거품이 터질 위기에 도달했음을 말해주는 것이다.
그렇다면 이러한 위기를 벗어날 방도는 없는가? 있다. (1) 부동산 수요를 억제한다. (2) 공급측면에서는 질적 변화를 시도하여야 한다. 즉, 매매용 주택의 공금을 대폭 줄이고 임대주택의 공급을 늘린다. (3) 금리 인상시 한계가구의 어려움을 해결하려면 변동금리를 고정금리로 바꾸어주거나 금리리스크를 헤지할 수 있도록 하는 제도를 도입하면 된다. 또 주택가격변동에 따른 리스크 헤지(hedge)를 도입한다.
Ⅱ. 수요억제대책
1. LTV 및 DTI 강화
LTV와 DTI는 적정한 담보가치와 차입자의 상환 능력을 초과한 대출을 방지해 차입자와 금융기관의 건전성을 보호하기 위한 제도다. 현재 주택답보대출이 과잉상태이므로 그 내용을 강화하여야 한다.
가. LTV
Loan To Value ratio(담보가치(주택가격) 대비 대출비율)을 말한다. 주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출할 때 적용되는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 가리키는데 집을 담보로 은행에서 차입할 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다.
예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 1억 원짜리 아파트의 경우 최대 6천만 원까지만 대출해주는 식이다.
그러나 방을 임대한 경우에는 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 보통이다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분하는 경우 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 우선권이 주어지기 지므로 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다.
나. DTI
DTI는 Debt To Income(총부채상환비율)의 약자로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율로서 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위한 것이다.
이는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말하는 것인데 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용한다. 예컨대 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.
2007년 부동산 투기 과열에 따라 은행권에서 투기지역과 투기과열지구에 대하여 주택담보대출에 DTI 규제를 확대하였다. 소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간을 장기로 할 경우에는 대출한도의 축소분을 상당부분 보전할 수 있다.
다. 규제 현황
LTV(주택담보대출비율)’와 ‘DTI(총부채상환비율)’는 대표적인 부동산 관련 대출 규제 수단으로 부동산 시장이 과열 양상을 보였던 2002년과 2005년에 각각 도입됐다. 도입 당시에는 LTV 60%, DTI 40% 수준이었다.
2014년 부동산 거래 활성화를 위해 LTV와 DTI 규제가 완화됨에 따라 가계의 재무건전성이 저하될 수 있다는 우려가 지속적으로 제기되고 있다. 현재 LTV 70%, DTI 60% 수준까지 높아졌으며 이 비율은 2017년 7월까지 유지될 예정이다. 2017년 월 2일부터 LTV 60%, DTI 50%로 10%포인트 하향조정할 예정이다.
2. 주택담보대출의 총량규제
가계대출 과잉 현상은 은행이 리스크가 큰 기업대출보다는 리스크가 적은 주택담보대출을 선호한 데 기인한다고 볼 수 있다. 기업대출은 상당 부분 신용대출이고 부동산담보대출은 담보가 있어 리스크가 적은 데 따른 현상이다.
그러나 미국의 서버프라임 모기지 사태를 살펴보자. 부동산대출이라고 해서 리스크가 적다고 생각하는 것은 단견이다. 기업에 대출을 해서 부실화되는 경우에는 일부 손실로 끝나지만 주택담보대출이 부실화되는 경우에는 은행의 도산뿐만 아니라 나라가 거덜 날 수 있다는데 문제가 있다. 미국은 지금 주택담보대출 때문에 홍역을 겪고 있고 덩달아 세계경제가 요동을 친바 있다.
그 뿐인가? 일본의 경우 부동산 거품이 빠지면서 아직까지도 L자형 불황에서 헤어나지를 못하고 있다.
LTV 및 DTI로 실효를 못 거두면 주택담보대출을 총량으로 규제하여야 한다. 예컨대 은행별로 주택담보대출한도를 전체 대출액의 15%로 하는 등이 그것이다.
3. 조세정책
주택투기를 방지하기 위해서 주택 보유세를 인상한다. 현재 우리나라 주택보유세율은 다른나라에 비하여 상당히 낮다. 또 보유주택수에 비례하여 차등 세율을 멕인다. 즉 누진세를 실시한다. 예컨대 1채:0.5% 2채:1%, 3채:1.5%.......로 한다.
4. 떳다방의 규제
주택가수요를 유발하는 떴다방을 규제하여야 한다. d들이 애용하는 분양권(입주권)의 전매를 금한다.
Ⅲ. 공급의 질적 변화
1. 임대주택의 공급확대
전 세계에서 주택문제가 가장 적은 나라로 프랑스를 꼽고 있는데 이는 프랑스 정부가 임대주택을 원활히 공급하기 때문으로 알려져 있다. (프랑스의 주택제도에 대한 자세한 것은 http://en.wikipedia.org/wiki/HLM 을 참조할 것) 우리도 임대주택을 원활히 공급할 수 있는 챈스가 있었다. (정부가 도입을 시도해야 한다) 오세훈이 서울시장 시절 SHIFT제도와 Voucher제도가 본격적으로 도입될 뻔 했으나 무상급식과 관련하여 거취를 시민투표에 붙이고 부결되자 영국의 캐머런같이 시장직을 던지므로 서 물거품이 되었다. 후임인 박원순이 이 계획을 폐기하지 않았으면 주택문제는 해결이 훨씬 쉬웠을 것이다. (지방자치!!! 제기랄) 오세훈이 시행하려던 계획은 다음과 같다.
가. 오세훈의 시프트(Shift)"- 장기전세주택
시프트(Shift)’란 ‘바꾸다’라는 뜻인데 주택의 개념을 소유에서 주거로 변환시킨다는 뜻에서 붙인 이름으로 서울시가 도입한 장기전세주택 프로그램이었다. 전세 시세 80% 이하의 가격에 최장 20년까지 임대할 수 있는 것으로 되어 있었다.
2007년부터 서울특별시와 SH공사가 중산층과 실수요 무주택자를 대상으로 공급하기 시작한 장기전세주택으로, 주변의 전세 시세 80% 이하의 가격에 최장 20년까지 거주할 수 있었다. 시프트는 (1) SH공사가 직접 짓고 공급하는 건설형과 (2) 서울특별시가 재건축조합으로부터 일정 물량을 사들여 공급하는 재건축 매입형으로 구분되었다. 공급되는 주택은 중대형 주택(59㎡, 85㎡, 115㎡)이며, 계약기간은 일반 전세처럼 2년이지만 계약 기간을 roll-over(자동연장)하여 20년까지 장기 거주할 수 있었다.
2년 단위로 재계약될 수 있었으며 전세금 인상률은 주택임대차보호법 등에 따라 5% 이내로 제한되며, 계약 종료시 전세금 상환을 SH공사가 책임지기 때문에 지체 없이 전세금을 돌려받을 수 있었다. 주변 전세 시세의 80% 정도의 전세금만 낸다는 점에서 임대보증금과 함께 달마다 임대료를 내는 기존의 임대주택과 차별화되었다.
일반적 청약 자격은 다음과 같았다.
(1) 입주자 모집공고일 현재 서울특별시에 거주하는 자
(2), 본인과 세대원 전원이 무주택자인 경우에 해당. 단독세대주는 신청할 수 없지만 단독세대주 중 주민등록표등본의 구성이 사위와 장인 또는 장모, 며느리와 시아버지 또는 시어머니, 미혼인 형제·자매(단, 부모의 사망사실이 확인된 경우)로 되어 있는 경우는 자격이 있었다.
주택 규모별 청약 자격은 다음과 같았다.
(1) 전용 면적 60㎡ 이하의 경우
청약저축가입, 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하이고, 소유 자산은 부동산 1억 2,600만 원 이하, 자동차 현재가치 기준 2,424만 원 이하의 조건을 갖추어야 하였다.
(2) 전용 면적 60~85㎡ 이하의 경우
청약저축가입, 소유 자산은 부동산 2억 1,550만 원 이하, 자동차 현재가치 기준 2,635만 원 이하이다. 전용 면적 85㎡ 초과의 경우 청약예금에 가입하고 있어야 하였다.
나. Housing Choice Voucher Program
서울시내 저소득층 세입자 가구에게 매달 4만3천원~최대 6만5천원의 주거비를 지원하는 '서울형 주택바우처(Housing Voucher)'를 실시하려고 했었다. 서울형 주택바우처는 기초생활 수급권자뿐 아니라 월세를 내기 어려운 저소득 가구에게도 매달 일정액을 지원해 소득수준 최저계층에게 주거안정성을 높이려는 제도였다.
이제까지 소득기준으로만 대상자를 선정했던 임대료 보조해왔으나 주거환경이 열악하거나 주거안정 위기에 높인 가구까지 대상을 확대 개편한 것이 특징이었다. 소득 기준으로 선정된 4천500가구만 같은 금액의 임대료 보조를 받은 바 있다.
서울시는 ▽영구 임대주택 선정대기자 ▽주택 정비사업 철거 세입자 ▽영구 임대주택 입주자격 상실자 ▽지하 등 주거환경이 열악한 자 ▽기타 긴급 주거 지원이 필요한 자 등 주거위기. 틈새계층까지 수혜대상을 대폭 발굴해 최장 2년간 임대료를 보조하기로 했었다.
가구당 월 주거비 지원 금액은 2인 이하 4만3천원, 3∼4인 5만2천원, 5인 이상 6만5천원으로, 저소득층 평균 주거비의 15∼42%를 공공이 지원하는 셈이었다.
서울시는 시행 첫 2010년 하반기 5천650가구에 26억 원, 2011년 8천210가구(49억 원), 2012년 9천940가구(60억 원), 2013년 1만660가구(65억 원), 2014년 1만1천380가구(70억 원) 등으로 지원 대상과 규모를 확대해 5년간 4만5천840가구에 총 274억 원을 보조할 계획이었다.
주택바우처는 가옥주에게 현금으로 주는 것을 원칙으로 하고, 부득이한 경우 세입자에게 직접 지급한다. 주택바우처 지원대상자는 서울시가 관련 자료를 토대로 1차로 우선 선정한 뒤 당사자에게 안내해 주고 신청을 받는 방식으로 최종 선발하기로 했었다.
2. 주택임대업의 장려
유럽의 선진국들 중 특히 독일과 네덜란드 사람들은 주택보유에 관심이 없는 것으로 알려져 있다. 역사적 경험과 임대주택장려제도의 실시 때문이다. 이로 인하여 부동산 거품문제가 발생하지 않는다. 우리도 이들을 딸아 할 필요가 있다. 임대주택에는 보유세를 적게 부고하는 대신 후일 매매착을 대부분 회수하는 정도의 세금을 n과한다. 그렇지 않으면 투기수요가 임대용주택으로 몰릴 가능성이 있다.
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[참고]
1. 독일의 사례
대부분의 독일 가정들이 월세 집을 선호한다. 독일 연방통계청에 따르면 약 42%의 독일 가계가 자기 집을 보유하고 있다고 한다. 다른 국가들과 비교하면 이러한 수치는 절반 밖에 되지 않는다.
그러나 우리나라 전국의 주택보급률은 이미 2008년 말 기준으로 100.7%를 넘었고, 자가주택보유율도 2005년 기준으로 55.6%이었다. 유럽에서도 스페인과 이탈리아의 자가주택보유율이 약 80%에 달하고 아일랜드나 영국 또한 이와 다르지 않다. 유럽 연합의 평균치도 60% 이상에 달하고 있다.
독일에서는 자기 집을 마련하기 위한 은행 융자가 다른 국가들보다도 쉬운 편이다 독일의 남부 바이어른 주를 제외하고 독일의 어느 지방에서도 평균 소득 이하로도 자기 집 마련할 수 있도록 은행의 문턱은 아주 낮다.
전문가들은 국제 비교에서 독일의 자가주택 보유율이 낮은 이유는 역사적인 맥락에서 그 원인을 찾을 수 있다고 보고 있다. 독일에서는 지난 과거에 사유재산을 잿더미로 만드는 2번의 기간이 있었다. 1933과 1939년 사이 특히 유대인의 재산은 거의 몰수되었다. 그 다음 전쟁기간 동안 독일 내의 거의 모든 집들이 파괴되기에 이르렀다.
그 결과 2차 세계대전이 끝난 후 독일 사람들은 심각한 주택 부족 현상에 직면하였다. 1950년도에만 독일 내 4백 5십만 채의 집이 부족했고 이를 대규모 임대주택의 건설을 통해서 해결되어야만 하였다. 1956년부터 자가 주택건설장려정책이 시행되었지만, 임대주택 정책이 더 효과적인 것으로 판단하고 이 정책을 도입했다. 그 당시는 대부분의 가계가 집을 사거나 새로 지을 수 있는 경제적인 여력이 없었다. 1961년에 이르러서야 처음으로 임대주택보다는 자기 집을 짓는 비율이 높아지기 시작했다. 국가에 의해 정책적으로 도입된 이러한 시장 형성은 오늘날까지 영향을 주고 있다. 독일의 임대주택시장이 다른 나라들과는 달리 일찍부터 자유화됨으로써 이러한 현상이 더 강화된 측면이 있다.
1961년부터 독일 내에서는 부동산 임대가 단계적으로 개방되고 있었으나 오스트리아와 스페인과 같은 국가들은 80년대까지 사실상 동결되어 있었다. 영국이나 오스트리아, 스페인들과 같은 국가들의 부동산 임대시장은 임대사업자들에게는 별로 매력적이지 않았다. 특히나 영국은 임대차 공정성 유지규정(Fair-Rent-Regel)으로 시장이 발전 할 수 없었다.
그러나 독일은 부동산임대 시장을 장려하는 정책을 펼쳤다. 이러한 국가의 정책은 2가지 점에서 효과적이었다. 하나는 오늘날까지 유지되고 있는 임대 주택의 높은 품질이다. 이는 임대 주택에 거주한다고 해서 임차인이 다른 사회 구성원들로부터 차별을 받지 않는 효과를 가져왔다.
다른 하나는 경제적인 측면은 임대주택에 유리하게 되어 있다는 점이다. 임차인들은 월세지불과 노후 대비를 위해 필요한 비용이 합산되어 국가에서 보조금을 받는다. 그러나 자가주택보유자는 자가 주택을 보유함으로써 발생되는 기회비용을 부담해야 한다.
그래서 독일국민은 임대주택을 선호하게 되었다. 그 뿐만 아니라 월세 수준도 낮다. 오늘 날까지 독일 내 많은 곳에 진정한 시장가격으로 주거하는 사람은 많지 않다.
2. 네덜란드의 사례
네덜란드에서는 임대주택 거주자 40%~45%가 고소득층이다. 네덜란드의 전체 주택 중에서 36%가 사회 임대주택이다. 엄청난 분량이다. 따라서 사회임대주택에 사는 것을 부끄러워할 이유가 없다.
사회임대주택은 주로 저소득층을 대상으로 한 제도지만 고소득 가구도 주택협회의 대상으로서 일정 부분을 차지한다. 물론 많은 자치단체들이 사회임대주택의 배분에 소득기준을 적용한다. 그러나 일단 임차인이 주택을 임차하게 되면 차후에 소득이 변화하더라도 임대기간은 유지된다. 또 임차계약서는 거의 모든 경우에 기간과 상관없이 유효하다. 만약 임차인의 소득이 상승했는데도 이사할 의향이 없을 경우, 주거를 옮겨야 할 어떤 법적인 강제성도 없다.
네덜란드 사회임대주택 시스템의 가장 큰 장점은 세입자들에게 사회적 낙인이 찍히지 않도록 한다는 사실이 네덜란드 주택시스템의 가장 큰 자산이다.
네덜란드 사회임대주택의 월 평균 임대료는 최소한의 소득이 있다면 월 350유로(62만7000원) 정도를 낸다. 모자란 차액은 임대 수당에서 지급된다.
임차료를 낼 수 없는 사람들도 사회임대주택에 입주할 수 있다. 임대료를 낼 수 없으면 주택임대 수당을 신청해서 받으면 된다.
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Ⅳ. 금리리스크 및 주택가격리스크의 헤지(hedge)
1. 금리스왑(IRS: interest rate swap)의 도입
금리하강기에는 변동금리가 유리하고 금리상승기에는 고정금리가 유리한 것은 주지의 사실이다. 현재 정부당국의 권유로 고정금리로 담보대출을 받은 사람들은 많은 기회손실을 입고 있다. 이러한 문제를 극복하려면 변동금리와 고정금리간 스왑을 하므로 서 해결할 수 있다. 현재 고정금리로 대출을 받은 사람들은 변동금리로 바꾸면 금리리스크를 해결할 수 있다. 금리상승기에는 반대로 하면 된다. 또 swaption(swap option)을 도입하여 장래 스왑을 흘 수 있는 선택권(option)을 도입한다.
2. 주택가격지수 선물·옵션의 도입
집 없는 사람들의 집값 상승에 따른 박탈감을 해소하고 현재 주택소유자들의 주택가격하락으로 인한 손해를 방지하기 위하여 주택가격지수 선물·옵션을 도입할 필요가 있다. 미국의 제도를 벤치마킹하면 될 것이다. 미국의 주택가격지수 선물·옵션은 다음과 같다.
스탠다드 앤드 푸어사의 케이스-실러 주택가격 지수는 미국의 주택가격에 대한 지수이다. 이에는 전국 주택 가격지수(national home price index), 20개 도시복합지수(20-city composite index), 10개 도시 복합지수(10-city composite index)와 20대 개별 도시지역 지수(twenty individual metro area indices)가 있다.
지수는 칼 케이스( Karl Case), 로버트 실러(Robert Shiller)와 앨런 와이스(Allan Weiss)가 개발한 연구에 기초를 둔 단독 가족 주택의 반복 매매 자료를 이용하여 계산된다. 케이스는 주택가격 추세를 연구하기 위해서 동일주택 반복매매를 비교하는 방법을 개발했다. 그는 1980년대 초 보스턴의 주택매매 자료를 사용했다.
케이스는 행동금융론과 경제 버블을 연구하던 실러를 만나 전국의 도시들로부터 수집된 주택 매매 가격 자료를 이용하여 반복 매매 지수를 만들었다. 1991년 와이스는 실러 밑에서 대학원 공부를 하고 있었는데 주택시장에 정보를 제공하고 지수를 정기적으로 발표하는 케이스 실러 와이스 회사를 창립하도록 케이스와 실러를 설득했다. 정보관리회사인 Fiserv는 2002년 케이스 실러 와이스 회사를 인수했고 스탠다드 앤드 푸어 사와 함께 현재 케이스-실러 지수를 만들었다.
스탠다드 앤드 푸어/케이스-실러 전국 주택가격 지수는 9개 미국 조사국의 단일가족 주택가격 주시로 구성된다. 이 지수는 매월 업데이트된다.
복합 및 도시 지수에는 20개 도시지역 지수와 2개 종합지수가 포한된다. 3개월 이동평균법이 사용된다. 이 지수는 Fiserv, Inc에 의하여 매월 계산된다. 10개 도시 복합지수(10-city composite index)(CSXR)는 1대 주요 도시 주택가격 지수의 종합지수이다. 이 지수는 스탠다드 앤드 푸어사가 매월 발표한다. 이 지수도 3개월 이동평균법으로 계산된다.
케이스-실러 지수에 기초한 옵션과 선물이 시카고 상품거래소 (CME: Chicago Mercantile Exchange)에서 거래되고 있다.
3. 주택시장에 장외장기옵션, cap과 floor의 도입
장래 아파트를 사려는 사람이 있으나 아파트 가격이 급등할 것으로 걱정하는 경우 cap을 매입하고 cap price를 정하면 된다. 현재 아파트 가격이 1평방미터당 1,200만 원인데 1,600만으로 오를 것으로 예측되는 경우 1,250만원의 캡을 매입하면 만기에 1,250만 원에 매입할 수 있으므로 기회손실을 방지할 수 있다. Cap 만기에 주택가격이 예상대로 1,600만 원이면 1,600만원 - 1,250만 원=350만 원을 cap 매도자가 매입자에게 지급한다. 그러므로 cap매입자는 1평방미터당 1,250만 원에 아파트를 살 수 있는 것이다. 국민이 아파트 매입을 꺼리는 것은 아파트가격에 버블이 끼어 언제 꺼질지 몰라 불측의 손해를 입을지 모른다는 공포감 때문이다. 현재 아파트 가격이 1평방미터당 1,200만 원인데 1,000만 원으로 하락할 것으로 예상하는 경우 1,150만 원의 floor를 매입하면 실제 가격이 1,000만 원이라도 1,150만 원에 아파트를 팔 수 있다. Floor 만기에 주택가격이 예상대로 1,000만 원이면 1,150만원 - 1,000만 원=150만 원을 floor 매도자가 매입자에게 지급한다. cap이나 floor를 매입할 때 매도자에게 일정액의 수수료를 지급한다.
4. 선도금리약정(FRA)의 도입
은행대출을 받아 주택을 구매한 사람들은 결국 금리리스크에 노출되어 house poor가 되고 이것이 금융위기로 발전하므로 대출과잉의 문제는 금리리스크의 문제이기도 한다. 따라서 금리리스크를 커버하면 금융위기의 문제를 극복할 수 있다. 가장 손쉽게 도입할 수 있는 금리리스크 헤지 상품은 런던이 거래중심지인 FRA와 금리 스왑을 들 수 있다. 이들을 소개하고자한다.
가. FRA란?
FRA(forward rate agreement, future rate agreement)는 금리리스크를 회피하기 위하여 당사자간에 결정된 장래의 특정일에, 특정통화․특정금액․특정기간에 적용될 금리를 결정하는 계약을 말한다. FRA 계약당사자에는 매도자(seller)와 매입자(buyer)가 있는데, 매도자는 금리하락을 염려하여 FRA를 이용하는 자이며 매입자는 금리상승을 염려하여 FRA를 이용하는 자이다. FRA시장은 1980년대 초 격심한 금리변동을 헤지하여야 할 필요성의 직접적인 결과로서 탄생하였다. 그 후 이 시장은 크게 발전하여 FRA의 bid rate와 offer rate의 차이인 스프레드가 1980년대 초의 20 basis point이상에서 현재는 3-4 basis point까지 축소되었다. FRA는 선물환과 같이 구체적인 거래소가 아닌 은행에서 거래되는 OTC instrument(over-the-counter instrument)이다. 금리선물에 비교하여 보면 다음과 같은 특징이 있다.
첫째, 금리선물(interest rate futures)은 보증금을 적립하여야 하므로 상당한 지원부서의 노력을 필요로 하
나, FRA는 이러한 문제가 없다.
둘째, 금리선물의 보증금 적립은 자금부담을 초래하나 FRA는 이러한 부담이 없다.
셋째, 금리선물에 비하여 기법을 이해하기 쉽다.
넷째, 장외거래이므로 이용자의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있다.
다섯째, 원금이 이동되지 않으므로 credit line과 관계없고 신용위험이 이자차액으로 한정된다.
FRA시장의 특징을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 금리선물과는 달리 OTC market이다. FRA는 은행간 시장에서 광범위하게 거래되고 기업과의 거래도 증가하고 있다.
둘째, 시장은 런던이 중심지이다. FRA거래의 약 40%가 런던에 집중되어 있다. 이것은 FRA가 유로달러예금시장과 직접적으로 연계되어 있다는 점에 기인한다. 뉴욕이 두 번째 큰 시장이다.
셋째, 최대시장은 US$ FRA시장(약 60~70% 점유)이며 그 다음이 £ FRA시장이다. 또한 EUR, J¥, SFr, Australian $, New Zealand $, 등도 거래한다.
넷째, 대부분의 계약은 기간이 1개월부터 1년까지이다.
다섯째, 런던의 clearing bank와 New York의 money center bank는 FRA가격을 two way price로 고시한다. 그러나 대부분의 은행은 기업의 요청에 따라 bid rate 또는 offer rate를 별도로 고시한다.
여섯째, 연간 시장규모는 4~5천억 달러 정도이다.
일곱째, 평균 계약금액은 U$ 10백만 또는 £5백만이다.
[예시] FRA(전면)
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FORWARD RATE AGREEMENT dated 20XX .
(the "customer") and the Customer to the Bank and Citibank(the "Bank"), on consideration of the Fee to be paid by the Customer to the Bank and the mutual covenants contained herein, agree as follows:
1. Certain Terms: The following terms shall have the respective meanings set opposite them:
Agreed Rate: % per annum
Principal Amount: $
Commencement Date:
Termination Date:
Interest period: A Period commencing on the
Commencement date or on the last day of the preceding
Interest Period and ending three months later or, if sooner, on the Termination Date.
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Fee: $ *See Schedule attached.
The definitions and other terms set forth on the reverse side hereof are part of this Agreement
2. Compensation: On the first day or as soon as possible after the first day of each Interest Period, the Bank will send to the Customer a written notice at its address specified below specifying (a) the Reference Rate for such Interest Period, (b) the difference (if any)(The "Rate Difference") between the Reference Rate the Agreed Rate and (c) the amount (the "Compensation Amount") equal to interest on the principal Amount for such period at the Rate Difference per annum. If the Reference Rate is higher than the Agreed Rate, the Bank will pay Compensation Amount to the Company and if the Reference Rate, is lower than the Agreed Rate the Company will pay the .
Compensation Amount to the Bank. All Payments shall be made at the office of the Bank set forth below not later than 2:00 p.m. on the date on which the notice is delivered. The Company authorizes the Bank to charge or credit any amount payable hereunder to any account of the Company at such office, or, if none, at any other office of the Bank.
Citibank, N>A>
(Name of Customer) By
By: Vice President
Name: 399 Park Avenue
Title: New York, New York 10043
Address:
___________________________________________________________________
[예시] FRA(후면)
___________________________________________________________________The following Terms Are Applicable to This Forward Rate Agreement:
"Business Day" means any day which is not a Saturday, Sunday or public or bank holiday in the city of New York. Whenever the last day of any interest period would otherwise occur on a day which is not a Business Day, such day shall be postponed to the next succeeding business Day, such extension of the Interest Period to be included in the computation of interest.
"Base Rate" means the daily average for each Interest Period of the fluctuating interest rates per annum in effect from time to time announced publicly by the Bank in New York as its base rate. If the Base Rate is designated as the Reference rate, the compensation will be computed and paid on the last day of each Interest Period (instead of first day).
"Certificate of Deposit Rate" means the secondary market morning offering rate in the United States for three month certificate of deposit of major market bank, "Bankers Acceptance Rate" means the rate for three month commercial paper. Each of these rates shall be determined by the Bank for each Interest Period on the first day of such Period by reference to such rate published by the Federal Reserve Bank of New York in its daily statistical release :Selected Interest Rate"(H.15), or, if such publication shall be suspended or terminated, on the basis of quotation for such rates received by the Bank from New York dealers in such instruments of recognized standing.
"Eurodollar Rate", means the interbank offering rate for three month Eurodollar deposits determined by the Bank for each Interest Period on the first day of such Period on the basis of such rate published daily by the Financial Times of London under the caption "London Interbank Fixing" or, if such publication shall be suspended or terminated, on the basis of the rate of interest per annum at which such deposits are offered by the International Banking Facility of the Bank in New York, New York, to prime banks in the New York interbank market at 11;00 a.m. (New York City time).
Compensations. Computations hereunder shall be on the basis of a year of 360 days for actual number of days elapsed.
No Assignment.
This Agreement may not be assigned by the Company without the written consent of the Bank.
Governing Law. This Agreement shall be governed by and construed in accordance with the laws of the State of New York.
Revised: 2/7/85
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여덟째, 영국은행협회(the British Bankers Association)는 FRA표준계약조건을 만들었다. 이것은 계약당사자가 달리 약정하지 않는다면 런던의 은행간 시장의 모든 FRA계약에 적용된다. 표준계약조건 사용은 시장 유동성을 증가시킨다.
아홉째, FRA가격은 금리(선물금리)로 고시되며 어떤 수수료도 지급되지 않는다.
나. Bid Rate와 Offer Rate
대형은행은 FRA를 two-way price 즉 매입금리(bid rate)와 매도금리(offer rate)를 동시에 고시한다. 다른 은행 또는 고객과 거래하는 FRA고시은행은 낮은 매입금리로 FRA를 매입하여 높은 매도금리로 FRA를 매도하는데, 매입금리와 매도금리의 차이가 FRA 고시은행의 이익이 된다.
[표]에서 "6 against 9"라는 것은 “6개월 후 3개월”, "9 against 12"는 “9개월 후 3개월”을 뜻하는 것이며 "against" 대신에 "versus"를 사용하는 경우도 있다. 여기서 앞에 나오는 숫자가 금리기간(선물금리적용기간)이 시작하는 날짜이고 뒤에 나오는 숫자가 만기일이다. 금리기간이 “6개월 후 3개월”인 때 오늘 계약을 하는 경우 오늘부터 6개월이 지난 일자로부터 3개월간 선물금리를 약정한다는 뜻이다. 외환과는 달리 금리에서는 적용될 기간이 정하여져야 한다.
[ 표 ] FRA의 Bid Rate와 Offer Rate
기 간 | 금 리 |
1 against 2 3 6 3 against 6 9 6 against 9 12 9 against 12 | 7 ⅛ - ⅜ 7 ¼ - ½ 7 ¾ - 8 8 - 3/16 8 1/16 - ¼ 8 ¼ - 7/16 8 5/16 - 9/16 8 ¾ - 9 |
다. 계약금액과 통화
계약금액은 금리리스크를 커버하고자 하는 원금금액을 가리킨다. 여기서 주의할 것은 금리선물에서는 계약금액 즉 원금이 움직이나 여기서는 원금이 움직이지를 않는다. 금리선물시장에서는 T. bill US$1,000,000을 매도하기로 하였다면 만기에 T. bill US$1,000,000을 인도하여야 한다. 그러나 FRA는 원금은 움직이지 않고 단지 리스크커버를 위한 명목원금이 있을 뿐이다. 예컨대 A기업이 B은행으로부터 1개월 후 1개월분 US$1,000,000에 대하여 선물금리 7⅛%를 매입하였는데 금리기간 초일에 실세금리가 9⅛%가 된 경우 A기업이 B은행으로부터 US$1,000,000을 7⅛%에 대출받는 것이 아니라 계약금리 7⅛%와 실세금리 9⅛%의 이자차액을 수취하고 US$1,000,000은 같은 은행 또는 다른 은행으로부터 대출받는다. 금리의 차이 2%를 금리매도자인 B은행으로부터 수취하였으므로 결국은 계약금리인 7⅛%에 자금을 차입한 결과가 되었다.
라. FRA의 결제
FRA매도인(seller)은 금리하락에 대비하여 FRA를 이용하는 자이며 FRA매수인(buyer)은 금리상승에 대비하여 FRA를 이용하는 자이다. 그러므로 seller는 금융시장에서 장래에 자금을 운용하고자 하는 자이며 buyer는 자금을 차입하고자 하는 자이다. 자금운용자는 장래에 여유자금이 있어 이를 투자할 때 금리가 하락하면 투자이익이 줄어들어 기회손실을 보게 되며, 차입자는 현재의 금리인 10%로 장래에 차입할 것을 기대하였으나 장래에 금리가 12%로 상승하면 실제 차입금리가 기대금리보다 2% 높아져서 손실을 보게 된다.
선물환에서는 계약된 가격에 환을 매매하므로 문제가 복잡하지 않으나 선물금리(forward rate)에서는 이자차액을 정산하므로 다소 복잡하다. 앞에서 고찰한 사례에서 9⅛% - 7⅛%로 이자차액을 정산할 때 그 금액은 누가 주고받는가? 선물환과는 달리 계약원금이 이동되는 것이 아니며 계약금리와 실세금리와의 차이에 계약금액을 곱한 결제금액을 수취할 권리가 있는 자가 수취한다. 실세금리가 계약금리보다 높으면 선물금리 매도인이 선물금리 매입인에게 결제금액을 지급하고 실세금리가 계약금리보다 낮으면 선물금리 매입인이 선물금리 매도인에게 지급한다. 계약기간이 1개월 후, 2개월물이라 하면 결제금액은 다음과 같다.
US$1,000,000 × ( 9⅛% - 7⅛% ) × 60/360 = US$3,333.33 .....(A)
그러나 이자는 계약기간의 말일에 지급하지만 계약금리와 실세금리와의 이자차액을 계약기간의 초일에 정산하므로 위의 US$3,333.33을 현재가치로 할인하여야 한다.
US$3,333.33 ÷ ( 1 + 9⅛% × 60/360 ) = US$3,279.87 .............(B)
계약기간이 1년 미만인 때 실세금리가 계약금리보다 큰 경우에는 공식 A를 적용하고 작은 경우에는 공식 B를 적용한다.
[ 표] FRA매도자와 매수인
구 분 | 금 융 시 장 | 금 리 리 스 크 |
FRA 매도인 FRA 매수인 | 투 자 자 차 입 자 | 금 리 하 락 시 금 리 상 승 시 |
[ 표 ] 결제공식
PA × ( MR - AR ) × D
------------------.........................(공식 A)
( BY × 100 ) + ( MR × D )
PA × ( AR - MR ) × D
-----------------.........................(공식 B)
( BY × 100 ) + ( MR × D )
여기서 PA : 계약금액
MR : 실세금리
AR : 계약금리
D : 금리기간
BY : 360 또는 365
-
마. 헤 지
(1) Long Hedge
A은행은 US$1,000,000을 103/16%에 9개월간 대출하였으나 시장여건이 좋지 않아 3개월 예금을 83/16%에 수취하여 자금을 커버하였다. 그러나 3개월 후 금리가 상승할 것으로 예상되어 FRA를 매입하기로 하였다. 3개월 후 6개월 FRA를 83/16%에 매입하였다. 즉 long hedge를 하였다. 3개월 후 실세금리는 예측한 대로 상승하여 9¾%가 되었다. A은행은 금리매도자로부터 얼마를 결제받는가?
1,000,000 × ( 9¾% - 83/16% ) × (`80/360)
= US$7,812.50 ……(A)
US$7,812.50 ÷ ( 1 + 9¾% × 180/360 ) = US$7,449.34 …(B)
결제금액은 US$7,449.34로 A은행은 금리매도자로부터 이 금액을 수취한다. 따라서 3개월 후 고객으로부터 US$1,000,000을 실세금리 9¾%로 예금을 받더라도 8 3/16%에 예금을 받은 결과가 되어 2%의 이익을 확보하였다.
(2) Short Hedge
X은행은 Y은행으로부터 12개월 예금 US$1,000,000을 예치받았으나 시장사정이 여의치 않아 3개월간 대출을 하였다. 예금금리는 6%이었고 대출금리는 8¼%이었다. 금리가 하락추세에 있어 9개월간 금리리스크가 있는 것으로 예상되어 FRA를 이용하기로 하였다. X은행은 FRA 3개월 후 9개월분 US$1,000,000을 계약금리 8¼%에 매도하였다. 3개월 후 X은행이 예측한대로 금리가 7⅜%가 되었다. 얼마를 받게 되는가?
US$1,000,000 × ( 8¼% - 7⅜% )×(270/360) = US$6,562.50
US$6,562.50 ÷ ( 1 + 7⅜% ×(270/360) = US$6,174.73
X은행은 금리매입자로부터 계약기간 초일에 US$6,174.73을 수취하므로 3개월 후 금리가 하락하였음에도 불구하고 8¼%에 대출한 결과가 된다.
(3) Strip Hedge
A기업은 3개월 후 6개월 동안의 금리상승 위험에 대비하고자 한다. A기업의 차입예정금액은 U$10,000,000, 차입금리는 3개월 Libor기준 변동금리이다. X은행과 Y은행 딜러가 다음과 같이 FRA금리를 고시하였다고 가정한다.
X은행 Y은행
3m against 6m 6.24-6.19 6.21-6.16
6m against 9m 6.31-6.26 6.29-6.24
A기업은 금리상승 위험에 대비하고자 하므로 FRA를 매입하여야 한다. 그러므로 FRA고시은행은 FRA를 매도하므로 offer rate(매도금리)가 적용된다. 여기서 FRA 금리고시는 [표 8-1]과는 달리 offer rate가 왼쪽, bid rate가 오른쪽에 고시되었다. 어떤 쪽에 표시되었던 높은 금리가 offer rate, 낮은 금리가 bid rate이다. A기업 입장에서는 FRA를 가능한 한 낮은 금리로 매입하여야 하므로 Y은행과 거래하는 것이 유리하다. A기업의 FRA매입금리는 6.21과 6.29이다. 이러한 2건 이상 FRA거래를 하여 헤지하는 것을 strip hedge라고 한다. 평균금리는 연리 6.25%이다.
만약 3개월 Libor가 3개월 후 7%로 상승하였다면 A기업은 Y은행으로부터 다음 금액을 지급받는다.
만약 3개월 Libor가 6개월후 7.10%로 상승하였다면 A기업은 Y은행으로부터 다음 금액을 지급받는다.
이와 같이 금리가 상승하면 A기업은 Y은행으로부터 이자차액을 지급받으므로 평균차입금리를 연리 6.25%로 사전에 고정시킬 수 있다.
바. FRA 가격결정
FRA pricing은 특정 시점 수익률곡선상의 forward-forward금리 또는 금리선물 매도․매입에 내재된 금리로부터 산출된다. Forward-forward금리에 의한 pricing은 제 18장 Ⅳ.에서 설명하고, 여기서는 금리선물과 관련하여 FRA pricing을 설명하고자 한다. FRA기간과 금리선물기간이 일치하면 쉽게 FRA금리를 계산할 수 있으나 일치하지 않는 경우가 많다.
11월 금리선물가격이 다음과 같았다. 괄호안은 implied forward yield이다.
December9390(6.10)
March9380(6.20)
June9365(6.35)
September9340(6.60)
그러면 one month against seven month 즉 1개월 후 6개월 FRA금리는 다음과 같이 계산된다.
(1) 12월~2월(3개월)
1 +(6.10/400)[주] = 1.01525
-------------------
(2) 3월~5월(3개월)
1 +(6.20/400) = 1.0155
(3) 복리계산을 하면
1.01525 × 1.0155 = 1.0309863
(4) 연리를 계산하면
3.09863 × 2 = 6.19726% p.a.
고로 one month against seven month FRA 가격은 6.19726이다.
그러나 앞의 계산이 정확한 것은 아니다. 왜냐하면 금리선물의 수도일은 3번째 수요일이기 때문이다. 예컨대 December 금리선물은 12월 세 번째 수요일부터 3개월간의 금리라고 볼 수 있다.