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달라진 '경매 배당 순위' 체크

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경매로 부동산이 매각되고 낙찰대금이 모든 채권자의 채권을 충족할 경우에는 배당 순위가 중요하지 않지만, 낙찰된 대금이 채권자의 채권액을 충족하지 못할 경우 배당되는 순서는 중요합니다.

작년 22년 12월 23일 세제개편안이 국회 본회의를 통과하면서 배당 순서가 조금 변경되었습니다.

어떤 순서대로 배당이 되는지 같이 살펴보겠습니다.

배당순서표

경매 진행에 필요한 일체의 비용으로 감정평가비용, 현장조사 비용 등이며 사건마다 비용은 차이가 있고 약 100~500만 원 정도입니다.

경매 목적 물건에 사용된 필요 비용과 유익 비용으로 경매가 진행되는 가운데, 부동산에 가치를 높이는데 사용된 비용입니다. 예를 들면 임차인이 보일러, 샤시등의 하자로 새로 수리를 한 경우 영수증을 보관했다가 청구하면 두 번째로 배당받을 수 있습니다. 배당 순서에는 있지만, 실제로 임차인에게 지급되는 경우는 드뭅니다. 왜냐하면 청구해서 받을 수 있는 사실 자체를 모르고 있는 경우가 많기 때문입니다.

대항력이 없는 임차인이더라도 보증금이 소액일 경우 일정액을 먼저 배당해 줍니다.

주택소액임차인 최우선 변제금

위의 표에서 보다시피 최우선 변제금은 담보물권 설정일과 지역에 따라 다릅니다.

최우선 변제금의 100%가 모두 지급되는 것은 아니고 매각금액의 1/2의 한도 내에서 지급이 됩니다.

그리고 근로자 임금채권도 최우선 변제금으로 지급되는데요. 근로기준법 97조에 따라 최종 3개월분의 임금과 3년치 퇴직금에 대해 우선으로 지급됩니다. 임금은 우리의 생활과 밀접한 돈이기 때문에 아무리 대항력이 있는 임차인이 있더라도 먼저 지급해 주는 것입니다. 임금채권은 등기부상에 나와있지 않기 때문에 문건 송달 내역에 임금채권 신청내역이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

원래는 법정기일이 대항력 있는 임차인의 확정일자보다 늦더라도 당해세는 먼저 배당이 되었으나 23년 12월 경매 배당 시 '당해세 우선'의 예외 조항이 신설되면서 경매 목적물 자체에 부과된 국세와 지방세 중 대항력 있는 임차인의 확정일자보다 빠른 법정기일의 세금만 먼저 배당이 됩니다.

당해세에는 해당 목적물에 대한 상속세, 증여세 등 국세와 재산세, 자동차세 등의 지방세가 있는데요. 상속세와 증여세는 생각보다 금액이 클 수 있기 때문에 정확하게 확인하지 않고 입찰에 들어가면 임차인의 보증금을 모두 인수할 수 있기 때문에 위험할 수 있습니다.

우선변제권은 등기부등본에 있는 근저당, 가등기, 전세권 등과 확정일자 받은(★) 임차인의 보증금입니다. 만약 확정일자가 없다면 순서는 제일 마지막에 배당이 됩니다.

정확히 모를 경우엔 대항력이 있는 임차인의 보증금이 제일 먼저 배당된다고 생각하는 경우가 많은데, 우선변제권은 다섯 번째에 배당됩니다.

3번의 최우선 변제권에서 3개월치 임금과 3년 치의 퇴직금을 먼저 변제해 주고 아직도 줘야 할 임금이 남아있다면 6번째로 배당이 됩니다.

하지만 현실적으로 5번 우선변제권에서 배당이 끝나는 경우가 많다는 것을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

4번에서 대항력 있는 임차인의 확정일자보다 빠른 당해세는 먼저 배당이 되었기 때문에 확정일자보다 늦은 법정기일의 당해세와 조세채권은 7번째로 배당이 됩니다. 간혹 당해세와 조세채권을 헷갈려 하는 경우가 있는데, 조세채권은 해당 부동산과 관련 없는 세금입니다. 부동산은 서울 관악구에 있으나 부동산과 관련 없는 부산 시청, 울산시청에 관련된 세금이 이에 해당합니다.

국민연금, 건강보험료, 산업재해보험료 등 공과금은 8순위로 배당됩니다.

가압류, 가처분 등의 일반채권은 맨 마지막으로 배당이 됩니다. 가압류의 경우 해당 부동산이 아닌 다른 채무관계로 채무자의 재산에 가압류를 걸었기 때문에 해당 부동산에 관한 채권을 모두 배당한 뒤 배당해 줍니다. 가처분도 배당받는 순위는 제일 마지막이지만 굉장히 무서운 권리입니다. 소송과 같이 진행되어 가처분자가 승소하게 되면 낙찰자는 낙찰금액의 10원도 받지 못하고 소유권을 넘겨주는 상황이 생길 수도 있습니다. 그렇기 때문에 가처분이 있다면 잘 확인하고 입찰에 들어가길 바랍니다.

많은 유료 경매 사이트에서 예상배당표를 지원하고 있는데요. 오류가 많고 정확하지 않은 경우가 많습니다. 경매의 경우 당해세의 정확한 금액을 확인할 수 없기 때문에 100% 신뢰하면 안 됩니다. 초보자들은 간혹 이 예상배당표만 믿고 낙찰받게 되어 미납하게 되어 소중한 투자금이 손해 보는 경우가 발생할 수 있습니다.

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늘을 운영님께 지식정보 늘을 감사를 드림니다.
울님 항상 건강하시길요^^

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영자님 안녕하세요^^
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영영 게시판지기님 안녕하세요^^
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[淸風明月 人生]

안녕하세요.
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