평택고덕 상가주택 전문, 69필지 상세분석 _점포겸용 단독주택용지_[LH입찰] 2022.06.13

[이병관]

2022.06.13 [LH입찰] 평택고덕 상가주택 69필지 공급 (점포겸용 단독주택용지)

2022.06.13 [LH입찰]
평택고덕 국제화 계획지구
점포겸용 단독주택용지 공급입니다.

#공고 요약

* 공급토지: Fd-28, Fd-43 총 69필지
* 일반실수요자/ 일반경쟁입찰
* 일정
+ 신청 : 2022.6.13.(월) 10:00 ~ 16:00
+ 개찰 : 2022.6.13.(월) 16:30
+ 발표 : 2022.6.13.(월) 17:30이후
+ 계약 : 2022.06.21.(화) ~ 06.22.(수)

* 2년 유이자 분할납부(현행 할부이자율 2.3%)

#정정공고
* 평택고덕단독주택(점포겸용) 공급공고 일부 수정
+ 6. 계약체결 장소 및 구비서류의 “나. 구비서류(공통)”
+ 7. 대금납부방법의 “가. 대금납부방법(중도금 및 잔금)”
+ 11. 기타 유의사항의 “가. 공통유의사항(순번 수정)”

# 정정공고문 일부 발췌
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#입지분석

수익률 높은 상가주택을 만들기 위해서 가장 먼저 선행되는 것이 입지 분석입니다.
부동산에서 수익률을 내려면, 장단점부터 확인해야합니다.
하지만 거의 대부분 주어진 장점을 살리지 못합니다.

엘손건축은 시공자보다 건축주 수익을 우선 검토합니다.

대지면적과 임대구성, 그리고 법규를 최대한 활용하는 것이 첫걸음입니다.
필지별로 각기 다른 장단점이 다르므로 반드시 전문 상담을 진행하고 있습니다.

제1종일반주거지역
+ 건폐율: 60%이하
+ 용적률: 180%이하
+ 4층 이하, 5가구 이하

# 토지사용: 2020.12.31이후

#일조방향
+지구단위 지침 정남
+20m이상의 공지 근접 완화 건축법

#제한 조건을 이용한 수익률 높이기

수익률을 위해서는 4층 제한에도 불구하고, 외관상 5층으로 보이게 하는 특화 설계가 중요합니다. 4층에 2가구를 배치하고 서비스 면적을 최대한 확보해야 수익률을 높일 수 있습니다.

#4층 제한 특화설계 사례
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#수익률 최고 위치는?

위치별 주거 환경 양호위치와 근생 수익률 최대 위치를 표시합니다.
상가활성화 가능 위치와 층고 협의가 필요한 곳도 함께 확인하였습니다.

#입지분석 상담노트
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#수익률이 높은 면적은?

동일한 면적의 대지도 개방 면의 개수에 따라 수많은 대안을 만들 수 있습니다.
주변 보차동선의 접근성과 공사기간에 따른 금융부담도 확인해야 합니다.

#수익률 검토목록
Q. 최소 대지면적은?
-> 68평 이상이면 기준층 가구를 2Room+2Room계획이 가능합니다.

Q. 기준층에 2가구 모두 3Room으로 하려면?
-> 최소 79평 이상 되어야 합니다.

Q. 주거최대 수익률은?
-> 4층에 2가구 배치가 가능한 토지가 최대 수익률이 가능합니다.

#위치별 면적 분석 자료
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#시세조사

주변 상가주택지 시세를 조사하였습니다.
공급되는 Fd-43은 토지 평균면적이 78.5평으로 공급가는 평당₩9,858,264입니다.

조사결과 주변 시세보다 저렴한 것은 사실입니다. 상가주택지가 아닌 "주거전용 단독"도 평당 800~900만원이 시세입니다. 건물이 지어져 완료된 상가주택의 경우 매매기는 25~30억 수준입니다.

임대수익률은 전세2룸이 1억 8천만원, 3룸이 2억 2천~8천만원입니다.
높은 전세가 형성을 위해서는 4층 2가구 계획이 가장 유리합니다. 이때 5가구에서 전세로 14억을 회수할 수 있습니다. 공사면적은 200평정도로 이외에도 여러가지 검토 사항이 많습니다. 
입찰 전 반드시 사전 상담을 권합니다.

엘손건축은 부동산 개발 전문회사입니다.
위치별 장단점과 예상 수익률 등 사전 상담을 진행하고 있습니다.
 
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